Coronavirus

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Coronavirus : comment anticiper son achat immobilier pendant le confinement ?

Depuis un mois, la France connaît une crise sanitaire très complexe qui bouleverse certains secteurs d’activité comme l’immobilier. Ainsi, de nombreuses agences et certains courtiers ont été contraints de mettre entre parenthèse leur activité. Ce ralentissement a aussi eu un impact sur les personnes en quête d’un achat immobilier.

 

Heureusement, de nombreuses mesures ont été envisagées et permettent désormais d’anticiper un achat immobilier même en période de confinement.

 

Quelle que soit l’étape où vous en êtes dans votre projet immobilier, voici quelques conseils utiles pour avancer :

 

Etape n°1 : Evaluer le budget idéal pour un achat immobilier tout en restant chez soi

 

L’évaluation de votre budget est l’étape la plus importante, car c’est elle qui orientera votre achat immobilier.

 

Pour mener correctement cette étape, vous devez dans un premier temps faire le point sur vos ressources actuelles comme par exemple vos revenus ou votre épargne pour établir par la suite votre capacité d’achat.

Il est possible que votre projet immobilier requiert une somme d’argent importante que vous n’aurez pas dans l’immédiat. Il vous faudra donc nécessairement contracter un prêt immobilier.

 

Mais l’obtention d’un prêt nécessite de déterminer votre capacité d’emprunt soit le montant optimal que vous pouvez emprunter tenant compte de plusieurs critères :

 

  • Les revenus
  • Les charges
  • L’apport
  • le taux d’endettement

 

Grâce à de nombreux simulateurs en ligne comme le simulateur de Pretto, vous pouvez déterminer votre capacité d’emprunt même pendant le confinement. Un gain de temps non négligeable !

 

Etape n°2 : Chercher un bien immobilier pendant le confinement  

 

On peut dire que cette période de confinement tombe à pic car elle vous laisse davantage de temps pour la recherche de votre bien immobilier.

 

Même si bon nombre d’agences restent fermées compte tenu des restrictions annoncées, vous pouvez compter sur les sites en ligne et les applications pour rechercher le bien de vos rêves.

 

Votre budget préalablement défini, il est maintenant temps pour vous d’examiner les différentes offres et de vous informer sur les prix pratiqués.

 

Etape n°3 : Signer votre compromis de vente à distance

 

La crise du coronavirus ne vous facilite pas la tâche. En temps normal, vous vous seriez rendu dans une agence immobilière ou chez un notaire pour signer le compromis de vente. Mais cas de force majeure, il faudra vous en accommoder autrement.

 

Heureusement, de nombreuses mesures vous permettent aujourd’hui de signer votre compromis de vente à distance :

 

  • Par procuration : Elle doit être précise et exhaustive. Le mandataire devra s’en tenir à ce que prévoit la procuration. Dans le cas de la crise du coronavirus qui limite les déplacements dits ‘non nécessaires’, c’est donc le clerc de notaire qui aura la responsabilité de signer le document.

 

  • Par signature électronique : La signature électronique a la même valeur qu’une signature sur papier. Cependant, il est possible qu’elle ne soit pas instaurée par toutes les agences notariales.

 

Etape n°4 : Réaliser une recherche de financement pour un achat immobilier pendant le confinement, c’est possible !

 

La signature du compromis de vente ayant abouti, la recherche de financement se dessine.

 

Par les temps qui courent, il est difficile de se rendre dans une banque pour une demande de financement. Mais il n’est pas question de s’arrêter en chemin ! Il est possible de passer par un courtier immobilier en ligne comme Pretto qui se chargera de trouver le prêt immobilier au meilleur taux auprès des banques.

 

Néanmoins, un allongement des délais de traitement des demandes est à prévoir suite à un ralentissement de l’activité des banques en général.

 

Etape n°5 : Passer par la signature électronique pour l’offre de prêt

 

Confinement ou non, la signature de l’offre de prêt ne modifie pas votre délai de réflexion qui est établie à 10 jours. Ainsi, tout comme le compromis de vente, vous pouvez signer le document à distance grâce à la signature électronique. Elle fait foi  au même titre qu’une signature manuscrite. Renseignez-vous auprès de votre banque pour savoir si le système de signature électronique est envisageable !

 

Une fois la signature effectuée, il vous suffit de renvoyer le document à votre banque via internet.

 

Etape n°6 : Concrétiser votre achat grâce à la signature de l’acte authentique pendant le confinement

 

L’acte authentique est la dernière étape de votre achat immobilier, la concrétisation d’une nouvelle vie pour vous. Il doit nécessairement intervenir dans les 4 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt.

Et au regard des circonstances exceptionnelles de la crise du coronavirus, certaines conditions concernant la signature de l’acte authentique ont donc dû être revues.

 

C’est alors, qu’un décret sur la conception d’un acte notarié sur support électronique a été mis en place ce 3 avril dernier. Il stipule que le manque d’une présence physique chez un notaire n’agit pas sur l’authenticité des actes.

Même si il est difficile de faire un achat immobilier de A à Z en période de confinement, il est quand même possible de prendre de l’avance sur le sujet.

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Coronavirus et confinement : le marché immobilier est en pause

 

Alors que le printemps est la saison « haute » pour les transactions immobilières, la crise du Coronavirus a mis de nombreux projets en stand by !

Les agences immobilières sont fermées et travaillent par mail ou téléphone pour finaliser les dossiers les plus aboutis. Les visites des logements sont impossibles.

Les notaires ont également interrompu leur activité bien que certains soient en mesure d’effecteur les signatures d’actes à distance.

Mais toutes ces tentatives se heurtent au blocage dû à des services administratifs très ralentis.

Il faut aussi souligner que les courtiers ont fermé leurs agences, bien qu’ils soient en télétravail. Les banques ont actuellement ralenti l’étude de toutes les nouvelles demandes de crédits immobiliers.

Quant à la construction dans le neuf, il va falloir s’attendre à un décalage de quelques mois quant à la livraison des logements.

 

Pour l’instant, nous ne pouvons pas prédire la façon dont va reprendre le marché immobilier en sortie de crise mais il est à noter que, bien que le trafic du site d’annonces immobilières Seloger, ait baissé de 40%, il y toujours des millions de visiteurs chaque jour qui naviguent sur ce site. Les Français semblent préparer leur projet post-confinement.

 

L’immobilier restera une valeur refuge 

 

Contrairement aux marchés financiers, le marché de l’immobilier profite d’une forte inertie.

A titre d’exemple, en 2008, lorsque le CAC 40 perdait -42.68% sur l’année, le marché de l’immobilier parisien perdait environ -5%. L’immobilier fonctionne donc comme un véritable amortisseur. Le temps de réaction du marché de l’immobilier est relativement long, surtout lorsque nous ne faisons pas face à une bulle immobilière à Paris comme cela a été le cas avant la crise du Coronavirus.

L’immobilier a toujours été une valeur refuge des marchés financiers. À la suite du krach de 2008, les investisseurs échaudés par les marchés boursiers, ont préféré se tourner vers l’immobilier que ce soit pour placer leurs économies dans le secteur de l’immobilier locatif ou en achetant leur résidence principale.

Par la suite, la période 2012-2015 fut marquée par un marché de l’immobilier en régression.

 

Si le confinement dure trois mois, la crise n’affectera pas durablement le marché à long terme mais la reprise sera difficile à court terme. Le niveau des ventes devrait mécaniquement chuter en 2020.

Si le confinement dure plus longtemps, il faut s’attendre à des dépôts de bilan et à un chômage massif. Dès lors, il ne sera plus question d’acheter de l’immobilier mais de survivre.

Il n’en reste pas moins que cette crise ne sera en rien comparable à 2008 où l’on avait vécu une crise d’origine financière que les États n’ont pas forcément voulu accompagner. Là, la crise est purement sanitaire, les États ont réagi très rapidement et fortement pour en atténuer l’impact. Par ailleurs, les taux d’intérêt, puissant moteur du marché immobilier, devraient rester bas pour participer à la relance économique.

 

Restons confiants car l’immobilier devrait rester à long terme une valeur refuge face aux autres types d’investissements aléatoires et volatiles.

 

Quelle tendance pour l’immobilier en sortie de crise ?

 

A date, les fondamentaux du marché de l’immobilier sont bons. En effet, l’immobilier est un actif tangible, contrairement aux valeurs mobilières par exemple. Sa valeur est intemporelle, il répond à un besoin primaire pour les gens, qu’il s’agisse de location ou d’achat.

Le marché immobilier des grandes villes qui a connu une forte demande vs les offres depuis ces dernières années est un marché « domestique » qui répond soit au besoin primordial de se loger, soit à un besoin d’investir (investissement locatif) pour assurer sa retraite ou l’avenir de ses enfants. Il ne s’est donc pas agit de bulle immobilière soutenue par une spéculation  anormale.

Les prix parisiens résultent essentiellement d’un déséquilibre entre une offre (restreinte et rigide) et une demande (exponentielle). 2 arrondissements sur 20 affichent des prix moyens inférieurs (net vendeur) à 9000 euros le m². Il y a cinq ans, ils étaient 12…

A ceci s’ajoute la rareté du foncier parisien, le déficit de constructions, le peu de biens proposés à la vente et l’attrait des – riches – investisseurs étrangers pour notre capitale et ses biens de luxe.

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers, historiquement bas depuis quelques années, ont nettement contribué à accroître la demande des acquéreurs. Or, en sortie de crise, le gouvernement et les autorités monétaires (dont la BCE) vont vraisemblablement devoir maintenir ces taux bas pour relancer une économie menaçant d’être en récession.

Le gouvernement a déjà pris des mesures fortes pour atténuer le choc et que l’économie reparte le plus vite possible afin de limiter l’impact de la crise (chômage partiel, report des charges pour les entreprises, aide aux entrepreneurs).

Les besoins seront toujours là, et la demande devrait perdurer dans les zones tendues, même si la crise actuelle aura forcément un impact sur l’économie et le nombre de transactions. A la condition évidemment que la crise sanitaire dure le moins longtemps possible.

 

Les différents scénarios de l’impact de la crise sur l’immobilier

 

Une éventuelle forte baisse des prix à Paris, ne se fera pas sentir tout de suite.

 

Tout va dépendre de la durée de la crise sanitaire, de son impact sur l’économie réelle et par corollaire du chômage qui en découlera.

 

3 cas de figure sont envisageables:

 

Cas N°1 : La contagion par le Coronavirus s’arrête rapidement et l’activité économique repart très rapidement. Si le fameux scénario en V souvent évoqué dans le monde de la finance venait à se produire, et même si le trou d’air qu’il provoque laisse des traces, l’impact sur les prix de l’immobilier à Paris sera limité. Au stade actuel de la prolifération du Coronavirus en France qui ne semble être qu’à ses débuts, ce cas de figure nous semble peu probable.

 

Cas N°2 : La contagion par le Coronavirus prend de l’ampleur et dure encore 2 ou 3 mois avant la reprise, sans remettre en cause l’ensemble du modèle économique mondial. Nous vivrons alors une situation comparable à celle de 2008 avec une première phase de hausse des prix à court et moyen termes, suivie de la crispation des futurs acquéreurs due aux éventuels licenciements liés à la crise. Ces derniers seront alors trop frileux pour se lancer dans une acquisition. Seuls les acquéreurs les plus stables sur le plan professionnel franchiront le pas. Les produits de bonne qualité se vendront toujours chers et les autres pourront subir de fortes baisses de prix. Cette situation risque de persister quelques années avant une réelle nouvelle hausse des prix.

 

Cas N°3 : Dans le scénario le plus noir, le pire qui puisse arriver dans l’immobilier est un crédit crunch. En d’autres termes, les banques ne prêtent plus pour faire votre acquisition immobilière. Si cette situation est doublée d’une hausse massive des licenciements, nous verrons alors une forte baisse des prix de l’immobilier à Paris.

 

 

Pour conclure :

 

Il est délicat de faire des prévisions car les conséquences de cette crise ne se mesureront qu’à moyen et long terme, bien que le logement restera prioritaire dans les arbitrages budgétaires des ménages.

 

On peut s’attendre à 3 types de transactions :

– les impératives lorsque lorsqu’il y a un événement qui modifie la composition du foyer

– les investissements qui devraient subir une baisse mais qui reprendront à court terme face à l’insécurité des marchés boursiers

– les transactions de convenance qui correspondent à un changement de logement par plaisir.

 

Ce qui est certain, c’est que la fracture des prix selon les zones pourrait encore s’accentuer.

Il est indéniable que cette crise aura une influence à géométrie variable sur les prix.

Dans les zones tendues, comme Paris et les grandes villes, les prix pourraient rapidement baisser de 5 %. Baisse limitée grâce à une forte attractivité et un pouvoir d’achat plus élevé des potentiels acquéreurs. En cas de scénario de crise de 2 à 3 mois, les ménages en mesure d’acheter auront été impactés, mais de manière moindre que ceux disposant de moins de revenus.

En revanche, dans des villes moyennes « sous-valorisées » comme Orléans, Clermont-Ferrand ou Limoges, on peut s’attendre à une « double peine », susceptible de se solder par un repli de 10 %, voire plus.

Les efforts de développement entrepris ces derniers temps dans ces villes pour attirer, pourraient être mis à bas, et les ménages y seront plus impactés du fait de leur situation financière moins solide. Des scénarios sur la base d’une crise passagère, amenés à être réévalués au fur et à mesure que s’étend la crise.

 

Les zones géographiques qui connaissaient déjà des difficultés, vont voir leurs prix chuter rapidement.

Les grandes villes recherchées depuis quelques années seront vraisemblablement plutôt épargnées compte-tenu de la densité démographique et du manque de logements. Et les biens de qualité et sans défaut seront préservés tout comme lors des précédentes crises économiques.

Seuls les chiffres des études notariales concernant les ventes d’après confinement, seront révélateurs de la tendance réelle…