Comment échapper au plafonnement des loyers?

Les chasseurs immobiliers le savent parfaitement : l’investissement immobilier doit être minutieusement étudié quant à sa rentabilité.

En effet, si on tient compte des nombreuses contraintes liées aux biens locatifs, on est en droit de se demander si ce type d’investissement est vraiment rentable :

  • Plafonnement des loyers qui tend à s’étendre sur plusieurs secteurs géographiques, (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, communes de Seine-Saint-Denis),
  • Ce plafonnement concerne les locations vides, meublées, la cible des étudiants ou les baux mobilité
  • Règles du DPE, bien que récemment allégées
  • Augmentation des taux d’intérêt et de la taxe foncière, etc.

Heureusement, les bonnes affaires existent encore !

Il suffit de choisir un secteur géographique sans plafonnement des loyers ou si le plafonnement a lieu, il y a plusieurs options soit pour dépasser d’environ 15% à 20% le montant du loyer maximal de référence, soit pour « sortir » du bail classique de la loi de 89.

D’autre part, le prix de l’acquisition peut vraiment être négocié dans le contexte actuel où les acquéreurs ne sont pas légion.

Quant au taux d’intérêt ils seront toujours négociables à terme.

Mais le top du top est de pouvoir échapper à l’encadrement des loyers. On peut ainsi opter parmi plusieurs solutions.  Nos chasseurs immobiliers vous dénicheront le bien idéal.

Louer à une entreprise pour éviter l’encadrement des loyers

Il s’agit de louer à une société (grands groupes, PME françaises ou européennes) qui logera alors ses salariés. Le bail relève du Code Civil dans ce cas et non du bail loi du 6 juillet 1989.

Le propriétaire peut donc fixer librement le loyer, la durée de location, le préavis, la répartition des charges.

Ce type de location peut faire l’objet d’une occupation longue durée mais aussi d’un pied-à-terre pour des cadres en mobilité. Le bien peut être meublé ou vide. Sa fiscalité en dépendra pour le propriétaire.

Les entreprises locataires sont exigeantes quant au standing du logement et son emplacement (plutôt Paris Ouest ou centre).

Un chasseur d’appartement  spécialiste de Paris saura vous conseiller au mieux à ce sujet.

Fixer un complément de loyer si vous louez à un particulier

Il s’agit des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui sont touchés par le plafonnement des loyers, que ce soit pour des logements vides ou meublés qui constituent la résidence principale du locataire.

Dans ce cas, le propriétaire bailleur peut appliquer un complément de loyer en plus du loyer de référence maximal.

Mais attention, le bien doit avoir des avantages spécifiques : espace extérieur, pas de vis-à-vis, équipement et ameublement premium, etc.

Attention : ne pas oublier d’inscrire ce complément de loyer dans le bail et de le justifier. Et ne pas « exploser les compteurs » par son montant. Généralement on peut fixer à +15% ou +20% en plus du loyer de référence maximal. Le locataire disposera de 3 mois pour contester ce complément de loyer.

Destiner la location du bien à une résidence secondaire

La location secondaire est régie par le Code Civil et non par la loi du 6 juillet 1989. Le télétravail a boosté ce type de location pour les Français et les étrangers qui ne viennent que quelques jours par semaine à Paris.

Quelles sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

  • S’il y a contestation du loyer par le locataire dans les 3 mois suivant son entrée dans le logement : remboursement du trop-perçu par le propriétaire
  • S’il y a contestation au moment du renouvellement du bail : diminution du loyer et remboursement du trop-perçu depuis le renouvellement par le propriétaire
  • En plus, si non-respect de l’encadrement, le propriétaire s’expose à une amende de
  • 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale.