projet d’acquisition

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La France : un marché immobilier à 2 vitesses

En 2017, Nicolas Sarkozy voulait faire de la France un « pays de propriétaires ». Son vœu semble s’exhausser de jour en jour. En effet, les ventes dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes) ne cessent d’augmenter mais au détriment des zones périurbaines et rurales.

Il y a bien un marché immobilier à deux vitesses : les villes dynamiques en terme d’activité et tout le reste ! Il y a donc nécessité de recréer un équilibre territorial en matière d’activité, de transports et d’emploi pour que chaque foyer puisse y trouver son compte quant à sa capacité d’acquérir à la propriété.

58% des ménages français détiennent leur résidence principale mais les prix au m2 connaissent des écarts énormes. Pour 200 000€, on achète un studio de 16m2 dans le bon 10ème arrondissement à Paris, un ¾ pièces de 79 m2 à Tours et une maison de 150 m2 à Montargis.

 

 

10 000 € / m² à Paris, la nouvelle norme de prix à Paris

 

La capitale défie les lois de l’immobilier. Dans la ville Lumière, les prix continuent toujours de grimper en 2018 et 2019. Le marché y est dynamique, dopé par des crédits peu chers (en moyenne 1,20%, toutes durées confondues-le plus bas depuis les années 1940) et une côte d’amour toujours aussi forte. Habiter à Paris intra-muros est un rêve pour de nombreux ménages.

Mais on assiste à une « gentrification » de la capitale qui chasse les classes populaires. En 1998 : les catégories aisées représentaient 69% des propriétaires et les employés/ouvriers 15%. Aujourd’hui, les aisés compte pour 86% des propriétaires et les employés/ouvriers, seulement pour 5%.

La mixité sociale que nous connaissions, il y a quelques décades, dans nos immeubles haussmanniens, a laissé place à une capitale « élitiste ». Seule, une véritable politique publique en termes de construction logements sociaux, permettrait aux moins aisés de se loger à des prix abordables. Mais le prix du foncier en région parisienne (1500 à 2000€ le m2) pèse lourd dans le prix de revient et donc de vente des logements neufs.

 

 

Qui achète à Paris ?

 

Paris est une petite capitale en termes de surface et de hauteur d’immeubles. Aussi, la place manque.

Avec des taux de crédit historiquement bas et des encours en très forte croissance (1040 milliards d’euros de crédits immobiliers accordés en un an ; soit +6,3% vs l’année précédente), acheter de vient paradoxalement plus facile que de louer !

 

Pairs se vide chaque année de près de 12 000 habitants. L’hyper centre (du 1er au 4ème arrondissements) comportent 26% de logements où n’habitent plus les parisiens. Les locations de courte durée ont contribué à limiter le nombre de logements à la location ; raison pour laquelle la Mairie de Paris pourchasse les locations courtes comme celles de Airbnb.

 

3 profils des acquéreurs se démarquent nettement :

– les couples de cadres, tous deux actifs, sans enfants

– les investisseurs locatifs, face aux autres placements incertains

– les étrangers qui privilégient le premium et le luxe

 

Les prix immobiliers parisiens ont cru de +32% en 8 ans. Mais Lyon et Rennes de +36% et Bordeaux de +51% !

Mais Paris n’est pas prête d’être victime d’une bulle immobilière, en raison de 5 facteurs :

– la pénurie de biens

– les taux de crédit immobilier qui vont rester bas encore pour quelque temps

– la valeur refuge que représente l’immobilier

– la préparation de la retraite

– le vieillissement de la population avec des + de 80 ans qui restent majoritairement chez eux et donc une libération ralentie des logements.

 

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Mais jusqu’où ira la baisse des taux immobiliers ?

En juillet, les taux immobiliers ont une nouvelle fois diminué. Ils enregistrent un nouveau record et la part de l’apport personnel ne cesse de reculer.

En juillet 2019, le taux moyen à 15 ans était à 0,96%, celui à 20 ans à 1,14% et celui à 25 ans à 1,37%. « Pour le 14ème mois consécutif, ils sont inférieurs au rythme de l’inflation », souligne l’observatoire Crédit Logement / CSA.

Les Français empruntent sur une période plus longue afin de pallier la hausse des prix dans les zones tendues et d’augmenter ainsi la surface achetée.

La durée des prêts bancaires a atteint 229 mois, soit un peu plus de 19 ans. « Depuis le début de 2014, les durées des prêts bancaires se sont allongées de 30 mois », constate l’observatoire qui précise que 41,3% des prêts sont sur 25 ans et plus.

 

Les taux sont inférieurs au rythme de l’inflation

Aujourd’hui qui s’endette s’enrichit. Avant c’était qui paie ses dettes s’enrichit.

A date l’inflation est supérieure au taux du crédit immobilier et en plus vous empruntez à taux fixe. C’est-à-dire que quelqu’un qui emprunte aujourd’hui à 1%, grave dans le marbre ce taux à 1% pour cinq, six, sept ans… la durée de détention de son prêt.

 

Actuellement, en 2019, pas moins de 99,97 % des Français empruntent à taux fixe, d’après les chiffres de Crédit Logement. Les banques qui proposent encore des taux révisables le font à des taux dissuasifs conduisant les emprunteurs à privilégier les taux fixes, très attractifs.

Aujourd’hui, il est conseillé d’emprunter au maximum. Les personnes qui ont du « cash » ont bien compris qu’il vaut mieux emprunter à taux négatif si l’on tient compte de l’inflation supérieure au taux de crédit!

Enfin, les risques d’endettement sont très contrôlés par les banques et il y a de grandes chances pour que l’acquéreur revende son bien avant la fin de l’échéance du prêt (mariage, enfants, divorce…)

 

 Ces taux historiquement bas poussent 3,5 millions de Français à vouloir acheter un bien

Depuis début 2019, le nombre de futurs acheteurs immobiliers, estimé à 3,5 millions, a progressé de 13% alors que le nombre de vendeurs évalué à 2,2 millions, lui, a progressé beaucoup moins vite. Les ménages veulent profiter des taux bas et 40% d’entre eux sont convaincus que les prix vont encore augmenter dans les 6 prochains mois. Le nombre record de transactions n’est pas près de décroître !

Dans les grandes villes, il y a un réel rapport de force entre les vendeurs et les acquéreurs ; ce qui a pour effet une hausse régulière des prix des biens immobiliers qui se vendent généralement sans négociation. Les biens dotés d’un bon plan, d’une belle luminosité et sans nuisance sonore, s’arrachent dans la journée, voire en quelques heures. Les immeubles anciens attirent la grande majorité des acquéreurs pour leur charme et leur histoire, ainsi qu’un prix du m2 moins élevé que dans le neuf.

Les petites surfaces connaissent une forte concurrence d’une part, entre les primo-accédants qui préfèrent acheter que louer et d’autre part, les investisseurs qui opte pour l’immobilier, valeur refuge vs d’autres placements et la Bourse.

Les biens familiaux optimisés en termes de plan et de nombres de chambres sont, quant à eux, très prisés.

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Moral immobilier idéal pour 73% des futurs acquéreurs!

Moral immobilier idéal pour 73% des futurs acquéreurs!

Est-ce le bon moment d’acheter? La réponse est « oui » pour 73% de futurs acquéreurs! Ainsi, la 25ème vague de l’Observatoire du Moral Immobilier publiée par Logic-Immo souligne un moral immobilier au beau fixe. Et pour cause: le second trimestre 2018 a connu une demande dynamique et les Français sont très nombreux à vouloir tenter un projet immobilier.

 

Près d’1 vendeur pour 2 acquéreurs immobiliers dans les zones tendues

Au deuxième trimestre 2018, c’est 3,5 millions de Français qui avaient un projet d’acquisition imminent. L’offre, quant à elle, est plus timide, avec 2 millions de vendeurs contre 2,5 millions un an plus tôt. Ainsi, ce ratio de 2 pour 1 laisse présager des tensions dans les mois à venir. Les acquéreurs les ressentent et le scénario d’une augmentation des prix leur parait de plus en plus probable.

 

Pourquoi les taux ne remontent-ils pas ?

Le niveau des taux de crédit exceptionnellement bas maintient le niveau élevé de la demande et participe amplement à la motivation des futurs acquéreurs. Les banques sont dans une phase de « conquête client » très volontaire et ont choisi de miser sur le moral immobilier. Le crédit immobilier est donc leur outil numéro 1 pour attirer des clients. C’est pourquoi les derniers barèmes sont globalement stables, voire légèrement en baisse (ils atteignent presque les records de l’automne 2016).

 

Les conditions de refinancement sont optimales

Les banques continuent d’emprunter à des taux parfois exceptionnellement bas. En effet, la Banque Centrale Européenne continue d’injecter des liquidités dans l’économie des pays européens, facilitant ainsi le financement des banques. De plus, les OAT (obligations assimilables du trésor), qui servent de référence aux taux des crédits aux particuliers, sont elles aussi extrêmement basses (autour de 0,65% début juillet). Leur niveau est une garantie supplémentaire de maintien de taux bas pour les crédits immobiliers aux particuliers.

 

Un taux de 1,60% sur 25 ans et pas de risques pour la rentrée

De plus, les banques doivent répondre à des objectifs commerciaux très élevés et le début d’année 2018 ne leur a pas encore permis d’être dans les « clous ». Elles sont donc dans l’obligation de faire des efforts très importants pour attirer de nouveaux clients. À titre d’exemple, il n’est pas rare de constater des financements sur 25 ans sans aucun apport autour de 1,60%, et cela y compris pour des revenus très modérés. On note également des taux sur 20 ans autour de 1,30%. Dernier élément, les nouveaux entrants sur le marché, et notamment les banques en ligne, affichent parfois des taux jamais vus avant toute négociation. La concurrence entre les établissements est donc extrêmement vive et profite directement aux emprunteurs.

 

Alors quid de la rentrée ? On n’annonce aucun risque de remontée des taux au début de l’automne. En effet, nous entrons dans la dernière phase annuelle de « conquête client » pour les banques, à savoir les 3 derniers mois leur permettant de boucler leur production annuelle. Les emprunteurs qui mûrissent un projet immobilier pour la rentrée peuvent donc rester sereins.

 

Et vous, comment se porte votre moral immobilier? On présage un second semestre 2018 très dynamique et qui pourrait connaître une surchauffe des prix ! Vous avez besoin d’un conseil pour vous sentir prêt à votre tour? Des Murs à Paris met son expertise et sa passion à votre service. 

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Il est encore temps d’investir dans l’immobilier !

Le marché immobilier se porte toujours bien dans les grandes villes et surtout à Paris. 2017 n’en est qu’une confirmation malgré des taux d’intérêt légèrement à la hausse et une remontée des prix du m2.
A juin 2016, il y avait eu 819 000 ventes sur une année en France. A juin 2017, l’année a enregistré 900 000 transactions (+9,9%). Preuve que les particuliers profitent pleinement des conditions favorables actuelles du crédit immobilier. Il faut cependant noter qu’il y a des disparités quant à cette dynamique de l’immobilier. En effet, 20 départements en France représentent près de la moitié des transactions et l’immobilier à Paris n’est bien sûr pas en reste !

 

 

Les taux immobiliers sont toujours en tête des motivations d’achat

La hausse des prix a été en moyenne de 4% sur les douze derniers mois mais elle aussi, connaît une grande disparité avec une hausse moyenne de 6,6% à Paris en 2016, voire même de 9% pour certains quartiers et un prix moyen du m2 de près de 9 000 € (7 600€ à + de 20 000€ selon les quartiers).
Mais toujours des taux immobiliers en-dessous de 2% sur 20 ans ! Leur lente remontée devrait se prolonger. Quelques hausses, quelques stagnations et aucune baisse… Voici les évolutions que connaissent les taux de crédit immobilier au mois d’août 2017.
Le groupement « J’aime mon courtier » vient de publier le bilan trimestriel. Depuis le début de l’année 2017, les taux d’intérêt connaissent une hausse relativement limitée de 0,13% en moyenne sur toute la France. Cependant, il existe des disparités selon les zones géographiques. En Île-de-France, par exemple, on constate une progression un peu plus nette de 0,20% depuis le mois de janvier 2017.

 

 

Ne reportez pas votre projet d’acquisition

Le conseil à retenir si vous avez un projet d’acquisition, c’est de ne pas le reporter à l’année prochaine dans l’hypothèse de meilleures conditions de marché. Celles-ci sont actuellement encore favorables. Se loger est un point essentiel ; aussi n’attendez pas que votre pouvoir d’achat immobilier se dégrade. N’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier qui opérera des simulations de prêt immobilier afin de définir votre capacité d’emprunt et vous proposer un crédit immobilier optimal après une mise en concurrence de plusieurs établissements bancaires.
Investir dans la pierre a toujours été et restera une valeur sûre sur le long terme, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif. Et si vous avez peu de temps ou n’êtes pas sur place, confiez votre recherche à un chasseur immobilier qui sélectionnera pour vous les biens qui correspondront parfaitement à vos goûts et attentes. Il vous accompagnera dans toutes les démarches jusqu’à la signature de l’acte de vente et défendra vos intérêts en tant que coach immobilier !