Pour se construire un patrimoine transmissible, augmenter ses revenus ou tout simplement réduire ses impôts, on est tenté par un investissement meublé locatif. Seulement, au vu de la pléthore d’offres, on ne sait pas vraiment vers quoi s’orienter, pour s’assurer une rentabilité optimale de l’achat meublé.
Louer en meublé non professionnel représente des avantages fiscaux certains. Dans ce cas, on relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dès lors, on dispose de deux options pour faire baisser sa facture fiscale. Soit on opte pour le régime forfaitaire et on est imposé sur la moitié de ses recettes. Soit on choisit le régime réel et on déduit de ses recettes, les charges et les amortissements pour diminuer ses revenus locatifs qui sont ainsi bien moins imposés.
Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.
Un marché plutôt lucratif
Ne représentant qu’à peine 5% du parc locatif en France, ce marché est plutôt lucratif.
Il concerne surtout les petites surfaces, studios ou deux pièces, dans les grandes métropoles, les villes universitaires ou touristiques. L’investissement dans un bien meublé présenterait de nombreux avantages.
En plus de bénéficier d’une meilleure rentabilité, un investissement meublé peut aussi se louer plus cher et plus facilement. Par ailleurs, fiscalement, les revenus qui dépendent d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50%, et non des revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations nues.
En outre, moins nombreuses que les annonces de biens vides, les annonces de biens meublés, pour peu qu’ils aient été bien réaménagés, seront davantage susceptibles de déclencher un coup de coeur chez de futurs locataires.
Si on décide de louer son meublé à un étudiant, rien n’empêche de le relouer à la saison lors de ses vacances annuelles, afin d’éviter toute vacance locative.
Les biens immobiliers meublés ont généralement un rendement locatif plus élevé que les biens non meublés. En fournissant des meubles et des équipements, vous pouvez augmenter le loyer mensuel, ce qui peut améliorer la rentabilité de votre investissement.
Des locataires plus exigeants
Un achat immobilier meublé ne doit pas être pris à la légère, mais être rigoureux et méthodique. Même si la loi commence juste à définir plus précisément la location meublée, des précautions sont toutefois nécessaires. Depuis septembre 2015, un bien meublé à louer doit fournir tout le confort nécessaire aux usages quotidiens : des sanitaires, un espace toilette aux normes, une cuisine aménagée, avec un four, un réfrigérateur et un congélateur, des plaques de cuisson ou encore de la vaisselle en quantité suffisante.
Enfin, il faut faire preuve de tact et de diplomatie, car les locataires de ce style de biens sont plus exigeants que ceux pour un appartement nu. Ainsi il faut éviter de meubler son appartement locatif avec les meubles dont on ne veut plus chez soi.
Rentabiliser son investissement meublé
Outre l’avantage du loyer plus élevé, vous pouvez rentabiliser votre investissement meublé en choisissant la meilleure option fiscale pour l’imposition des revenus. Pour ce faire, deux options sont possibles : l’imposition au micro BIC et l’imposition au BIC réel simplifié. Pour optimiser votre investissement meublé, il est vivement recommandé de choisir le régime d’imposition de BIC réel simplifié.
En effet, celui-ci offre l’avantage de déduire l’intégralité des charges liées à l’activité de location meublée, notamment les factures de réparations et d’entretien, les frais d’assurance, la taxe foncière, les abonnements, les frais de gestion, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt et d’autres consommations.
Ce régime d’imposition permet aussi d’amortir le bien immobilier sur plusieurs niveaux : amortissement du local, amortissement du mobilier, amortissement du matériel, amortissement des travaux de rénovation, etc.
Outre via le loyer et la fiscalité, d’autres aspects permettent également de rentabiliser votre investissement meublé, notamment concernant la gestion du bien au quotidien et la durée de la location. Souvent, une location meublée implique une location de courte durée. Toutefois, la location meublée de longue durée est avantageuse en offrant plus de stabilité et de rentabilité :
- Loyers réguliers par mois, car peu de vacance locative ;
- Peu d’usure du bien ;
- Peu de logistique (entrées /sorties, calendrier, ménage, etc.) ;
- Profil locataire fiable : étudiants, professionnels en déplacement, etc.
Tout cela implique également des frais en moins.