marché parisien

1024 683 DES MURS À PARIS

Tout ce que vous devez savoir sur l’immobilier Parisien en 2020

2019, UNE ANNEE FASTE!

 

Le volume de transactions réalisées sur les douze derniers mois poursuit sa progression. À la fin octobre 2019, il atteignait ainsi 1 063 000 mutations.

Il continue toujours d’augmenter chaque mois, en glissement annuel, de plus en plus rapidement, enregistrant +6,2 % en juin 2019 et jusqu’à +10,6 % à fin octobre 2019.

Le seuil du million de transactions, dans ces circonstances, pourrait apparaître comme pérenne dans des conditions de financement comparables. En effet, cette activité soutenue s’explique notamment par un contexte financier favorable à l’acquisition au regard du niveau actuel des taux d’intérêt et de la forte motivation des ménages qui accordent plus que jamais leur confiance à la pierre et souhaitent sécuriser leur budget logement.

Si le dynamisme de certaines grandes métropoles (et notamment du Grand Ouest) se confirme sur la fin d’année 2019, l’évolution favorable de cette activité annuelle laisse néanmoins apparaître des disparités régionales.

En Île de-France les prix des appartements (logements anciens) augmentent de +4,7 % sur un an et ceux des maisons de +1,2 %.

Dans le détail, l’évolution annuelle sur un an serait de +7 % à Paris et +5,8 % en Petite Couronne. Elle resterait plus contenue en Grand-Couronne (+2,7 %). Les prix des maisons franciliennes seraient stables sur l’ensemble de l’année 2019.

Paris continue de tirer vers le haut.

 

Toujours portée par le dynamisme du marché parisien et de la Petite Couronne, l’augmentation annuelle des prix des appartements devrait se confirmer. Alors, n’attendez plus pour acquérir votre futur appartement… Un chasseur immobilier vous sera d’une grande utilité sur ce marché parisien très « tendu » où les ventes flash se font à la première visite ou en quelques heures pour les biens de qualité !

 

 

1- LE MARCHE PARISIEN CONNAÎT UNE FORTE TENSION

 

LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS EST EN BERNE !

 (cf. résultats au 3e trimestre 2019)

Pas de record dans le neuf, à contre-courant de l’ancien.

Quasiment pas de foncier dans Paris et une insuffisance de construction en banlieue, malgré une forte demande de logements. Certainement due à une réglementation trop contraignante et un nombre de recours démesuré de la part des habitants.

On constate une baisse de 20 % des mises en vente par comparaison aux chiffres du troisième trimestre 2018.

La période pré-électorale des Municipales ne favorise pas la délivrance des permis de construire, nombre de programmes sont à ce jour gelés, annonçant un mauvais premier semestre 2020. Mécaniquement, si moins de logements sont produits, la demande va se reporter sur l’ancien, soutenant ainsi les prix. La loi de finances pour 2020 a toutefois maintenu le dispositif PTZ dans le neuf en zones B2 et C sur toute l’année 2020. Gageons que le second semestre génère un effet de rattrapage!

 

PARIS EST À PART

La  « barre » des 10 000€ le m2 a déjà été franchie en 2019 et les prix poursuivent leur croissance. Le prix moyen est de 10 300€ / m2.

La capitale regroupe des quartiers bourgeois, où le mètre carré peut atteindre 13 878 € et des quartiers plus populaires où il est estimé à 9 724€ en moyenne. L’emplacement du bien immobilier est une décision importante dans le projet d’investissement d’un acheteur.

 

Les arrondissements situés au coeur de la capitale (1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e et 8e) sont les plus chers. Dans le 7ème arrondissement, pour exemple, le prix du m2 oscille entre 14 000€ et 23 000€. Sur l’avenue Montaigne, dans le 8ème arrondissement, le prix moyen est de 22 799€ et peut atteindre près de 32 000€.

 

Fin 2019, le prix moyen au m2 dans le 18ème est de 9 640€ (avec une grande disparité entre Montmartre et La Goutte d’Or : 13 000€ à 8 600€), de 8 399€ dans le 19e, et 8 742 € dans le 20e.

D’une manière générale, il faut compter environ 12 000€ le m2 pour les autres quartiers.

Pour les 9ème et 17ème arrondissements, pour  bien de qualité, les prix vont de 11 000€ à

14 500€. Dans les 10ème, 11ème, 14ème et 15ème, tablez sur un prix de 10 500€ à 14 000€.

Les 12ème et 13ème arrondissements, tournent autour de 9 600€ à 13 000€.

Enfin, le 16ème arrondissement connaît une grande disparité entre les quartiers Nord et les quartiers Sud : 11 000€ à 17 000€.

Parisien dans l’âme, contactez-nous !

 

Le Brexit n’a pas encore déclenché un gros exode vers Paris car la majorité des expatriés français et des étrangers établis à Londres, n’ont pas encore tranché quant à leur retour. Quand bien même, les familles qui sont déjà de retour, privilégient les quartiers plus familiaux tels que le 8ème, 16ème et 17ème et Neuilly ; exerçant ainsi une pression supplémentaire sur les prix des logements haut de gamme.

 

Pour conclure, la classe moyenne a de plus en plus de difficultés pour acquérir un logement  dans Paris. Le parc immobilier parisien se décompose entre 36% de propriétaires et 64% de locataires.

Par conséquent la demande locative est très forte. Elle constitue un bon placement sûr pour préparer sa retraite ou loger à terme ses enfants étudiants.

 

« Brexiters » ou expatriés, nous connaissons parfaitement votre problématique et vos attentes

 

L’INVESTISSEMENT LOCATIF A LE VENT EN POUPE

Il enregistre une progression de + 32% en un an. Sur 100 logements achetés, 26 sont à destination locative. La rentabilité brute moyenne à Paris, se situe entre 3% et 4%.

Les investissements locatifs représentent 20% des demandes de crédits (cf. meilleurtaux.com) au lieu de 15% il y a un an.

Le contexte géopolitique et la crainte d’instabilité boursière y sont pour quelque chose !

 

Pour un investissement locatif, le centre de Paris n’est pas à prioriser. Compte-tenu du plafonnement des loyers dans Paris intra-muros, le niveau de ceux-ci n’est pas en corrélation avec le prix d’acquisition des biens dans ces quartiers. En effet, le loyer moyen / m2 dans ces quartiers chers de Paris, tourne autour de 32,70€ alors que dans les zones moins bourgeoises, on aboutit à près de 29€.

 

Il est cependant à noter que les quartiers à l’Est de Paris ont connu une forte croissance de leurs prix, réduisant ainsi l’écart de prix au m2 entre les différents arrondissements ; bien qu’un écart encore important subsiste.

 

Aussi, pour optimiser sa rentabilité locative, il faut considérer une partie du 18ème, le 19ème et le 20ème ; voire la Petite Couronne de Paris. De plus, l’évolution des prix des quartiers populaires est un élément avantageux dans le cas d’une revente.

 

Investissement locatif : pour quelle surface opter ?

Il vaut mieux miser sur les studios et les 2 pièces, d’une surface de 20 m2 à 40 m2, qui connaissent une meilleure fréquence de location. En effet, ce type de biens à louer attire tout particulièrement les étudiants et jeunes actifs.

En 5 ans, le nombre d’étudiants a augmenté de 225 000 dans la capitale.

Attention : les surfaces de moins de 9 m2 ou de moins de 20 m2 ne peuvent pas être louées à titre de résidence. Elles peuvent cependant être utilisées en termes de bureaux ou de dépôts.

Dans une note de 2015, l’Apur constatait qu’il existait, à l’époque, 114.400 chambres de service, dont 85% sont inhabitées, et qu’elles étaient concentrées dans sept arrondissements (5ème, 6ème, 9ème, 15ème, 8ème, 7ème, 17ème et 16ème). Parmi elles, 58.300 mesurent moins de 9m². Et elles pourraient être plus nombreuses, l’Apur précisant : « les locaux de moins de 5m² n’ont pas été pris en compte dans cette note: en effet, ils sont à considérer comme des rangements ou des débarras et non comme des chambres ».

 

Comme ces chambres de moins de 9m² ne peuvent pas être louées en résidences principales, le prix au mètre carré est bien moins élevé que celui des chambres de plus de 9m². Un 9,10m² va se vendre sur un marché ultra dynamique entre 120.000 et 140.000 euros et un 8,9m², ce qui est la même chose, va être à 40.000 ou 50.000 euros. Pour 5% de surface de moins on va être à un prix de moins de la moitié. L’opération financière n’est pas intéressante.

 

Investissement locatif : louer vide ou meublé ?

La location vide est moins intéressante fiscalement vs la location meublée. Celle-ci permet un prix de location au m2 d’environ + 10 à 15% de plus que la location vide.

Le statut fiscal de la location meublée (LMNP-Loueur Meublé Non Professionnel) est également plus intéressant. Il permet de déduire des revenus locatifs tous les frais inhérents à l’acquisition du bien et ses charges courantes et surtout d’amortir la valeur d’achat de l’appartement. Vous êtes ainsi en déficit fiscal pendant de nombreuses années.

 

2- LA CLIENTÈLE ÉTRANGÈRE REPRÉSENTE PEU DE PROPRIÉTAIRES

 

LES ÉTRANGERS NON RÉSIDENTS ET L’IMMOBILIER PARISIEN

Sur la période 2008-2018, la part des acquéreurs étrangers non résidents en France métropolitaine diminue progressivement pour atteindre 1,7 % en 2018. Cette part varie toutefois beaucoup d’une région à une autre, de 0,9 % en Île-de-France à 5,5 % en Provence-Côte d’Azur-Corse.

Les évolutions de prix sont d’autant plus différenciées selon qu’il s’agisse d’acquéreurs français ou étrangers.

Notamment, les étrangers non-résidents se distinguent, tant en province qu’en Île-de-France:  lors de la période de reprise, entre 2009 et 2011, les prix ont augmenté en province d’un peu moins de 8 % pour les Français, 12 % pour les étrangers résidents et jusqu’à 18 % pour les étrangers non-résidents. Pour ces derniers, l’évolution est également plus importante en Île-de-France à 36 %, contre entre 15 % et 20 % pour les autres acquéreurs.

 

En 2018, le classement des budgets d’acquisition entre Français résidents et étrangers non-résidents est très différent selon leur localisation:

❱ au Sud-Ouest et au Nord-Est, les budgets sont équivalents;

❱ sur le Littoral-Ouest, le Centre-Ouest et le Massif central, les prix des biens

sont plus importants lorsqu’ils sont acquis par des Français résidents;

❱ en Île-de-France, dans les Alpes, et en Provence-Côte d’Azur-Corse,

les biens sont achetés plus cher par les étrangers non-résidents.

Ce constat est très marqué en Provence-Côte d’Azur-Corse, où les maisons anciennes sont achetées 1,8 fois plus cher par les étrangers non-résidents.

 

PARIS, VILLE DU MONDE LA PLUS ATTRACTIVE… POUR LES PLUS RICHES

(cf. Mieux Vivre votre argent)

Malgré le contexte social explosif que connaît le pays depuis plus d’un an, la capitale truste pour la première fois le top du palmarès. La Ville Lumière n’a jamais autant séduit les grandes fortunes mondiales au nombre de 265.000, et dont le patrimoine dépasse les 30 millions de dollars.

En l’espace d’une année, Paris a ainsi gagné 4 places, coiffant au poteau New York (2e), Tokyo (3e), Los Angeles (4e) et Hong Kong (5e), qui dégringole au classement puisqu’elle était première en 2019. Paris a profité du Brexit, des taux bas et de sa bonne santé économique.

Paris « fait figure d’exception mondiale avec une quatrième année consécutive de hausse des transactions et des prix » selon Thibault de Saint-Vincent, le président de Barnes.

Pour les fortunés, les prix immobiliers parisiens restent abordables, et surtout pour une capitale aussi attractive.

Dans les quartiers les plus huppés, pour 1 million de dollars, vous avez :

55 m2 à Paris

35 m2 à New-York

36 m2 à Tokyo

18 m2 à Hong-Kong

Mais 72 m2 à Los Angeles (Beverly Hills)

 

 

3- LE CRÉDIT IMMOBILIER, DES TAUX TOUJOURS HISTORIQUEMENT BAS

(cf. Données Banque de France)

 

Un quart des crédits à l’habitat octroyés en octobre 2019 sont des renégociations. – En octobre, la croissance des crédits à l’habitat aux particuliers continue sa progression à +6,7 % (après +6,6 % en septembre), tandis que celle des crédits à la consommation se tasse quelque peu (+5,6 %, après +6,5 % en septembre).

La production de crédits à l’habitat qui s’établit en octobre 2019 à 24 milliards € (1 000 milliards pour les montants totaux empruntés), à son plus haut niveau depuis mai 2017, est très largement soutenue par les renégociations. Leur part dans les crédits nouveaux augmente à nouveau en octobre pour atteindre 26 % (après 23,6 % en septembre et 16,4 % en octobre 2018).

Le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat à long terme et à taux fixe atteint un nouveau point bas en octobre 2019 (1,24 %, après 1,27 % en septembre) tandis que celui des crédits à la consommation remonte à 3,68 %.

 

Prospectives des taux d’intérêt :

Même si l’OAT (« emprunts d’État ») français à 10 ans s’est corrigé pour redevenir positif et passer à 0 % courant décembre 2019, revenant ainsi à son niveau de fin juillet, les taux restent toujours historiquement bas et cette augmentation ne devrait pas remettre en cause la capacité de remboursement des acquéreurs.

Ainsi, une augmentation de taux de 0,3 % pour 100000 euros empruntés sur 15 ans à 20 ans entraîne une augmentation mesurée du remboursement de 13 à 14 euros par mois. Les conditions d’emprunt devraient rester favorables pour 2020, mais si l’augmentation des taux devait être plus marquée, nous pourrions constater, comme par le passé, non pas une baisse des volumes mais plutôt une « frénésie acheteuse », les acquéreurs se hâtant de concrétiser leur achat avant l’avènement de taux supérieurs synonymes de mensualités plus importantes.

Les autorités financières, qui s’inquiètent d’un endettement excessif des ménages, ont demandé aux banques de restreindre les conditions d’accès au crédit. Ce qui inquiète les ménages.

 

Le Haut Conseil de Stabilisation Financière (rassemblement de la Banque de France et du ministère de l’Economie) a demandé aux banques:

– d’éviter d’octroyer des prêts immobiliers sur plus de 25 ans

– de limiter les remboursements mensuels à 33% des revenus nets de l’emprunteur

– fixation d’un taux minimum des emprunts garantissant une rentabilité pour la banque

– hausse de la pénalité de remboursement anticipé

 

Une telle mesure pourrait s’avérer être de nature à compliquer l’accès à la propriété des primo-accédants qui ne disposeraient pas d’un apport personnel complémentaire suffisant.

 

ALORS, PRÊT A DEVENIR PROPRIETAIRE ?

Quelques points essentiels à retenir :

– L’immobilier est plus que jamais une « valeur refuge », que ce soit en tant que résidence principale ou investissement locatif

– Actuellement, une moyenne de 3 acquéreurs pour un bien en vente

– L’immobilier a progressé de près de +310% en 20 ans sur Paris

– En 10 ans le coût du crédit immobilier a été divisé par 4

– Paris connaît de gros écarts de prix d’un quartier à l’autre : 8 000€ à plus de 20 000€

– La proche banlieue connaît aussi une forte évolution de la valeur des biens

– Le grand Paris va participer à l’attractivité de zones géographiques jusqu’à présent moins bien desservies par les transports (200 km supplémentaires de métro et 68 nouvelles gares)

– Une demande majoritairement concentrée sur des biens de moins de 1,5 millions

– Les appartements de plus de 2 millions sont recherchés par les familles d’expatriés de retour en France et la clientèle étrangère fortunée.

 

Si vous souhaitez tirer votre « épingle du jeu » sur ce marché où les biens de qualité se font rares, appuyez-vous sur un chasseur immobilier qui vous trouvera l’appartement de vos rêves. N’hésitez plus à nous contacter !

 

1024 685 DES MURS À PARIS

Immobilier : à Paris, les vendeurs réclament en moyenne désormais 11.000 euros par m2

Lorsqu’ils postent des annonces sur le web, les Parisiens exigent plus de 11.000 euros du m2 en moyenne, selon une étude.
Les prix immobiliers à Paris sont en train de battre de nouveaux records historiques. Et cela ne risque pas de s’arranger au cours des prochains mois. Aujourd’hui, les vendeurs parisiens réclament même 11.230 €/m2 en moyenne pour céder leur appartement. Les biens les plus potentiels se vendent en moins de 28 jours !

En étage élevé, les biens se vendent 3 à 5% de plus qu’un étage intermédiaire alors que les rez-de-chaussée connaissent une décote d’environ 15%.

Historique, le prix moyen de transaction au m2 a dépassé les 11 000 € en mai 2018!

Selon l’ImmoScanTM JeReveduneMaison.com, seule technologie qui scanne en temps réel 100 % du web immobilier et seule source d’informations indiquant les données de mai 2018, soit les plus actuelles, le marché parisien est encore plus élevé́ que les chiffres annoncés par la majorité́ des indicateurs.

Par rapport à avril 2018, 7 892 biens ont été́ mis en vente en mai 2018, soit une hausse de 6,6 %.
Paris continue donc de séduire acquéreurs et investisseurs avec une totale frénésie.
Le prix moyen du m2 des nouveaux biens mis en vente avoisine les 11 980 €, rien que cela… avec toujours de forts écarts selon les arrondissements.
Le prix moyen au m2 des biens qui se vendent le plus vite (en moins de 28 jours) demeure tout de même plus bas puisque ces biens sont sans doute les plus intéressants en termes de prix, mais pointe tout de même à 11 230 €.
C’est 24% de plus que le prix au m2 (hors frais d’agence) relevé par les notaires au premier trimestre (9.070 euros). Mais ces données ont toujours plusieurs mois de décalage puisqu’elles correspondent en fait à des compromis de vente signés au quatrième trimestre 2017, soit il y a entre 6 et 9 mois. D’ailleurs, dans son dernier baromètre de juin 2018, LPI-SeLoger assurait que le mètre carré avait déjà franchi la barre des 10.000 euros du m2 au cours des trois mois précédents.
De plus, 18,5 % des biens partent en moins de 7 jours. Alors que faire pour pouvoir encore acheter à Paris ?
Acheter vite… On le savait déjà̀ mais les chiffres de ce baromètre le confirment. Sur la totalité́ des biens proposés à la vente fin mai (20 298), 36% datent de moins de 1 mois et c’est parmi ceux-ci que les acquéreurs trouvent les biens les plus intéressants.

Ainsi, pour trouver son bonheur, mieux vaut ne pas compter uniquement sur les sites des portails qui proposent de nombreux doublons, mais plutôt s’orienter vers les sites des agences immobilières ET ENCORE MIEUX, FAIRE APPEL A UN CHASSEUR IMMOBILIER qui consacrera tout son temps à chercher et qui actionnera tout son réseau. En effet 19 % des annonces ne sont pas proposées par l’ensemble des 10 plus gros portails.

Il est toujours possible d’acheter à Paris mais vous devez être dans les premiers à visiter et vous décider très vite !

Panorama des prix/m2

ArrondissementPrix / m2ArrondissementPrix / m2
1er12 890 €11ème10 380 €
2ème11 990 €12ème9 870 €
3ème12 660 €13ème10 150 €
4ème14 290 €14ème10 250 €
5ème13 650 €15ème11 860 €
6ème16 460 €16ème12 440 €
7ème15 090 €17ème10 770 €
8ème13 160 €18ème9 770 €
9ème10 690 €19ème8 730 €
10ème9 740 €20ème8 730 €
1024 512 DES MURS À PARIS
immobilier de luxe brexit hausse prix

Immobilier de luxe : le Brexit va-t-il hausser les prix ?

Le Brexit peut avoir pour effet la hausse des prix de l’immobilier de luxe. De plus en plus, des Français expatriés et habitant à Londres achètent à Paris. Ce phénomène, qui devrait s’accentuer en 2019 et 2020, participe à la surchauffe du marché immobilier haut-de-gamme de la capitale. Or, celui-ci est déjà en pleine pénurie.

 

Qu’il s’agisse résidents de l’Hexagone ou de l’étranger, les Français sont très nombreux à acheter depuis début 2018. Ainsi, les Français revenant de Londres représentaient jusqu’à 7 % des ventes en 2018, notamment dans le 16e arrondissement et sur la rive gauche. C’est là un phénomène qui devrait s’accentuer en 2019. Outre le Brexit, « l’effet Macron » a amené un climat plus pro-business, sans oublier les taux d’emprunt très bas.

 

Accélération en 2019-2020

Cependant, pas tous ces acheteurs Français habitant Londres n’ont encore déménagé. En 2017, on a d’abord noté une première étape d’observation et de prise de renseignements, avant une étape du retour, amorcée en 2019.

 

Ces achats sont donc effectués en prévision d’un retour d’ici 1 ou 2 ans. En attendant, les non-résidents vont louer leur bien pour une période courte. On peut donc présager une augmentation du flux de retours avec des achats et des déménagements beaucoup plus nombreux.

 

Pénurie renforcée de l’offre dans l’immobilier de luxe

De fait, ce phénomène de retour a un impact sur le marché du luxe: il augmente conséquemment le déséquilibre entre l’offre et la demande pour les appartements familiaux entre 1,3 et 2 millions d’euros. En effet la demande est très forte pour ce type d’appartement, tandis que l’offre reste extrêmement réduite.

 

L’impact sur les prix n’est pas encore précisément mesurable, compte tenu du flux de retour qui reste encore modeste. En revanche l’intensification de la vague de retour au cours de l’année pourrait orienter les prix du marché à la hausse. En pour cause, ces acheteurs ont un pouvoir d’achat et un train de vie supérieurs aux nationaux et peuvent se positionner sans négocier sur de grands appartements familiaux.

 

Quartiers recherchés : l’hyper-centre de Paris…

La plupart de ces Français de Londres ciblent Paris, car ils la connaissent bien. Ils ont donc une idée précise du bien immobilier de luxe qu’ils recherchent. Pour la grande majorité d’entre eux, c’est l’hyper-centre qui est visé (arrondissement 1 à 6). D’autres, moins nombreux, préfèrent le 16ème Nord et Neuilly.

 

Si un tiers des demandes ont des budgets de 1 à 2 millions d’euros, la grande majorité des acquisitions dépassent les 2 millions. Sont alors ciblés des appartements familiaux hauts-de-gamme, ou encore des hôtels particuliers dans le 16e et à Neuilly.

 

Principalement, ces Français de Londres sont des cadres et/ou dirigeants de la finance, qui recherchent des appartements familiaux de 3/4 chambres, de 150-250 m2, entre 2.5 – 3.5 millions d’euros et à côté d’une école de renom. Dans les 6e et 7e arrondissements, les budgets peuvent monter jusqu’à 5-7 millions d’euros. Conscients de la rareté de la demande, ils font souvent des offres sans conditions suspensives.

 

… mais aussi les pied-à-terre

Cela dit, côté budget, quelques clients ont une recherche inférieure à 1 million d’euros. Cela correspond à l’achat d’un pied-à-terre pour une période de transition, ou pour préparer l’achat d’un appartement familial en vue d’une relocalisation définitive.

 

Il est donc temps d’investir dans l’immobilier de luxe, avant que cette vague d’expatriés aisés ne s’empare du marché! Pour faire affaire avec des professionnels, n’hésitez pas à contacter Des Murs à Paris.