Le marché immobilier a été bousculé par la crise sanitaire au cours du 1er semestre 2020. Va-t-il continuer à séduire ? A date pas de retournement fondamental du marché mais on constate des tendances à géométrie variable.
Bien que le nombre de transactions baissera sur 2020 (environ -20%) vs 2019 compte-tenu de la période de confinement, nous constatons que les prix connaissent une accalmie, notamment à Paris. Malgré le recul en terme de volume de ventes, nous atteindrons le niveau de 2017 qui a été un très bon millésime.
En revanche, l’évolution des prix devrait varier selon la localisation. Les petits bassins d’emplois ou les villes dont une grande entreprise en difficulté est prédominante (ex : Toulouse et Airbus), verront vraisemblablement baisser le nombre des acquéreurs et donc inciter les vendeurs à baisser leur prix.
Les primo-accédants connaîtront également plus de difficulté à accéder au prêt immobilier compte-tenu des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui ont été mises en place depuis début 2020 : pas plus de 33% de taux d’endettement, durée de crédit de 25 ans maximum, apport minimum conseillé de 10%.
Enfin, la demande pour l’immobilier commercial est en baisse de 40% par rapport au premier semestre 2019.
Un marché « refuge » et de pénurie
Au niveau national, les conséquences du Covid seront globalement limitées. En effet, le nombre de logements neufs construits est insuffisant depuis des années. Et c’est surtout vrai pour les grandes villes comme Paris où règne la pénurie.
La pierre est le placement financier le plus sûr et rentable sur le long terme. Ainsi, la demande d’investissement locatif est soutenue (revenu complémentaire, préparation de la retraite). En 2019, elle représentait plus d’un achat sur quatre dans l’ancien.
Ce goût des Français pour l’immobilier est encouragé par des taux d’intérêt toujours très attractifs bien qu’ils aient enregistré une légère hausse postérieur confinement.
En 2020, les prix marqueront certainement une pause ; de quoi mettre un terme à la surchauffe que nous connaissions jusqu’en mars 2020. Même si la hausse des prix immobiliers parisiens a ralenti, ils restent tout de même en augmentation de 4,5% sur un an (été 2020 vs été 2019).
Il ne faut pas s’attendre à des baisses de prix significatives à Paris et dans ses environs, et pour des biens de qualité, sachant que les acquéreurs sont en surnombre. Les biens très haut de gamme sont, eux, « touchés » par l’absence des acheteurs non-résidents de nationalité étrangère qui n’ont pas pu se déplacer pour réaliser leurs transactions immobilières.
On relève d’autre part d’importantes distorsions entre les petites surfaces dont les prix poursuivent une augmentation supérieure à celle des grandes surfaces. Le prix moyen du M2 parisien est de près de 11 000 € au 1er août 2020, témoignant ainsi de la forte attractivité de la capitale. Et la petite et grande couronne n’est pas en reste (cf. Projet du Grand Paris). Les maisons et les espaces extérieurs ont la côte.
Les primo-accédants et les investisseurs en concurrence pour les petites surfaces
Malgré une rentabilité locative limitée à Paris (cf. plafonnement des loyers), l’ampleur de la demande locative et la valeur refuge de la pierre, font du studio et du petit deux-pièces un actif tangible toujours très recherché.
Selon PAP, le nombre de recherches de biens en location a progressé de 75% en juin par rapport à la même période l’année passée sur l’Ile-de-France. L’offre de logement est elle aussi en hausse sur le site d’annonces immobilières. En effet, les investisseurs qui louaient leur bien sur des plateformes de location saisonnière et qui se sont vu privés de revenus pendant la crise sanitaire, se tournent désormais vers ce type de location plus pérenne.
Les avantages fiscaux du LMNP (loueur meublé non professionnel) sont particulièrement appréciés des investisseurs : déduction des frais d’acquisition, des travaux et de toutes les charges du total annuel des revenus locatifs perçus. Sans oublier l’amortissement de la valeur du bien et de son ameublement !
Malgré les bouleversements que nous avons connus, Paris et ses environs restent une zone géographique particulièrement attractive pour les investisseurs.
Les primo-accédants quant à eux, devront faire face à des conditions d’octroi des crédits immobiliers qui ont été resserrées par les banques depuis début 2020 et qui se sont confirmées suite à la crise sanitaire qui peut rendre incertain l’avenir professionnel de certains.
Les primo-accédants peuvent accéder au crédit immobilier dont les taux se sont stabilisés après une brusque remontée au début de la crise sanitaire, mais à la condition qu’ils aient un apport et/ou une épargne déjà constituée.
Restons optimistes…
A date, le marché immobilier parisien a encore de beaux jours devant lui car les personnes qui ont un projet immobilier, le maintiennent en grande majorité.