[vc_row][vc_column][vc_column_text]L’immobilier locatif est un support d’investissement très avantageux, surtout si vous vous intéressez à la fiscalité des expatriés. En effet, il permet de créer un patrimoine ou le développer, mettre en place des revenus passifs, vous constituer une retraite, sécuriser l’avenir de votre famille. Mais tout ira plus vite si vous optimisez les différentes étapes du projet : bien acheter, bien louer et… choisir le bon régime fiscal.
Cependant, un non-résident qui effectue un investissement immobilier à but locatif devra s’acquitter non seulement d’une imposition des revenus locatifs et des prélèvements sociaux des non-résidents, mais également d’une imposition dans le cas d’une plus-value immobilière non- résident.
Le type de location, vide ou meublée, conditionne le régime fiscal
Il existe deux régimes fiscaux pour la location et les revenus qu’elle génère.
Ainsi la location vide génère des revenus locatifs, imposés sur le revenu de propriétaire au titre des revenus fonciers.
Location vide et revenus fonciers :
Il existe deux possibilités d’imposition : le propriétaire peut opter pour le régime micro foncier ou le régime réel.
Pour pouvoir bénéficier du régime micro foncier, les revenus locatifs annuels doivent impérativement être inférieurs à 15.000€. Ce régime permet un abattement forfaitaire pour charges de 30%. Le revenu foncier net ainsi obtenu s’ajouter aux autres revenus du contribuable.
Le régime réel s’applique de plein droit, si le revenu locatif annuel est supérieur au plafond, simplement par simple option du contribuable, mais également si le propriétaire-bailleur bénéficie d’un dispositif de défiscalisation qui exclut le micro-foncier tel que le dispositif Robien. Dans ce cas, le bailleur déduira de ces loyers les différentes charges.
En cas d’option au régime réel, celle-ci sera irrévocable pendant une durée de 3 ans. Le contribuable devra remplir le formulaire 2044 ou 2044-S, qui sera annexé à la déclaration d’impôt sur le revenu.
La location meublée :
Elle génère des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Il existe deux possibilités d’impôts sur les revenus locatifs meublés : le régime forfaitaire et le régime réel.
Pour le régime forfaitaire, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 32.900 euros. L’abattement des revenus fonciers forfaitaire s’élève à 50%, couvrant l’ensemble des frais et charges déductibles.
Le régime réel s’applique de plein droit si les revenus locatifs sont supérieurs au plafond ou sur option, qui doit intervenir avant le 1er février de l’année au titre de laquelle les revenus seront soumis au régime réel.
A ce titre, les revenus meublés doivent être déclarés dans le formulaire complémentaire 2042C (cadre 5 – rubrique B) lorsque vous êtes résident fiscal français. Après départ ou si vous êtes déjà à l’étranger, les revenus seront à reporter à la rubrique 5 sur la déclaration 2042 NR.
Le régime le plus intéressant pour l’investisseur est la location meublée
On parle alors de LMNP ou “loueur meublé non professionnel”. Le régime LMNP réel permet à l’investisseur de bénéficier de dépenses déductibles en déficit direct (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, frais d’agence, notaire), ou bien de dépenses amortissables (montant du bien acheté, travaux, meubles). Pour faire simple, l’investisseur verra sa base de revenus locatifs imposable ramenée à 0€ pendant une dizaine d’années. Cela représente un énorme avantage! En effet, vous pourrez allouer 100% des revenus locatifs au remboursement du crédit ou à l’augmentation de votre épargne.
Quelle imposition pour les Français résidents et les non-résidents ?
Outre le fait que l’investissement en location en meublée permet un meilleur rendement pour votre investissement locatif (revenus locatifs d’environ 20% supérieurs aux revenus locatifs pour le même bien loué vide), la fiscalité présente un intérêt particulier.
Le taux marginal d’imposition (TMI) s’applique ensuite aux revenus imposables (donc la part de revenus locatifs après déduction des amortissements et déficits). Cela signifie que vos revenus locatifs viennent s’ajouter à vos autres revenus. Ils sont donc imposés dans la tranche la plus haute à laquelle vous êtes soumis. Sauf que si vous êtes non-résident… vous n’avez pas de revenus en France. Pour la fiscalité des expatriés, l’État français appliquera donc une tranche forfaitaire à 20%. Ceci est nettement favorable puisque les Français sont, selon leurs revenus, imposés à 30% ou même 41% au TMI. Enfin, selon votre pays d’expatriation, vous pouvez profiter de conventions fiscales avec la France.
En résumé, en France, la fiscalité des revenus locatifs pour les expatriés et les non-résidents est régie par des règles spécifiques. Voici un aperçu général de la fiscalité applicable :
- Impôt sur le revenu : Les revenus locatifs provenant de biens immobiliers situés en France sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les non-résidents sont généralement soumis à une retenue à la source de 20% sur les revenus bruts perçus. Toutefois, ce taux peut être réduit en vertu des conventions fiscales bilatérales entre la France et le pays de résidence de l’expatrié. Les non-résidents ont également la possibilité d’opter pour l’imposition selon le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) du revenu locatif.
- Contribution Sociale Généralisée (CSG) et Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) : Les non-résidents sont généralement assujettis à la CSG et à la CRDS au taux de 17,2% sur les revenus fonciers bruts perçus en France.
- Taxe foncière : La taxe foncière est un impôt local sur la propriété qui est généralement payable par le propriétaire. Les non-résidents sont également soumis à la taxe foncière sur leurs biens immobiliers en France.
Il convient de noter que des conventions fiscales bilatérales peuvent exister entre la France et le pays de résidence de l’expatrié, ce qui peut affecter la fiscalité des revenus locatifs. Ces conventions peuvent prévoir des dispositions spécifiques concernant l’imposition des revenus immobiliers, les taux d’imposition, les déductions fiscales, etc. Il est donc important de se référer à la convention fiscale applicable pour déterminer les règles spécifiques.
Nous sommes des chasseurs immobiliers spécialisés dans les expatriés.
Vous voulez en savoir plus sur les impôts des revenus locatifs des non-résidents? N’hésitez pas à nous contacter!
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