Archives mensuelles :

février 2018

1024 768 DES MURS À PARIS

Immobilier : soyez vigilant et malin !

Acheter un logement est un acte engageant. Aussi, il faut veiller aux défauts du bien qui ne faciliteront pas sa revente car certains sont de nature à entraîner une décote, pouvant aller jusqu’à 20% dans certains cas.
Cependant, il faut savoir faire des sacrifices ou saisir des astuces si votre budget est juste pour acquérir la surface souhaitée. En effet, le pouvoir d’achat immobilier des Français et surtout des Parisiens a pris un sacré coup. Entre 1998 et 2008, le prix de l’immobilier a plus que doublé (+ 144%) alors que le revenu disponible des ménages n’a, lui, progressé que de 12%.

 

 

Soyez très exigeants si votre budget le permet

1- Une copropriété mal gérée : mauvais entretien de l’immeuble ou taux d’impayés élevé-> décote de 10%
2- Un vis-à-vis vraiment trop proche : risque de manque de luminosité et de voyeurisme-> décote de 5%
3- Un étage élevé sans ascenseur ou un rez-de-chaussée -> décote de 15 à 20%
4- La trop grande proximité d’un restaurant, commerce de bouche, ou d’une rampe d’accès à un parking: nuisances sonores -> décote jusqu’à 15%
5- Une hauteur sous plafond réduite -> décote de 15 à 20%
6- Des charges de copropriété élevées  et des travaux à venir -> décote jusqu’à 15%
7- De gros travaux à prévoir -> décote de 5 à 15%
8- La mauvaise réputation du quartier bien que les quartiers très populaires sont intéressants en terme d’investissement locatif
9- La non-conformité de certains aspects du logement : des transformations faites sans accord de la copropriété ou une extension sans permis de construire -> décote de 10 à 15%
10- La proximité d’un mauvais établissement scolaire
11- L’éloignement des transports en commun -> décote jusqu’à 10%

 

 

Optez pour des astuces si votre budget est serré mais sans concession quant à la surface

1- Acheter la nue-propriété et laisser temporairement la jouissance à un usufruitier : vous ne profitez pas du bien immédiatement mais vous achetez un bien pour près de 50% de sa valeur
2- Convertir un commerce ou un atelier en habitation : vous avez de l’imagination et vous appréciez l’atypique ; alors vous bénéficiez d’une décote de 10 à 20%
3- Acquérir un bien occupé : vous bénéficiez d’une remise de 5 à 15% en fonction du temps restant à courir sur le bail
4- Acheter en viager : vous payez un bouquet au vendeur de 30 à 40% de sa valeur puis une rente mensuelle.
5- Optez pour des biens décotés en raison de leurs défauts (voir paragraphe ci-dessus)
6- Acheter son bien immobilier aux enchères : attention sur des zones tendues comme Paris, les prix s’envolent très vite !
7- Profiter des dispositifs incitatifs d’aide à l’accession : le PTZ dans le neuf pour l’acquisition de la 1ère résidence principale et sous conditions de ressources. Le Duflot pour les investisseurs à condition qu’il y ait un potentiel de location dans la zone géographique.

1024 683 DES MURS À PARIS

Prêt immobilier : ce qu’il faut savoir avant d’emprunter en couple

Investir pour se loger à deux est un réel avantage afin d’obtenir le meilleur taux de prêt immobilier. Les exigences des banques en matière d’apport sont généralement inférieures pour un couple que pour une personne seule. Les revenus réclamés sont souvent plus faibles : 45 000 € en moyenne pour un couple contre 30 000 € pour un célibataire. Enfin, les taux les plus attractifs, à moins de 2 % sur 20 ans sont généralement délivrés aux couples dont la somme des revenus est conséquente. Les jeunes couples primo-accédants sont bien accueillis par les banques. Ils disposent d’une capacité d’achat supérieure et leur situation est considérée comme moins risquée car présence de deux salaires. Et si la famille s’agrandit, le couple a de fortes chances d’ouvrir d’autres comptes ou de souscrire des placements d’épargne…

 

 

Couples mariés ou pas ?

Pour les mariés, le régime légal, sauf contrat de mariage, est celui de « la communauté de biens réduite aux acquêts ». Les biens acquis au cours du mariage sont réputés communs et chaque époux dispose des mêmes droits sur ces biens. Le conjoint survivant conserve la moitié des biens communs et hérite de sa part de succession.
Les pacsés sont placés sous le régime de la séparation de biens. Les biens acquis avant ou pendant le pacs restent propres à chacun d’eux. Mais les pacsés peuvent opter pour le régime de l’indivision. En cas de séparation, chaque partenaire récupère sa mise au prorata de sa participation dans l’acquisition des biens indivis. Par contre, ils n’héritent pas automatiquement l’un de l’autre. Il faut rédiger un testament.

 

 

Les précautions à prendre pour un emprunt immobilier en couple

Si vous êtes mariés, pensez à indiquer dans l’acte notarié l’apport de chacun sinon en cas de séparation :
– la valeur du bien est partagée en 2 parts égales pour le régime de la communauté réduite aux acquêts
– le bien immobilier est considéré comme indivis par moitié sous le régime de la séparation de biens
Si vous êtes pacsés : en cas de rupture, le partage d’un bien commun s’effectue en fonction des quotes-parts des partenaires. Il reste cependant possible d’opter pour le régime d’indivision selon lequel un bien acheté pendant le pacte est réputé indivis par moitié.
Concubinage : l’acquisition d’un logement à deux s’inscrit dans le cadre de l’indivision où chacun est propriétaire à hauteur de son apport. Là encore, il est important d’inscrire la quote-part de chacun dans l’acte d’achat, sinon le bien appartient pour moitié aux deux.

1024 768 DES MURS À PARIS

Se loger : est-ce plus rentable d’acheter ou de louer sa résidence principale ?

Meilleurtaux.com, courtier en crédit immobilier, présente pour la quatrième année consécutive, une étude afin d’aider les Français à faire le choix entre la location et l’achat de leur résidence principale.
Une acquisition serait rentabilisée en moyenne au bout de 3 ans pour un 70m2. Autrement dit, si une personne reste locataire plus de 3 années, la location devient une source de perte par rapport à l’achat. C’est 6 mois de plus qu’en 2016. Cela s’explique par la hausse des prix de l’immobilier et des taxes foncières.

 

La rentabilité d’un achat immobilier varie en fonction de sa surface et de la ville où il se situe. Alors que l’écart entre les villes s’était réduit l’an dernier, il augmente à nouveau en 2017. Cependant les taux de prêt immobilier encore stables permettent encore d’envisager l’achat d’un appartement sur Paris qui sera toujours très prisé.

 

 

Un achat rentabilisé plus vite à Paris qu’à Bordeaux

Selon cette étude, un propriétaire de Bordeaux (effet TGV) où la fiscalité locale est supérieure à celle de Paris, rentabilisera son achat moins vite qu’un acheteur de Paris. Pour qu’une acquisition soit plus intéressante qu’une location à Bordeaux, il faudra en moyenne 9,5 ans, contre 5 en 2016. Dans la capitale, il faudra 9 ans avant que l’achat d’un 70m2 soit financièrement intéressant, contre 6,5 années en 2016.
C’est la première année que l’acquisition d’une résidence principale dans une ville en région fait moins bien que Paris. Bordeaux qui affiche, derrière la capitale, les prix les plus élevés de l’ensemble des autres villes de France, devient ainsi la métropole qui nécessite le nombre d’années le plus élevé de détention d’un bien pour être plus avantageux que la location.

 

 

Immobilier : valse des records en vue à Paris

Les prix de l’immobilier ancien à Paris poursuivent leur progression. Spéculation ou remise à niveau ? On ne peut pas encore parler de bulle spéculative : les transactions qui  sont à des niveaux records en Île-de-France relèvent actuellement de trois phénomènes. D’abord, les acquéreurs ont bien intégré que le niveau historiquement bas des taux d’intérêt et la facilité à obtenir des crédits, vivaient leurs derniers beaux jours. Ensuite, les candidats à l’achat ont aussi compris que la phase de baisse des prix de l’immobilier enregistrée ces trois dernières années était terminée.

 

Enfin, Paris et l’Île-de-France retrouvent auprès des étrangers la cote d’amour perdue ces dernières années. Résultat : les notaires anticipent un nouveau record historique du prix des appartements qui devrait franchir la barre moyenne des 9 000 euros par mètre-carré dans la capitale. Une hausse des prix dans l’ancien qui est tout simplement due au faible stock d’appartements ou de maisons de bonne qualité disponibles à la vente, par rapport à une demande en progression constante.

1024 683 DES MURS À PARIS

Plus de 80% des acheteurs ont recours à un crédit immobilier

Pour acheter leur appartement ou leur maison, la décision d’achat des acquéreurs est influencée par :
– Les taux bas du prêt immobilier (63%),
– la baisse des prix (47%) ; ce qui n’a pas été le cas en 2016 et 2017. Notez qu’ils grimpent dans les grandes villes,
– les dispositifs de défiscalisation (investissement locatif) tel que la loi Pinel (18%) ou encore le prêt à taux zéro (16%).
Pour financer leur achat immobilier, 86% des Français sollicitent un prêt bancaire, soit une augmentation de 9 points. Et ils les ont principalement contractés sur de longues durées : entre 21 à 30 ans (34%), 16 à 20 ans (26%), 6 à 15 ans (20%), 5 à 10 ans (13%) et moins de 5 ans (7%). Notez que les durées de référence sont 15, 20 et 25 ans.

 

 

Avoir le bon profil pour obtenir un prêt immobilier

Les taux d’intérêt, très attractifs, poussent de nombreuses personnes à emprunter pour acquérir un bien immobilier. Vous êtes célibataire ou divorcé(e), en couple avec enfant(s), primo- ou secundo-accédant, en CDI ou en CDD, dans le privé ou la fonction publique ? Autant d’éléments qui vont peser dans la décision d’un établissement financier de vous accorder un crédit immobilier ou non. Vous devez préparer un dossier complet : état civil, situation familiale, ressources, compromis de vente, titre de propriété pour un crédit relais … Si vous avez d’autres crédits en court, signalez-le. Informations à fournir par l’emprunteur et le co-emprunteur. Vous avez souscrit une assurance vie ? Vous disposez d’une épargne ? Cela rassurera votre banquier.

 

 

Un surcoût lié aux assurances (décès, invalidité, incapacité de travail)

Vous allez devoir ensuite choisir une assurance emprunteur, pour garantir votre prêt en cas de décès, d’invalidité, de perte d’autonomie ou de maladie. Des contrats d’assurance collectifs standard, dits contrats de groupe, sont proposés directement par les banques. Ils prévoient un âge limite de souscription, généralement jusqu’à 65 ans, et un âge limite pour le remboursement total du prêt, allant jusqu’à 75 ans. Ces contrats sont donc mal adaptés pour des âges avancés. Heureusement, la plupart des banques proposent désormais des ‘prêts sénior’, permettant de garantir l’emprunt jusqu’à 90 ans. Mais pour ces contrats spécifiques, la prime d’assurance peut parfois tripler par rapport à un contrat de groupe. Une des solutions à privilégier est de passer par une délégation d’assurance permettant de personnaliser votre contrat. Pour cela, n’hésitez pas à passer par un courtier immobilier: il vous aidera à ajuster l’assurance à votre profil d’emprunteur, quel que soit votre âge !