Lorsqu’un propriétaire investit dans un bien immobilier locatif, il est fréquent qu’il ait à réaliser des travaux d’entretien, de rénovation ou d’amélioration. Dans ce cas, peut-il forcer son locataire à quitter le logement pour effectuer ces travaux ?
Cet article décrypte les règles légales, les droits et devoirs des deux parties, ainsi que les conditions dans lesquelles un congé peut être donné pour des travaux.
Le cadre légal des travaux dans un logement loué
Avant toute démarche, il est essentiel de comprendre les obligations légales qui encadrent la réalisation de travaux dans un logement loué.
En France, la relation entre propriétaire et locataire est principalement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 qui régule les baux d’habitation. Selon cette loi, le propriétaire est tenu de fournir un logement décent et en bon état, ce qui parfois implique la réalisation des travaux nécessaires pour assurer la sécurité, la salubrité et la conformité du logement.
Quels sont les types de travaux concernés pendant un bail ?
- Les travaux d’entretien courant comme par exemple refaire une peinture, déboucher une canalisation, remplacer une ampoule ou réparer un robinet
- Des travaux d’amélioration visant à augmenter la qualité ou la performance énergétique comme l’isolation thermique, le remplacement du système de chauffage ou le remplacement des fenêtres par exemple
- Des travaux de mise en conformité comme l’électricité, le gaz ou relatifs à la structure du bâtiment
- Des travaux de rénovation lourde comme le remplacement de la toiture, la réfection totale des canalisations
- Des travaux suite à un sinistre, un dégât des eaux ou un incendie par exemple
Le propriétaire peut réaliser des travaux, mais il doit respecter des règles strictes, notamment concernant l’accès au logement et le maintien du contrat de location.
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Quels sont les droits du locataire pendant les travaux
Le locataire jouit d’un droit à la jouissance paisible du logement loué. Cela signifie notamment que :
- Le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans son consentement préalable, sauf cas d’urgence
- Les travaux ne doivent pas perturber de manière excessive la vie du locataire
- Si les travaux impactent la jouissance normale (bruits, poussière, coupures d’eau ou électricité), le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnellement à la durée des travaux
- En cas de travaux importants rendant le logement inhabitable, le locataire doit être prévenu bien en amont (entre 3 et 6 mois avant le démarrage des travaux). Il peut demander à son propriétaire un relogement pendant la durée des travaux et/ou une indemnisation. Attention, le propriétaire bailleur n’est pas tenu d’accepter.
En d’autres termes, un propriétaire bailleur, dans le cadre d’un bail d’habitation, ne peut donner congé à son locataire pour travaux que si ces derniers nécessitent un logement vacant.
Le propriétaire peut-il forcer le locataire à quitter le logement ?
En principe, un propriétaire bailleur ne peut pas exiger d’un locataire qu’il quitte le logement avant la fin du bail, sauf résiliation en fin de bail.
Toutefois, la loi prévoit la possibilité pour le propriétaire de délivrer un congé avec motif légitime et sérieux dans certaines conditions exceptionnelles, notamment si :
- Les travaux nécessitent la démolition ou la transformation du logement qui impose sa libération
- Ces travaux sont indispensables et ne peuvent être réalisés qu’à logement vide
- Le congé respecte un préavis légal (minimum 6 mois pour un bail d’habitation vide)
Quelle est la procédure à suivre par le propriétaire pour travaux lourds ?
Pour qu’un propriétaire puisse légitimement demander au locataire de partir pour travaux, il doit respecter plusieurs étapes :
- Informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier
- Motiver précisément le congé par la nature et la nécessité des travaux
- Respecter le délai de préavis légal – souvent 6 mois pour une location vide
- Proposer une indemnité si la loi l’impose
Que faire si le locataire refuse de partir ?
Si le locataire refuse de quitter les lieux malgré un congé donné valablement, le propriétaire doit saisir la justice pour faire valoir ses droits. Le juge va examiner la légitimité du congé et la nécessité des travaux. Il peut alors décider de l’expulsion du locataire.
Celle-ci ne peut se faire que sur décision judiciaire et avec le concours de la force publique.
Quelques conseils pratiques pour les propriétaires bailleurs
- Toujours respecter la procédure légale pour éviter les litiges
- Communiquer clairement et en amont avec le locataire
- Prévoir une clause dans le bail sur la réalisation de certains travaux, comme une clause de réduction de loyer en contrepartie de travaux d’amélioration (peinture, rénovation de sols, remplacement d’équipements)
- Envisager la négociation d’un départ amiable pour faciliter les travaux
- Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier si nécessaire
Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Cet article est pour vous : Quelles sont les erreurs à éviter pour un achat serein
Conclusion
Un propriétaire ne peut pas forcer un locataire à quitter son logement pour réaliser des travaux, sauf dans des cas strictement encadrés par la loi. Seuls les travaux lourds ou nécessitant la libération complète des lieux peuvent justifier un congé pour travaux, à condition de respecter le préavis légal et les droits du locataire.
Pour éviter tout litige, mieux vaut toujours privilégier le dialogue et la transparence, voire envisager un départ amiable. En cas de désaccord, le juge reste le seul à pouvoir trancher.
Avant d’engager toute démarche, le propriétaire a tout intérêt à se renseigner auprès d’un professionnel du droit immobilier ou à consulter les textes officiels (loi du 6 juillet 1989, Code civil).
Une question ? Un complément d’informations ? Des Murs à Paris vous répond, c’est leur métier.
