Devenir propriétaire est le souhait de la grande majorité des Français : sécurité pour une famille, investissement non risqué sur le long terme, capitalisation forcée qui pourra être très utile au moment de la retraite… C’est une création de richesse patrimoniale sur le long terme.
Aujourd’hui, le contexte inflationniste et l’augmentation régulière des taux d’intérêt interrogent les potentiels acquéreurs et plus particulièrement les primo-accédants. Cependant, 41% des primo-accédants le deviennent entre 25 et 30 ans.
En effet, ceux-ci, notamment les jeunes actifs, ont un accès plus difficile au crédit immobilier et se demandent s’ils ne doivent pas rester en location et ce d’autant plus, que le foyer risque de s’agrandir et qu’acheter à présent une pièce de plus pour l’avenir, est devenu plus onéreux. Entre location et achat, à revenus identiques, les primo-accédants devront accepter d’acquérir un logement avec une pièce en moins de celui qu’ils louent ; soit l’équivalent d’une chambre de 11 m2 à Paris.
Alors, y-a-t-il un bon ou mauvais moment pour acheter ? La réponse n’est pas aussi simple. Tout dépend du projet de vie de chacun et de ses contraintes. Si vous optez pour confier votre recherche à un chasseur d’appartement, celui-ci saura parfaitement vous conseiller quant à votre projet quel qu’il soit.
Où en est le marché immobilier et quel avenir pour 2023 ?
A date, en tenant compte du taux d’inflation (+5,9% en décembre 2022), on constate une baisse des prix dans les grandes métropoles (-8% à Paris et Lyon, taux d’inflation compris), mais aussi, dans une proportion moindre, dans les villes moyennes et les communes rurales.
Paris a fini par entraîner dans sa chute tout le reste de l’Ile-de-France. Petite comme grande couronne affichent désormais des prix en nette baisse (respectivement, -0,7% et -0,3% en deux mois). Les maisons qui avaient le vent en poupe, connaissent aussi un coup d’arrêt.
Evolution des prix immobiliers à Paris depuis 10 ans
Source : https://www.dimo-diagnostic.net
Pour 2023, les professionnels de l’immobilier prévoient une baisse de 3% à 10% selon les régions. Si vous avez besoin d’être accompagné, si vous n’avez pas le temps de chercher ou si vous n’êtes pas sur place, n’hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier qui saura vous trouver le bien de vos rêves à acquérir. Il vous assistera jusqu’à votre installation !
Après l’engouement des Français en période postérieure au Covid pour les pôles moins urbanisés, les espaces extérieurs et la maison secondaire, aujourd’hui on constate un ralentissement général de la demande dû à la difficulté d’obtenir un crédit (près de 1 sur 2 est refusé), leur taux en hausse et l’inquiétude d’un avenir incertain.
En 2022, les Français ont perdu près de 6% de pouvoir d’achat immobilier ; ceci étant dû à la progression régulière des taux d’intérêt et des prix de vente des biens qui ne baissent pas assez pour compenser cette augmentation des taux. Dans un scénario très pessimiste, des taux à 4% impliquerait une baisse du pouvoir d’achat immobilier d’environ 20% (pour un prêt sur 20 ans) !
Le marché de la location n’est pas plus simple. En effet, la remontée des taux d’intérêt et la réduction de la capacité d’accès au crédit pour de nombreux foyers, augmentent mécaniquement le nombre de candidats à la location vs l’achat. A cela, il faut ajouter tous les biens locatifs considérés comme « passoires thermiques » qui sortent du marché car mis en vente par leurs propriétaires.
La hausse des taux de crédit, les obligations énergétiques, la hausse de la taxe foncière et la baisse du rendement, sont autant de facteurs qui grippent le nombre de biens achetés pour être mis en location, réduisant ainsi l’offre vs la demande.
Cependant face à ces incertitudes, force est de constater que malgré tout, la pierre reste et restera toujours une valeur refuge. L’immobilier occupe près de 2/3 du patrimoine des Français, suivi par l’assurance-vie et le livret A. Et à Paris il y a encore 25% de plus d’acheteurs que de vendeurs. Le marché n’est donc pas prêt de s’écrouler !
Comment bien acheter son premier logement ?
Paris reste une ville toujours attractive, surtout pour les jeunes actifs qui par définition aiment sortir et bouger : sur le plan de la culture, 120 théâtres et 82 cinémas y sont situés. Niveau sport, elle répertorie 85 piscines, 184 gymnases et 47 stades. Pour les envies de shopping ou le quotidien, on y trouve 56.769 magasins. Sans oublier les 456 espaces verts pour trouver du calme. Paris reste donc un bon investissement à long terme.
Sachez qu’aujourd’hui, ce sont les acquéreurs qui ont repris le pouvoir. Les négociations des prix (en moyenne -5%) proposés par les vendeurs, sont de retour. C’est donc une période propice pour les acquéreurs. Cela faisait plus de cinq ans que les prix immobiliers progressaient d’environ 5 % chaque année à Paris.
Pour les primo-accédants (première acquisition immobilière par une personne et/ou un foyer), acheter un bien immobilier est une étape importante dans la vie. Aussi, cet achat doit être bien préparé et réfléchi.
Sur le plan bancaire :
- Tout d’abord, validez précisément le budget disponible avec votre banquier ou un courtier qui ensuite mettre en concurrence plusieurs établissements financiers pour vous proposer le meilleur taux vs votre profil
- Il faut savoir qu’en règle générale, un apport personnel d’environ 10% est demandé
- Le contrat de travail en CDI est favorisé. Si vous êtes entrepreneur, il faudra présenter vos 3 derniers bilans
- Il faudra présenter un bon dossier, notamment prouver une bonne gestion régulière de vos comptes : pas de découvert durant les 3 précédents mois ; épargne déjà réalisée…
- Ne pas avoir d’autres crédits en cours, rassurera les banques. Dans ce cas, prévoir éventuellement un remboursement anticipé
- Plusieurs types de prêts avantageux sont réservés aux primo-accédants :
- Les prêts à taux zéro dédiés à la résidence principale, ouverts aux logements neufs et aux anciens qui nécessitent une réhabilitation
- Le prêt conventionné accordé par une banque ayant passé une convention avec l’Etat
- Le PAS (prêt à l’accession sociale pour les revenus modestes). Il permet de bénéficier de frais de garantie gratuits, de frais de dossier plafonnés et de frais de notaire réduits
- Le prêt action logement accordé par Action Logementaux salariés des entreprises du secteur privé adhérentes au Comité interprofessionnel du logement (CIL). Il peut financer jusqu’à 30 % de votre projet immobilier, il est parfois utilisé en tant qu’apport personnel pour réduire le montant du prêt
- Le prêt d’épargne logement (PEL)
- Enfin, sachez que si vous revendez un investissement locatif pour financer l’acquisition de votre première résidence principale, alors vous ne paierez pas de plus-value sur la vente de votre bien locatif
- Sachez également qu’il existe un « partenaire » pouvant vous apporter jusqu’à 100 000 euros pour compléter votre apport personnel et devenir ainsi propriétaire. C’est la mission de la société VIRGIL très appréciée des primo-accédants.
NB : Sachez que vos remboursements mensuels d’emprunt ne pourront pas dépasser 35% de vos revenus et que vous ne pourrez pas emprunter au-delà d’une période de 25 ans.
Au niveau de l’assurance du prêt :
Lorsqu’on est jeune, il faut en profiter de la délégation d’assurance de prêt au moment de souscrire son crédit immobilier. En effet, l’assurance proposée par la banque n’est pas toujours la plus intéressante et en changer par la suite est difficile (bien que légal) car les organismes bancaires trouveront toujours une couverture des risques pas suffisamment identique.
Concernant le bien recherché :
- Il ne faudra pas avoir trop de critères incontournables au risque de ne jamais trouver le logement idéal
- Ciblez 3 critères importants pour vous ; les autres étant facultatifs
- Elaborez-vous un briefing précis : localisation, prix, travaux ou pas, étage minimum, nombre de pièces, exposition, transports, écoles…
- Lorsque vous avez trouvé le bien souhaité, comparez son prix à ceux équivalents sur le marché. Tenez compte des travaux à effectuer : environ 1 500 euros/m2 si tout est à refaire.
- Tentez une négociation avec l’agence et/ou le propriétaire. Attention : ne pas proposer un prix trop bradé au risque d’avoir un refus catégorique qui couperait toute négociation.