garantie

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Quelles garanties choisir lors de la souscription de son prêt immobilier ?

Caution ou hypothèque ? Telle est la question en termes de garanties que la banque demande pour se prémunir contre le risque de défaillance.

La garantie réelle porte sur le bien : hypothèque, Privilège de Prêteur de Deniers.

La caution solidaire se caractérise par le « Crédit Logement ». Elle est remboursable en tout ou partie à l’extinction du prêt ou lorsque celui-ci fait l’objet d’un remboursement anticipé.

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) est proche de l’hypothèque. Ils font l’objet d’un acte notarié et doivent être inscrits à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente. Mais contrairement à l’hypothèque, le PPD ne peut pas être utilisé pour les ventes sur plan (VEFA), les travaux, la construction d’une maison individuelle.

La tarification est à scruter de près, bien que dans la plupart des cas c’est la banque qui décide. Voici les avantages et inconvénients de ces deux types de garanties. Si vous avez besoin de plus de précisions, n’hésitez pas à nous contacter!

 

Les avantages et inconvénients du « Crédit Logement »

La caution « crédit logement » constitue une alternative à la garantie hypothécaire. En cas de défaillance de l’emprunteur, c’est un organisme de cautionnement qui se substituera à lui. Actuellement, 30 % des prêts immobiliers sont couverts par une caution « crédit logement ».

>Les points forts : la garantie « crédit logement » bénéficie de formalités allégées : elle peut être contractée par acte sous seing privé. Si son coût (de 2 à 2,5 % de la somme empruntée) est plus élevé que celui de l’hypothèque (1 % du montant de l’emprunt), tout ou partie des frais vous sera remboursé à l’expiration du prêt ou en cas de remboursement anticipé. Et si vous revendez avant la fin du crédit, il ne vous sera demandé aucuns frais de mainlevée. Enfin, n’étant pas affectée à un bien, la caution « crédit logement » peut être transférée d’un prêt à un autre.

>Les points faibles : la caution « crédit logement » ne permet pas de garantir les prêts destinés à financer l’acquisition de locaux professionnels ou commerciaux. Pour se voir accorder cette garantie, l’emprunteur devra également remplir un questionnaire de santé, voire même se soumettre à un examen médical.

 

Les avantages et inconvénients de la garantie hypothécaire

Le Privilège de Prêteur de Deniers et l’hypothèque autorisent l’établissement prêteur à saisir puis à faire vendre le logement en cas d’impayés. Environ 12 % des garanties réelles souscrites pour garantir un prêt immobilier sont des hypothèques.

A savoir : le Privilège de Prêteur de Deniers a un coût inférieur à celui de l’hypothèque car il n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière.

> Les points forts : moins coûteuse que la caution « crédit logement », l’hypothèque est aussi plus accessible. Là où un organisme de cautionnement s’intéressera au taux d’endettement de l’emprunteur, à ses revenus et à ses autres prêts, l’hypothèque ne prendra en compte que la valeur du bien.

> Les points faibles : l’hypothèque pâtit d’une certaine lourdeur. Elle doit être passée devant notaire et faire l’objet – contrairement à l’inscription au Privilège de Prêteur de Deniers – d’une publication au service de la publicité foncière. S’agissant d’une garantie « réelle », l’hypothèque est attachée à un bien. Elle n’est donc pas transférable d’un prêt à un autre. Et lever une hypothèque en fin de prêt entraîne le paiement de frais de mainlevée.

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Bien cerner les frais liés à un achat immobilier

Il est important d’estimer tous les frais à prendre en compte et dont vous devrez vous acquitter au moment de la vente.

Pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, votre budget doit prendre en compte : le coût d’acquisition, les honoraires d’agence, les remboursements du crédit, les frais de dossier, les frais de garantie bancaire, l’assurance liée au crédit, les frais de notaire, les travaux de rénovation, les charges de copropriété, la taxe foncière et la taxe d’habitation.

 

Pas de panique ! Ces divers frais ne demandent qu’à être maîtrisés préalablement à la recherche de votre bien idéal. Il suffit d’ajuster parfaitement votre budget global par rapport à vos revenus récurrents.

 

 

L’emprunt immobilier

 

Avant toute recherche, il est indispensable d’avoir validé votre capacité d’emprunt auprès de votre banque ou d’un courtier.

Une fois le bien trouvé et éventuellement négocié en fonction de son attractivité (beaucoup de visites ou non et un nombre d’acquéreurs important ou pas), il vous reste à obtenir un crédit immobilier avec un taux le plus faible possible.

 

Acheter avec ou sans apport est possible. L’idéal est d’avoir 10% d’apport personnel qui couvrira notamment les frais de notaire (environ 7,5%).

Certains prêts à coût réduit peuvent être considérés par les banques comme un apport personnel : prêt à taux zéro, 1% logement, prêt épargne logement (PEL), prêts pour les fonctionnaires.

 

Si votre profil professionnel est rassurant, la banque peut envisager de vous accorder un emprunt sans apport pour la totalité du prix de l’acquisition : prix du bien, frais de notaire, frais de garantie, frais d’assurance, frais de dossier, travaux.

 

Les mensualités d’un emprunt ne doivent pas dépasser 33% des revenus mensuels ; voire 40% pour les hauts revenus.

Aujourd’hui on peut emprunter sur plus de 25 ans mais plus la durée est longue, plus l’emprunt coûte cher.

Pensez à négocier zéro frais de remboursement anticipé car 50% des emprunts sont remboursés avant la fin du prêt (évolution dans la vie qui pousse à déménager).

 

 

 

Les autres frais liés à l’emprunt

 

Il faut aussi bien négocier les frais liés à l’emprunt : garantie, assurance, frais de dossier.

 

La garantie : elle permet à la banque de se rembourser si vous ne pouvez plus honorer votre emprunt.

Elle peut revêtir plusieurs formes : hypothèque, PPD, caution.

– L’hypothèque, la plus chère, représente des frais de 3% environ du prix du bien hypothéqué et 1% supplémentaire en cas de mainlevée de l’hypothèque dans le cas où vous vendez le bien avant la fin du prêt ou moins de 2 ans après le remboursement de l’emprunt.

– Le privilège de prêteur de denier (PPD) : même principe que l’hypothèque mais légèrement moins cher.

– La caution, la moins chère (2 à 3% du montant emprunté) et la plus courante pour les bons dossiers. Ce sont des organismes qui se portent caution pour l’emprunteur auprès des banques.

 

L’assurance : elle couvre le décès et l’invalidité. Mais aussi le chômage en option.

Les banques vous proposent leurs assurances (accords négociés avec des compagnies partenaires) mais faîtes jouer la concurrence pour une couverture identique.

Vous économiserez certainement de manière significative.

 

Les frais de dossier : ils peuvent facilement atteindre 1 000 €. Il est tout à fait possible de les réduire, voire de les supprimer !