Tous les médias parlent depuis quelques mois de la crise immobilière que nous vivons actuellement :
- – une augmentation trop rapide des taux d’intérêt (en mois de 2 ans, ils sont passés de 1% à 4,5% pour un même bon dossier et un emprunt sur 25 ans)
- – des banques qui ne jouent pas le jeu en refusant une demande de prêt sur 2
- – des pouvoirs publics qui interfèrent trop : nouvelles règles contraignantes quant au diagnostic énergétique pour les investisseurs en locatif, taxe foncière en augmentation et généralisation des plafonnements des loyers, qui grèvent la rentabilité du bien loué
- – un manque crucial de locations : il faut des propriétaires pour contenter les locataires !
- – des prix immobiliers qui ont marqué une baisse de 5% à 10% suivant les caractéristiques du bien. Mais il ne faut pas s’attendre à une forte baisse à venir car la demande reste malgré tout plus forte que l’offre même si l’accession à la propriété est actuellement très compliquée.
Si vous êtes acheteur, un bon chasseur immobilier saura vous guider et vous dénicher le bien idéal au meilleur prix et dans des conditions optimales.
Des prix qui baissent mais qui ne vont pas s’effondrer…
Etre malin ne veut pas dire proposer n’importe quel « prix à la casse » au vendeur. Il faut rester décent pour être sûr d’emporter l’affaire, en ne se mettant pas à dos l’agence et son client vendeur.
Ne vous fiez pas à la forte baisse des prix annoncée par les médias qui font des effets d’annonce pour choyer leur audience !
A date, il n’y a aucune raison pour que la baisse des prix frise autour de 20% à 30% puisqu’il y a un manque de biens dû à l’absence de véritable politique du logement des différents gouvernements.
Le manque structurel de construction de logements neufs a boosté les prix dans l’ancien qui n’ont cessé de croître sur le moyen et long termes.
D’autre part, le m2 dans le neuf coûte cher :
- Peu de foncier disponible ; donc plus de demandes que d’offres
- Trop de normes qui alourdissent le prix de revient du m2
- Des permis de construite accordés au compte-gouttes par les administrations locales (politique clientéliste notamment au moment des élections municipales)
- Trop de recours de la part des habitants locaux, qui retardent les constructions et déboutent les prétendants.
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Bien analyser tous les critères qui impactent la valeur du bien…
Un investissement immobilier est toujours une aventure. Pour acheter malin, mieux vaut réfléchir à deux fois aux possibilités que son « coup de cœur » peut offrir à terme :
Pourra-t-on modifier le plan si on veut créer une chambre supplémentaire ou un bureau ?
Pourra-t-on aménager les combles s’il y en a ou construire une mezzanine si besoin ?
Pour une maison,analyser leP.L.U. (Plan local d’urbanisme) ou le P.O.S. (Plan d’occupation des sols) de la commune pour savoir s’ils permettent un agrandissement. Bien acheter c’est aussi analyser, notamment avec l’aide d’un chasseur immobilier :
Le potentiel de la localisation du bien : transports, sécurité, proximité des établissements scolaires et des commerces de bouche
Le plan du bien : organisation des pièces et circulation
La luminosité du bien. Il est considéré comme correctement lumineux si la lumière naturelle pénètre sur 1/5 de la surface de la pièce
La hauteur des plafonds : 2,30m est un minimum pour avoir du confort. En-dessous de 1,80 m, la surface ne compte pas dans le cadre de la loi Carrez !
La qualité et la récence de l’installation électrique et le DPE
Les raccordements d’eaux usées et d’eaux vannes pour les sanitaires et les WC
L’isolation et la ventilation
Le niveau des charges de copropriété pour un appartement dans un immeuble en copropriété. Généralement il faut compter entre 3€ et 6€ par mois et par m2 ; tout dépend si le chauffage est inclus, s’il y a une gardienne, des espaces verts…
Un escalier est confortable s’il mesure au moins 0,80 cm de large et avec une hauteur de marches de 0,18 cm et une profondeur de marche de 0,20 cm
Profitez du ralentissement de l’immobilier pour acheter malin !
Si l’un ou plusieurs des critères énoncés ci-dessus sont « défaillants », profitez-en pour bien négocier votre futur bien. Et ce d’autant plus que les acquéreurs ne sont actuellement pas légion ! Mais avant toute démarche d’achat, établissez parfaitement votre budget au plus juste avec validation de votre capacité d’emprunt. Plus votre dossier financier sera solide (bon apport ou paiement sans emprunt), plus vous serez en mesure de négocier avec le vendeur qui sera rassuré.
Prévoir une lettre d’accord de principe rédigée plus facilement par un courtier que par une banque.
Si vous êtes primo-accédant, prenez connaissance des aides accordées pour l’acquisition d’une résidence principale (PTZ, Prêt Action Logement, …).
Bien évaluer le budget travaux s’il y en a à réaliser. Dans ce cas, en fonction du type de rénovation nécessaire, profitez-en pour bien négocier le prix du bien. Compter au minimum de 1 500 € à 2 500 € le m2 si tout est à refaire, voire plus si vous visez le luxe des matériaux.
Restez réaliste lorsque vous faîtes une offre d’achat ! Ne soyez pas un « vrai-faux acquéreur-vendeur ». Mais quésaco ? En fait, il s’agit de personnes souhaitant vendre leur bien à un prix le plus élevé possible et d’en acheter un autre au prix le plus bas possible. Ne vous faîtes pas d’illusion, vous ne trouverez pas de tels pigeons acheteur/vendeur !
Si vous achetez un bien pour le louer, attention au DPE. S’il est en catégorie F ou G, vous ne pourrez plus le louer dès 2028 ou 2025, si vous ne faites pas de travaux d’isolation. Or beaucoup de petits propriétaires préfèrent vendre que de faire des travaux pour continuer à louer. Alors profitez-en pour négocier « à mort ». Vous serez gagnant car il y a une très forte demande de locations non satisfaites.
Et surtout, misez sur l’essor à venir du Grand Paris en ayant en tête les grandes interconnexions.
En conclusion : ne faîtes pas comme tout le monde. Pour être gagnant, il faut agir à contre-courant !