augmentation du prix moyen au m2

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La France : un marché immobilier à 2 vitesses

En 2017, Nicolas Sarkozy voulait faire de la France un « pays de propriétaires ». Son vœu semble s’exhausser de jour en jour. En effet, les ventes dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes) ne cessent d’augmenter mais au détriment des zones périurbaines et rurales.

Il y a bien un marché immobilier à deux vitesses : les villes dynamiques en terme d’activité et tout le reste ! Il y a donc nécessité de recréer un équilibre territorial en matière d’activité, de transports et d’emploi pour que chaque foyer puisse y trouver son compte quant à sa capacité d’acquérir à la propriété.

58% des ménages français détiennent leur résidence principale mais les prix au m2 connaissent des écarts énormes. Pour 200 000€, on achète un studio de 16m2 dans le bon 10ème arrondissement à Paris, un ¾ pièces de 79 m2 à Tours et une maison de 150 m2 à Montargis.

 

 

10 000 € / m² à Paris, la nouvelle norme de prix à Paris

 

La capitale défie les lois de l’immobilier. Dans la ville Lumière, les prix continuent toujours de grimper en 2018 et 2019. Le marché y est dynamique, dopé par des crédits peu chers (en moyenne 1,20%, toutes durées confondues-le plus bas depuis les années 1940) et une côte d’amour toujours aussi forte. Habiter à Paris intra-muros est un rêve pour de nombreux ménages.

Mais on assiste à une « gentrification » de la capitale qui chasse les classes populaires. En 1998 : les catégories aisées représentaient 69% des propriétaires et les employés/ouvriers 15%. Aujourd’hui, les aisés compte pour 86% des propriétaires et les employés/ouvriers, seulement pour 5%.

La mixité sociale que nous connaissions, il y a quelques décades, dans nos immeubles haussmanniens, a laissé place à une capitale « élitiste ». Seule, une véritable politique publique en termes de construction logements sociaux, permettrait aux moins aisés de se loger à des prix abordables. Mais le prix du foncier en région parisienne (1500 à 2000€ le m2) pèse lourd dans le prix de revient et donc de vente des logements neufs.

 

 

Qui achète à Paris ?

 

Paris est une petite capitale en termes de surface et de hauteur d’immeubles. Aussi, la place manque.

Avec des taux de crédit historiquement bas et des encours en très forte croissance (1040 milliards d’euros de crédits immobiliers accordés en un an ; soit +6,3% vs l’année précédente), acheter de vient paradoxalement plus facile que de louer !

 

Pairs se vide chaque année de près de 12 000 habitants. L’hyper centre (du 1er au 4ème arrondissements) comportent 26% de logements où n’habitent plus les parisiens. Les locations de courte durée ont contribué à limiter le nombre de logements à la location ; raison pour laquelle la Mairie de Paris pourchasse les locations courtes comme celles de Airbnb.

 

3 profils des acquéreurs se démarquent nettement :

– les couples de cadres, tous deux actifs, sans enfants

– les investisseurs locatifs, face aux autres placements incertains

– les étrangers qui privilégient le premium et le luxe

 

Les prix immobiliers parisiens ont cru de +32% en 8 ans. Mais Lyon et Rennes de +36% et Bordeaux de +51% !

Mais Paris n’est pas prête d’être victime d’une bulle immobilière, en raison de 5 facteurs :

– la pénurie de biens

– les taux de crédit immobilier qui vont rester bas encore pour quelque temps

– la valeur refuge que représente l’immobilier

– la préparation de la retraite

– le vieillissement de la population avec des + de 80 ans qui restent majoritairement chez eux et donc une libération ralentie des logements.

 

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immeuble à Paris

La baisse des prix de l’immobilier à Paris n’est pas pour cette année !

Depuis le creux de mai 2015, les prix de l’immobilier dans la capitale ont bondi de 27 %, profitant des taux d’emprunt toujours exceptionnellement bas.

L’allongement des durées de crédit (presque 20 ans en moyenne) permet d’emprunter plus à un taux faible et d’accroître ainsi son pouvoir d’achat immobilier.

En Île-de-France, les prix culminent à 6.010 euros le mètre carré et suivent le rythme effréné des périodes précédentes, avec une hausse de 4,6 % au premier trimestres 2019.

Mais c’est Paris et la proche banlieue qui tirent les prix à la hausse alors que la grande couronne reste stable.

Plus aucun arrondissement parisien n’est à moins de 8.000 euros le mètre carré !

Ainsi, il est important de lister vos critères cruciaux avant d’acquérir un logement, car il ne peut pas répondre à toutes les caractéristiques à la fois et ce, même pour les gros budgets. Choisir, c’est savoir renoncer à certaines choses !

 

Les prix parisiens affichent une belle dynamique

 

Après les hausses moyennes de 16% en 2016, de 6,1% en 2017 et de 5,5% en 2018, 2019 promet encore d’être très attractive. La barre des 10 000 € en moyenne / m2 devrait être passée au second semestre. Certains arrondissements sont déjà bien au-delà.

 

Arrondissements Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19)  Caractéristiques
Paris 1 12 500€ 19 400€ +2,1% Petites surfaces rares
Paris 2 11 300€ 15 500€ +1,5% Marché étroit et branché
Paris 3 12 200€ 17 400€ +5,5% Le haut de gamme profite du Brexit
Paris 4 12 900€ 20 100€ +4,2% Les biens d’exception attirent les grands patrons
Paris 5 12 000€ 17 200€ +7,9% Un turn-over a minima et les petites surfaces s’arrachent
Paris 6 14 100€ 22 500€ +3,1% Le plus cher de Paris-Clientèle internationale
Paris 7 13 700€ 22 700€ +4,1% Des acquéreurs qui viennent de la finance
Paris 8 11 400€ 21 900€ +5,9% Les Français de Londres prennent position
Paris 9 10 800€ 14 000€ +7,9% Clientèle familiale, jeune et aisée
Paris 10   9 800€ 13 200€ +5,1% Ambiance bobo chic en progression et investisseurs pour le Nord du 10ème
Paris 11 10 050€ 13 200€ +4,2% Forte hausse des prix depuis un an
Paris 12   9 100€ 12 200€ +4,8% Encore abordable
Paris 13   8 900€ 12 300€ +4,3% Le moins cher de la rive gauche- Mixité sociale et disparité architecturale
Paris 14   9 900€ 13 600€ +5,6% Écart tarifaire entre les immeubles anciens et les grandes copropriétés des années 1970
Paris 15 10 000€ 13 100€ +4,2% Disparité entre les quartiers et pénurie de logements familiaux
Paris 16 10 800€ 15 600€ +3,8% Une clientèle jeune et familiale attirée par le Sud, beaucoup moins cher
Paris 17 12 000€ 13 500€ +5% Clientèle familiale CSP+ et attractivité des Batignolles pour les jeunes cadres et bobos
Paris 18   9 200€ 13 300€ +4,5% Les écarts de prix les plus importants
Paris 19   8 200€ 11 200€ +6,8% En pleine transformation et ébullition
Paris 20   8 600€ 11 200€ +5% Gambetta et Jourdain très prisés- Le prix des petites surfaces explose
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis

Les prix de la proche banlieue ne sont pas en reste

 

Il s’agit d’un marché de report pour des célibataires et surtout les familles qui ne peuvent plus accéder aux biens parisiens intra-muros, mais qui exigent malgré tout de la qualité et de la praticité en termes de transports.

 

Situations Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19) Caractéristiques
Asnières 6 600€   8 900€ +11% Les prix s’envolent entre Bécon et la Mairie
Boulogne-Billancourt

 

8 300€ 11 600€ +5,4% La frontière entre le nord et le sud s’estompe. Arrivée de sièges sociaux et arrivée d’une école bilingue
Clichy 6 300€    8 200€ +12,1% Une majorité de jeunes couples avec enfant(s). 70% de locataires. Des programmes neufs en bord de Seine
Courbevoie 6 700€   8 800€ +6,1% Ouverture d’une école européenne en septembre. 2019
Issy-Les-Moulineaux

 

7 900€ 10 400€ +2,3% Prolongation du 15ème. Desserte de la ligne de métro 12
Levallois 9 100€ 11 900€ +2,3% Annexe du 17ème arrondissement. Les 3 et 4 pièces sont les plus recherchés
Montreuil 5 800€   8 400€ +18,9% Lieux culturels et commerces bobos. Le haut Montreuil va exploser avec l’arrivée dans 3 ans de la ligne 11 du métro
Montrouge 7 300€   9 600€ +2,2% Extension du 14ème pour les cadres mais peu de biens à vendre. Va profiter du Grand Paris
Nanterre 5 000€   6 800€ +2,2% Pour le nouveau quartier Nanterre-Université, une clientèle qui vient de Suresnes, Puteaux, Rueil.
Neuilly-sur-Seine 10300€ 14 500€ +2,9% Pénurie de biens à la vente. Triangle d’or : Pasteur-Mairie-Sablons. Acheteurs de retour de Londres
Pantin 5 400€   7 500€ +2,4% Le nouveau « Brooklyn ». Très peu de biens à vendre dont ¼ dans le neuf.
Saint-Ouen 5 400€   7 000€ +4,5% 7 acquéreurs sur 10 viennent de Paris. Demande de grandes surfaces
Versailles 7 600€ 10 500€ +1,6% Les quadras désireux de se constituer un patrimoine et les primo-accédant qui travaillent dans la capitale
Vincennes 8 800€  11 900€ +4,3% Un marché très dynamique
Saint-Mandé 9 400€  12 800€ +4,3% Un marché très dynamique
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis
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La moyenne de 9200 euros le m² sera atteinte à Paris en janvier 2018

Après s’être établis à 8940 euros le mètre carré au 3e trimestre 2017, les prix des appartements dans la capitale devraient atteindre en moyenne les 9200 euros en janvier 2018, ce qui représenterait une hausse de 10% en un an.
Le marché immobilier ancien d’Ile-de-France s’apprête à boucler une année 2017 record avec des volumes de transactions inédits et des prix qui grimpent en flèche dans la capitale, une hausse qu’un prochain « effet Brexit » devrait encore alimenter d’ici deux ans, ont estimé les notaires.
Pour la France entière, un « nouveau record historique » a été établi avec 952.000 transactions à la fin septembre 2017- soit près de 3% du parc de logements – contre 825.000 à la même période un an plus tôt, selon l’indice Notaires-Insee.

 

 

La poussée des prix s’accentue à Paris

Quant aux prix, ils ont encore progressé au troisième trimestre 2017: davantage en petite couronne (+5,3%) qu’en grande couronne (+2%). Là les prix ne s’envolent pas.

 

En revanche, dans la capitale, « la poussée des prix s’accentue » et les 9200 euros le m2 seront atteints en janvier 2018 (soit +10% en un an). Le prix des appartements anciens s’est établi à 8.940 euros le m2 à Paris, bondissant de 7,8% sur un an, contre 5740 euros le m2 en Ile-de-France (+5,8%).

 

En outre « d’ici 1 à 2 ans à Paris, le phénomène ‘Brexit’ va arriver: des Français à fort pouvoir d’achat, qui rentreront de Londres et loueront en attendant d’avoir vendu un bien » dans la capitale britannique « risquent de tirer encore les prix à la hausse quand ils achèteront ».

 

 

Mais c’est encore le moment d’acheter…

Acheter avant que les « rapatriés » français de Grande-Bretagne ne reviennent définitivement vivre en famille à Paris.
Acheter tant que les acheteurs étrangers, que les attentats avaient fait fuir- ils ne génèrent plus que 6,9% des transactions dans la capitale -, ne reviennent eux aussi, alimentant la hausse des prix.
Acheter avant que les investisseurs ne s’intéressent à nouveau à l’immobilier locatif, encouragés par le déplafonnement des loyers annoncés sur Paris.
Acheter tant que les taux d’intérêt sont encore très faibles. Quasi stables depuis avril 2017, les taux d’intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques en France ont très légèrement baissé au mois de novembre 2017. Les taux des prêts du secteur concurrentiel (toutes durées confondues) se sont établis à 1,54% le mois dernier contre 1,55% en moyenne au mois d’octobre, indique l’observatoire Crédit Logement/CSA. Soyez malin et assouvissez votre désir d’acheter, profitant d’une embellie économique et l’amélioration progressive du marché du travail.