Nos chasseurs immobiliers constatent régulièrement les mêmes erreurs commises autant par les vendeurs que les acquéreurs.
Les vendeurs veulent tirer le meilleur parti de leur bien en surestimant leur valeur.
Les acheteurs veulent acheter à moindre prix, notamment lorsque le marché est à la baisse. Mais ils oublient souvent que dans les zones tendues comme Paris et sa région, la demande est plus forte que l’offre ; ce qui maintient les prix vers le haut.
Exagérer ses prétentions, c’est risquer de louper une opportunité.
Les règles que les vendeurs doivent avoir en tête
Un prix de vente trop élevé fait fuir les acquéreurs
Le marché immobilier semble repartir avec des taux d’intérêt du crédit à la baisse. Mais le budget des acquéreurs reste limité dans la mesure où la baisse des prix constatée depuis près de deux ans, ne suffit pas pour compenser les taux qui sont encore « hauts » vs ce que nous avons connu il y a près de 3 ans. Et n’oublions pas que l’inflation est passée par là…
Depuis le début de la crise immobilière, les prix ont baissé en moyenne de 10 à 15%. Les vendeurs n’ont pas intérêt à remonter leur prix au risque de mettre plusieurs mois pour vendre leur bien et de le « griller » sur les portails de diffusion des annonces. Le prix doit être en phase avec la réalité du marché.
Les acquéreurs sont de plus en plus informés car grâce à internet ils consultent et comparent les annonces. De plus, il existe aujourd’hui des sites qui indiquent le « bon prix » : meilleursagents.com et la base de données DVF de l’administration fiscale qui donne les prix de vente réels des biens par secteur.
Si un bien est vraiment trop cher, il sera écarté par les acquéreurs qui ne le visiteront pas et qui n’oseront pas proposer une négociation de peur qu’elle soit trop importante et donc refusée par le vendeur. Un bien au juste prix trouve toujours acquéreur !Et un prix de vente trop élevé coupera les vendeurs des acquéreurs qui souhaitent investir dans le locatif et donc à la recherche d’une rentabilité décente. Un bon chasseur immobilier sait conseiller quel que soit le profil des acquéreurs.
Un bien surévalué se « brûle » sur le marché
Si un bien est diffusé trop longtemps sur les sites d’annonces, les acquéreurs vont supposer qu’il comporte des problèmes. Cet effet d’usure risque de provoquer des offres de prix bien inférieures aux attentes initiales du vendeur qui finalement y perdra.
Les acquéreurs vont évidemment considérer que le vendeur est en difficulté depuis le temps qu’il cherche à vendre son bien. Il suffit pour le vendeur de consulter les annonces de biens comparables pour prendre conscience du juste prix.
Un bien immobilier bien positionné sur le marché se vend plus vite et mieux
Le bien se vend généralement deux fois plus vite (environ 30 jours) qu’un bien surévalué (près de 120 jours). Sachez qu’actuellement la durée moyenne pour vendre un bien est de 99 jours.
Les acheteurs n’hésitent plus à négocier
Si le prix est proche de la réalité du marché, alors les acheteurs visiteront le bien et oseront proposer un prix négocié raisonnable. Les acquéreurs sont dans ce cas plus motivés et mieux préparés financièrement.
N’oubliez pas qu’aujourd’hui, un acquéreur a plus de choix et plus de temps pour se décider car le marché est au ralenti. Donc, en tant que vendeur, soyez raisonnable pour être pris au sérieux.
Les statistiques du marché immobilier ne mentent pas. Les prix du quartier et le délai moyen de vente sont une preuve pour le positionnement d’un bien à la vente.
Réajuster un prix vers le bas peut provoquer des offres d’achat
Si un bien est présenté trop cher pour tenter d’en tirer un prix optimal et qu’il ne se vend pas, il faut alors ne pas hésiter à baisser son prix rapidement pour éviter l’usure due à plusieurs baisses successives. Une stratégie d’ajustement de prix peut être un atout plutôt qu’une concession.
Certains biens légèrement sous le prix du marché attirent plus de visites et, parfois, des offres multiples. Cela peut permettre de vendre au prix souhaité, voire au-dessus, grâce à une mise en concurrence entre acheteurs.
Ne pas dévoiler trop vite des informations vous concernant
Par exemple : le délai de vente souhaité, votre situation personnelle (divorce, succession…).
Dire que vous êtes pressé et que vous avez déjà fait une offre d’achat pour un autre bien, peut laisser supposer à l’acheteur que vous êtes prêt à faire d’importantes négociations.
Inversement, si vous ne paraissez pas pressé peut donner l’image d’un propriétaire absolument pas prêt de vendre et donc à la négociation.
Accepter de se faire accompagner par un agent immobilier
Un bon professionnel de l’immobilier saura analyser les plus et les moins d’un bien et instaurer une relation de confiance avec le propriétaire vendeur. Ainsi, celui-ci sera plus enclin à positionner son prix au juste prix pour le vendre rapidement et au bon prix souhaité.
L’agent immobilier se doit de faire un retour périodique des visites avec un compte-rendu précis afin que le propriétaire vendeur se sente bien informé afin d’accepter éventuellement un ajustement du prix si nécessaire.
Les erreurs que doivent éviter les acquéreurs
D’une manière générale, mieux vaut en dire moins que trop. Si vous commencez à mesurer les pièces pour savoir agencer vos meubles, à envisager tels ou tels travaux, le vendeur que vous vous projetez déjà et sera donc moins prédisposé à la négociation.
Gagnez du temps et de l'argent avec nos experts immobiliers.
Maintenir son budget
- Bien apprécier le montant de son apport
- Prévoir son taux d’endettement maximal (35% accordé par les banques)
- Analyser votre capacité d’emprunt auprès de votre banque ou d’un courtier
- Ne pas omettre les frais de notaire, d’agence et d’éventuelle rénovation
- Bien préparer sa demande de crédit immobilier. Sachez que vous disposez de 45 jours à 60 jours en fonction de ce qui est indiqué dans le compromis de vente pour trouver un crédit.
Ne pas comparer les offres de prêt immobilier
- Comparez le taux proposé par votre banque vs d’autres organismes bancaires. Avoir éventuellement recours aux comparateurs en ligne.
- Sinon, si vous n’avez pas le temps, optez pour un courtier en prêt qui fera ce travail à votre place et qui en plus saura exactement à quelles banques avoir affaire en fonction de votre profil
Mal cerner son projet d’acquisition et ne pas vérifier les éléments de copropriété
- Il faut bien mûrir ses critères et ne pas faire une liste trop longue, auquel cas vous ne trouverez JAMAIS le bien idéal
- Vos critères doivent être réalistes et correspondre à votre budget
- La localisation est l’un des critères les plus importants vs votre lieu de travail, les établissements scolaires, les transports, les commerces et l’évolution potentielle du quartier
- Ensuite viennent les caractéristiques du bien et de l’immeuble : surface minimum et maximum, de l’ancien avec du charme ou du récent avec optimisation du plan et des surfaces, présence d’un espace extérieur (balcon ou terrasse, rez-de-jardin), travaux de rénovation acceptés ou pas, présence ou pas d’un gardien, ascenseur ou pas obligatoire (dans ce cas jusqu’à quel étage êtes-vous prêt à monter à pied), qualité des parties communes, cave, local à vélo…
- Bien évidemment il y a aussi le DPE (niveau d’isolation et de consommation énergétique) à vérifier, le règlement de copropriété, les 3 derniers PV d’AG, les travaux de copropriété à prévoir, le montant des charges (la norme est généralement entre 3 et 5 euros/m2 et par mois)
- Si vous n’êtes pas sur place ou que vous êtes expatrié, si vous avez affaire à un chasseur d’appartement, celui-ci filtrera pour vous tous les biens avec leurs atouts et inconvénients. Ainsi, vous n’aurez que l’embarras du choix parmi des biens qualitativement ciblés.
Ce qu’il faut éviter d’évoquer
- C’est exactement ce que je recherche !
- Il y a beaucoup de travaux de rénovation à effectuer. Parlez plutôt de potentiel ou de modernisation à envisager
- Mon budget est de X euros. N’indiquez pas votre budget maximal au risque de ne pouvoir négocier le prix par la suite
- Nous allons visiter d’autres biens. Cette phrase peut démotiver le vendeur. Dans ce cas, il vaut mieux évoquer tout l’intérêt que vous portez au bien mais que vous avez besoin d’un délai de réflexion.
Ne pas prendre le temps de lire tous les documents du vendeur
Il y a une « masse » de documents à lire et à analyser. Ne nous en plaignons pas car ainsi l’acquéreur est très protégé vs d’autres pays.
Cependant il faut prendre le temps de décrypter :les 3 derniers PV d’AG, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble, le détail des charges trimestrielles d’immeuble, les possibles procédures de recours contre l’un des copropriétaires (ce qui rend la vente du bien plus difficile car l’acheteur sera contraint de participer aux frais de procédure juridique), les différents diagnostics du bien, les conclusions du DTG (diagnostic technique global) de l’immeuble. Tous ces documents doivent être analysés préalablement à la signature du compromis de vente.
Ne pas faire attention au montant des charges
Ces charges auront un impact sur votre niveau de vie, tout comme la taxe foncière. Il faut absolument retenir que des charges élevées seront un frein à l’éventuelle revente de votre bien à terme.
Ne pas projeter la revente du bien
- Un bien doit être « liquide » ; c’est-à-dire qu’il doit répondre à la grande majorité des demandes
- Il faut éviter d’acheter un bien trop atypique qui ne plaira pas à tout le monde du style loft, duplex en dernier étage sans ascenseur…
- Choisir un bon quartier et dynamique ; ce qui vous donnera l’occasion de faire une plus-value.
