Acheter son logement maintenant ou différer son projet ?

Plusieurs facteurs anxiogènes interviennent dans cette prise de décision : inflation, guerre en Ukraine, augmentation des taux d’emprunt immobilier… Et sur le plan national, ce sont surtout des taux d’intérêt à la hausse qui font hésiter certains acquéreurs alors que les prix de l’immobilier baissent à la marge. Nous retrouvons aujourd’hui des taux proches de ceux de 2015.

Il est vrai que les medias ont largement communiqué ces dernières années sur les taux d’intérêt exceptionnellement bas quant aux crédits immobiliers (1%, voire moins, pendant plus de 2 ans). Les primo-accédants pouvaient même emprunter jusqu’à 110% ; c’est-à-dire 100% du prix du bien en y ajoutant les frais de notaire (plus exactement les droits de mutation).

Ces annonces de taux bas ont « boosté » fortement les acquisitions immobilières. Les acheteurs étaient en concurrence entre eux et les offres d’achat se réalisant à la première visite, étaient légion.

Aujourd’hui, les taux ont progressé et la hausse se poursuit, évinçant ainsi de nombreux candidats souhaitant acheter un bien immobilier et laissant quelque peu perplexes les acquéreurs potentiels. Les propriétaires qui sont vendeurs, n’ont pas encore totalement pris ou ne veulent pas prendre conscience de ce phénomène, et rêvent encore de vendre leur bien au plus haut. Acheteurs et vendeurs se « flairent », ce qui allonge le temps de prise de décision et pousse à la négociation. Le pouvoir est à présent passé entre les mains des acquéreurs qui se montrent plus exigeants et indécis.

Acheter un logement ? Faisons un point sur l’immobilier au 4^ème trimestre 2022

• Les prix de l’immobilier sont encore hauts. Cependant dans la plupart des grandes villes on constate un léger recul mais on n’assiste pas encore à une baisse vraiment significative qui pourrait compenser la hausse à venir des taux d’intérêt d’emprunt. Les prix trop élevés dans les grandes villes et la crise sanitaires sont à l’origine d’un « désamour » pour les grandes métropoles.

• Au niveau national, le marché marque aussi le pas sauf les zones rurales qui attirent grâce à l’attractivité des maisons. On constate ce ralentissement graduel depuis maintenant 7 mois.

• Le temps des taux d’intérêt anormalement bas est révolu. Ils ont doublé en un an. Les taux moyens se situent à 2,10% sur 15 ans, 2,25% sur 20 ans et environ 2,45% sur 25 ans.

Les banques sont tenues par le HCSF (Haut Conseil de la Stabilisation Financière) de respecter des critères bien précis :

• • • un apport minimum de 10%, voire 20%
    • un endettement qui ne doit pas excéder plus de 35% (assurance emprunteur incluse) des revenus mensuels récurrents
    • un crédit qui ne doit pas dépasser une durée de 25 ans

Ces nouvelles contraintes apparues dès le début de l’année 2022, ont ainsi évincés bon nombre de candidats à l’acquisition immobilière. A date, on constate un taux moyen de refus de 45% quant à l’octroi de prêts immobiliers ; soit près d’une demande de prêt immobilier sur deux.

C’est le taux d’usure qui est en question. Il s’agit du taux maximum tout compris (taux, assurance, garanties) fixé par la Banque de France. Celui-ci est remonté de 2,57% à 3,05% pour les emprunts sur 20 ans et plus. Or, le taux de crédit accordé ne peut pas dépasser ce taux d’usure. Mais les taux des banques continuent de remonter et le taux d’usure, valable pour 3 mois et calculé sur les chiffres des mois précédents, ne colle pas avec la réalité des taux pratiqués à l’instant T.  Les banques qui ne doivent pas dépasser le taux d’usure, ne peuvent pas reporter l’augmentation du coût de leur refinancement. Elles préfèrent alors limiter les crédits accordés et ne les réserver qu’à une clientèle premium à laquelle elles peuvent accorder un taux à moins de 2% sur 25 ans et moins de 1,80% sur 20 ans.

Alors quelle décision prendre : acheter maintenant ou plus tard ?

Un chasseur immobilier sérieux saura vous conseiller quant à cette décision importante.

Les taux d’intérêt devraient continuer à augmenter progressivement dans les prochains mois de 2023, mais aujourd’hui il faut souligner que leur niveau reste malgré tout bien inférieur à celui de l’inflation en cette fin d’année (plus de 6%). Il vaut donc mieux emprunter que placer son argent à un taux de rendement peu favorable.

Il est vrai que pour les emprunteurs, le « pouvoir d’achat immobilier » a baissé fin 2022. Leur budget global (apport + emprunt) étant un peu revu à la baisse. Cependant, pour ceux qui souhaitent résolument acheter un bien, il ne faut pas tarder car la hausse à venir des taux d’intérêt risque de compromettre leur projet. Les prix immobiliers vont baisser mais à la marge vs la hausse des taux car la demande est toujours là dans un contexte de pénurie de logements, en tout cas dans les grands « bassins d’emploi ».

La décision d’acquérir un bien dépend de la situation de l’acquéreur : primo-accédant ou déjà propriétaire ? Elle dépend aussi du type de bien : résidence principale, investissement locatif, pied-à-terre ?

Pour un locataire, il est toujours plus intéressant sur le long terme d’acheter sa résidence principale que de continuer à la louer. A priori, une projection pour mi-2023 prévoit un taux d’intérêt de près de 3,5% pour un prêt sur 20 ans. Si l’achat est repoussé de 6 mois, il faudrait que les prix moyens de l’immobilier reculent simultanément de près de 9% ; hypothèse peu réaliste sur une période aussi courte!

Alors pour les acquéreurs qui veulent préserver leur pouvoir d’achat immobilier, nous leur conseillons d’acquérir un bien dès à présent en envisageant de le garder sur le long terme, notamment pour amortir les frais d’acquisition et les droits de mutation. Il faut profiter de ce contexte où les ventes se réalisent avec des délais plus longs pour négocier sérieusement avec les vendeurs.

Pour les acquéreurs dotés d’une situation financière plus aisée, l’attentisme peut être recommandé. En effet, attendre que les prix immobiliers baissent plus nettement dans l’avenir leur permettrait d’amortir plus rapidement les frais liés à l’acquisition. Les taux d’emprunt seront bien évidemment bien plus élevés mais toute liberté de les renégocier « pointera son nez » lorsque l’inflation baissera. Les foyers plus aisés peuvent « laisser le temps au temps », sauf besoin de se loger ou de changer de logement rapidement !