On est souvent tenté d’acheter un bien immobilier qui présente le potentiel d’une forte rentabilité d’un investissement locatif. Mais attention, il ne faut pas confondre la bonne rentabilité et un projet immobilier réussi.
Le rendement locatif n’est en effet pas le seul critère à prendre en compte. Au moment d’acheter son bien, il faut prendre en considération la valeur qu’il va prendre, à la hausse ou à la baisse. En effet, l’attractivité de la ville assurera un capital investi qui prendra de la valeur sur le long terme ainsi qu’une demande locative soutenue.
Paris, Lyon et Bordeaux sont les villes les plus dynamiques où la rentabilité est certes moins élevée mais avec aucune vacance locative et une valorisation du bien à terme qui est plus sûre.
Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif
Pour estimer le potentiel de son investissement locatif, il faut savoir de quoi on parle. Il y a plusieurs niveaux de rentabilité. Alors pour présenter son dossier à son banquier, mieux vaut maîtriser ses calculs.
La rentabilité d’un investissement locatif brute :
Elle est souvent mise en avant par les agences mais sans prendre en compte les frais de notaire et le coût des travaux éventuels.
En fait, il s’agit de diviser les loyers perçus (hors charges) sur un an par le prix du bien acheté, frais d’agence et de notaire inclus + travaux.
A Paris, cette rentabilité est en moyenne de 2,5% à 3,5%.
La rentabilité nette de charges :
Elle est plus finement calculée car elle tient aussi compte des charges de copropriété non récupérables, des travaux de copropriété, des frais de gestion locative, des coûts d’entretien, de la taxe foncière, des charges financières liées à un éventuel emprunt immobilier.
La rentabilité nette après impôts :
Elle définit ce qui reste vraiment dans votre poche après prélèvements sociaux, calculés sur les loyers nets de charges et d’intérêts, et après impôt sur le revenu (taux marginal d’imposition ; 30% pour la majorité des cadres).
Ne pas oublier que la quasi-totalité des charges d’exploitation est imputable à vos revenus, vous permettant ainsi de générer un déficit foncier, diminuant de fait votre base imposable, et par voie de conséquence, vos impôts.
Louer vide ou meublé ?
La location meublée est plus rentable que la location vide car les loyers sont plus élevés et la fiscalité LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) plus favorable.
A qualité, surface et emplacement comparables, un appartement meublé se loue de 10 à 25% de plus que celui qui est vide. Mais il peut y avoir quelques vacances dues à un bail qui n’est que d‘un an (ou 9 mois pour les locataires étudiants). Sachez que les locataires peuvent renouveler leur bail sur une période plus longue, à condition que l’aménagement de votre appartement soit de qualité.
Il existe 2 régimes :
Le régime forfaitaire :
(régime fiscal catégorie « BIC ») où vous êtes imposé sur 50% de vos loyers à condition que vos loyers annuels ne dépassent pas 70 000 euros.
Le régime réel :
Si vos recettes sont comprises entre 70 000 et 238 000 euros (mais option possible pour des revenus locatifs inférieurs à 70 000 €).
Vous déduisez les frais d’acquisition (notaire, frais d’agence), les charges de copropriété, la taxe foncière,… de vos recettes locatives et vous déduisez les amortissements tels que : la valeur du bien, les éléments d’équipement et meubles, les travaux.
La location vide (régime fiscal catégorie « revenus fonciers ») propose 2 régimes de rentabilité d’un investissement locatif :
Le régime forfaitaire
Abattement de 30% sur les revenus locatifs si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 euros (charges comprises). Vous êtes alors imposé sur 70% selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Le régime réel
Pour des loyers annuels qui dépassent les 15 000 euros. Mais si vous n’êtes pas dans ce cas, vous pouvez toutefois opter pour celui-ci.
Vous déduisez les charges (travaux, intérêts d’emprunt, charges, assurance, etc.). Le bénéfice dégagé est imposable. Si vous créez un déficit foncier, celui-ci s’impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € pour l’année, ce qui est impossible en meublé.
Pour aller plus loin, voici quelques éléments à prendre en compte pour évaluer la rentabilité d’un logement locatif :
La rentabilité d’un logement locatif dépend de plusieurs facteurs, tels que le prix d’achat du bien, les charges liées à la propriété, les revenus locatifs générés et les frais associés à la gestion du bien :
Rendement brut :
Le rendement brut est calculé en divisant les revenus locatifs annuels par le prix d’achat du bien, puis en multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage. Par exemple, si vous achetez un bien pour 200 000 € et que vous percevez 10 000 € de revenus locatifs annuels, le rendement brut serait de 5% (10 000 € / 200 000 € x 100).
Rendement net :
Le rendement net tient compte des charges et des frais associés à la propriété. Il est calculé en soustrayant les charges (comme les taxes foncières, les frais de gestion, les charges de copropriété, les frais d’assurance, etc.) des revenus locatifs annuels, puis en divisant le résultat par le prix d’achat du bien. Par exemple, si les charges annuelles s’élèvent à 2 000 €, le rendement net serait de 4% ((10 000 € – 2 000 €) / 200 000 € x 100).
Plus-value potentielle :
Outre les revenus locatifs, la plus-value potentielle est également un aspect important de la rentabilité d’un logement locatif. Si la valeur du bien augmente au fil du temps, vous pourrez réaliser un bénéfice en le vendant. Cependant, il est important de noter que la plus-value n’est pas garantie et dépend des fluctuations du marché immobilier.
Risques et coûts associés :
Il est essentiel de prendre en compte les risques et les coûts associés à la propriété, tels que les périodes de vacance locative, les réparations et l’entretien du bien. Ces facteurs peuvent affecter la rentabilité globale de l’investissement.
NB : il est impossible de changer de régime pendant au moins 3 ans.
