Droits de mutation, frais de notaire, droits d’enregistrement… Les frais d’achat immobilier, nommés injustement “frais de notaire”, recouvrent des réalités fort distinctes. Qui en profite ? Et comment sont-ils calculés ?
Lors d’une transaction immobilière, l’acquéreur d’un bien doit payer des frais d’acquisition, appelés injustement “frais de notaire”. Et contrairement aux idées reçues, ce n’est pas le notaire qui prend la plus grosse part du gâteau. L’État, la collectivité et les intervenants perçoivent leur part du montant de la transaction. Les émoluments dus aux notaires ne représentent en fait qu’une partie des frais engagés.
Que recouvrent les “frais de notaire” ?
Il s’agit de frais d’acquisition qui sont composés de 4 postes dont le total représente entre 7% (pour les biens de grande valeur) à 8% pour un logement ancien et 2 à 3% pour un logement neuf.
1er poste : les droits de mutation
Taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement, perçus par le fisc, Les frais de notaire se composent de différentes dépenses, notamment :
Les droits de mutation :
Egalement appelés “frais de publicité foncière” : ils représentent la majeure partie des frais de notaire et sont versés à l’État. Ces droits sont calculés en pourcentage du prix d’achat du bien.
Les émoluments du notaire :
Il s’agit des honoraires du notaire pour son travail et sa participation à la transaction. Ces émoluments sont réglementés et fixés par décret en fonction du prix d’achat du bien.
Les débours :
Ce sont les frais avancés par le notaire pour le compte de l’acquéreur, tels que les frais d’enregistrement, les frais de copie d’actes, les frais liés aux formalités administratives, etc.
Vente d’un bien ancien ou récent (y compris les biens de moins de 5 ans)
5,80% (5,80665% exactement) du prix de vente dans la plupart des départements (les 97 départements ayant à ce jour appliqué la hausse des droits de mutation rendue possible en 2014);
5,09% (5,09006 % exactement) du prix de vente dans les quelques départements qui ont décidé de ne pas appliquer la hausse des droits : l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56), et Mayotte (976).
Vente d’un bien neuf
0,71% (0,71498 %) sur le prix de vente.
2ème poste : la rémunération du notaire ou émoluments
Les frais de notaire sont calculés en pourcentage du prix d’achat du bien immobilier, et sont fixés par décret.. Le pourcentage varie en fonction de la nature du bien (neuf ou ancien), de sa localisation et de son prix :
- de 0 à 6500 € : 3,945 % = 256,43 €
- de 6500 à 17000 € : 1,627 % = 170,84 €
- de 17 000 à 60000 € : 1,085 % = 466,55 €
- au-dessus de 60000 €:= 0,814 %
Ces tranches s’additionnent et il faut ensuite ajouter au total la TVA de 20%.
Le notaire conseille son client, rédige l’acte, en assure la régularité, effectue toutes les formalités nécessaires à son efficacité et assure la conservation de l’acte pendant 75 ans.
Le notaire joue un rôle essentiel dans une transaction immobilière. Il est chargé de vérifier la validité juridique de la transaction, de rédiger et de faire enregistrer les actes nécessaires, de collecter les fonds et de s’assurer que toutes les formalités sont respectées. Les frais de notaire couvrent les services et le travail fournis par le notaire dans le cadre de la transaction.
Répartition des frais de notaire : Dans la plupart des cas, les frais de notaire sont payés par l’acheteur du bien immobilier. Cependant, dans certaines régions ou circonstances spécifiques, il peut y avoir une répartition différente des frais entre l’acheteur et le vendeur. Il est important de clarifier cette répartition lors de la négociation de la transaction.
3ème poste : Les émoluments de formalités et frais divers ou « déboursés »
Le notaire règle également, pour le compte de son client, les interventions d’autres professionnels ou de certaines administrations; on parle de « déboursés ».
Les émoluments de formalités
Le notaire accomplit différentes démarches et effectue des formalités en vue de la transaction qui sont facturées en moyenne pour un total 800 € TTC. C’est pourquoi on parle d’émoluments de formalité. Ils sont facturés selon un barème qui fixe le prix que le notaire peut demander pour chacune des formalités ou prestations qu’il effectue pour la vente. Selon les ventes, le notaire aura besoin de plus ou moins de démarches à effectuer. C’est pourquoi il demande une provision sur ses émoluments et fait le décompte quelques mois après la vente en fonction du prix facturé pour les différentes démarches qu’il a effectuées.
Les frais divers
Ils sont évalués, quant à eux, à environ 400 € et correspondent au remboursement de sommes que le notaire a dû payer à des tiers pour le compte de son client (frais d’expédition des actes, etc).
Dans les « déboursés », il y a la contribution à la sécurité immobilière, l’état hypothécaire (document qui établit les inscriptions prises sur un immeuble), les documents d’urbanisme, les frais liés au cadastre, les frais de géomètre, et les frais d’acte (timbres fiscaux, frais administratifs).
4ème poste : La contribution de sécurité immobilière
Cette contribution est due à l’Etat pour l’accomplissement des formalités d’enregistrement et de publicité foncière, ce que l’on appelle désormais la formalité fusionnée. Elle est fixée au taux proportionnel de 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 €.
Un point intéressant à retenir
Il est intéressant d’estimer la valeur du mobilier laissé par le vendeur (cuisine équipée, placards, etc.). Il faut alors le préciser au notaire qui l’inscrira lors de la signature de l’acte de vente. Ainsi, les frais de mutation (5,80% ou 5,09%) ne seront appliqués que sur le montant du prix du bien en lui-même. Cela permet d’éviter d’avoir à payer des droits de mutation sur le mobilier car ils ne sont dus que sur le bien immobilier et non sur les meubles.