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Comment acheter un bien immobilier moins cher ?

L’accession à la propriété est un rêve pour de nombreux Français, y compris pour les budgets serrés. Il existe pourtant plusieurs manières de réduire le prix de votre achat immobilier en misant sur des particularités – autre que la surface habitable – qui rendent son tarif plus attractif.
Mais il faut être prêt à faire des concessions car un étage élevé avec ascenseur, une vue dégagée, un appartement rénové, une grande luminosité avec une excellente orientation… sont autant de critères qui ont un prix ! En effet, les biens dotés de telles qualités sont en minorité.
 
 

Trois façons d’acheter un bien immobilier moins cher

 
1. Changer de quartier
Une bonne partie de la valeur d’un bien est due à son emplacement. Les futurs acquéreurs sont très souvent focalisés sur un quartier et même, parfois, une adresse en particulier. Si tel est votre cas, envisager un bien correspondant à vos attentes dans un quartier moins surcoté est un moyen d’acheter moins cher un bien immobilier équivalent.
 
2. Participer à une vente aux enchères
Vous pouvez aussi miser sur les ventes aux enchères. Il conviendra avant tout de déterminer avec la banque votre capacité d’endettement et le budget qui vous est accordé. Vous pourrez alors enchérir sur un bien à la vente, et c’est évidemment le plus offrant qui remporte celle-ci. Une décote peut être envisagée sur les biens mais la concurrence des marchands de biens peut être vive. À noter qu’il n’y a pas de conditions suspensives de prêt ou de délai de rétraction. Soyez donc sûr de votre enchère !
Il faut aussi s’attendre à la concurrence des marchands de biens car les ventes aux enchères sont leur « terrain de jeu » favori.
 
3. Chercher un bien en rez-de-chaussée ou miser sur un local commercial
Un rez-de-chaussée n’est pas forcément un critère de choix pour les acheteurs car ils souffrent parfois du bruit, du manque de lumière, voire de sécurité. Cela engendre des appartements qui restent plus longtemps à la vente et qui représente une belle opportunité sur le plan financier. On estime que les biens en rez-de-chaussée valent entre 15 et 40 % moins cher que ceux en étage. Mais attention à la revente.
 
 

Les travaux : un atout supplémentaire

 
Ceux qui ne sont pas réfractaires aux travaux peuvent faire de belles économies sur leurs achats immobiliers. En faisant appel à des artisans, voire en faisant les travaux soi-même si on est un excellent bricoleur, il reste encore de très bonnes opportunités quand on cherche un logement moins cher à rénover.
Le prix devient particulièrement intéressant quand les travaux concernent le gros oeuvre. Plus il y en a à faire, moins le bien est cher, et c’est encore plus vrai si c’est vous qui faites les travaux. N’hésitez pas à visiter le logement avec des artisans pour évaluer l’ampleur des rénovations. Comptez en moyenne 1 000€/m2 pour une totale rénovation.
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Quelques règles de base :
– Préserver le cachet de l’appartement s’il est ancien
– Améliorer l’isolation
– Restructurer l’appartement si les pièces sont déséquilibrées (petit séjour et grande chambre, pièce commandée par une autre), enlever les faux plafonds…
 
D’une façon générale, n’optez pas pour des travaux aux résultats trop atypiques en cas de revente ultérieure. Vos goûts ne seront pas forcément ceux de futurs acquéreurs !

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Investir dans une petite surface à Paris

Investir dans une petite surface à Paris

Studio, chambre de service ou encore parking, investir dans une petite surface à Paris est une idée qui fait son chemin. Alors, en 2019, sur quoi miser ?

 

La rentabilité d’une studette ou d’une chambre de service est souvent bien supérieure à celle d’un grand appartement. Ces types de logement sont plébiscités par les investisseurs car ils offrent des facilités de financement, une forte demande locative, une rentabilité et une fiscalité intéressantes. Ainsi, la plupart du temps, les investisseurs font une offre sans conditions suspensives.

 

De fait, le rendement locatif brut avoisine les 3 à 5,5% dans l’ancien et dépasse rarement 4% dans le neuf. Cependant, tout dépend de la ville et du rapport entre l’offre et la demande.

 

Pour évaluer la rentabilité brute de votre location, il faut appliquer la règle suivante :
Loyers annuels = Prix d’achat + travaux + frais de notaire

 

Pour évaluer la rentabilité nette, il faut prendre en compte les charges de copropriété + assurance + taxe foncière + les frais de gestion locative.

 

Ciblez les villes et la bonne superficie

Réussir son investissement locatif tient en trois critères principaux: l’emplacement, la qualité du bien et son prix. Toutefois, l’emplacement est le paramètre-clé, car il conditionne la demande. Pour s’en convaincre, il suffit de voir les files d’attente pour un studio mis en location dans le centre de Paris!

Dès lors, il convient de cibler, au-delà de la capitale, les villes de province qui se distinguent par leur dynamisme. Ainsi les agglomérations où il fait bon vivre, étudier et travailler, comme celles de « l’arc littoral » (Nantes, Bordeaux, Toulouse, Montpellier) trustent les premières places. Par ailleurs, Lyon, Grenoble, Strasbourg et Lille ont également la cote.

 

Assurez-vous d’un bon investissement en choisissant un quartier proche des commodités et bien desservi par les transports. Aussi, n’oubliez pas que les locataires sont sensibles au temps de trajet pour rejoindre leur lieu de travail.

 

Cependant, pas toutes les petites surfaces ne sont admises à la location. Depuis le décret du 30 janvier 2002, un logement doit satisfaire à plusieurs conditions. Partant, il doit disposer d’une pièce ayant, soit une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m, soit un volume habitable égal à 20m3. Ainsi, avant d’investir, assurez-vous que votre petite surface à Paris réponde à ces critères!

 

En outre, un logement louable doit comporter : chauffage, électricité, alimentation en eau potable, évacuation des eaux ménagères, coin cuisine avec évier raccordé, sanitaire intérieur, WC (qui peuvent être à l’extérieur s’ils sont accessibles).

 

Un conseil : préférez le meublé (LMNP : loueur en meublé non professionnel)

Au-delà de la souplesse juridique (bail de 1 an ou de 9 mois pour les étudiants, au lieu de 3 ans pour la location nue), la location meublée a une fiscalité attractive. En effet, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers (cas de la location nue).

 

Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

 

Vous disposez de deux options pour réduire votre facture fiscale: le régime forfaitaire et le régime réel. Le régime forfaitaire (micro-BIC) vous impose sur 50% de vos recettes. Le régime réel déduit les charges et les amortissements de vos recettes. De la sorte, vos revenus locatifs seront moins imposés.

 

Le micro-BIC

Il s’applique si le montant des loyers, charges comprises, ne dépasse pas 70.000 €. Vous profitez alors d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Si vos charges n’excèdent pas 50% des recettes, il vaut donc mieux opter pour le régime réel. Il faut alors le choisir avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez en bénéficier.

Depuis 2018, la durée d’engagement sur un choix de régime n’est plus que d’un an. Cela vous permet de basculer vers le régime le plus favorable beaucoup plus rapidement qu’auparavant. Pour cela, envoyez un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale de ce changement.

 

Le régime BIC réel

Il est obligatoire au-delà de 70.000 €, ou bien sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures. De telle manière, vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais d’assurance emprunteur, frais de notaire, taxes, frais de syndic et de gestion locative, amortissement du mobilier et des améliorations sur une durée de 5 à 10 ans ; soit un taux compris entre 10 et 20% par an- amortissement du prix d’achat du bien, etc.).

Si le total dépasse les loyers perçus, le déficit constaté sera reportable sur les revenus issus du LMNP uniquement. Ces revenus ne seront pas imposables.

En cas de bénéfice, celui-ci s’ajoute au revenu global.

 

La CSG et les autres prélèvements sociaux

Outre l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) impliquent de payer plusieurs impôts:

 

-la contribution sociale généralisée (CSG)

-le prélèvement social

-la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

 

Ce faisant, c’est à un taux global de 17,2 % que vous soumettent ces taxes.

 

Quel équipement obligatoire pour le meublé ?

Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier et des éléments de confort obligatoires pour les locations meublées à usage de résidence principale:

 

-Literie comprenant couette ou couverture

-Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher

-Plaques de cuisson

-Four ou four à micro-ondes

-Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C

-Vaisselle nécessaire à la prise des repas

-Ustensiles de cuisine

-Table et sièges

-Étagères de rangement

-Luminaires

-Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

 

Alors, prêt à investir dans une petite surface à Paris? Contactez-nous dès maintenant pour en savoir plus.