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immeuble à Paris

La baisse des prix de l’immobilier à Paris n’est pas pour cette année !

Depuis le creux de mai 2015, les prix de l’immobilier dans la capitale ont bondi de 27 %, profitant des taux d’emprunt toujours exceptionnellement bas.

L’allongement des durées de crédit (presque 20 ans en moyenne) permet d’emprunter plus à un taux faible et d’accroître ainsi son pouvoir d’achat immobilier.

En Île-de-France, les prix culminent à 6.010 euros le mètre carré et suivent le rythme effréné des périodes précédentes, avec une hausse de 4,6 % au premier trimestres 2019.

Mais c’est Paris et la proche banlieue qui tirent les prix à la hausse alors que la grande couronne reste stable.

Plus aucun arrondissement parisien n’est à moins de 8.000 euros le mètre carré !

Ainsi, il est important de lister vos critères cruciaux avant d’acquérir un logement, car il ne peut pas répondre à toutes les caractéristiques à la fois et ce, même pour les gros budgets. Choisir, c’est savoir renoncer à certaines choses !

 

Les prix parisiens affichent une belle dynamique

 

Après les hausses moyennes de 16% en 2016, de 6,1% en 2017 et de 5,5% en 2018, 2019 promet encore d’être très attractive. La barre des 10 000 € en moyenne / m2 devrait être passée au second semestre. Certains arrondissements sont déjà bien au-delà.

 

Arrondissements Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19)  Caractéristiques
Paris 1 12 500€ 19 400€ +2,1% Petites surfaces rares
Paris 2 11 300€ 15 500€ +1,5% Marché étroit et branché
Paris 3 12 200€ 17 400€ +5,5% Le haut de gamme profite du Brexit
Paris 4 12 900€ 20 100€ +4,2% Les biens d’exception attirent les grands patrons
Paris 5 12 000€ 17 200€ +7,9% Un turn-over a minima et les petites surfaces s’arrachent
Paris 6 14 100€ 22 500€ +3,1% Le plus cher de Paris-Clientèle internationale
Paris 7 13 700€ 22 700€ +4,1% Des acquéreurs qui viennent de la finance
Paris 8 11 400€ 21 900€ +5,9% Les Français de Londres prennent position
Paris 9 10 800€ 14 000€ +7,9% Clientèle familiale, jeune et aisée
Paris 10   9 800€ 13 200€ +5,1% Ambiance bobo chic en progression et investisseurs pour le Nord du 10ème
Paris 11 10 050€ 13 200€ +4,2% Forte hausse des prix depuis un an
Paris 12   9 100€ 12 200€ +4,8% Encore abordable
Paris 13   8 900€ 12 300€ +4,3% Le moins cher de la rive gauche- Mixité sociale et disparité architecturale
Paris 14   9 900€ 13 600€ +5,6% Écart tarifaire entre les immeubles anciens et les grandes copropriétés des années 1970
Paris 15 10 000€ 13 100€ +4,2% Disparité entre les quartiers et pénurie de logements familiaux
Paris 16 10 800€ 15 600€ +3,8% Une clientèle jeune et familiale attirée par le Sud, beaucoup moins cher
Paris 17 12 000€ 13 500€ +5% Clientèle familiale CSP+ et attractivité des Batignolles pour les jeunes cadres et bobos
Paris 18   9 200€ 13 300€ +4,5% Les écarts de prix les plus importants
Paris 19   8 200€ 11 200€ +6,8% En pleine transformation et ébullition
Paris 20   8 600€ 11 200€ +5% Gambetta et Jourdain très prisés- Le prix des petites surfaces explose
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis

Les prix de la proche banlieue ne sont pas en reste

 

Il s’agit d’un marché de report pour des célibataires et surtout les familles qui ne peuvent plus accéder aux biens parisiens intra-muros, mais qui exigent malgré tout de la qualité et de la praticité en termes de transports.

 

Situations Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19) Caractéristiques
Asnières 6 600€   8 900€ +11% Les prix s’envolent entre Bécon et la Mairie
Boulogne-Billancourt

 

8 300€ 11 600€ +5,4% La frontière entre le nord et le sud s’estompe. Arrivée de sièges sociaux et arrivée d’une école bilingue
Clichy 6 300€    8 200€ +12,1% Une majorité de jeunes couples avec enfant(s). 70% de locataires. Des programmes neufs en bord de Seine
Courbevoie 6 700€   8 800€ +6,1% Ouverture d’une école européenne en septembre. 2019
Issy-Les-Moulineaux

 

7 900€ 10 400€ +2,3% Prolongation du 15ème. Desserte de la ligne de métro 12
Levallois 9 100€ 11 900€ +2,3% Annexe du 17ème arrondissement. Les 3 et 4 pièces sont les plus recherchés
Montreuil 5 800€   8 400€ +18,9% Lieux culturels et commerces bobos. Le haut Montreuil va exploser avec l’arrivée dans 3 ans de la ligne 11 du métro
Montrouge 7 300€   9 600€ +2,2% Extension du 14ème pour les cadres mais peu de biens à vendre. Va profiter du Grand Paris
Nanterre 5 000€   6 800€ +2,2% Pour le nouveau quartier Nanterre-Université, une clientèle qui vient de Suresnes, Puteaux, Rueil.
Neuilly-sur-Seine 10300€ 14 500€ +2,9% Pénurie de biens à la vente. Triangle d’or : Pasteur-Mairie-Sablons. Acheteurs de retour de Londres
Pantin 5 400€   7 500€ +2,4% Le nouveau « Brooklyn ». Très peu de biens à vendre dont ¼ dans le neuf.
Saint-Ouen 5 400€   7 000€ +4,5% 7 acquéreurs sur 10 viennent de Paris. Demande de grandes surfaces
Versailles 7 600€ 10 500€ +1,6% Les quadras désireux de se constituer un patrimoine et les primo-accédant qui travaillent dans la capitale
Vincennes 8 800€  11 900€ +4,3% Un marché très dynamique
Saint-Mandé 9 400€  12 800€ +4,3% Un marché très dynamique
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis
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Achat immobilier : les 11 questions essentielles à se poser avant d’acheter

Achat immobilier : les 11 questions essentielles à se poser avant d’acheter

Pas toujours facile de s’y retrouver dans les méandres d’un premier achat immobilier! D’après une étude du Crédit Foncier (juin 2015), après 1 an de recherche sans être accompagnées, 20% des personnes sont toujours en recherche, 13% ont abandonné et 42% ont acheté en faisant de grosses concessions.

 

Voici les questions essentielles à se poser avant d’acheter son appartement ou sa maison:

1- Un achat est-il plus intéressant financièrement qu’une location ?

La première chose à faire est de comparer achat et location par rapport à la stabilité de votre situation géographique. En effet, il faut conserver son logement au moins 6/7 ans pour que l’achat soit plus rentable que la location.

2- Quel est le montant de mon apport personnel ?

Les banques prêtent de moins en moins sans un apport personnel minimum. Ainsi, la première étape du plan de financement de votre achat immobilier consister à déterminer l’apport que vous pourrez fournir. Cela augmentera vos chances d’obtenir un prêt et surtout de trouver un bon taux d’intérêt.

3- Combien puis-je raisonnablement emprunter ?

Il est généralement conseillé de ne pas dépasser 33% d’endettement par rapport à vos revenus. Faites le point sur vos crédits en cours et sur vos revenus et déduisez-en les mensualités que vous pourrez supporter. Attention à conserver un « reste pour vivre » suffisant ! Être propriétaire de son logement, c’est bien, mais il faut pouvoir continuer à vivre correctement avant tout.

4- Comment optimiser son crédit immobilier ?

De nombreuses banques et organismes peuvent vous proposer un crédit immobilier. Cependant, cela vous prendra beaucoup de temps et une forte capacité de négociation. Sachez qu’un courtier est un « bon allié » car il travaille avec de nombreux établissements. Il saura lesquels mettre en concurrence en fonction de votre profil et de leur politique commerciale du moment. Le taux obtenu devrait être intéressant car le courtier apporte un gros volume d’affaires aux organismes bancaires.

5- Mon budget est-il suffisant pour acheter le type de bien dont j’ai besoin ?

Définir ses besoins à court et moyen terme ainsi que le budget à consacrer à son achat immobilier est une étape importante. On pourra utiliser par exemple, une simulation de capacité d’emprunt. Pour savoir comment acheter un appartement à Paris ou ailleurs, avoir un apport personnel via son épargne est très utile. Cela permet de payer sa résidence principale avec un crédit immobilier moins important.

6- Quels sont les frais supplémentaires à payer pour un propriétaire ?

L’accès à la propriété entraîne également des frais supplémentaires à ajouter au prix d’achat. On distingue notamment les frais initiaux à l’achat comme les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de dossier et de garantie du crédit immobilier. Ensuite, les principaux frais récurrents sont les taxes foncières, les travaux d’entretien de l’appartement ou de la maison, les intérêts du prêt, les assurances, les charges de copropriété, etc.

7- Quel est mon besoin de surface de logement à moyen et à long terme ?

L’acquisition d’un logement se fait pour plusieurs années, il faut donc bien définir ses besoins en termes de surface. Prévoyez-vous d’avoir des enfants dans les années qui viennent ? Vos enfants vont-ils bientôt quitter le foyer ?

8- Où acheter mon logement ?

L’emplacement est le critère numéro 1 pour définir un bon achat immobilier. Vous devez donc être très exigeant sur la situation géographique de votre bien (proche de votre travail, à proximité des commerces et des transports en commun, etc.).

9- Acheter dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien ?

Le budget influence fortement le choix. Si l’immobilier neuf propose des logements sans travaux, prêt à être habités, il faut aussi pouvoir supporter les inconvénients d’un achat en VEFA (délai de livraison entre 1 à 2 ans et risque de retard dans la finition). Un achat dans l’ancien peut lui, demander quelques travaux d’entretien, mais le prix du m2 est moins élevé dans les grandes villes et surtout à Paris où les VEFA sont rares.

10- Êtes-vous prêt à faire des travaux dans votre nouveau logement ?

Un logement qui a besoin de travaux s’achètera moins cher qu’un logement neuf ou déjà retapé. Si vous connaissez de bons artisans ou que vous êtes suffisamment bricoleur, il peut être financièrement plus intéressant d’acheter un appartement ou une maison à rénover.

11- Avec balcon, terrasse, jardin, parking, garage, ascenseur ?

Quels sont vos critères essentiels, autres que l’emplacement, la superficie et la qualité du logement? Ceux qui sont pour vous un plus et ceux sans intérêt ? Plus vous aurez préparé votre recherche et bien défini votre cible et moins vous perdrez de temps en visites inutiles.

 

Vous avez d’autres interrogations? Vous souhaitez qu’un professionnel vous accompagne dans votre démarche d’achat immobilier? Contactez dès maintenant Des Murs à Paris.

1024 709 DES MURS À PARIS

Pourquoi avoir affaire à un chasseur immobilier ?

La profession de chasseur immobilier est récente en France mais s’est beaucoup vulgarisée ces dernières années. Le chasseur immobilier est particulièrement précieux dans de grandes villes telles que Paris où trouver un bien immobilier s’avère parfois, même souvent, être un parcours du combattant.
Mais il faut choisir un chasseur immobilier très actif et réactif, engagé non-stop au quotidien. Pour ce faire, il ne doit pas travailler trop de mandats simultanément afin de saisir immédiatement la bonne opportunité pour son client.
Véritable professionnel, le chasseur immobilier, tel que DES MURS A PARIS, se doit de vous offrir un service de qualité sur mesure, une grande disponibilité et de vous accompagner dans toutes les démarches relatives à votre projet.

Le chasseur immobilier s’occupe de tout et ça change tout !

Il faut en moyenne entre 4 à 7 mois pour trouver un logement qui corresponde à vos attentes. Sans compter les nombreuses visites inutiles et décevantes. Le temps passe et les prix progressent alors que vous n’avez toujours pas trouvé le bien idéal !
Si vous disposez de peu de temps pour la recherche approfondie sur le marché immobilier parisien très « tendu », sur lequel il y a de nombreux acquéreurs potentiels en compétition,
Si vous ne résidez pas à Paris (non-résident), si vous êtes expatriés,
Si vous achetez pour la première fois (primo-accédant) et que vous avez besoin d’être accompagnés,
C’est alors un chasseur immobilier qu’il vous faut !
Il dispose d’excellentes connaissances du marché local, de compétences professionnelles et d’un bon réseau pour dénicher dans les meilleurs délais un bien qui saura répondre à vos attentes.

Le chasseur immobilier est un véritable assistant personnel…

Le chasseur immobilier est totalement à votre service. Il travaille exclusivement pour vous et non pour le vendeur, contrairement aux agences immobilières.
Il établit un cahier des charges en fonction de vos critères et lance ses recherches. Il qualifie les biens avant les visites qu’il organise après sélection des logements, et en fonction de vos disponibilités. Il vous conseille lors de l’offre d’achat, de la signature de la promesse de vente et vous accompagne jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif.
Un bon chasseur immobilier, plus que de vous trouver le bien qui répond à vos attentes, tient compte de votre budget, et vous fait bénéficier d’un service complet lors de toutes les étapes de la concrétisation de votre projet : courtier en prêt immobilier, notaire, entreprise de rénovation, architecte si besoin, décorateur, déménageur…
Le chasseur immobilier est là pour vous bichonner et vous rendre la vie plus simple…
Avec DES MURS A PARIS, plus de tracas, uniquement le plaisir du choix !

1024 683 DES MURS À PARIS

Vaut‑il mieux investir dans un parking ou une chambre de service ?

Friands de petites surfaces, les investisseurs s’intéressent particulièrement aux chambres de service et aux parkings qui offrent des rentabilités intéressantes, souvent supérieures à l’immobilier classique. Lequel des deux est le plus rentable?

Entre le 1er janvier et le 31 octobre 2017, c’est le parking qui l’emporte et ce, bien que leurs prix ont grimpé de plus de 30% depuis 2008.
Avec un investissement moindre et des travaux rares voire inexistants, un parking nécessite une implication budgétaire plus restreinte et est donc plus facilement rentabilisé qu’une chambre de bonne.
Mais il est à noter que la politique de la Ville visant à réduire l’utilisation des voitures, pourrait changer la donne. Depuis deux-trois ans, on constate surtout pour Paris, qu’il y a une baisse de près de 30% de la demande de parking

Quelle rentabilité pour les chambres de service ?

Elles se font de plus en plus rare en Ile-de-France et elles servent surtout à loger les étudiants ou les jeunes qui débutent dans leur vie professionnelle.
On les trouve essentiellement au coeur des grandes villes. Très confidentiel, ce marché est cependant recherché par les investisseurs. Leur rentabilité serait en moyenne de 6 à 9% par an ; un taux bien plus élevé que les 3% à 4% que vous pouvez espérer en moyenne si vous louez votre logement dans une grande ville.

Et pourtant, une taxe spécifique touchant les micro logements (de 9 à 14 m²) parfois appelée taxe « Apparu » devrait être réglée dès lors que le prix du loyer dépasse 41,64 €, hors charges, par mètre carré de surface habitable, ce qui pourrait réduire la rentabilité. Mais il semble qu’en pratique elle soit rarement réglée. Une chose est sûre, les prix de ce type de biens n’ont cessé
de s’envoler du fait d’une forte demande et d’une offre qui ne cesse de décliner depuis près de vingt ans, selon une récente étude des notaires d’Ile-de-France.

L’investissement dans un parking ?

Peu de charges et de frais. Le préavis n’excède pas un mois et les risques de dégradations sont quasi nuls.
La rentabilité d’un parking dépend de son prix d’achat. Et celui-ci varie en fonction des quartiers, des communes et des difficultés de stationnement que l’on y rencontre. En région parisienne, les prix des parkings sont stables, soit 15.000 € en moyenne. A Paris, en revanche, ils ont fortement grimpé atteignant 24.500 € selon la chambre des notaires de Paris. Une moyenne qui cache de fortes disparités. Les secteurs les plus prisés comme le Marais, Saint-Germain-des-Prés affichent les valeurs les plus élevées, soit 60.000 €. Dans la capitale, les loyers s’échelonnent de 50 à 200 € par mois.

Quelle catégorie d’imposition pour les parkings ? Ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu’ils ne s’accompagnent d’aucun service ou d’aucune prestation autre que le simple gardiennage. Si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000 € par an, vous pouvez bénéficier du régime d’imposition simplifié dit micro-foncier. Dans le cas contraire, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Les garages sont soumis à la taxe d’habitation s’ils constituent la dépendance d’un logement. S’ils se trouvent à une adresse différente, ils ne sont pas imposables à condition qu’ils se situent à plus d’un kilomètre de l’habitation.
Des frais de notaire (frais de mutation) importants. Les émoluments notariés étant dégressifs, ils sont proportionnellement plus conséquents pour des petits prix que pour des sommes élevées. L’achat d’un parking à 9.000 € peut occasionner des frais de notaire de l’ordre de 1.818 €, soit 20 % du prix du bien.