frais de notaire

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Tout savoir sur les frais de notaire

Droits de mutation, frais de notaire, droits d’enregistrement… Les frais d’achat d’un bien immobilier, nommés injustement « frais de notaire », recouvrent des réalités fort distinctes. Qui en profite ? Et comment sont-ils calculés ?
Lors d’une transaction immobilière, l’acquéreur d’un bien doit payer des frais d’acquisition, appelés injustement « frais de notaire ». Et contrairement aux idées reçues, ce n’est pas le notaire qui prend la plus grosse part du gâteau. L’État, la collectivité et les intervenants perçoivent leur part du montant de la transaction. Les émoluments dus aux notaires ne représentent en fait qu’une partie des frais engagés.
 

Que recouvrent les « frais de notaire » ?

Il s’agit de frais d’acquisition qui sont composés de 4 postes dont le total représente entre 7% (pour les biens de grande valeur) à 8% pour un logement ancien et 2 à 3% pour un logement neuf.
 
1er poste : les droits de mutation
Taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement, perçus par le fisc.
 
Vente d’un bien ancien ou récent (y compris les biens de moins de 5 ans)
5,80% (5,80665% exactement) du prix de vente dans la plupart des départements (les 97 départements ayant à ce jour appliqué la hausse des droits de mutation rendue possible en 2014);
5,09% (5,09006 % exactement) du prix de vente dans les quelques départements qui ont décidé de ne pas appliquer la hausse des droits : l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56), et Mayotte (976).
 
Vente d’un bien neuf
0,71% (0,71498 %) sur le prix de vente.
 
2ème poste : la rémunération du notaire ou émoluments
Le tarif est proportionnel au prix de vente du bien et fixé par décret.

  • de 0 à 6500 € : 3,945 %  = 256,43 €
  • de 6500 à 17000 € : 1,627 % = 170,84 €
  • de 17 000 à 60000 € : 1,085 % = 466,55 €
  • au-dessus de 60000 €:= 0,814 %

Ces tranches s’additionnent et il faut ensuite ajouter au total la TVA de 20%.
Le notaire conseille son client, rédige l’acte, en assure la régularité, effectue toutes les formalités nécessaires à son efficacité et assure la conservation de l’acte pendant 75 ans.
 
3ème poste : Les émoluments de formalités et frais divers ou « déboursés »
Le notaire règle également, pour le compte de son client, les interventions d’autres professionnels ou de certaines administrations; on parle de « déboursés ».
 
Les émoluments de formalités
Le notaire accomplit différentes démarches et effectue des formalités en vue de la transaction qui sont facturées en moyenne pour un total 800 € TTC. C’est pourquoi on parle d’émoluments de formalité. Ils sont facturés selon un barème qui fixe le prix que le notaire peut demander pour chacune des formalités ou prestations qu’il effectue pour la vente. Selon les ventes, le notaire aura besoin de plus ou moins de démarches à effectuer. C’est pourquoi il demande une provision sur ses émoluments et fait le décompte quelques mois après la vente en fonction du prix facturé pour les différentes démarches qu’il a effectuées.
 
Les frais divers
Ils sont évalués, quant à eux, à environ 400 €  et correspondent au remboursement de sommes que le notaire a dû payer à des tiers pour le compte de son client (frais d’expédition des actes, etc).
 
Dans les « déboursés », il y a la contribution à la sécurité immobilière, l’état hypothécaire (document qui établit les inscriptions prises sur un immeuble), les documents d’urbanisme, les frais liés au cadastre, les frais de géomètre, et les frais d’acte (timbres fiscaux, frais administratifs).
 
4ème poste : La contribution de sécurité immobilière
Cette contribution est due à l’Etat pour l’accomplissement des formalités d’enregistrement et de publicité foncière, ce que l’on appelle désormais la formalité fusionnée. Elle est fixée au taux proportionnel de 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 €.
 
Un point intéressant à retenir
Il est intéressant d’estimer la valeur du mobilier laissé par le vendeur (cuisine équipée, placards, etc.). Il faut alors le préciser au notaire qui l’inscrira dans l’acte de vente. Ainsi, les frais de mutation (5,80% ou 5,09%) ne seront appliqués que sur le montant du prix du bien en lui-même. Cela permet d’éviter d’avoir à payer des droits de mutation sur le mobilier car ils ne sont dus que sur le bien immobilier et non sur les meubles.

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Immobilier : acheter à un particulier ou à un professionnel ?

C’est un fait, de plus en plus de personnes sont tentées par la vente directe entre particuliers du fait de la multiplication des outils en ligne à leur disposition.
Mais l’écrasante majorité des transactions immobilières, à ce jour, reste le fait de professionnels, qu’il s’agisse d’agences, de mandataires ou de réseaux franchisés. Il y a vraisemblablement des raisons !
En supprimant l’intermédiaire qu’est l’agent immobilier, on économise nécessairement les frais d’honoraires. Ce raisonnement est trop rapide. On a trop longtemps laissé croire que les agences immobilières participaient à la hausse des prix de l’immobilier, ce qui s’est avéré parfaitement faux, études à l’appui. Au contraire, les prix affichés par les agences sont en moyenne inférieurs à ceux des particuliers, et il en va de même pour le montant des transactions finales. Le professionnel qui fait l’intermédiaire, tient compte d’un environnement économique et des prix du marché.
 
 

Passer par un professionnel n’est pas un mauvais choix

Les particuliers ont tendance à surévaluer le bien dont ils se séparent parfois à contrecœur et à fixer un prix de vente de départ trop élevé.
Ils peuvent être encouragés en ce sens par les prix affichés par les agences. Sauf que ces derniers comprennent le prix du bien ET les frais d’agence ! De plus, l’acquéreur devra s’acquitter de frais de notaire, avec ou sans intermédiaire, et ceux-ci seront calculés au prorata du prix d’achat du bien, alors que les acquéreurs passés par un professionnel pourront retrancher ces frais d’agence s’ils sont indiqués « à la charge de l’acquéreur ».
 
Il faut avoir en tête qu’une vente entre particuliers ne permet pas de s’affranchir des règles et de la paperasserie. Être accompagné par un professionnel à toutes les étapes d’un achat, cela peut aider à ne pas se perdre en route dans les méandres de l’administration. Or l’on sait que des litiges surviennent souvent au cours d’une transaction entre particuliers, car toute la procédure est moins maîtrisée. Il en résulte souvent des délais de plusieurs semaines et parfois même l’annulation pure et simple de la vente.
 
 

Les avantages de passer par un professionnel

Le délai de vente
Le délai de vente est généralement plus court avec une agence, ceci étant dû à la plus grande rapidité de la transaction du fait que le prix de départ a été fixé correctement.
 
Une vente plus sécurisée
Un des plus gros risques qui subsiste lors d’une transaction immobilière intervient lors de l’étape de financement. En effet, il n’est pas rare que l’investisseur se voit obtenir un refus de financement.
Un professionnel de l’immobilier, s’il est sérieux, validera la capacité de financement de l’acquéreur, faisant ainsi gagner du temps à tout le monde.
 
Un montant de transaction contrôlé
Ce qui nous amène au dernier point : en passant par des professionnels, l’acheteur se voit proposer des offres à des prix conformes à ceux du marché. Or c’est là la grosse faille de la vente entre particuliers : on bâtit la négociation sur des fondations peu solides, c’est-à-dire sur un prix de départ « hors marché » au sens où il ne correspond pas à la réalité du marché. Et ce prix est bien plus souvent surestimé que sous-estimé… aux dépens de l’acheteur contraint de payer le prix fort ou de s’engager dans des négociations potentiellement longues et à l’issue incertaine.
 
En conclusion, s’il peut être tentant de vouloir s’affranchir des frais d’agence, notre conseil est de s’embarquer dans cette voie-là seulement si vous disposez de connaissances en immobilier – et plus spécifiquement en transaction immobilière – et d’un fort pouvoir de négociation.

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Vaut‑il mieux investir dans un parking ou une chambre de service ?

Friands de petites surfaces, les investisseurs s’intéressent particulièrement aux chambres de service et aux parkings qui offrent des rentabilités intéressantes, souvent supérieures à l’immobilier classique. Lequel des deux est le plus rentable?

Entre le 1er janvier et le 31 octobre 2017, c’est le parking qui l’emporte et ce, bien que leurs prix ont grimpé de plus de 30% depuis 2008.
Avec un investissement moindre et des travaux rares voire inexistants, un parking nécessite une implication budgétaire plus restreinte et est donc plus facilement rentabilisé qu’une chambre de bonne.
Mais il est à noter que la politique de la Ville visant à réduire l’utilisation des voitures, pourrait changer la donne. Depuis deux-trois ans, on constate surtout pour Paris, qu’il y a une baisse de près de 30% de la demande de parking
 
 

Quelle rentabilité pour les chambres de service ?

Elles se font de plus en plus rare en Ile-de-France et elles servent surtout à loger les étudiants ou les jeunes qui débutent dans leur vie professionnelle.
On les trouve essentiellement au coeur des grandes villes. Très confidentiel, ce marché est cependant recherché par les investisseurs. Leur rentabilité serait en moyenne de 6 à 9% par an ; un taux bien plus élevé que les 3% à 4% que vous pouvez espérer en moyenne si vous louez votre logement dans une grande ville.

Et pourtant, une taxe spécifique touchant les micro logements (de 9 à 14 m²) parfois appelée taxe « Apparu » devrait être réglée dès lors que le prix du loyer dépasse 41,64 €, hors charges, par mètre carré de surface habitable, ce qui pourrait réduire la rentabilité. Mais il semble qu’en pratique elle soit rarement réglée. Une chose est sûre, les prix de ce type de biens n’ont cessé
de s’envoler du fait d’une forte demande et d’une offre qui ne cesse de décliner depuis près de vingt ans, selon une récente étude des notaires d’Ile-de-France.
 
 

L’investissement dans un parking ?

Peu de charges et de frais. Le préavis n’excède pas un mois et les risques de dégradations sont quasi nuls.
La rentabilité d’un parking dépend de son prix d’achat. Et celui-ci varie en fonction des quartiers, des communes et des difficultés de stationnement que l’on y rencontre. En région parisienne, les prix des parkings sont stables, soit 15.000 € en moyenne. A Paris, en revanche, ils ont fortement grimpé atteignant 24.500 € selon la chambre des notaires de Paris. Une moyenne qui cache de fortes disparités. Les secteurs les plus prisés comme le Marais, Saint-Germain-des-Prés affichent les valeurs les plus élevées, soit 60.000 €. Dans la capitale, les loyers s’échelonnent de 50 à 200 € par mois.

Quelle catégorie d’imposition pour les parkings ? Ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu’ils ne s’accompagnent d’aucun service ou d’aucune prestation autre que le simple gardiennage. Si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000 € par an, vous pouvez bénéficier du régime d’imposition simplifié dit micro-foncier. Dans le cas contraire, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Les garages sont soumis à la taxe d’habitation s’ils constituent la dépendance d’un logement. S’ils se trouvent à une adresse différente, ils ne sont pas imposables à condition qu’ils se situent à plus d’un kilomètre de l’habitation.
Des frais de notaire (frais de mutation) importants. Les émoluments notariés étant dégressifs, ils sont proportionnellement plus conséquents pour des petits prix que pour des sommes élevées. L’achat d’un parking à 9.000 € peut occasionner des frais de notaire de l’ordre de 1.818 €, soit 20 % du prix du bien.