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Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?  

C’est une question que se pose légitimement chaque investisseur. Tout dépend des avantages fiscaux recherchés par chacun et de l’engagement locatif souhaité.

Le choix se porte sur la location meublée dont la durée du bail est d’un an (ou 9 mois pour un locataire étudiant) avec 3 mois de préavis à donner par le bailleur ou la location vide qui implique une durée de bail minimum de trois ans avec un préavis de 6 mois.

Quant au locataire, sur une zone tendue comme Paris, le préavis est toujours d’un mois quel que soit le type de location.

Faisons un point sur les règles fiscales qui sont identiques pour les résidents et non-résidents.

 

1er cas : vous louez un logement vide

 

Achetez un appartement ancien, rénovez-le, louez-le pendant 3 ans sans interruption et payez moins d’impôts.

 

Pour moins de 15 000 euros de loyers bruts perçus par an, vous pouvez prétendre au régime micro-foncier, un mode simplifié de déclaration. Un abattement de 30% est automatiquement appliqué sans avoir à fournir le moindre justificatif.

Quand ces revenus dépassent 15 000 euros, le régime d’imposition dit « réel » s’impose et offre l’intérêt du déficit foncier permettant de réduire son imposition globale.

Il faut soustraire des loyers perçus, les frais et charges imputables au logement: les charges de copropriété, les frais de gestion, l’impôt foncier, les frais de diagnostics obligatoires, les intérêts d’emprunt et bien sûr tous les travaux d’entretien et de rénovation.

Le déficit foncier = le total de ces frais et charges cumulés – le montant des loyers perçus. Ce montant est déductible des revenus imposables dans la limite de 10 700 euros. Seuls les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits des revenus imposables mais seulement des revenus fonciers.

 

2ème cas : vous louez un logement meublé

 

Le principe est identique mais encore plus avantageux.

Au-delà du seuil de 70 000 euros de revenus locatifs, le régime « réel » s’applique. Sous ce seuil, vous pouvez opter pour le régime simplifié micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Mais vous pouvez également bénéficier sur option du régime « réel ».

Les revenus sont alors déclarés en tant que « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et n’impactent pas les autres revenus imposables.

 

En fait, le régime « réel » reste dans la majorité des situations le régime fiscal le plus intéressant pour les investisseurs. Ce régime permet de déduire les amortissements ainsi que l’ensemble des charges inhérentes à l’activité de loueur meublé non professionnel (intérêts d’emprunt, assurances, frais d’agence, frais de chasseur immobilier, gestion locative), les travaux et aménagement, les frais de notaire.

Ainsi, l’investisseur ne paie pas d’impôts sur ses revenus locatifs en bénéficiant d’un déficit fiscal reportable sur de nombreuses années.

 

Il faut savoir que le statut de LMNP permet aussi de déduire des revenus locatifs : l’amortissement du bien pendant  20 ans et des meubles sur 7 ans.