Tout le monde parle d’immobilier résidentiel car le sujet passionne puisqu’il est l’une des principales préoccupations des Français. Chacun pense connaître tous ses méandres mais l’immobilier est plus complexe qu’il n’y paraît et il faut se méfier des apparences parfois trompeuses et des idées reçues.
Pour bien préparer son achat immobilier ou la vente de son bien, il faut mûrir et maîtriser les points suivants:
– Faut-il vendre ou acheter, avec ou sans agence ?
– Doit-on signer un mandat exclusif avec les agences ou les chasseurs immobiliers?
– Quelles sont les informations obligatoires que doivent afficher les agences ?
– Quels sont les diagnostics à effecteur pour vendre un bien ?
– Quelles sont les différentes étapes d’une acquisition immobilière ?
MOINS D’1 VENTE SUR 5 SE FAIT ENTRE PARTICULIERS !
C’est toujours tentant de traiter directement de particulier à particulier pour s’affranchir des frais d’agence, surtout depuis que les moyens de mise en relation se sont multipliés par l’avènement d’internet. Mais alors que près de 70% des Français tentent leur chance ainsi, que ce soit pour la vente ou l’achat d’un bien, seulement 19% des ventes sont conclues entre particuliers, 13% via les notaires ou le cercle d’amis/famille (part la plus importante dans les années 1950) et surtout 68% par les agences. Ce qui prouve que les agences ont une réelle expertise et qu’elles détiennent encore une grosse part du marché. Les chasseurs immobiliers ne vous le démentiront pas ! Ils savent bien, en défendant les intérêts de leurs clients, qu’une bonne négociation et qu’un bien à son juste prix sont choses plus courantes avec l’intermédiaire des agences immobilières. En effet, les particuliers vendent cher afin de tirer partie de leur bien au maximum.
Un bon agent immobilier estime parfaitement le prix du bien à vendre vs les tendances du marché et gère toutes les démarches administratives . Un bien surestimé, comme c’est souvent le cas par un particulier qui vend en direct, va « traîner » trop longtemps en annonce et va se « griller » auprès des acquéreurs qui vont considérer que celui-ci doit avoir certainement des défauts ; ce qui est d’autant plus vrai si le prix baisse par la suite pour déclencher des visites et des offres.
Quant au chasseur immobilier, sa mission est de défendre les intérêts de l’acquéreur dans la mesure où il a accès à 100% du marché et n’a donc aucun intérêt à proposer un bien plutôt qu’un autre. Il accompagne les acquéreurs de A à Z, de la recherche sur mesure du bien idéal jusqu’à l’installation. Il offre donc un gain de temps considérable, l’accès à des biens « off market » et négocient au juste prix.
SIGNER UN MANDAT EXCLUSIF : JAMAIS DE LA VIE !
Dans les pays anglo-saxons plus de 95% des mandats signés sont exclusifs ; ce qui n’est pas le cas en France. Ce fait provient vraisemblablement du manque de confiance qu’ont les Français dans les agences immobilières. Ils préfèrent les mettre en concurrence en signant simultanément plusieurs mandats simples pour la vente de leur bien. Mais sachez que le mandat exclusif est bien plus efficace que le mandat simple. En effet, en confiant la vente de votre bien à un seul et très bon professionnel, celui-ci sera plus motivé car son investissement et son savoir-faire seront rémunérés de façon certaine. De plus, la concurrence entre plusieurs agences ne bénéficie pas toujours aux vendeurs car elles ont pour objectif de décrocher une offre d’achat le plus rapidement possible, et ce parfois, sans analyser la qualité du dossier de financement de l’acquéreur potentiel. Ainsi, on voit le bien revenir sur le marché 1 à 3 mois après pour faute d’obtention de crédit.
Côté chasseur d’appartement, le mandat exclusif permet également un total engagement de celui-ci. Il ne peut pas venir simplement en complément d’une recherche menée simultanément par une tierce personne et notamment son client. Il n’est rémunéré qu’au résultat, au moment de la signature de l’acte authentique, et s’investit donc complètement que lorsqu’il est certain de mener à bien sa mission. Il suffit de sélectionner LE bon chasseur immobilier (avis clients, bouche-à-oreille…) qui vous « ouvrira » son carnet d’adresses.
Et n’oubliez pas qu’un mandat exclusif peut être dénoncé au bout de 3 mois ; ce qui n’est pas très engageant.
LES ANNONCES DOIVENT ÊTRE EXPLICITES
Pour que le descriptif d’un bien à vendre soit complet, l’annonce immobilière doit présenter certaines informations obligatoires. La loi ALUR les impose en effet pour la diffusion de l’annonce sur papier, par internet ou en vitrine des professionnels.
DESCRIPTION DU BIEN :
type, état, composition, superficie Carrez. La mention d’une cave, d’un garage et d’un balcon, n’est pas obligatoire.
LES INFORMATIONS SUR LA COPROPRIÉTÉ :
lenombre de lotset le montant annuel des charges courantesdoivent obligatoirement figurer dans l’annonce. Les charges de copropriété sont l’ensemble des dépenses d’entretien de la copropriété que les copropriétaires supportent mutuellement. Si la copropriété connaît des difficultés, il sera indiqué la mention « procédure en cours ».
PRIX DE VENTE :
il doit clairement être présenté TTC avec les frais d’agence inclus (F.A.I.) et préciser si les honoraires de l’agence sont « à la charge du vendeur » ou « à la charge de l’acquéreur ». S’ils sont « à la charge du vendeur », les droits de mutation (dits frais de notaire) porteront sur le prix global F.A.I. S’ils sont « à la charge de l’acquéreur », les droits de mutation ne porteront que sur le prix net vendeur (hors frais d’agence) ; soit une petite économie pour l’acheteur.
LES INFORMATIONS CONCERNANT L’AGENT IMMOBILIER :
les annonces des agences doivent indiquer le n° SIREN du professionnel. Sachez que depuis le 1er avril 2017, les agences immobilières ont l’obligation de publier leurs grilles tarifaires pour toutes leurs prestations, dans leur vitrine, sur leur site internet, et tous types de supports.
LES DIAGNOSTICS :
L’annonce doit présenter clairement les résultats du diagnostic de performance énergétique appelé DPE qui évalue la consommation en énergie du logement ainsi que son émission en CO2. Le parc immobilier francilien (et surtout parisien) ne proposant que très peu de constructions récentes, les logements proposés à la vente offrent bien souvent des notes de consommation énergétique élevées (E à G). Les résultats des autres diagnostics obligatoires pour la vente devront être présentés au plus tard lors de la signature du compromis de vente.
Chaque diagnostic a son propre délai de validité :
UN LONG PROCESSUS AVANT DE DEVENIR PROPRIÉTAIRE
Les délais sont longs mais le déroulement administratif par l’intermédiaire des notaires protège particulièrement les acheteurs mais aussi les vendeurs.
Les différentes étapes pour rappel :
– Une offre d’achat doit être signée par le vendeur afin que l’acquéreur soit assuré que le bien lui soit réservé. Le propriétaire s’engage donc, alors que l’acquéreur peut se désister avant la signature de la promesse (ou compromis) de vente et ce, sans fournir de raisons particulières et donc sans coûts ni dédommagement.
– Une offre d’achat peut être refusée, même si elle est au prix. Le vendeur est libre de choisir son acquéreur. Il n’existe aucune priorité liée à l’antériorité d’une offre ou au mode de paiement proposé. Le vendeur signe un contrat avec l’agence immobilière chargée de la commercialisation de son bien mais en aucun cas avec le potentiel acheteur. Il est donc tout à fait en droit de refuser toute offre d’achat. En revanche, l’agent immobilier peut, lui, exiger le paiement de la commission puisque sa mission a été remplie.
– Le compromis de vente est généralement signé entre 2 à 4 semaines après l’offre d’achat ; ce qui laisse le temps à la réflexion sans engagement juridique pour l’acquéreur et l’opportunité de revisiter le bien pour une estimation d’éventuels travaux de rénovation. Le jour du compromis, l’acquéreur doit verser au notaire généralement 5% du prix net vendeur.
– 10 jours après la signature du compromis, l’acquéreur est engagé sous réserve des conditions suspensives (comme l’obtention de son crédit ou la vente de son logement actuel). Il peut se rétracter dans ce délai de 10 jours et sans dédommagement.
– Le délai entre la promesse de vente et l’acte authentique est fixé à 3 mois par le notaire pour plus de sécurité, notamment pour l’obtention de l’éventuel crédit souscrit par l’acheteur. Mais la signature peut intervenir avant cette date limite.