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Investir dans une petite surface à Paris

Studio, chambre de service ou encore parking, ces petites surfaces parisiennes ont le vent en poupe. En 2018, sur quoi on mise ?
 
Investir dans une studette ou une chambre de service permet de dégager une rentabilité bien supérieure à celle d’un grand appartement.
Facilités de financement, forte demande locative, rentabilité intéressante et fiscalité bienveillante : les studettes ou chambres de service sont plébiscitées par les investisseurs qui font la plupart du temps une offre sans conditions suspensives.
De fait, le rendement locatif brut avoisine les 3 à 5,5% dans l’ancien et dépasse rarement 4% dans le neuf. Mais tout dépend de la ville et de son rapport entre l’offre et la demande.
 
Pour évaluer la rentabilité brute de votre location, il faut appliquer la règle suivante :
Loyers annuels
Prix d’achat+ travaux+ frais de notaire
 
Pour évaluer la rentabilité nette, prendre en compte les charges de copropriété+ assurance + taxe foncière +les frais de gestion locative.
 

Ciblez les villes et la bonne superficie

Pour réussir son investissement locatif, trois critères principaux sont à retenir : l’emplacement, la qualité du bien et son prix. L’emplacement reste le paramètre clé car il conditionne la demande. Il suffit de voir les files d’attente pour un studio mis en location dans le centre de Paris.
Dès lors, il convient de cibler, au-delà de la capitale, les villes de province qui se distinguent par leur dynamisme. Les agglomérations où il fait bon vivre, étudier et travailler, comme celles de « l’arc littoral » (Nantes, Bordeaux, Toulouse, Montpellier) qui trustent les premières places, ainsi que Lyon, Grenoble, Strasbourg et Lille.
 
Il faut choisir un quartier proche des commodités et bien desservis par les transports. N’oubliez pas jamais que les locataires sont sensibles au temps de trajet pour rejoindre leur travail.
 
Il y a aussi les petites et les très petites surfaces. Or, dans cette dernière catégorie, certaines sont interdites à la location. Depuis le décret du 30 janvier 2002, un logement doit satisfaire à plusieurs conditions. Il doit disposer d’une pièce ayant soit une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m ; soit un volume habitable égal à 20m3.
En outre, un logement décent doit comporter : chauffage, électricité, alimentation en eau potable, évacuation des eaux ménagères, coin cuisine avec évier raccordé, sanitaire intérieur, WC qui peuvent être à l’extérieur s’ils sont accessibles.
 

Préférez le meublé (LMNP : loueur en meublé non professionnel)

Au-delà de la souplesse juridique (bail de 1 an ou de 9 mois pour les étudiants, au lieu de 3 ans pour la location nue), la location meublée a une fiscalité attractive. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers (cas de la location nue).
Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.
 
Vous disposez de deux options pour faire baisser votre facture fiscale. Soit vous optez pour le régime forfaitaire (micro-Bic) et vous serez imposé sur 50% de vos recettes. Soit vous choisissez le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes pour diminuer vos revenus locatifs qui ainsi sont bien moins imposés.
 
Le micro-BIC. Il s’applique si le montant des loyers charges comprises ne dépasse pas 70.000 €. Vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges n’excèdent pas 50% des recettes. Si ce n’est pas le cas, il vaut mieux opter pour le régime réel et ce avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez bénéficier de ce régime (le 1er février 2018 pour les loyers de 2017).
Depuis 2018, la durée d’engagement sur un choix de régime n’est plus que d’un an. Cela vous permet donc de pouvoir basculer vers le régime plus favorable beaucoup plus rapidement qu’auparavant. Cela se fait en envoyant un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale de ce changement.
 
Le régime BIC réel. Il est obligatoire au-delà de 70.000 € ou bien sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures. Vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais d’assurance emprunteur, frais de notaire, taxes, frais de syndic et de gestion locative, amortissement du mobilier et des améliorations sur une durée de 5 à 10 ans ; soit un taux compris entre 10 et 20% par an- amortissement du prix d’achat du bien, etc.)
Si le total dépasse les loyers perçus, un déficit sera constaté et sera reportable sur les revenus issus du LMNP uniquement. Ces revenus ne seront pas imposables.
En cas de bénéfice, il est à ajouter au revenu global.
https://www.immobilier-danger.com/Investissez-dans-des-appartements-501.html
 
La CSG et les autres prélèvements sociaux
Outre l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont soumis au titre des revenus du patrimoine à :

  • la contribution sociale généralisée (CSG)
  • le prélèvement social
  • la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

L’ensemble de ces taxes correspond à un taux global de 17,2 %.
 
Quel équipement obligatoire pour le meublé ?
Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 a ainsi fixé la liste du mobilier et des éléments de confort obligatoires pour les locations meublées à usage de résidence principale.
 
Meubles minimum

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Etagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
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Êtes-vous fait pour investir dans l’immobilier ancien ?

Vous vous posez la question depuis un bon moment ? L’idée de vous constituer un patrimoine immobilier vous séduit de plus en plus ? Après tout, la pierre reste un excellent moyen de se procurer, au moment de la retraite par exemple, un revenu complémentaire non négligeable. Mais l’immobilier, n’est-ce pas trop compliqué, trop lourd ? Avez-vous les épaules et le capital nécessaire pour porter un tel projet ?
L’immobilier est le placement chouchou des Français. C’est l’un des placements préférés des français (pour près de 34% d’entre eux), juste derrière l’assurance-vie (34%) et loin devant le livret A (seulement 13%). Un goût qui s’explique en seulement deux mots : sécurité et rentabilité. D’ailleurs, 70% des Français choisiraient la pierre s’ils avaient les moyens. 
Un bon argument pour sauter le pas, non ?

 
 

Finissons avec les idées reçues !

Le défaut de l’investissement immobilier ? Son prix ! Du moins, c’est ce que l’on pense, à tort et trop souvent. Investir dans l’immobilier loué par exemple, permet une grande souplesse, et peut s’adapter à toutes les bourses. En effet, vous avez à votre disposition toute une palette de possibilités de placement, de la place de parking jusqu’à l’immeuble et du studio aux murs de restaurant, dans des grandes agglomérations ou dans des villes moyennes.
Selon le sondage Opinion Way, 37% des français choisiraient d’investir dans un appartement 2 pièces, 27% pour un bien dans une ville étudiante et 25% pour un parking.
Pensez à investir dans l’ancien, ces biens sont rentables immédiatement !
Vous n’avez pas de capital, en revanche vous avez une trésorerie mensuelle et un bon profil bancaire? Vous souhaitez faire un investissement dans la durée? Pas de soucis ! Investir dans l’immobilier loué, c’est trouver un placement qui s’adapte à vos contraintes grâce à la perception des loyers et la mise en place d’un prêt.
D’autant plus que 90% de ceux qui ont sauté le pas, sont satisfaits d’investir dans l’immobilier ancien !
 
 

Optez pour l’investissement immobilier dans l’ancien

Si l’investissement immobilier fait peur, c’est qu’il a aussi l’image d’une grosse machine : promoteurs et autres programmes immobiliers peuvent effrayer les investisseurs débutants. Les investissements immobiliers liés aux avantages fiscaux, type Loi Pinel, ne sont pas toujours des plus intéressants.
En effet, certains programmes se situent dans des zones où la demande de logements locatifs n’est pas des plus fortes ; ainsi les biens se louent plus difficilement et il y a un risque de perdre l’avantage fiscal prévu. Sans compter les programmes qui sont vendus à un prix du m2 au-dessus de sa valeur, profitant ainsi de l’argument « avantage fiscal ».
Investir dans l’immobilier ancien apporte une solution rassurante. Saine, parce que transparente et adaptée à la problématique de chaque investisseur.
La demande de logement est très élevée dans les grandes villes et particulièrement à Paris. Les locataires se bousculent pour un bien au rapport qualité/prix correct. Savez-vous qu’en plus d’être rentable immédiatement à la signature de l’acte d’achat, investir dans l’immobilier loué possède d’autres avantages ? Vous obtenez directement, à terme, un revenu additionnel grâce aux loyers perçus.
Vous pouvez devenir propriétaire sans apport et vous créer un patrimoine sans difficultés particulières.
Alors, pourquoi pas vous ?