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Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?  

Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?  

Faut-il louer un appartement vide ou meublé ?  C’est une question légitime pour un investisseur. En fait, tout dépend des avantages fiscaux et de l’engagement locatif souhaités.

Pour une location meublée, la durée du bail est d’1 an (ou 9 mois pour un locataire étudiant) avec 3 mois de préavis à donner par le bailleur. En revanche, une location vide implique une durée de bail minimum de 3 ans avec un préavis de 6 mois.

Sur une zone tendue comme Paris, le locataire qui souhaite quitter son logement devra donner un préavis d’un mois, indépendamment du type de location.

Faisons un point sur les règles fiscales pour louer un appartement vide ou meublé. À noter qu’elles sont identiques pour les résidents et non-résidents.

 

1er cas : vous louez un logement vide

 

Achetez un appartement ancien, rénovez-le, louez-le pendant 3 ans sans interruption et payez moins d’impôts.

Pour moins de 15 000 euros de loyers bruts perçus par an, vous pouvez prétendre au régime micro-foncier, un mode simplifié de déclaration. Vous allez ainsi profiter d’un abattement de 30% sans avoir à fournir le moindre justificatif.

Si vos revenus dépassent 15 000 euros, le régime d’imposition dit « réel » s’impose et offre l’intérêt du déficit foncier permettant de réduire l’imposition globale. Il faut soustraire des loyers perçus, les frais et charges imputables au logement (charges de copropriété, frais de gestion, impôt foncier, frais de diagnostics obligatoires, intérêts d’emprunt) et bien sûr tous les travaux d’entretien et de rénovation.

Le déficit foncier = le total de ces frais et charges cumulés – le montant des loyers perçus.

Ce montant est déductible des revenus imposables dans la limite de 10 700 euros. Seuls les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits des revenus imposables mais seulement des revenus fonciers.

 

2ème cas : vous louez un logement meublé

 

Le principe est identique mais encore plus avantageux.

Le régime « réel » s’applique au-delà du seuil de 70 000 euros de revenus locatifs. Sous ce seuil, vous pouvez opter pour le régime simplifié micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Mais vous pouvez également bénéficier sur option du régime « réel ». Les revenus sont alors déclarés en tant que « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et n’impactent pas les autres revenus imposables.

Dans la majorité des situations, le régime « réel » reste le régime fiscal le plus intéressant pour les investisseurs. Il permet de déduire les amortissements ainsi que l’ensemble des charges inhérentes à l’activité de loueur meublé non professionnel (intérêts d’emprunt, assurances, frais d’agence, frais de chasseur immobilier, gestion locative), les travaux et aménagement, les frais de notaire.

Ainsi, l’investisseur ne paie pas d’impôts sur ses revenus locatifs, en bénéficiant d’un déficit fiscal reportable sur de nombreuses années.

Enfin, il faut savoir que le statut de LMNP permet aussi de déduire des revenus locatifs l’amortissement du bien pendant 20 ans et des meubles sur 7 ans.

 

Vous avez d’autres questions avant de louer un appartement vide ou meublé? Nous sommes là pour y répondre !