En ce moment, des taux d’intérêts historiquement bas dopent le marché de l’immobilier parisien. Depuis 10 ans, le coût du crédit immobilier a été divisé par 4 ! De plus, en mars/avril 2019, les planchers records d’il y a 2 ans ont été atteints à nouveau : comptez en moyenne 1,50% d’intérêts pour les emprunts sur 20 ans (et moins de 1% pour les meilleurs dossiers) et 1,35% pour les emprunts sur 15 ans.
Ceci a eu pour conséquence une forte augmentation des transactions sur le territoire national. Près d’un million de biens se sont vendus en 2018, dont une très grande majorité dans l’immobilier ancien.
En 20 ans, l’immobilier a progressé bien plus que l’inflation, tandis que le CAC 40 a subi les deux chocs de la « bulle internet » et de la crise des « subprimes ». Alors que l’immobilier parisien a connu une croissance de sa valeur de +308% en 20 ans (+153% en France), l’inflation n’a enregistré qu’une augmentation de +32%.
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L’immobilier parisien est un marché très en demande
Mais les taux d’intérêt n’expliquent pas à eux seuls le fort déséquilibre entre une demande croissante et une offre restreinte. La convergence de plusieurs facteurs joue tout particulièrement dans les grandes villes, notamment à Paris, où l’on trouve:
- -des locations peu nombreuses et très chères;
- -peu de constructions de logements neufs (500/an);
- -un vieillissement de la population accentué qui diffère la libération des logements;
- -un fort taux de divorce qui amène à « dédoubler » le logement;
- -un retour des familles de Londres (effet Brexit);
- -l’horizontalité de Paris ; donc pas de tours qui « entassent » les logements.
Ainsi, il y a près de 3 acquéreurs pour un bien en vente, ce qui favorise la hausse des prix. En 2017/2018, le prix moyen du m2 à Paris a augmenté de près de 15% en moyenne. Et depuis le début de l’année 2019, la hausse, bien que plus limitée, perdure. Et la proche banlieue n’est pas en reste ! Neuilly, Levallois, Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Montreuil, Pantin, Saint-Ouen, rencontrent aussi des augmentations notables. Sans omettre le futur « Grand Paris », qui va dynamiser la petite couronne avec le développement des transports.
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A Paris, il n’y a pas un, mais des marchés immobiliers
Le prix moyen du m2 cache de grandes disparités dans le marché de l’immobilier parisien. Malgré tout, Paris est de plus en plus habitée par une clientèle aisée.
Le prix moyen du m2 varie entre 7 000 € et plus de 25 000 € selon les arrondissements et les quartiers. Il est à noter qu’à l’Est de Paris, où les prix sont moins élevés qu’à l’Ouest, la progression des prix a été plus forte. Le prix moyen du m2 à Paris a atteint la barre des 10 000 € avec un seuil d’environ 12 000 € pour un bien de qualité situé dans un bon quartier. Ceci fait en sorte que certains biens de qualité, bien situés, se vendent en quelques heures ! Les acquéreurs parisiens rencontrent donc une vive concurrence entre eux, et aussi face aux investisseurs internationaux (expatriés et européens notamment).
Le marché immobilier est souvent considéré comme une « valeur refuge » en raison de plusieurs facteurs :
Stabilité et tangibilité :
L’immobilier est un actif tangible qui offre une certaine stabilité. Contrairement aux investissements financiers plus volatils tels que les actions, l’immobilier est considéré comme plus sûr et moins soumis aux fluctuations du marché. Les biens immobiliers ont une valeur intrinsèque et peuvent fournir un abri physique et un sentiment de sécurité à long terme.
Potentiel d’appréciation :
Historiquement, l’immobilier a tendance à augmenter de valeur avec le temps, en particulier dans les zones urbaines ou les emplacements privilégiés. L’offre limitée de terrains et de biens immobiliers dans certaines régions peut entraîner une augmentation de la demande et, par conséquent, une appréciation de la valeur des biens. Cette perspective de croissance à long terme en fait un choix attrayant pour les investisseurs cherchant à protéger et à faire fructifier leur patrimoine.
Revenus locatifs :
L’investissement dans l’immobilier locatif peut générer des revenus réguliers sous la forme de loyers. Cela peut offrir une source de revenus stable et prévisible, ce qui en fait une option attrayante pour les investisseurs à la recherche de flux de trésorerie constants. Les propriétés locatives peuvent également offrir une certaine protection contre l’inflation, car les loyers ont tendance à augmenter avec le temps.
Diversification du portefeuille :
L’immobilier peut servir de diversification à un portefeuille d’investissement. En ayant des actifs immobiliers en plus des investissements financiers, les investisseurs peuvent réduire leur exposition aux risques spécifiques liés aux marchés financiers et profiter d’un portefeuille plus équilibré.
Par conséquent, Paris est aujourd’hui dans le Top 5 du classement des grandes villes mondiales en termes de prix (derrière Hong Kong, Londres, New-York, Los Angeles), et si moins de 10% des propriétaires parisiens sont des étrangers, 50% des détenteurs de biens supérieurs à 2 millions d’euros sont extérieurs à l’Hexagone.
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