investissement locatif

1024 576 DES MURS À PARIS

Investir dans une petite surface à Paris

Studio, chambre de service ou encore parking, ces petites surfaces parisiennes ont le vent en poupe. En 2018, sur quoi on mise ?
 
Investir dans une studette ou une chambre de service permet de dégager une rentabilité bien supérieure à celle d’un grand appartement.
Facilités de financement, forte demande locative, rentabilité intéressante et fiscalité bienveillante : les studettes ou chambres de service sont plébiscitées par les investisseurs qui font la plupart du temps une offre sans conditions suspensives.
De fait, le rendement locatif brut avoisine les 3 à 5,5% dans l’ancien et dépasse rarement 4% dans le neuf. Mais tout dépend de la ville et de son rapport entre l’offre et la demande.
 
Pour évaluer la rentabilité brute de votre location, il faut appliquer la règle suivante :
Loyers annuels
Prix d’achat+ travaux+ frais de notaire
 
Pour évaluer la rentabilité nette, prendre en compte les charges de copropriété+ assurance + taxe foncière +les frais de gestion locative.
 

Ciblez les villes et la bonne superficie

Pour réussir son investissement locatif, trois critères principaux sont à retenir : l’emplacement, la qualité du bien et son prix. L’emplacement reste le paramètre clé car il conditionne la demande. Il suffit de voir les files d’attente pour un studio mis en location dans le centre de Paris.
Dès lors, il convient de cibler, au-delà de la capitale, les villes de province qui se distinguent par leur dynamisme. Les agglomérations où il fait bon vivre, étudier et travailler, comme celles de « l’arc littoral » (Nantes, Bordeaux, Toulouse, Montpellier) qui trustent les premières places, ainsi que Lyon, Grenoble, Strasbourg et Lille.
 
Il faut choisir un quartier proche des commodités et bien desservis par les transports. N’oubliez pas jamais que les locataires sont sensibles au temps de trajet pour rejoindre leur travail.
 
Il y a aussi les petites et les très petites surfaces. Or, dans cette dernière catégorie, certaines sont interdites à la location. Depuis le décret du 30 janvier 2002, un logement doit satisfaire à plusieurs conditions. Il doit disposer d’une pièce ayant soit une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m ; soit un volume habitable égal à 20m3.
En outre, un logement décent doit comporter : chauffage, électricité, alimentation en eau potable, évacuation des eaux ménagères, coin cuisine avec évier raccordé, sanitaire intérieur, WC qui peuvent être à l’extérieur s’ils sont accessibles.
 

Préférez le meublé (LMNP : loueur en meublé non professionnel)

Au-delà de la souplesse juridique (bail de 1 an ou de 9 mois pour les étudiants, au lieu de 3 ans pour la location nue), la location meublée a une fiscalité attractive. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers (cas de la location nue).
Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.
 
Vous disposez de deux options pour faire baisser votre facture fiscale. Soit vous optez pour le régime forfaitaire (micro-Bic) et vous serez imposé sur 50% de vos recettes. Soit vous choisissez le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes pour diminuer vos revenus locatifs qui ainsi sont bien moins imposés.
 
Le micro-BIC. Il s’applique si le montant des loyers charges comprises ne dépasse pas 70.000 €. Vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges n’excèdent pas 50% des recettes. Si ce n’est pas le cas, il vaut mieux opter pour le régime réel et ce avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez bénéficier de ce régime (le 1er février 2018 pour les loyers de 2017).
Depuis 2018, la durée d’engagement sur un choix de régime n’est plus que d’un an. Cela vous permet donc de pouvoir basculer vers le régime plus favorable beaucoup plus rapidement qu’auparavant. Cela se fait en envoyant un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale de ce changement.
 
Le régime BIC réel. Il est obligatoire au-delà de 70.000 € ou bien sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures. Vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais d’assurance emprunteur, frais de notaire, taxes, frais de syndic et de gestion locative, amortissement du mobilier et des améliorations sur une durée de 5 à 10 ans ; soit un taux compris entre 10 et 20% par an- amortissement du prix d’achat du bien, etc.)
Si le total dépasse les loyers perçus, un déficit sera constaté et sera reportable sur les revenus issus du LMNP uniquement. Ces revenus ne seront pas imposables.
En cas de bénéfice, il est à ajouter au revenu global.
https://www.immobilier-danger.com/Investissez-dans-des-appartements-501.html
 
La CSG et les autres prélèvements sociaux
Outre l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont soumis au titre des revenus du patrimoine à :

  • la contribution sociale généralisée (CSG)
  • le prélèvement social
  • la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

L’ensemble de ces taxes correspond à un taux global de 17,2 %.
 
Quel équipement obligatoire pour le meublé ?
Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 a ainsi fixé la liste du mobilier et des éléments de confort obligatoires pour les locations meublées à usage de résidence principale.
 
Meubles minimum

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Etagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
1024 614 DES MURS À PARIS

L’intérêt de se faire accompagner par un chasseur immobilier

Trouver un bien immobilier idéal, que ce soit en tant que résidence principale, pied-à-terre ou investissement locatif, relève d’un véritable défi qui consiste à  « trouver une aiguille dans une botte de foin » !
Le marché immobilier actuel, surtout à Paris, est très « tendu » et les biens intéressants se vendent souvent en une ou deux journées :
– peu de biens de qualité
– une demande accrue due à des taux de prêt immobilier historiquement bas
– des investisseurs toujours en quête de valeur refuge telle que la pierre…
Pour tirer votre épingle du jeu, faîtes-vous accompagner par un chasseur immobilier qui saura défendre vos intérêts.
 
 

La raison d’être du chasseur immobilier

Les chasseurs d’appartements n’existent pas que dans les émissions de Stéphane Plazza.
Heureuse de cette publicité, la profession trouve quand même un peu réductrice la présentation qui est faite de son savoir-faire et de l’étendue de ses services, lors de ce type d’émission. A force de fréquenter les agents immobiliers au quotidien, les « chasseurs immobiliers » sont quand même bien placés pour connaître toutes les ficelles de la négociation immobilière.
Les chasseurs immobiliers ont un rôle complémentaire à celui des agences immobilières classiques. En effet, si celles-ci ont pour clients les vendeurs, le chasseur immobilier défend avant tout les intérêts de l’acquéreur. Il a une totale objectivité car il n’a pas de biens particuliers à proposer mais a accès à tous ceux qui sont à vendre sur le marché. Sa neutralité est donc totale.
 
 

Les bons conseils du chasseur immobilier

– A Paris, être le premier à visiter
Le marché parisien est tellement tendu en ce moment qu’il faut être ultra réactif. Les biens sont rares et les acheteurs redoutent la remontée des taux d’intérêts. Il faut à tout prix être le premier à visiter, et être prêt à faire une offre immédiatement. A un point où les offres sans clause suspensive sont devenues courantes, c’est-à-dire sans possibilité de retrait si le prêt n’est pas accordé.
-Venir avec une simulation de prêt de la banque ou d’un courtier
Incontournable pour être pris au sérieux. Demandez à votre banquier ou au courtier d’éditer une proposition de prêt, voire même un accord de principe.
– Ne jamais dire que vous débutez votre recherche
Les agences et les particuliers veulent des clients décidés à acheter. S’ils savent que vous n’avez rien visité, ils n’auront peut-être pas confiance en votre offre d’achat.
– Si les propriétaires sont présents pour la visite, être respectueux avec eux mais se concentrer sur les éventuels défauts.
Quand les propriétaires n’aiment pas les acquéreurs, ils ne veulent pas vendre !
– Argumenter toujours la négociation
Il ne faut pas donner l’impression de négocier pour négocier. Il faut chiffrer le plus possible vos revendications, avec tels travaux ou encore un rez-de-chaussée, un vis-à-vis. L’idéal est de se faire accompagner par un artisan pour faire un devis lors d’une contre-visite.
– Ne pas hésiter à faire une offre agressive auprès des particuliers
Les particuliers ne sont pas forcément moins chers, au contraire. Souvent ils n’ont pas pris d’agence parce qu’ils ont trouvé l’évaluation trop basse.