Un marché immobilier en crise
Depuis la fin de l’année 2022, on constate un ralentissement, voire une contraction du marché immobilier accentuant ainsi la crise du logement en France et surtout dans les grandes métropoles.
Les causes de la crise
Deux facteurs sont à l’origine de cette crise immobilière, surtout depuis le 1er semestre 2023 : l’augmentation régulière des taux de crédit immobilier et des prix immobiliers qui ne baissent pas assez pour compenser cette hausse des taux de crédit.
Le logement, futur signe de richesse ?
Alors une question nous vient immédiatement en tête : le logement va-t-il devenir un signe extérieur de richesse ?
Il faut savoir que la baisse des prix, notamment en Ile-de-France, devient un peu plus significative depuis mai 2023 ; donc c’est un espoir pour les acquéreurs. Aussi, si vous souhaitez être bien accompagné pour acheter un bien au meilleur rapport qualité/prix, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel de la recherche immobilière sur mesure.
Des acquéreurs plus rares
Avec des taux moyens de crédit autour de 1% début 2022 et proches de 4% fin juin 2023, le Crédit Logement indique un coût X 3,5.
Ce phénomène aura très certainement un impact quant à la baisse des prix. Les vendeurs prennent progressivement conscience que les acquéreurs potentiels sont moins nombreux et plus exigeants, prenant le temps de réfléchir et de négocier. Seuls les biens ayant des critères exceptionnels (espace extérieur, aucun vis-à-vis et belle vue, superbe exposition,…) montrent une résilience et se vendent quasiment sans négociation.
A cette augmentation des taux de crédit s’ajoute le taux maximum d’emprunt plafonné à un taux d’usure mensuel (taux réglementaire tout compris, incluant les assurances et tous les autres frais). A date, ce taux d’usure est fixé à 5,09% et permet donc d’emprunter à ce TAEG global maximum.
Le montant du crédit immobilier est donc calculé à partir d’un taux d’environ 4%, d’un pourcentage maximum d’endettement de 35% vs le total des revenus et d’une durée maximale d’emprunt de 25 ans. Les curseurs sont difficiles à faire bouger pour augmenter le montant emprunté, même si les banques ont la possibilité de sortir de certains critères pour 20% des dossiers ; ce qu’elles font rarement dans la mesure où actuellement elles ne gagnent pas grand chose à prêter.
Ainsi, les crédits immobiliers accordés concernent essentiellement les acquéreurs aisés ou disposant d’un très bon apport.
Faut-il attendre pour acheter ?
Attendre, mais pour combien de temps ? Personne n’est en mesure de répondre à cette question. Si vous faîtes appel à un chasseur immobilier pour trouver la pépite au meilleur prix, celui-ci vous conseillera parfaitement dans vos choix et vous apportera toutes les solutions tout au long de votre parcours d’acquisition.
Ce qui est certain, c’est que cette crise immobilière est due à un manque d’accessibilité au crédit pour bon nombre d’acquéreurs mais ce n’est en aucun cas la résultante d’un marché spéculatif comme ce qu’a connu le marché dans les années 1990 où le prix du m2 augmentait très vite et les biens permettant ainsi aux propriétaires de faire une « culbute » et de se racheter plus grand.
Aujourd’hui la situation est différente. Il y a un manque crucial de logements, faute de constructions neuves suffisantes face à une démographie croissante. Par conséquent les prix ne devraient pas s’effondrer.
Donc pour résumer… attendre n’est pas une solution miracle pour obtenir un prix au rabais. Si vous avez besoin d’une résidence principale, nous vous conseillons de rechercher maintenant avec exigence et de négocier âprement, surtout si vous disposez d’un très bon dossier financier qui rassurera les vendeurs.
Un conseil : pour vous donner toutes les chances lors de la négociation, munissez-vous d’une lettre d’accord de principe rédigée par votre courtier ou votre banque.
Et si vous souhaitez acquérir un bien pour le louer en tant qu’investisseur immobilier, profitez dès à présent des nouvelles règles du DPE qui empêcheront prochainement les locations des biens en classes G (2025) et F (2028). De nombreux propriétaires de ces passoires thermiques préfèrent aujourd’hui se « débarrasser » de ce type de bien plutôt que d’entamer des travaux de rénovation. Alors profitez-en pour « négocier à mort » sachant que ces biens à vendre sont légion sur le marché et que les locataires sont en manque de logements disponibles.
Le diagnostiqueur est dans l’obligation de donner des pistes précises de rénovation pour gagner 1 ou 2 classes énergétiques, voire plus. Ainsi, vous maîtriserez le budget nécessaire à cette rénovation !