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En général, le vendeur d’un bien immobilier n’est pas obligé d’accepter une offre au prix, même si elle correspond à son prix de vente. En droit français, le principe de la liberté contractuelle permet au vendeur de refuser une offre, sauf s’il s’agit d’une offre acceptée précédemment par une promesse unilatérale de vente ou par une offre d’achat assortie d’un délai d’option.
Lorsqu’une offre d’achat est en-dessous du prix affiché, le vendeur peut bien évidemment refuser de négocier. En revanche, certains acquéreurs ont essuyé un refus de la part du vendeur d’un bien immobilier alors qu’il s’agissait de la 1ère offre faite au prix.
En effet, le vendeur peut refuser une offre pour diverses raisons, telles que le désir d’obtenir un prix plus élevé, un changement de circonstances ou la préférence pour un autre acheteur. Cependant, il est important de noter que le refus d’une offre au prix peut être considéré comme un comportement abusif si le vendeur agit de manière discriminatoire ou déloyale.
Lorsque le marché est très « tendu », comme à Paris on assiste à une véritable « course à l’échalote » entre les acquéreurs et entre les agences qui, souvent par manque d’exclusivité de leur mandat, bloque la vente d’un bien vis-à-vis de leurs concurrents, dès qu’un acquéreur dégaine une offre au prix. Sans validation sérieuse du financement de l’acquéreur, on voit parfois le bien revenir sur le marché.
Alors, il est bon de faire un point quant à l’acceptation ou le refus d’une offre d’achat au prix car il y a un grand flou sur le sujet.
Et dans le cas où le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, doit-il vendre son bien immobilier au premier offrant ?
Tout dépend s’il y a un intermédiaire et la nature du mandat consenti par le vendeur
Dans le cas où il y a un intermédiaire, autrement dit une agence, la nature du mandat accordé par le vendeur est à prendre en compte.
Soit il s’agit d’un mandat simple d’entremise qui limite le rôle de l’intermédiaire (par exemple un agent immobilier), à la recherche d’un acquéreur. Le vendeur aura alors la possibilité de choisir quel acquéreur choisir pour la vente de son bien. L’intermédiaire ne peut alors pas agir en lieu et place du vendeur.
– Soit il s’agit d’un mandat de représentation et dans ce cas de figure le vendeur donne pouvoir à un intermédiaire en transaction immobilière de l’engager et donc de vendre son bien immobilier à un acquéreur qui sera le premier à faire une offre au prix. Cette représentation se concrétise dans le mandat (contrat) par une clause spécifique.
Le chasseur immobilier sont là pour défendre les intérêts des acquéreurs de la recherche du bien jusqu’à l’installation.
– S’il n’y a pas d’intermédiaire et que le propriétaire d’un bien le vend en direct
Dans ce cas, il s’agit d’une vente de particulier à particulier sans intermédiaire. L’annonce que le vendeur publie est considérée comme une offre ferme de vente.
Théoriquement le vendeur doit accepter la première offre au prix mais dans la pratique, il n’est pas toujours évident de savoir quelle offre a été vraiment faite en premier !
D’un autre côté, en ce qui concerne l’acheteur, il peut se rétracter de son offre d’achat jusqu’à la réception de l’acceptation de celle-ci par le vendeur. Cela signifie que tant que l’acheteur n’a pas reçu la réponse positive du vendeur, il a le droit de se rétracter sans motif particulier. Cependant, une fois que l’offre est acceptée par le vendeur, l’acheteur est engagé contractuellement et ne peut généralement plus se rétracter sans engager sa responsabilité.
Bien maîtriser ce qu’est le délai de rétractation au profit de l’acheteur
Très souvent il y a confusion quant au délai de rétractation que l’on pense pouvoir appliquer à l’offre d’achat.
En réalité, ce délai de rétractation de 10 jours concerne le compromis de vente qui est signé de une à plusieurs semaines après l’offre d’achat ; tout dépend de la disponibilité des notaires. Une fois le compromis de vente signé, le délai commence à courir à compter du lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée. Dans ce délai de 10 jours, l’acheteur peut alors se rétracter sans raison spécifique ou juridique et sans devoir quelque indemnité que ce soit à qui que ce soit.
A savoir que quand l’acte authentique n’a pas été précédé d’un compromis de vente (avant-contrat qui n’est pas obligatoire), il y a alors application d’un délai de réflexion de 10 jours avant signature de l’acte définitif de vente.
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