Acheter un bien immobilier représente un projet important pour un acquéreur et ce d’autant plus dans des régions aux prix immobiliers très élevés comme en Ile-de-France. Il est donc très impliquant mais ne doit pas être stressant. Il suffit de se poser les bonnes questions au bon moment et de vérifier plusieurs points importants.
Outre tous les diagnostics que doit faire réaliser le propriétaire pour la mise en vente de son bien, des vérifications doivent porter sur différents points, que ce soit le prix, l’environnement, l’état du bâti et du logement, le calcul des surfaces, les charges et taxes, la dépense énergétique, le budget des travaux d’embellissement, la copropriété, l’environnement et les projets de construction, les servitudes, les vices juridiques et administratifs.
Passé le coup de cœur, prenez le temps de vous renseigner minutieusement avant de signer la promesse de vente. En résumé, c’est savoir exactement ce que vous achetez ! Si vous avez opté pour faire appel à un chasseur immobilier, sa mission ne se cantonne pas seulement à trouver le bien idéal mais aussi à vous accompagner de A à Z et donc à valider tous les points cités ci-dessus.
– Le juste prix
Nombreuses sont les sources d’information sur les prix du marché immobilier localement. Pour exemples : les différents sites d’annonces, les sites spécialisés en estimations immobilières et leurs algorithmes, la plateforme gratuite « DVF » (demande de valeur foncière) développée à partir de la base de données de l’administration fiscale et qui recense toutes les transactions enregistrées en France et fournit le prix de vente, la date de transaction, le descriptif du bien et sa localisation.
ATOUTS ET DEFAUTS QUI INFLUENT SUR LE PRIX DU M2 (Source FNAIM et PAP)
– L’emplacement
Outre le secteur géographique, influençant fortement le prix au m2 , il faut être attentif à l’environnement du bien : réputation du quartier, proximité des commerces, écoles, transports, proximité d’une route, d’une voie ferrée, d’un aéroport. Nous vous conseillons de vous promener dans le quartier à différents moments de la journée pour vous faire votre propre opinion.
Un autre point à vérifier : y-a-t-il des permis de construire à venir et qui vont donner naissance à des immeubles de grande taille ? La création d’espaces verts ou piétonniers? Risque d’inondation ? Il suffit de se renseigner au service d’urbanisme de la mairie.
– L’état du bâti et du logement
Lorsque le bien est en mauvais état, fissures (murs et façade), traces de fuites d’eau ou taches d’humidité se repèrent aisément. C’est l’occasion de s’enquérir de leur origine auprès du propriétaire ou de l’agent immobilier, voire du syndic.
Une fuite d’eau peut provenir du logement lui-même ou du voisin. Dans ce cas, il faut vérifier si une déclaration a été faite auprès de l’assurance et si la cause de la fuite a été identifiée. Le manque de ventilation peut provoquer des moisissures. Un artisan pourra vous rassurer grâce à un détecteur d’humidité.
Mais l’humidité peut aussi provenir d’un problème plus global au sein de l’immeuble (défaut d’étanchéité par exemple); auquel cas la décision de réparation peut prendre beaucoup plus de temps.
Par ailleurs, un taux d’humidité élevé peut révéler une construction effectuée sur un ancien marais ou en bordure d’un étang. S’il y a 90% de taux d’humidité (tâches très brunâtres), dites-vous bien qu’il faudra attendre environ 6 mois pour que ça sèche et donc enduire et repeindre !
Prenez aussi le temps d’inspecter les parties communes, dont le sous-sol où se trouvent les caves. Ainsi vous aurez une idée précise du niveau d’entretien par les copropriétaires et de l’état des fondations.
Pour une maison, c’est l’état de la charpente et de la toiture qui est primordial.
L’état des plafonds et des planchers doit aussi être vérifié. L’état des sols peut révéler une irrégularité, signe probable d’un problème de structure. Cela se constate dans les vieux immeubles construits notamment sur des carrières.
Il est aussi crucial de valider l’état de la chaudière, de la plomberie et de l’installation électrique (Au niveau du tableau électrique, vérifiez la présence de disjoncteurs différentiels ainsi que l’étiquetage de chaque départ)
Enfin, l’exposition du logement est un paramètre à prendre en compte. L’orientation Nord est plus sombre que l’orientation Sud et donc plus difficile à chauffer sachant que les rayons du soleil ne pénétreront jamais. L’idéal est un bien traversant Est/Ouest (soleil le matin/l’après-midi).
– Le calcul des surfaces
Il existe plusieurs définitions : la surface au sol ou habitable et la surface Carrez obligatoire pour les lots en copropriété mais pas pour les maisons.
Il faut savoir que la surface « Carrez » ne prend pas en compte les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m.
NB : Vous avez la possibilité de contester le calcul de la surface durant l’année suivant la vente. Si la surface manquante est supérieure à 5% de la surface indiquée, vous pourrez demander une réduction du prix proportionnellement à l’erreur. Si elle est supérieure, tant mieux pour vous car vous ne devrez rien de plus au propriétaire !
– Les charges et taxes
Un montant de charges trop élevé peut être dissuasif surtout en cas de revente. C’est souvent le cas dans les grandes tours d’immeubles qui demandent plusieurs ascenseurs, du gardiennage renforcé et des contraintes de sécurité.
Pour information, un montant de charges considéré comme recevable se situe entre 3€ et 5€ par m2 (tout dépend si les charges comprennent le chauffage et l’eau chaude, un ascenseur, une gardienne…).
Il est également important de connaître le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation pour intégrer ces dépenses dans votre budget annuel.
– L’isolation et le chauffage
Il faut contrôler avant tout les fenêtres qui ont un impact sur la qualité de vie ( isolation thermique et phonique). Simple, double ou triple vitrage. Vérifier aussi les joints. L’isolation a un impact direct sur la facture énergétique.
Chauffage individuel (on le règle selon ses besoins) ou collectif ? Electrique (attention aux grille-pains ») ou au gaz ?
Vérifier l’état des radiateurs et leur bonne répartition dans toutes les pièces.
– La dépense énergétique
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) de moins de dix ans doit obligatoirement figurer dès la parution de l’annonce immobilière.
La première lettre du DPE correspond à l’estimation de la consommation énergétique, la deuxième au taux d’émission de gaz à effet de serre.
La meilleure note, A, concerne presque toujours un logement neuf récemment livré et labellisé BBC (bâtiment basse consommation). Dans l’ancien, les notes vont de B à G, cette dernière lettre caractérisant un logement qualifié de « passoire thermique ».
Mais ces données sont à considérer avec un peu de recul . En effet, certaines personnes chauffent plus que d’autres ou s’absentent plusieurs fois dans l’année.
– Le budget des travaux d’embellissement
L’agent immobilier ou votre chasseur immobilier peut vous donner une première estimation par expérience mais mieux vaut demander 2 ou 3 devis à des entrepreneurs.
Le niveau de prestation doit dépendre de l’objet de l’acquisition : environ 1 000€ à 1 500€ par m2 pour une résidence principale ; 600€ à 800€ par m2 pour un investissement locatif. Ces budgets concernent la rénovation totale du bien.
Dernier étage sans ascenseur, difficultés de stationnement ou nécessité de louer un engin de levage, relèvent la note.
– La copropriété
Les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales (A.G.) vous renseigneront sur l’ambiance de la copropriété et les décisions prises quant à l’entretien de l’immeuble. Les travaux nécessaires sont-ils systématiquement reportés ou pas ? En règle générale, s’il y a une majorité de locataires, il s’agit plutôt d’un immeuble de rapport pour lequel les propriétaires ne sont pas pressés de procéder aux réparations.
NB : les travaux votés en assemblée générale avant la signature de la promesse de vente seront à la charge du vendeur, même si les travaux seront effectués lorsqu’il ne sera plus copropriétaire. Entre la promesse de vente et l’acte authentique notarié, s’il y a une assemblée générale et que le vendeur ne vous transmet la convocation, alors les travaux votés seront également à sa charge.
– Les servitudes et les vices juridiques/administratifs
Les servitudes concernent plutôt les maisons : un droit de passage ou un chemin sur votre terrain, un portail amenant à la parcelle d’un voisin, une canalisation enterrée appartenant à celui-ci…
Quant aux vices, en cas d’importants travaux réalisés par le vendeur (extension de surface, démolition d’un mur porteur, création d’une véranda, d’une piscine, d’un toit-terrasse…), il faut vérifier si tout a été fait dans les règles de l’art: autorisations légales, accord voté en assemblée générale de copropriété, rapport d’architecte.