Tout propriétaire est supposé se poser la question quant à la rentabilité optimale de son investissement locatif. Entre location saisonnière ou location longue durée, il est important de prendre connaissance des risques qui pourraient impacter la rentabilité d’un bien. Plutôt mettre son logement sur Airbnb ou passer par une agence ? Quelle est la formule le plus adaptée à son projet ? Une étude d’une agence de gestion locative a été réalisée afin d’apporter des éléments susceptibles d’aider les propriétaires dans leur réflexion. L’étude a été réalisée grâce à des données sérieuses en matière de rentabilité locative.
Tout bon chasseur immobilier saura parfaitement vous conseiller quant au bien à sélectionner en fonction du rapport prix d’achat/rentabilité.
I/ Louer en Airbnb : une solution de plus en plus risquée
Avant de commencer, il est nécessaire de rappeler en quoi consiste la location saisonnière. La loi Hoguet du 02 Janvier 1970 donne la définition suivante de la location saisonnière : « la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs ». On parle ainsi de location courte durée.
Il y a une certaine différence entre mettre en location sa résidence principale quelques semaines, lors des vacances par exemple, et rentabiliser sa résidence secondaire à l’année. Il faut dire que les différentes plateformes de location saisonnière (Airbnb, Booking, HomeAway) simplifient la tâche des propriétaires. Mais d’un autre côté, il est plus complexe de rentabiliser sa résidence secondaire à l’année en choisissant la location courte durée. Il existe différents facteurs qui ne jouent pas en faveur des propriétaires choisissant l’investissement locatif saisonnier.
Dans un premier temps, la location courte durée entraine un cadre légal différent accompagné de plusieurs contraintes. Voici un récapitulatif des règles en vigueur pour louer son bien immobilier sur Airbnb :
- Interdiction de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an
- Obligation de déclarer son activité à la mairie dans la plupart des métropoles
- Chaque séjour ne doit pas dépasser 90 jours pour un même locataire
- Procédure de « changement d’usage » et compensations
- etc
On observe même un durcissement des règles en vigueur en matière de location saisonnière s’accompagnant d’une certaine méfiance de la part du législateur à l’égard d’Airbnb et de ses concurrents. En effet, de nouvelles lois ont régulièrement été misent en place :
- En 2014 : La Loi Alur qui redéfinit juridiquement la « résidence principale »
- En 2016 : Le Code du tourisme qui intègre la limite des 120 jours par an
- En 2016 : Le Code du tourisme qui rend obligatoire le fait de déclarer sa résidence secondaire dans le cas d’une location courte durée
- En 2018 : La Loi Elan qui définit et renforce les sanctions en cas de non-respect des règles inhérentes à la location courte durée
Certains propriétaires pensent pouvoir contourner toutes les nouvelles régulations qui s’accumulent. Pourtant les amendes et les peines encourues ont également été revues à la hausse par les législateurs qui font tout pour ralentir l’essor exponentiel de ces plateformes de location de courte durée.
Afin de s’assurer que les propriétaires ne s’éloignent pas du cadre légal, le gouvernement a ainsi renforcé les contrôles qui ont emmené en 2019 près de 210 propriétaires en cours de jugement à Paris et 98 dossiers similaires à Lyon.
Pour renforcer ces observations qui témoignent d’un rejet des locations saisonnières, il est intéressant de mesurer les amendes infligées aux propriétaires louant illégalement leur logement à Paris. Celles-ci étaient en hausse de 61% entre 2017 et 2018, pour un montant total de 2,1 millions d’euros.
Voici des premiers éléments qui portent à faire réfléchir les propriétaires souhaitant investir dans la location de courte durée. Après avoir défini le cadre juridique ainsi que les sanctions encourues en cas de non-respect, passons à une approche basée sur la rentabilité.
II/ La location saisonnière : moins rentable ?
En se baladant sur Airbnb, le prix astronomique d’une nuit pour certains logements peut facilement convaincre un propriétaire de se lancer dans la location saisonnière. D’autant plus si son bien se situe dans une zone touristique.
Dans cette partie, nous remettons en question le mythe d’une meilleure rentabilité en location courte durée, en nous basant sur l’étude de Flatlooker.
Quand l’on voit un studio à Paris se louant 110 euros pour une seule nuit, il y a de quoi être tenté par la location courte durée. En effet, louer sur Airbnb est bien plus rentable que tout autre type de location, que ce soit en longue durée, en bail étudiant ou encore en bail mobilité. Attention, il est important de ne pas seulement considérer dans cet exemple la rentabilité brute. Voici la différence si l’on considère qu’en moyenne, pour un appartement parisien de 30m2, le loyer par nuit est de 110€ sur Airbnb contre seulement 34€ dans le cas d’une location longue durée :
- Pour une location courte durée
110×120 (jours d’occupation maximum) = 13 200€ par an
- Pour une location longue durée
34×365 (loyer à l’année) = 12 070€ par an
Dans ce sens, de nombreux propriétaires prennent seulement en compte cette première étape du calcul de la rentabilité. Pourtant, celle-ci ne détermine que le montant brut du revenu annuel. Afin d’obtenir le revenu après impôts, il est nécessaire de prendre en compte les charges suivantes :
- Gestion
- Taxe foncière
- Charges de copropriétés
- Charges électricités / gaz / wifi
- Taxe d’habitation
- Impôts BIC sur le revenu
La société de chasse immobilière DES MURS À PARIS saura vous accompagner de la recherche de votre bien locatif jusqu’à son aménagement complet, en passant par son étude de rentabilité.
D’après une étude réalisée par Flatlooker
Article Flatlooker x Liberkeys
En prenant en compte ces différents éléments, nous pouvons observer que la rentabilité réelle est bien supérieure en location longue durée qu’en location saisonnière. Ajouter à cela une régulation qui se veut de plus en plus contraignante, un propriétaire aurait ainsi tout intérêt à choisir la location longue durée.