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Les logements atypiques: avantages et inconvénients

Logements atypiques: avantages et inconvénients

Très prisés, les logements atypiques et originaux ne correspondent pas aux besoins de tout le monde. Ainsi, il est important de bien se renseigner avant d’investir. Par logements atypiques, on entend les lofts, ateliers d’artistes, anciens locaux commerciaux, souplex, péniches…

Ils nécessitent un budget souvent inférieur à celui réclamé par les appartements plus classiques et sont donc attirants sur le papier. Cependant, la vie menée au quotidien dans un logement atypique comporte sa dose de spécificités! Avant de se lancer, il faut donc tenir compte de la composition actuelle et à venir de votre foyer.

Bon à savoir, ces logements correspondent à un mode de vie tout aussi atypique qu’ils le sont eux-mêmes et ne se revendent pas auprès de tout profil d’acquéreur. En terme de logement locatif, ils ne sont pas non plus conseillés car la demande est moins forte.

 

Les lofts et ateliers d’artistes

Les lofts sont des logements décloisonnés, complètement ouverts, de style épuré. Ils offrent de beaux volumes et généralement une belle luminosité grâce à de vastes ouvertures et une grande hauteur sous plafond. Souvent, ils bénéficient aussi d’un espace extérieur. Leur inconvénient majeur est le manque d’intimité pour une famille, car les chambres ne sont pas fermées ou peu délimitées et peu nombreuses.

 

Les ateliers d’artistes se situent en général en rez-de-chaussée, dans une impasse. Ils sont parfois en étage, lorsqu’il s’agit d’ateliers de peintres. Dans ce cas, ne comptez pas sur une exposition qui laisse entrer le soleil car ils sont systématiquement exposés au Nord pour une lumière constante, quelle que soit la période de l’année. Enfin, prenez en compte la difficulté d’accès pour le nettoyage des verrières et le coût du chauffage de ce type de logements atypiques.

 

Les anciens locaux commerciaux et les souplex

Au vu de la pénurie de logements dans les grandes villes, et plus particulièrement à Paris, les acquéreurs se tournent de plus en plus vers la réhabilitation des locaux commerciaux. Le prix du my est moins cher et l’aménagement total à faire attire les plus créatifs d’entre eux. Cependant, la copropriété doit autoriser la transformation du local en habitation. Aussi, il ne faut pas sous-estimer le coût des travaux nécessaires pour se raccorder à l’eau et à l’électricité.

 

Les souplex sont des logements dont le rez-de-chaussée relié est à une cave ou à une ancienne réserve de boutique. Ils sont également « tendance » pour des raisons de budget. Ainsi, on peut obtenir une belle surface car le prix/men sous-sol est moins élevé. En sous-sol, on privilégiera un bureau, un « home cinéma », voire une chambre. Leurs inconvénients notables sont les éventuels problèmes d’humidité, de température et de ventilation. De même, ces logements atypiques souffrent parfois d’un manque de lumière naturelle. Enfin, là encore le règlement de copropriété doit autoriser l’acquéreur à transformer la cave en logement habitable. 

 

Les péniches

Elles font rêver par la sensation de liberté en ville qu’elles procurent! De plus, leur prix au m2 abordable et l’absence de frais de notaire à l’achat font des envieux. Mais est-on sûr de pouvoir supporter le roulis permanent sur les canaux fréquentés? Enfin, il ne faut pas omettre les taxes spécifiques à payer (taxe fluviale, frais d’amarrage avec longue attente pour obtenir un emplacement) et les frais d’entretien (révision complète obligatoire tous les 10 ans).

 

Vous avez d’autres questions sur les logements atypiques? Contactez-nous dès maintenant!

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Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?  

Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?  

Faut-il louer un appartement vide ou meublé ?  C’est une question légitime pour un investisseur. En fait, tout dépend des avantages fiscaux et de l’engagement locatif souhaités.

Pour une location meublée, la durée du bail est d’1 an (ou 9 mois pour un locataire étudiant) avec 3 mois de préavis à donner par le bailleur. En revanche, une location vide implique une durée de bail minimum de 3 ans avec un préavis de 6 mois.

Sur une zone tendue comme Paris, le locataire qui souhaite quitter son logement devra donner un préavis d’un mois, indépendamment du type de location.

Faisons un point sur les règles fiscales pour louer un appartement vide ou meublé. À noter qu’elles sont identiques pour les résidents et non-résidents.

 

1er cas : vous louez un logement vide

 

Achetez un appartement ancien, rénovez-le, louez-le pendant 3 ans sans interruption et payez moins d’impôts.

Pour moins de 15 000 euros de loyers bruts perçus par an, vous pouvez prétendre au régime micro-foncier, un mode simplifié de déclaration. Vous allez ainsi profiter d’un abattement de 30% sans avoir à fournir le moindre justificatif.

Si vos revenus dépassent 15 000 euros, le régime d’imposition dit « réel » s’impose et offre l’intérêt du déficit foncier permettant de réduire l’imposition globale. Il faut soustraire des loyers perçus, les frais et charges imputables au logement (charges de copropriété, frais de gestion, impôt foncier, frais de diagnostics obligatoires, intérêts d’emprunt) et bien sûr tous les travaux d’entretien et de rénovation.

Le déficit foncier = le total de ces frais et charges cumulés – le montant des loyers perçus.

Ce montant est déductible des revenus imposables dans la limite de 10 700 euros. Seuls les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits des revenus imposables mais seulement des revenus fonciers.

 

2ème cas : vous louez un logement meublé

 

Le principe est identique mais encore plus avantageux.

Le régime « réel » s’applique au-delà du seuil de 70 000 euros de revenus locatifs. Sous ce seuil, vous pouvez opter pour le régime simplifié micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Mais vous pouvez également bénéficier sur option du régime « réel ». Les revenus sont alors déclarés en tant que « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et n’impactent pas les autres revenus imposables.

Dans la majorité des situations, le régime « réel » reste le régime fiscal le plus intéressant pour les investisseurs. Il permet de déduire les amortissements ainsi que l’ensemble des charges inhérentes à l’activité de loueur meublé non professionnel (intérêts d’emprunt, assurances, frais d’agence, frais de chasseur immobilier, gestion locative), les travaux et aménagement, les frais de notaire.

Ainsi, l’investisseur ne paie pas d’impôts sur ses revenus locatifs, en bénéficiant d’un déficit fiscal reportable sur de nombreuses années.

Enfin, il faut savoir que le statut de LMNP permet aussi de déduire des revenus locatifs l’amortissement du bien pendant 20 ans et des meubles sur 7 ans.

 

Vous avez d’autres questions avant de louer un appartement vide ou meublé? Nous sommes là pour y répondre !

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Achat immobilier : les 11 questions essentielles à se poser avant d’acheter

Achat immobilier : les 11 questions essentielles à se poser avant d’acheter

Pas toujours facile de s’y retrouver dans les méandres d’un premier achat immobilier! D’après une étude du Crédit Foncier (juin 2015), après 1 an de recherche sans être accompagnées, 20% des personnes sont toujours en recherche, 13% ont abandonné et 42% ont acheté en faisant de grosses concessions.

 

Voici les questions essentielles à se poser avant d’acheter son appartement ou sa maison:

1- Un achat est-il plus intéressant financièrement qu’une location ?

La première chose à faire est de comparer achat et location par rapport à la stabilité de votre situation géographique. En effet, il faut conserver son logement au moins 6/7 ans pour que l’achat soit plus rentable que la location.

2- Quel est le montant de mon apport personnel ?

Les banques prêtent de moins en moins sans un apport personnel minimum. Ainsi, la première étape du plan de financement de votre achat immobilier consister à déterminer l’apport que vous pourrez fournir. Cela augmentera vos chances d’obtenir un prêt et surtout de trouver un bon taux d’intérêt.

3- Combien puis-je raisonnablement emprunter ?

Il est généralement conseillé de ne pas dépasser 33% d’endettement par rapport à vos revenus. Faites le point sur vos crédits en cours et sur vos revenus et déduisez-en les mensualités que vous pourrez supporter. Attention à conserver un « reste pour vivre » suffisant ! Être propriétaire de son logement, c’est bien, mais il faut pouvoir continuer à vivre correctement avant tout.

4- Comment optimiser son crédit immobilier ?

De nombreuses banques et organismes peuvent vous proposer un crédit immobilier. Cependant, cela vous prendra beaucoup de temps et une forte capacité de négociation. Sachez qu’un courtier est un « bon allié » car il travaille avec de nombreux établissements. Il saura lesquels mettre en concurrence en fonction de votre profil et de leur politique commerciale du moment. Le taux obtenu devrait être intéressant car le courtier apporte un gros volume d’affaires aux organismes bancaires.

5- Mon budget est-il suffisant pour acheter le type de bien dont j’ai besoin ?

Définir ses besoins à court et moyen terme ainsi que le budget à consacrer à son achat immobilier est une étape importante. On pourra utiliser par exemple, une simulation de capacité d’emprunt. Pour savoir comment acheter un appartement à Paris ou ailleurs, avoir un apport personnel via son épargne est très utile. Cela permet de payer sa résidence principale avec un crédit immobilier moins important.

6- Quels sont les frais supplémentaires à payer pour un propriétaire ?

L’accès à la propriété entraîne également des frais supplémentaires à ajouter au prix d’achat. On distingue notamment les frais initiaux à l’achat comme les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de dossier et de garantie du crédit immobilier. Ensuite, les principaux frais récurrents sont les taxes foncières, les travaux d’entretien de l’appartement ou de la maison, les intérêts du prêt, les assurances, les charges de copropriété, etc.

7- Quel est mon besoin de surface de logement à moyen et à long terme ?

L’acquisition d’un logement se fait pour plusieurs années, il faut donc bien définir ses besoins en termes de surface. Prévoyez-vous d’avoir des enfants dans les années qui viennent ? Vos enfants vont-ils bientôt quitter le foyer ?

8- Où acheter mon logement ?

L’emplacement est le critère numéro 1 pour définir un bon achat immobilier. Vous devez donc être très exigeant sur la situation géographique de votre bien (proche de votre travail, à proximité des commerces et des transports en commun, etc.).

9- Acheter dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien ?

Le budget influence fortement le choix. Si l’immobilier neuf propose des logements sans travaux, prêt à être habités, il faut aussi pouvoir supporter les inconvénients d’un achat en VEFA (délai de livraison entre 1 à 2 ans et risque de retard dans la finition). Un achat dans l’ancien peut lui, demander quelques travaux d’entretien, mais le prix du m2 est moins élevé dans les grandes villes et surtout à Paris où les VEFA sont rares.

10- Êtes-vous prêt à faire des travaux dans votre nouveau logement ?

Un logement qui a besoin de travaux s’achètera moins cher qu’un logement neuf ou déjà retapé. Si vous connaissez de bons artisans ou que vous êtes suffisamment bricoleur, il peut être financièrement plus intéressant d’acheter un appartement ou une maison à rénover.

11- Avec balcon, terrasse, jardin, parking, garage, ascenseur ?

Quels sont vos critères essentiels, autres que l’emplacement, la superficie et la qualité du logement? Ceux qui sont pour vous un plus et ceux sans intérêt ? Plus vous aurez préparé votre recherche et bien défini votre cible et moins vous perdrez de temps en visites inutiles.

 

Vous avez d’autres interrogations? Vous souhaitez qu’un professionnel vous accompagne dans votre démarche d’achat immobilier? Contactez dès maintenant Des Murs à Paris.

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Immobilier : soyez vigilant et malin !

Acheter un logement est un acte engageant. Aussi, il faut veiller aux défauts du bien qui ne faciliteront pas sa revente car certains sont de nature à entraîner une décote, pouvant aller jusqu’à 20% dans certains cas.
Cependant, il faut savoir faire des sacrifices ou saisir des astuces si votre budget est juste pour acquérir la surface souhaitée. En effet, le pouvoir d’achat immobilier des Français et surtout des Parisiens a pris un sacré coup. Entre 1998 et 2008, le prix de l’immobilier a plus que doublé (+ 144%) alors que le revenu disponible des ménages n’a, lui, progressé que de 12%.

 

 

Soyez très exigeants si votre budget le permet

1- Une copropriété mal gérée : mauvais entretien de l’immeuble ou taux d’impayés élevé-> décote de 10%
2- Un vis-à-vis vraiment trop proche : risque de manque de luminosité et de voyeurisme-> décote de 5%
3- Un étage élevé sans ascenseur ou un rez-de-chaussée -> décote de 15 à 20%
4- La trop grande proximité d’un restaurant, commerce de bouche, ou d’une rampe d’accès à un parking: nuisances sonores -> décote jusqu’à 15%
5- Une hauteur sous plafond réduite -> décote de 15 à 20%
6- Des charges de copropriété élevées  et des travaux à venir -> décote jusqu’à 15%
7- De gros travaux à prévoir -> décote de 5 à 15%
8- La mauvaise réputation du quartier bien que les quartiers très populaires sont intéressants en terme d’investissement locatif
9- La non-conformité de certains aspects du logement : des transformations faites sans accord de la copropriété ou une extension sans permis de construire -> décote de 10 à 15%
10- La proximité d’un mauvais établissement scolaire
11- L’éloignement des transports en commun -> décote jusqu’à 10%

 

 

Optez pour des astuces si votre budget est serré mais sans concession quant à la surface

1- Acheter la nue-propriété et laisser temporairement la jouissance à un usufruitier : vous ne profitez pas du bien immédiatement mais vous achetez un bien pour près de 50% de sa valeur
2- Convertir un commerce ou un atelier en habitation : vous avez de l’imagination et vous appréciez l’atypique ; alors vous bénéficiez d’une décote de 10 à 20%
3- Acquérir un bien occupé : vous bénéficiez d’une remise de 5 à 15% en fonction du temps restant à courir sur le bail
4- Acheter en viager : vous payez un bouquet au vendeur de 30 à 40% de sa valeur puis une rente mensuelle.
5- Optez pour des biens décotés en raison de leurs défauts (voir paragraphe ci-dessus)
6- Acheter son bien immobilier aux enchères : attention sur des zones tendues comme Paris, les prix s’envolent très vite !
7- Profiter des dispositifs incitatifs d’aide à l’accession : le PTZ dans le neuf pour l’acquisition de la 1ère résidence principale et sous conditions de ressources. Le Duflot pour les investisseurs à condition qu’il y ait un potentiel de location dans la zone géographique.