Le marché de l’immobilier poursuit sa dynamique déjà constatée en 2016. La tendance, très favorable, devrait se maintenir dans les mois à venir. Mieux vaut donc acheter maintenant que de remettre son acquisition à plus tard !
Selon l’étude du Conseil Supérieur du Notariat, le nombre total de transactions concernant des biens anciens sur douze mois glissants atteignait le chiffre record de 907 000 biens anciens à la fin du mois de mai 2017. Ce niveau d’activité est impressionnant si on le compare à la période précédente : en mai 2016, soit un an plus tôt, les douze mois précédents avaient donné lieu à la signature de 824 000 ventes seulement. La progression, autrement dit, est de +10 %.
Quelles sont les raisons de la bonne santé de l’immobilier ?
Le dynamisme actuel du marché peut s’expliquer par plusieurs des caractéristiques de l’immobilier en 2017. Le maintien des taux d’intérêt des prêts immobiliers à un niveau historiquement bas est évidemment la première explication qui vient à l’esprit. Sans atteindre le record à la baisse enregistré en novembre 2016 (1,31 % en moyenne), les taux accordés par les banques en août 2017 se maintiennent à un niveau extrêmement favorable selon l’Observatoire Crédit Logement CSA : comptez 1,58 % en moyenne, dont 1,43 % sur quinze ans, 1,62 % sur vingt ans et 1,90 % sur vingt-cinq ans. Une aubaine pour des cohortes entières de primo-accédants !
La toute première accession à la propriété représente 43 % des transactions au mois d’août 2017. Les primo-accédants, âgés en moyenne de 36 ans et demie, souscrivent un prêt d’un montant moyen de 151 912 € pour une durée – moyenne là aussi – de vingt-deux ans. En tant que grands gagnants du crédit immobilier à taux bas, ils participent activement à la hausse des prix, notamment sur les biens de petite surface.
Quelle évolution à court terme ?
L’année 2016 avait connu un total de 848 000 ventes. Selon toute vraisemblance, 2017 devrait donc dépasser en volume l’année précédente, qui avait pourtant déjà marqué une reprise très vigoureuse du marché immobilier.
Les taux d’intérêt se sont maintenus à un niveau assez bas en 2017. La situation pourrait toutefois évoluer à partir de début 2018 pour plusieurs raisons. La possibilité de changer d’assurance emprunteur tous les ans, notamment, pourrait inciter les banques à revoir leurs taux à la hausse en compensation dès le 1er janvier. La politique monétaire très accommodante de la Banque Centrale Européenne, en outre, pourrait faire l’objet d’un premier bilan et être éventuellement remise en cause.
La nature des transactions – essentiellement des ménages cherchant à se loger plutôt que des investisseurs – indique notamment que la situation actuelle ne constitue pas une « bulle » passagère, mais bien un effet de rattrapage après plusieurs années de crise et d’attentisme chez les acheteurs.
Qu’en est-il de la situation immobilière parisienne aujourd’hui ?
Fait-on face à une réelle baisse des prix de l’immobilier ?
Fin 2022, les prix de l’immobilier dans la capitale ont baissé, sans pour autant connaître un effondrement. Les données montrent une baisse de 1.2 % sur une année. L’impression de forte baisse est d’ordre médiatique, car lorsque les prix de l’immobilier parisiens connaissent une évolution en dessous de zéro, les titres exagèrent. Il en résulte une induction dans l’inconscient collectif cette pensée que les prix connaissent un effondrement à Paris.
Par ailleurs, depuis des années, les acteurs du secteur n’ont plus connu de telles conditions du marché. Entre 2016 et 2020, la hausse des prix allait de +5 à 8 % par an. À l’époque, les biens se vendaient rapidement, tandis qu’aujourd’hui, les acheteurs prennent plus leur temps avant de prendre une décision d’achat, ce qui vient accentuer l’impression de baisse des prix. Il faut aussi noter que les négociations sont redevenues envisageables en 2022. En somme, il ne s’agit pas d’une réelle baisse, car cela n’est généralement évoqué qu’en dessous de -3 %. On parle plutôt de stabilisation à la baisse ou d’un ralentissement.
Quels sont les facteurs de ralentissement des prix ?
- La baisse de la demande, car les acquéreurs ont tendance à attendre une baisse des prix avant de procéder à des achats.
- Le taux d’usure réduisant la possibilité d’emprunter, en particulier au cours du deuxième trimestre de l’année 2022.
- La guerre en Ukraine qui a créé un climat d’incertitude géopolitique et économique, freinant ainsi les Parisiens dans leurs achats immobiliers.
- Le nouveau DPE, notamment pour les petites surfaces dédiées à la location.
- La hausse des taux.
Des taux d’emprunt pouvant dépasser 3.5 % en 2023
Cette année 2023, les taux risquent encore de continuer à augmenter. L’OAT, l’indice de référence des banques pour déterminer les taux d’emprunts immobiliers dédiés aux futurs acquéreurs sont inférieurs à 1 % au taux d’emprunt proposé par les banques sur une durée de 20 ans. Si cet indice offre un taux de 1.5 %, les taux à 20 ans sont donc de 2.5 %. Fin 2022, l’OAT était de 2.5 % à 3 %. Cela laisse présager que les taux d’emprunt proposés seront donc entre 3.5 % et 4 %. S’ajoute à cela l’inflation qui ne se ralentit pas et qui influe directement sur l’évolution de l’OAT. En effet, lorsque l’inflation est élevée, l’OAT est aussi élevé. Par conséquent, les taux d’emprunt sont aussi élevés.
Face à tous ces éléments, nous pouvons conclure que Paris est loin de connaître un ralentissement de la hausse des taux pour l’année 2023, sauf si l’inflation venait à baisser. Cependant, cette situation n’empêche pas les acquéreurs de contracter un crédit immobilier. Bien que les taux augmentent, emprunter reste encore la meilleure solution pour réaliser un projet immobilier. En plus, beaucoup de futurs acquéreurs possèdent encore les moyens pour ce niveau de taux. En revanche, c’est le taux d’usure qui risque de bloquer fortement le marché du prêt immobilier.