Les J.O. seront-ils une aubaine pour le marché immobilier en 2024 ?

Certaines études et analyses ont démontré que les J.O. avaient eu un effet bénéfique sur le
marché immobilier de certaines villes internationales comme Sydney par exemple, pour
laquelle les prix ont connu une hausse de +60% sur les 4 ans qui ont suivi l’événement en l’an

  1. Également, le prix du m2 a gagné 22% suite aux J.O. de Tokyo en 2021, 24% à
    Londres en 2012.
    Cependant, pour Paris en 2024, le contexte est différent et donc l’impact de cet événement
    mondial comporte une incertitude :
  • Covid, inflation, hausse des taux de crédit, fébrilité due aux guerres d’Ukraine et
    d’Israël/Palestine, crise immobilière qui s’est installée depuis fin 2022 et surtout début 2023,
    notamment dans les grandes villes…
    Paris a connu une baisse du prix moyen au m2 de près de 5%, en passant en-dessous de la
    barre symbolique des 10 000€ au m2. Et l’Ile-de-France a enregistré une baisse d’environ 7%.
    La correction de prix qui s’étaient trop envolés arrive enfin et si elle se poursuit en 2024,
    permettra de gommer en partie la forte hausse des taux d’intérêt qui se stabilise aujourd’hui.
    Mais ne vous attendez pas à une baisse de 20% à 30% car il y a un déficit du nombre de
    logements !

Si vous souhaitez vous faire accompagner par un chasseur immobilier, celui-ci saura
parfaitement vous conseiller pour acquérir le bien idéal au meilleur prix et dans des conditions
optimales. Il vous trouvera la perle rare et vous indiquera comment bien acheter.

A/ L’accès au crédit immobilier est un critère qui pèsera dans la balance. Nous pensons que
les conditions d’emprunt demeureront compliquées durant les premiers mois de 2024 et nous
espérons qu’avec une diminution de l’inflation, la BCE pourra les diminuer un tant soit peu
lors du second semestre.
A date, soyons positifs car les taux se stabilisent, voire entament une légère baisse, comme le
constatent les courtiers. Une grande enseigne bancaire a appliqué une correction de 40 points
de base sur la maturité de 20 ans avec une valeur qui se situe désormais tout juste sous la
barre des 4% (hors assurance). 

A l’amorce du printemps (mars-avril), nous pouvons espérer une « détente », voire une remise
en route. A partir du second semestre 2024, si les conditions d’amélioration se poursuivent,
on peut espérer retrouver des taux compris entre 3,50% et 3,80%, soit les valeurs observées
en juin dernier, contre 4,30% en cette fin décembre.
Durant 18 mois, il y a eu un déni des pouvoirs publics face à cette crise de l’immobilier qui
s’est transformée en forte crise du logement.
Aujourd’hui, 3 « mesurettes » ont été décrétées mais ce ne sont pas elles qui relanceront le
marché :

  • Possibilité de s’endetter sur 27 ans en cas d’achat dans l’ancien
    avec travaux de rénovation
    d’un montant équivalent à 10% de
    l’opération 
    contre 25% jusqu’à présent
  • Possibilité de demander le réexamen d’un dossier refusé à la marge 
  • Non intégration des intérêts d’un prêt relais dans le calcul du taux
    d’endettement.

En fait c’est avant tout la baisse des taux d’intérêt, les prix demandés par les vendeurs et la
confiance des ménages, qui relanceront le marché. Nous prévoyons d’ailleurs une baisse des
prix encore plus marquée en 2024 qu‘en 2023.

B/ La clientèle étrangère aisée, à la recherche d’un pied-à-terre, peut constituer une cible
intéressante pour les beaux quartiers de Paris. Or, ces acheteurs étrangers font fi du niveau du
DPE (passoire thermique ou pas) et ils pourront malgré tout bénéficier d’une bonne négociation à la baisse si le bien est en classe F ou G. Un chasseur immobilier averti et dynamique saura tirer le meilleur parti de cette situation.
Un beau bien situé près de la Tour Eiffel par exemple sera préféré à un bien performant
énergétiquement mais mal placé !
Une concurrence entre acheteurs étrangers et acheteurs français pourrait apparaître pour un
temps dans les quartiers huppés de la capitale.


C/ Pour Saint-Denis, un accroissement du prix du m2 est à envisager car cette ville concentre
la plupart des nouveaux investissements. Mais il y aura des disparités de valorisation en
fonction de l’état des immeubles et des logements. Il y a encore pas mal de vétusté vs les
logements du futur Village Olympique dont la vente a d’ailleurs déjà commencé, offrant des
prix largement au-dessus des valeurs actuelles. Les premiers logements, qui seront livrés en
2025, ont été vendus pour 7 000 €/m². Il s’agit du programme « Apogée », situé sur une
ancienne friche industrielle de Saint-Denis.


Nous le savons : l’offre hôtelière est insuffisante dans les grandes villes qui accueilleront les
J.0. vs le nombre de touristes attendus.
De nombreux particuliers envisagent de louer leur appartement du 24 juillet au 11 août 2024
(du 28 août au 8 septembre pour les Paralympiques). Les propriétaires ont le droit de louer
leur résidence principale dans la limite de 120 jours par an sans avoir besoin de demander
un changement d’usage. Et chaque séjour ne peut dépasser 90 jours pour un même locataire.
Les chambres louées seules chez l’habitant ne sont pas concernées par cette limite.
Les prix des locations explosent. Selon une étude Ifop réalisée en mai dernier pour le cabinet
Deloitte, les tarifs ont bondi de 85%. Un T1 peut se louer plus de 2 000€ la semaine !
Ce type de revenus exceptionnels peut être l’occasion d’augmenter son apport personnel pour
toute personne désirant acheter un bien après les J.O. Il peut aussi permettre un
remboursement partiel anticipé de son crédit immobilier.
Pour information, à date nous constatons que le prix d’une nuitée est environ entre 2 à 3,5 fois
plus chère par rapport à une période classique de location dans la capitale.
Il faut savoir que près d’1 Francilien sur 5 envisage pour la première fois de louer
son logement sur la plateforme de réservation Airbnb pendant la durée des Jeux. Si ce nombre
se confirme, alors l’envolée prévue quant aux prix de location, pourrait bien se trouver
freinée.
Vivement les J.O. pour y voir plus clair quant à l’évolution du marché immobilier ; en tous
cas dans les villes concernées