Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?
Si vous venez de faire l’acquisition d’un bien immobilier sur Paris ou ailleurs, vous avez la possibilité de le mettre en location si votre intention première n’est pas d’habiter les lieux. Sur le long terme, ces revenus locatifs peuvent devenir un véritable avantage, mais certaines conditions restent à prendre en compte et de nombreuses questions se posent.
Faut-il louer un appartement vide ou meublé ?
Il s’agit souvent de la première question que se pose un investisseur. Pour cause, l’un et l’autre type de location présentent des concordances, mais également des différences qui peuvent s’exposer comme des avantages ou des inconvénients. Le choix final revient à l’investisseur, qui pourra trouver un statut plus arrangeant que l’autre.
Mais de manière générale, cette décision dépend des avantages fiscaux et de l’engagement locatif souhaités, qui s’examinent et se réfléchissent avant la mise en location.
Á propos de l’engagement locatif, d’abord, la durée du bail est d’un an, ou 9 mois pour un locataire étudiant, dans le cas d’une location meublée. Le préavis est à 3 mois, à donner par le bailleur.
Pour une location vide, cette fois, la durée de bail est de minimum de 3 ans, avec un préavis de 6 mois.
Cependant, sur une zone tendue et convoitée comme Paris, le locataire qui souhaite quitter son logement doit donner un préavis d’un mois, indépendamment du type de location.
Concernant les règles fiscales pour louer un appartement vide ou meublé, faisons un premier point sur les différences. Il faut noter, cependant, qu’elles sont identiques pour les résidents et non-résidents.
1er cas : vous louez un logement vide
Achetez un appartement ancien, rénovez-le, louez-le pendant 3 ans sans interruption et payez moins d’impôts.
Il faut savoir que pour moins de 15 000 euros de loyers bruts perçus par an, vous pouvez prétendre au régime micro-foncier, grâce à un mode simplifié de déclaration. En choisissant ce régime, vous pourrez profiter d’un abattement de 30% et ce, sans avoir à fournir le moindre justificatif.
Cependant, si vos revenus de loyers bruts dépassent 15 000 euros par an, le régime d’imposition dit « réel » s’impose. Celui-ci offre l’intérêt du déficit foncier, qui permet de réduire l’imposition globale. Il est alors nécessaire de soustraire des loyers perçus : les travaux d’entretien et de rénovation, ainsi que les frais et charges imputables au logement, soit les charges de copropriété, les frais de gestion, l’impôt foncier, les frais de diagnostics obligatoires et les intérêts d’emprunt.
En résumé, le déficit foncier = le total de ces frais et charges cumulés – le montant des loyers perçus.
Cependant, il est important de noter que ce montant est déductible des revenus imposables dans la limite de 10 700 euros. Seuls les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits des revenus imposables, mais seulement des revenus fonciers.
2ème cas : vous louez un logement meublé
Le principe est identique mais est encore plus avantageux.
Ici, le régime « réel » s’applique au-delà du seuil des 70 000 euros de revenus locatifs perçus par an. Si vous êtes sous ce seuil, vous pouvez opter pour le régime simplifié micro-BIC pour bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Cependant, vous pouvez également bénéficier, sur option, du régime « réel ». Dans cette situation, les revenus sont alors déclarés en tant que « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et n’impactent pas les autres revenus imposables.
Dans la majorité des cas, le régime « réel » reste le régime fiscal le plus intéressant pour les investisseurs immobiliers. En effet, il permet de déduire les amortissements ainsi que les travaux et aménagement, les frais de notaire et l’ensemble des charges inhérentes à l’activité de loueur meublé non professionnel, soit les intérêts d’emprunt, les assurances, les frais d’agence, les frais de chasseur immobilier et la gestion locative.
Ainsi, l’investisseur ne paie pas d’impôts sur ses revenus locatifs, en bénéficiant d’un déficit fiscal reportable sur de nombreuses années.
Enfin, il faut savoir que le statut de LMNP, soit Loueur Meublé Non Professionnel, permet aussi de déduire des revenus locatifs d’amortissement du bien pendant 20 ans, et des meubles sur une durée de 7 ans.
Vous avez d’autres questions avant de louer un appartement vide ou meublé ? Nous sommes là pour y répondre !