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Les Français aimeraient acheter mais… ne trouvent pas de logement !

La pénurie de logements pèse sur le marché immobilier, et la 26ème édition de l’Observatoire du Moral Immobilier s’en inquiète. “Depuis la création de l’étude il y a 8 ans, c’est la première fois que nous identifions un niveau d’acheteurs aussi élevés et un volume de vendeurs aussi bas”. En effet, ce sondage* de Kantar TNS pour Logic Immo montre que 3,5 millions de Français disent avoir un projet d’achat immobilier sur un an alors que les vendeurs ne sont que 2 millions.
 
Un rapport de force tellement défavorable aux acheteurs qui ces derniers peinent à trouver des biens. Interrogés au sujet des principaux facteurs qui ont retardé le projet d’achat au cours des derniers mois, 76% des futurs acquéreurs évoquent l’absence de biens correspondant à leurs attentes, “soit une hausse de 6 points en un an”, précise l’étude. Et les acheteurs ne sont pas très optimistes pour l’année prochaine. Interrogés sur les facteurs susceptibles de freiner leur projet dans les 6 prochains mois, 76% répondent l’absence de biens correspondants à leurs attentes.
*L’Observatoire du Moral Immobilier de novembre 2018 a été réalisé auprès de 1305 personnes ayant un projet d’acquisition d’un logement d’ici à 1 an interrogées en octobre 2018. Les résultats ont été redressés à partir des données de cadrage Kantar TNS.
 

Le bon moment pour acheter

Une pénurie de biens d’autant plus rageante que 68% des futurs acheteurs pensent que c’est le moment d’acheter. “Cette posture s’explique notamment par leur lucidité à l’égard des taux d’intérêt qu’ils jugent encore plus attractifs que l’année dernière. Ils sont en effet 80% à considérer que les taux sont attractifs en cette fin d’année 2018 soit 5 points de plus que l’année dernière à la même époque”, peut-on lire dans l’étude.
 
Les taux immobiliers s’affichent à 1,43% au troisième trimestre 2018, contre 1,45% par rapport au trimestre précédent, selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA. En parallèle, la durée moyenne des crédits a progressé de 2 mois.
Et en septembre, les prix à la consommation progressaient de 2,2% sur un an, selon l’Insee.
 
La durée des prêts s’allonge.
Elle, ne cesse de progresser. Au troisième trimestre, elle était de 223 mois, contre 221 mois au deuxième trimestre et 218 mois au premier trimestre. En septembre, elle a même atteint 225 mois (soit 18,75 ans) contre 223 mois en août et 222 mois en juillet. Après s’être allongée de 5 mois en 2017, cette durée moyenne a progressé de 6 mois supplémentaires depuis le début de l’année.
 

En dix ans, le coût d’un crédit immobilier a presque été divisé par quatre

Alors que les taux ont retrouvé leurs plus bas de 2016, leur recul a fait s’effondrer le montant des intérêts pour un emprunt sur une décennie.
 
Les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont retombés à leurs planchers historiques. En octobre, les emprunteurs obtiennent en moyenne des taux à 1,6% sur 20 ans, soit aussi bien qu’en octobre 2016, date du précédent record. C’est ce que constate le courtier meilleurtaux.com, dans son édition de son observatoire des taux.
 
Sur une décennie, la chute des taux est spectaculaire. En octobre 2008, le taux moyen était de 5,3% pour un prêt sur 20 ans. C’est trois fois plus qu’aujourd’hui. Le coût total des intérêts s’est donc logiquement effondré. Pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans, les intérêts représentaient ainsi pas moins de 124.787 euros fin 2008, selon les calculs du courtier. Aujourd’hui, c’est 33.836 euros d’intérêts pour obtenir le même prêt sur la même durée. Soit un coût du crédit divisé par 3,7 en dix ans.
 
Il semble désormais difficile de tomber beaucoup plus bas en matière de taux. Surtout que l’inflation repart et que l’on emprunte à taux réel négatif(une fois pris en compte l’inflation) depuis juillet. Faut-il s’attendre à une hausse ? C’est probable à moyen terme si la Banque centrale européenne met bien fin à sa politique ultra-accommodante et remonte ses taux directeurs. Mais cela ne devrait pas intervenir avant plusieurs trimestres. Aussi, Meilleurtaux anticipe « des taux toujours inférieurs à 2% au moins jusqu’à la fin du 1er trimestre et peut-être même du 1er semestre 2019 ».

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Crédit immobilier : quel profil faut-il présenter pour obtenir le meilleur taux ?

Trente-cinq ans, revenus confortables, compte en banque bien garni. Il ne s’agit pas de la petite annonce d’un site de rencontres mais du profil de l’emprunteur idéal ! Car les banques sont toutes à la recherche du même type de clients en matière de crédit immobilier. Dès que leurs revenus mensuels sont significatifs (à partir de 3500€ à deux), elles peuvent leur accorder une décote de 0,10% à 0,15% sur leur barème de taux.
Une économie sur le taux qui peut sembler modeste mais qui se traduit par plusieurs milliers d’euros de gain sur le coût total du crédit.
Il reste évidemment possible d’emprunter si l’on ne correspond pas à ce portrait-robot, mais à un taux moins favorable.
 
 

Les jeunes emprunteurs et les professions libérales sont choyés !

Les jeunes emprunteurs représentent un potentiel de rentabilité car les banques pourront ensuite leur proposer des assurances et des placements. Pour attirer ces primo-accédants, les banques leur proposent des crédits à 25 ans à des taux à peine supérieurs à ceux sur 20 ans.
 
Autre profil particulièrement apprécié des banques : les professions libérales, dès lors que leur activité est bien installée depuis au moins trois ans. L’espoir est de récupérer à terme leur compte professionnel. Selon les banques, les bonifications sont de l’ordre de 0,15% à 0,30%.
Actuellement, la Banque Tarneaud (groupe Crédit du Nord) propose des taux bonifiés pour les professions libérales.
La Société Générale propose aux étudiants de médecine des prêts prévoyant une augmentation des mensualités dans le temps, au fur et à mesure que les revenus progressent. Cela ne leur permet pas de bénéficier d’un meilleur taux, mais ils peuvent emprunter des sommes supérieures.
 
Autre cible appréciée des banques : les fonctionnaires, particulièrement choyés par les Banques Populaires et par la Casden (banque coopérative de toute la fonction publique, à dimension nationale, faisant partie du réseau des Banques populaires et du Groupe BPCE), qui peut leur apporter une solution de garantie très avantageuse.
 
 

Maximiser son apport

Si votre profil n’est pas aussi apprécié des banques, il reste possible de vous présenter sous votre meilleur jour. L’objectif étant de prouver que vous êtes un emprunteur responsable, comme mettre de l’argent de côté régulièrement sur un compte d’épargne.
Mieux vaut aussi solder ses crédits à la consommation pour optimiser sa capacité d’emprunt. Soyez aussi vigilants les mois précédant la demande de crédit car les banques vérifient vos trois derniers relevés de compte pour étudier votre comportement.
 
Pour maximiser votre apport personnel, faites appel aux donations de parents ou débloquez votre éventuelle épargne salariale. Il faut faire feu de tout bois pour atteindre au minimum les 10% permettant de couvrir les frais de notaire et de garantie.
Pensez aussi à actionner tous les prêts aidés proposés par les régions ou les départements. Certaines banques régionales proposent des crédits de 15 000€ à 0% aux emprunteurs bénéficiant du PTZ de l’Etat.
 
Mais quel que soit votre profil, rassurez-vous, les taux des crédits immobiliers restent encore très attractifs. La durée des prêts s’allonge. En moyenne, on peut obtenir aujourd’hui un prêt pour acheter sa résidence principale à un taux de 1,65% sur 20 ans ; 1,85% sur 25 ans.
La part des prêts d’une durée comprise entre vingt-cinq et trente ans, sur l’ensemble des crédits accordés, a doublé entre 2014 et février 2018, passant de 14,4 à 30,1%.  
Et à court terme, pas de risque de remontée des taux !