L’immobilier de luxe a toujours fait rêver, même ceux pour lesquels il sera toujours inaccessible.
Mais arrêtons de rêver un instant : le luxe est face à des investisseurs plutôt rares et très exigeants. Nos chasseurs immobiliers le savent bien. Ce ne sont pas des ventes faciles et elles sont plutôt longues car rien n’est jamais assez beau pour ceux qui possèdent une fortune.
Il est vrai que lorsqu’un marché connaît des turbulences et une crise (comme l’a connu l’immobilier entre fin 2022 et 2024), c’est la « pas cher » ou le « haut de gamme » qui s’en sortent le mieux ; les biens de qualité intermédiaire connaissant une baisse de la demande.
L’immobilier de prestige est dynamique sauf dans l’ultra-luxe
Le marché immobilier de prestige connaît une belle résilience. Il a retrouvé une bonne dynamique depuis début 2025 grâce au mix baisse des prix / baisse des taux d’intérêt. Seul le segment de l’ultra-luxe est encore hésitant.
Il a retrouvé des couleurs vs 2024 où les acheteurs étaient timorés. Il faut noter que les prix de vente dans l’immobilier vde prestige n’ont pas connu la même baisse que les logements traditionnels. Le marché tient bon mais i y a moins malgré tout un peu moins de transactions avec toujours plus d’exigences. L’offre est rare et les acquéreurs potentiels n’ont aucun problème de financement ; et les vendeurs le savent bien !
Il n’y a que près de 4% des transactions qui touchent ce marché très spécifique.
Généralement, les marchés premium, de luxe et de l’ultra-luxe se caractérisent par les prix moyens suivants sur Paris :
- Les prix supérieurs à 1,6 million d’euros sont considérés comme du premium
- Les prix supérieurs à 3 millions d’euros sont considérés comme du luxe
- Les prix supérieurs à 6 millions d’euros sont considérés comme de l’ultra-luxe.
Les vues sur monuments emblématiques (Tour Eiffel, Invalides, etc…) font monter les prix allégrement. L’ultra-luxe a d’ailleurs pris +24%, pouvant atteindre 40 000€ le m2.
Chez DES MURS A PARIS, nos chasseurs immobiliers connaissent bien les exigences de la clientèle de luxe et internationale. Il ne faut pas hésiter à les contacter.
Une demande qui revient
Nos chasseurs d’appartement et de maison vous diront que le marché de prestige a précédemment enregistré une baisse d’environ 20% en volume ; donc 9 000 transactions en moins. Mais sur les 20% de baisse, c’est le secteur « premium » qui en a le plus pâti (90% du total de la baisse) et l’ultra-luxe aussi avec -55%.
En 2024, la reprise a été nette pour le « premium » et le « luxe ». Les acquéreurs de l’’ultra-luxe sont timides face aux incertitudes géopolitiques, politiques et fiscales.
Les acheteurs internationaux reviennent malgré tout.
Des prix qui résistent et une concentration géographique marquée
Les prix varient d’un segment à l’autre : +1,4% pour le « premium », -0,4% pour le « luxe » et +5,3% pour « l’ultra-luxe ». Le prix moyen du haut de gamme se situe à 14 450€ le m2 dans Paris intra-muros (+2% sur un an).
Paris mène toujours la course en tête quant à la demande de luxe (plus de 50% des transactions se concentrent en Ile-de-France et en région PACA). Mais près de 40% des transactions concernent la région PACA pour l’ultra-luxe.
Quels sont les arrondissements parisiens et les secteurs en pleine mutation ?
Les 6ème et 7ème arrondissements restent les plus cotés avec un prix moyen de 20 000€ le m2 pour le 7ème et de 19 000€ le m2 pour le 6ème.
Quant au 4ème, son prix moyen est de 18 000€ le m2.
Il est à noter la récente cote du XVIIIème arrondissement de Paris, notamment à Montmartre où les prix s’étaient déjà envolés mais aussi Pigalle et autour de la rue des Martyrs où certains prix peuvent atteindre jusqu’à 20 000€ le m2 pour des biens d’exception tels que ceux qu’on trouve avenue Junot.
En revanche certains arrondissements qui étaient auparavant prisés, enregistrent un recul, comme le VIIIème (-9%), le second (-12%), le IXème (-14%).
C’est les immeubles anciens et leur charme qui plaisent. La rénovation est à l’honneur ! Ainsi, les acquéreurs bénéficient du charme de l’ancien tout en profitant d’une rénovation qui apporte confort, isolation et levier de valorisation.
Les quartiers bougent. Il y a deux alternatives pour l’immobilier parisien de luxe : soit on opte pour un bien rénové et décoré clé-en-main dans de très beaux quartiers; soit on choisit de rénover entièrement un bien dans des secteurs prometteurs en mutation.
Un mot quant à l’Ouest parisien qui comprend des communes aisées comme Marne-la-Coquette, Neuilly-sur Seine, Saint-Germain-en-Laye. Nous constatons que les expatriés de retour en France sont très attirés par ces communes riches et bénéficiant de très bons établissements scolaires pour les familles, dont des écoles internationales.
La pierre reste la valeur refuge plébiscitée par les grandes fortunes
Même en période mouvementée. Le nombre des grandes fortunes est à la hausse.
10% des acquéreurs sur ce marché sont des » family offices » qui se positionnent souvent sur des immeubles à bon potentiel et qui recherchent de plus en plus du résidentiel.
Sur ce haut de gamme, marché restreint, les prix ne diminuent pas. Paris reste une capitale encore accessible en termes de prix.
Une nouvelle tendance se dessine : ce sont les « branded residences » ; autrement dit des résidences de prestige sous l’égide de grands marques de luxe (décoration intérieure comprise, conciergerie, sécurité renforcée…). Cet immobilier de luxe cible de plus en plus une clientèle internationale (U.S., Asie).
Les « branded residences » sont déjà présentes aux U.S, à Dubaï et Monaco.
