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L’intérêt d’un investissement immobilier locatif

Les placements permettent de manière générale de créer un patrimoine, de protéger votre famille, d’assurer votre retraite ou d’obtenir des compléments de revenus.
L’investissement immobilier vous assure à la fois des revenus réguliers par le biais des loyers mais aussi la création d’un patrimoine prenant de la valeur. Ce qui fait de l’immobilier l’un des placements les plus rentables.
Les taux d’intérêt actuellement bas, représentent une période propice aux investissements immobiliers. Ce type d’investissement est avantageux en termes de rentabilité sur le long terme et de risque. 45% des Français vivant à l’étranger considèrent d’ailleurs que l’immobilier locatif est un placement « rassurant », selon une étude menée par le Crédit Foncier.
En choisissant de louer des appartements meublés, vous souscrivez au régime LMNP qui vous permet de défiscaliser une partie de vos revenus et de financer un actif à crédit et donc d’utiliser le levier du crédit bancaire. De plus, en choisissant un bien immobilier ancien, vous aurez la possibilité de déduire les travaux effectués. Vous pourrez ainsi ne payer aucun impôt pendant plusieurs années.

Mais investir dans l’immobilier demande du temps et de l’expertise

C’est pour répondre à ce besoin qu’existent les chasseurs immobiliers tels que DES MURS A PARIS.
Ils se chargent d’absolument tout à votre place ! Sélection des biens selon vos critères, organisation des visites, négociation, suivi administratif jusqu’à la signature de l’acte de vente et même la coordination avec un courtier, une entreprise de rénovation et d’aménagement, une agence de gestion locative.
Et toutes ces étapes peuvent être réalisées à distance, sans même vous déplacer dans le cas où vous êtes à l’étranger !
La procuration est alors un élément clé de l’investissement immobilier à distance. Celle-ci sera rédigée par le notaire et précisera l’identité des deux parties (l’acquéreur et son représentant), la nature du mandat (achat ou vente d’un bien immobilier), le prix, le moyen de financement ainsi que l’acte sur lequel elle porte.
Cette procuration servira pour la signature de la promesse et celle de l’acte de vente.
Pour les expatriés, il était jusqu’alors nécessaire de faire authentifier la procuration dans les consulats ou ambassades, mais à partir du 1er janvier 2019, plus aucun poste diplomatique ou consulaire ne sera en mesure de recevoir un acte notarié. Il sera donc toujours possible de faire établir une procuration authentique, mais l’authentification devra être réalisée devant un  homme de loi local (notaire public ou avocat en fonction des pays).

Bien préparer son projet immobilier est primordial

Déterminer son objectif et évaluer sa capacité d’emprunt auprès de sa banque ou d’un courtier.
S’il existe de nombreuses raisons d’investir dans l’immobilier, toutes ne répondent pas aux mêmes critères, notamment en ce qui concerne la recherche de l’appartement dans lequel investir.

Un investissement locatif pour vous constituer un patrimoine
Il permet d’obtenir des revenus complémentaires, diminuer ses impôts dans certaines conditions, protéger son conjoint et facilite efficacement la transmission de son patrimoine.

Un investissement locatif pour assurer l’avenir de vos enfants
C’est aussi préparer l’avenir de vos enfants. Ces derniers pourront occuper votre studio ou votre 2 pièces pendant leurs études supérieures et économiser ainsi un loyer. Les revenus générés par la location de votre appartement pendant plusieurs années peuvent également vous permettre de financer les études de vos enfants ou de les aider dans le démarrage de leur nouvelle vie d’adultes.

Un investissement locatif pour préparer votre retraite
C’est vous assurer un revenu supplémentaire dès votre emprunt remboursé. Investir aujourd’hui dans l’immobilier, c’est donc anticiper la fin de votre carrière professionnelle et compenser une possible baisse de revenus en diversifiant ces derniers.
Enfin, seul l’immobilier permet de générer une « pension de réversion à 100 % » des revenus locatifs en cas de décès du conjoint ou de l’ex-conjoint, ce qui n’est pas le cas des pensions de réversion de retraites.

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Quelle fiscalité des revenus locatifs pour les expatriés et non-résidents ?

L’immobilier locatif est un incroyable support d’investissement. Grâce à l’immobilier, vous pourrez vous créer un patrimoine ou le développer,  mettre en place des revenus passifs, vous constituer une retraite, sécuriser l’avenir de votre famille. Mais tout ira plus vite si vous optimisez les différentes étapes du projet : bien acheter, bien louer et… choisir le bon régime fiscal.
Sachez qu’un non-résident qui effectue un investissement immobilier à but locatif entraîne, non seulement une imposition des revenus locatifs, des prélèvements sociaux des non-résidents mais également une imposition dans le cas d’une plus-value immobilière non- résident.
 
 

Le type de location, vide ou meublée, conditionne le régime fiscal

Sachez qu’il existe deux régimes fiscaux pour la location et les revenus qu’ils génèrent.
Ainsi la location vide génère des revenus locatifs imposés sur le revenu de propriétaire au titre des revenus fonciers.
 
Location vide et revenus fonciers :
Il existe deux possibilités d’imposition : le propriétaire peut opter pour le régime micro foncier ou le régime réel.
Pour pouvoir bénéficier du régime micro foncier, les revenus locatifs annuels doivent impérativement être inférieurs à 15.000€. Ce régime permet un abattement forfaitaire pour charges de 30%. Le revenu foncier net ainsi obtenu sera ajouté aux autres revenus du contribuable.
Le régime réel s’applique de plein droit, si le revenu locatif annuel est supérieur au plafond, simplement par simple option du contribuable, mais également si le propriétaire-bailleur bénéficie d’un dispositif de défiscalisation qui exclut le micro-foncier tel que le dispositif Robien. Dans ce cas, le bailleur déduira de ces loyers les différentes charges.
En cas d’option au régime réel, celle-ci sera irrévocable pendant une durée de 3 ans. Le contribuable devra remplir l’imprimé 2044 ou 2044-S, qui sera annexé à la déclaration d’impôt sur le revenu.
 
La location meublée :
Elle génère des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Il existe deux possibilités d’impôts sur les revenus locatifs meublés : le régime forfaitaire et le régime réel.
Pour le régime forfaitaire, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 32.900 euros. L’abattement des revenus fonciers forfaitaire s’élève à 50%, couvrant l’ensemble des frais et charges déductibles.
Le régime réel s’applique de plein droit si les revenus locatifs sont supérieurs au plafond ou sur option, qui doit intervenir avant le 1er février de l’année au titre de laquelle les revenus seront soumis au régime réel.

A ce titre, les revenus meublés doivent être déclarés dans le formulaire complémentaire 2042C (cadre 5 – rubrique B) lorsque vous êtes résident fiscal français. Après départ ou si vous êtes déjà à l’étranger, les revenus seront à reporter à la rubrique 5 sur la déclaration 2042 NR.
 
 

Le régime le plus intéressant pour l’investisseur est la location meublée

On parle alors de LMNP ou « loueur meublé non professionnel ». Le régime LMNP réel permet à l’investisseur de bénéficier de dépenses déductibles en déficit direct (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, frais d’agence, notaire), ou bien de dépenses amortissables (montant du bien acheté, travaux, meubles). Pour faire simple, l’investisseur verra sa base de revenus locatifs imposable ramenée à 0€ pendant une dizaine d’années. Cela représente un énorme avantage puisque vous pourrez allouer 100% des revenus locatifs au remboursement du crédit ou à l’augmentation de votre épargne.
Quelle imposition pour les Français résidents et les non-résidents ?
Outre le fait que l’investissement en location en meublée permet un meilleur rendement pour votre investissement locatif (revenus locatifs d’environ 20% supérieurs aux revenus locatifs pour le même bien loué vide), la fiscalité présente un intérêt particulier.
Les revenus imposables (donc la part de revenus locatifs après déduction des amortissements et déficits) seront ensuite imposés au taux marginal d’imposition (TMI). Cela signifie que vos revenus locatifs viennent s’ajouter à vos autres revenus, et sont donc imposés dans la tranche la plus haute à laquelle vous êtes soumis. Sauf que si vous êtes non-résident… vous n’avez pas de revenus en France.
L’état français appliquera donc une tranche forfaitaire à 20%. Cela vous est nettement favorable puisque les français sont, selon leurs revenus, imposés à 30% ou même 41% au TMI. Enfin, selon votre pays d’expatriation, il peut exister des conventions fiscales avec la France. 

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La transmission de son patrimoine immobilier

Quand on pense succession, on pense souvent testament. Mais celui-ci ne prend effet qu’à partir du décès du propriétaire. Quelqu’un qui souhaiterait transmettre son patrimoine avant sa mort peut avoir recours à la donation de son vivant. L’un des avantages est qu’elle peut être effectuée en faveur d’un membre de la famille ou non : n’importe qui peut en être bénéficiaire. Si elle n’est pas soumise aux droits de succession puisqu’elle a lieu avant la mort du donataire, une imposition s’applique sous la forme de droits de donation. Attention : une fois la donation effective, plus question de récupérer le bien à moins de circonstances très particulières, alors réfléchissez avant de prendre une telle décision !
Mais avez-vous déjà pensé à la SCI qui apporte une souplesse incontestée ?
 
 

La SCI

La Société civile immobilière (SCI) est en fait une propriété partagée : vous détenez le bien à plusieurs, par exemple avec vos enfants, chacun étant propriétaire de parts sociales dans des proportions égales ou non. Il faut être au moins deux pour constituer une SCI. Cette solution s’avère pratique en termes de gestion et d’avantages fiscaux mais aussi de succession. Pour établir les statuts, il est indispensable de se présenter devant un notaire, qui vous accompagnera dans les démarches et formalités. Un gérant ou des cogérants sont nommés, généralement les parents dans le cas d’une SCI conclue entre parents et enfants.
La SCI est une solution pratique dans bien des cas. En effet, il arrive fréquemment que plusieurs personnes, qui ne l’ont pas choisi au départ, se retrouvent ensemble propriétaires d’un même bien immobilier (ex : en cas d’acquisition sous le régime de la séparation de biens, en cas de divorce ou de séparation de corps, en cas de décès…).
Ce sont alors les règles de l’indivision qui s’appliquent. Toutefois, tout un chacun est libre de sortir de cette indivision à tout moment : cela se traduit le plus souvent par la vente dudit bien immobilier.
A défaut, la mésentente s’installe et une situation de blocage se créée. Il est alors fortement conseillé de prévoir la constitution d’une société civile immobilière pour éviter ces dérives.
 
 

Comment fonctionne une SCI ?

Une SCI est une société dans laquelle les membres d’une même famille, qui le souhaitent, apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent et c’est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.

Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.
Deux personnes suffisent pour constituer une SCI.
La loi ne fixe pas de maximum ni de condition de nationalité, comme dans certaines autres formes de sociétés. Il est même possible pour un mineur d’être associé dans une SCI car elle n’a pas une vocation commerciale.
Sa durée de vie est de 99 ans au plus.
Les statuts régissent son fonctionnement. Ils doivent impérativement être rédigés par écrit par un professionnel du droit, tel qu’un notaire.
Il est important d’y insérer certaines clauses relatives, par exemple, à l’étendue du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées, de limiter parfois le droit de vote aux seuls parents, de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts, …