Pour réussir son projet immobilier, éviter de perdre du temps et d’avoir des déconvenues, mieux vaut se poser les bonnes questions avant d’agir plutôt que pendant ou trop tard !
Un achat immobilier se prépare et se mûrit, que ce soit pour une première acquisition, d’une résidence principale, d’un bien secondaire ou d’un investissement locatif. 8 étapes sont à prendre en considération. Elles sont importantes et chronologiques. Il s’agit donc de préparer un véritable plan d’action car un achat immobilier est capital dans une vie car important financièrement.
Et beaucoup de questions s’entremêlent : est-il possible de se rétracter après avoir fait une offre d’achat ou signé un compromis de vente ? Est-on obligé de prendre l’assurance proposée par la banque ou peut-on souscrire une délégation d’assurance ? De combien de temps dispose-t-on pour trouver son financement ? Est-il important d’avoir son propre notaire ?…
Les 8 étapes pour réussir son projet immobilier
Etape 1 : Déterminer son budget maximum
Sa capacité de financement est à connaître de façon incontournable. Elle va définir le type de bien auquel on peut prétendre : localisation, surface, critères, étage, espace extérieur… Tout ceci sont des composantes du prix.
Evaluer son apport personnel (10% au moins du prix global sont conseillés) est un point crucial. Ce peut être ses économies et placements, des prêts ou dons familiaux, la participation aux bénéfices de mon entreprise ou mon intéressement, le PTZ, le PEL… L’importance de l’apport personnel représente un argument de poids auprès des banques.
Estimer sa capacité d’emprunt à titre indicatif en demandant une simulation à sa banque ou en interrogeant un courtier qui offrira l’avantage de vous fournir une « lettre de confort » (accord de principe) ; celle-ci vous donnera ensuite une longueur d’avance vs d’autres acquéreurs intéressés par le même bien.
Et ne pas oublier d’intégrer une enveloppe pour les travaux (rafraîchissement ou rénovation complète).
Etape 2 : Bien définir ses besoins
Comme 80% des français vous souhaitez devenir propriétaire de votre logement, ou bien vous désirez investir dans de l’immobilier locatif, ou vous rêvez d’un pied-à-terre.
S’il s’agit d’une résidence principale, optez-vous plutôt pour un appartement ou une maison dans le 92, le 94 ou le 78 par exemple? Devez-vous revendre votre bien actuel pour vous constituer un bel apport (prêt-relais ou pas) ? Si vous avez des enfants, quels établissements scolaires devez-vous privilégier ? Avez-vous le projet de revendre ce nouveau bien dans quelques années ? En fonction de votre budget, devrez-vous arbitrer, ou pas, entre la situation géographique, la surface, l’étage, l’exposition, l’espace extérieur ?… Trop de critères peut vous faire passer à côté d’une réelle opportunité.
S’il s’agit d’un investissement locatif, il devra avoir une localisation à fort potentiel comme la proximité avec des universités ou bien une situation dans une zone géographique en plein essor (cf. le Grand Paris et les futurs nouveaux transports) comme certaines villes de banlieue où les prix à la location ne sont pas plafonnés contrairement à Paris. Il s’agira aussi de choisir entre location vide (conseillée pour les grandes surfaces) ou meublée (loyer plus élevé) en étudiant les avantages fiscaux.
S’il s’agit d’un pied-à-terre, la proximité des transports est un facteur important pour vous y rendre plus aisément. Votre âge également est un critère à prendre en compte : ascenseur obligatoire ou pas, quartier très animé ou tranquille, etc.
Etape 3 : Rechercher et visiter des biens
Vous avez défini le type de bien recherché et vous maîtrisez votre budget. C’est donc le top départ pour débuter vos recherches. N’hésitez pas à vous renseigner quant au voisinage et à vous promener dans le quartier. Revisitez le bien à un autre moment de la journée car la luminosité et l’ambiance seront différentes.
Si un bien retient votre attention, n’oubliez pas de demander la surface Carrez, les diagnostics, le plan, le montant des charges de copropriété et des taxes. Vérifiez s’il y a de gros travaux prévus dans la copropriété (ravalement, réfection de toiture…).
Si vous manquez de temps ou vous n’êtes pas sur place, n’hésitez pas à recourir à un bon chasseur immobilier qui connaîtra tous les quartiers comme sa poche, qui recherchera et sélectionnera les meilleurs biens dont certains ne seront pas diffusés sur les portails internet. Il vous accompagnera de A à Z, jusqu’à votre installation. Son accompagnement vous sera précieux tant en termes de validation de la qualité du bien que de l’éventuelle négociation et des démarches administratives.
Une fois le « coup de cœur » trouvé, il faut refaire un bilan financier vs votre budget (frais de dossier bancaire ou courtier, travaux nécessaires ou pas, frais de notaire).
Etape 4 : Faire une offre d’achat et signer ensuite le compromis de vente
Une fois le bien idéal trouvé, vous devez faire rapidement une offre d’achat écrite au vendeur qui comportera : vos coordonnées complètes, la désignation du bien (adresse, nombre de pièces, surface, étage, cave…) et le prix d’achat (frais d’agence inclus s’il y aune agence intermédiaire), le moyen de financement (sans emprunt ou avec emprunt +apport personnel), une durée de validité de l’offre (une semaine maximum).
Lors de l’offre d’achat, vous n’effectuez aucun versement et vous n’êtes pas engagé juridiquement tant que vous n’avez signé le compromis de vente (avant-contrat). En revanche, lorsque le vendeur a contresigné votre offre, il se doit de vous réserver le bien.
Ensuite, quelques semaines après l’offre d’achat, vous signez un compromis de vente (engagement réciproque du vendeur et de l’acquéreur). Il est accompagné de tous les diagnostics.
Vous versez alors au notaire (le vôtre ou le même que celui du vendeur), un acompte (indemnité d’immobilisation) représentant généralement 5% du prix net de vente, qui seront défalqués du restant dû lors de la signature de l’acte définitif de vente.
Attention : dans votre compromis, ne pas omettre de faire stipuler si vous avez des conditions suspensives (ex : obtention du crédit). Il faut aussi savoir que vous avez un délai de rétractation (Loi SRU) de 10 jours à la réception du compromis, pour vous rétracter sans perdre l’acompte versé.
A la suite de la signature du compromis de vente, vous avez un délai d’environ 15 jours pour prouver que vous avez entamé les démarches de recherche de financement. Pour cela, la banque ou le courtier vous remet une attestation de dépôt de dossier.
Etape 5 : Anticiper l’organisation des travaux
Si votre bien nécessite une rénovation totale ou partielle, il est important de mettre plusieurs entreprises en concurrence afin d’affiner votre budget (même si vous avez eu une première estimation lors de votre offre d’achat afin d’intégrer ce coût à votre demande de prêt).
Une fois, l’entrepreneur choisi, commencez à sélectionner les matériaux, les peintures, le carrelage, les éléments de salle de bain et de cuisine, afin de passer commande rapidement compte-tenu des longs délais de livraison dus à une gestion tendue des stocks.
Ainsi, dès que vous aurez les clés de votre bien, l’entreprise aura tout sous la main pour mener les travaux sans perte de temps. Vous pouvez demander à la banque un différé de remboursement du capital emprunté pendant le temps de travaux en ne payant que les intérêts. Ce qui est important si vous devez payez un loyer en parallèle.
Etape 6: Rechercher et conclure son financement
Etape à engranger dès la signature du compromis de vente. En cas de besoin d’un prêt immobilier, une offre de prêt d’un organisme bancaire doit être obtenue dans les 6 semaines à 2 mois qui suivent cette signature.
Si vous confiez votre besoin de financement à un courtier, n’interrogez plus les banques car il ne pourra pas négocier avec elles si vous les avez consulté en premier.
Si vous avez le temps de mettre directement plusieurs banques en concurrence, comparez bien le TEG proposé, les frais de dossier, l’apport demandé, le coût de l’assurance (décès, invalidité, incapacité) qui n’est pas toujours compétitive. Sachez que si la banque vous met la pression pour souscrire à leur assurance groupe, vous pouvez maintenant procéder à une délégation d’assurance dans la foulée en contactant des assureurs ou des courtiers. Vous pourrez alors changer d’assurance à condition qu’elle propose les mêmes niveaux de garantie que l’assurance proposée par la banque qui vous l’a accordée avec le crédit.
Une fois la banque retenue et son offre de prêt reçue, vous devez attendre 10 jours au minimum (délai de réflexion minimum légal) pour renvoyer cette offre signée. Sachez que vous avez un maximum de 30 jours pour l’accepter.
Etape 7 : Signer l’acte authentique de vente
Il se signe généralement 3 mois après le compromis de vente.
Avant de signer l’acte authentique, ne pas oublier de revisiter le bien la veille ou le jour-même. En effet, il est important de constater qu’il n’y a pas eu de dégradation depuis le compromis de vente et d’effectuer les relevés de compteur (gaz, électricité) afin de faire un point quant à la consommation du précédent occupant et reprendre ainsi l’abonnement avec les bons chiffres.
Pensez également à souscrire une assurance habitation valide dès le jour de la signature de l’acte authentique qui officialise le transfert de propriété.
L’acte authentique reprend les termes du compromis de vente.
Un acte de vente certifie le changement de propriétaire d’un bien. Il est rédigé par le notaire qui enregistre la transaction. Le notaire doit procéder à l’appel de fonds auprès de la banque (par virement). Il envoie alors une « demande de déblocage des fonds » en précisant le montant et la date de signature de l’acte notarié.
Le jour de la signature de l’acte, les fonds doivent être débloqués et vous devez régler les frais de notaire, les frais d’enregistrement, le prorata des charges trimestrielles payées par avance par le précédent propriétaire, le fond travaux… N’oubliez pas votre chéquier pour régler ce dû au propriétaire.
NB : Si vous achetez à un vendeur professionnel, vous avez une garantie de vices cachés. Vous avez de 6 à 12 mois après cette découverte pour faire marcher la garantie.
Si votre logement a moins de 10 ans, vous bénéficiez de la garantie décennale qui oblige le promoteur ou le constructeur a réparer les défauts rendant le logement impropre à sa destination ou affectant sa solidité (fondations, toiture, joints non étanches…).
Etape 8 : Enfin propriétaire !
Vous devrez attendre entre 2 à 3 mois pour recevoir votre titre définitif de propriété. En effet, il faut que le notaire publie l’acte de vente au bureau des hypothèques, le communique aux administrations fiscales et qu’il verse les différentes taxes.
Le notaire vous remet ainsi des « attestations de propriété » vous permettant d’entamer vos démarches auprès des assurances ou des fournisseurs d’énergie, d’internet, par exemple.