Alors que la capitale reste confrontée à une pénurie persistante de logements, la colocation apparaît comme une solution à la fois pragmatique pour les locataires, et particulièrement rentable pour les investisseurs. Moins « marketée » que le co-living, autre tendance sur le marché, la colocation n’en demeure pas moins un modèle solide, éprouvé, qui séduit étudiants, jeunes actifs et salariés en mobilité. Nos chasseurs d’appartement sont de plus en plus sollicités pour des demandes d’investissement locatifs pour du co-living. Que ce soit à Paris ou en banlieue qui sera de plus en plus accessible dans le cadre du Grand Paris.
Selon une étude de l’Insee, la colocation des jeunes se développe fortement depuis 30 ans en Ile-de-France. En 2020 près de 8 % de la population francilienne vivaient en colocation. Et ce chiffre est en constante augmentation. À Paris en 1990, les ménages de jeunes colocataires comprenaient 35 % d’étudiants et 63 % d’actifs. En 2020, ces proportions sont désormais de 25 % et 74 %. Inversement, en grande couronne, la part des étudiants a augmenté (de 23 % à 29 %) et celle des actifs a diminué (de 76 % à 67 %).
Parallèlement, les grandes plateformes comme La Carte des Colocs ou Appartager.com notent une hausse constante des demandes depuis 5 ans, notamment dans les arrondissements périphériques.
À Paris, l’augmentation des loyers conjuguée à la baisse du pouvoir d’achat incite de plus en plus de personnes à partager un logement pour accéder à un meilleur cadre de vie. Résultat, la demande explose, l’offre reste insuffisante et les appartements bien configurés trouvent preneur en quelques jours.
Pourquoi investir dans la colocation à Paris ?
Plusieurs raisons concrètes poussent de nombreux investisseurs à se tourner vers la colocation :
- Une rentabilité supérieure à la location classique : selon le site pap.fr, un appartement bien optimisé en colocation peut générer jusqu’à 20 à 30 % de revenus locatifs supplémentaires par rapport à une location longue durée classique
- Un taux de vacance très bas : dans les zones bien desservies par les transports en commun, les chambres en colocation partent généralement en moins d’une semaine, même en dehors des périodes de rentrée universitaire
- Une gestion mutualisée du risque : avec plusieurs colocataires, le risque d’impayés est réduit. Même en cas de départ anticipé de l’un d’eux, les autres continuent à assurer une partie des loyers
Contrairement au co-living, qui repose sur une offre packagée avec des services, la colocation reste un modèle plus souple, moins normé, mais tout aussi efficace en termes de rendement pour peu que le bien soit bien pensé.
Un exemple chiffré d’investissement rentable dans Paris intra-muros
Prenons l’exemple d’un appartement de 70 m² acheté 720 000 € (hors frais) dans le 18e arrondissement, divisé en trois chambres meublées :
- Loyer par chambre : 750 € / mois (charges comprises)
- Loyer global : 2 250 € / mois, soit 27 000 € / an
- Charges diverses (entretien, assurance PNO, taxe foncière, Internet) : 4 500 € / an
- Rentabilité nette : environ 3,1 %
À titre de comparaison, la même surface louée à une famille avec un seul bail rapporterait environ 1 800 € par mois, soit une rentabilité brute inférieure à 3 %. La colocation permet donc une nette optimisation du rendement locatif.
Quelle réglementation encadre la colocation à Paris ?
La colocation obéit à un cadre juridique spécifique, qui diffère selon que le bail est unique ou individualisé :
1. Bail unique (bail solidaire)
C’est la formule la plus courante. Tous les colocataires signent le même bail et sont solidairement responsables du paiement du loyer. Elle est adaptée aux étudiants ou groupes de jeunes adultes souhaitant emménager ensemble.
2. Baux multiples (baux individuels)
Depuis la loi ALUR de 2014, il est possible de signer un bail par chambre. Cela demande une répartition stricte des pièces communes et une surface minimale par chambre (9 m²). Ce montage est plus fréquent dans le co-living, mais reste possible en colocation, surtout pour les investisseurs qui gèrent chaque chambre comme une unité locative à part entière.
3. Encadrement des loyers
Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers est en vigueur à Paris. Il impose un loyer de référence par m² selon l’arrondissement, l’époque de construction, et le type de location. En colocation, chaque chambre est soumise à cette réglementation, qu’il s’agisse d’un bail unique ou multiple. Par exemple, dans le 18ème arrondissement, le loyer de référence majoré est de 26,10 €/m² pour un meublé (source : site officiel de la Mairie de Paris, juillet 2025).
Un investisseur doit donc bien veiller à respecter ces plafonds sous peine de sanctions administratives ou de demandes de remboursement par les locataires.
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Quelles sont les caractéristiques d’un bien adapté à la colocation ?
Un appartement destiné à la colocation doit respecter certaines exigences pour séduire les locataires et rester conforme à la réglementation :
- Au moins 2 chambres de 9 m² minimum, idéalement avec un bureau et un rangement
- Une salle de bain partagée ou deux points d’eau, surtout à partir de 3 occupants
- Un séjour ou une cuisine commune suffisamment spacieux pour permettre une vraie vie partagée
- Une bonne isolation phonique et une circulation fluide
Le 18e, le 19e, le 20e, mais aussi le 13e et certaines zones du 11e et du 12e offrent des prix encore accessibles pour ce type d’opération. Un appartement de 80 m² dans le 19e peut encore s’acheter entre 7 500 et 8 200 €/m², contre plus de 10 000 €/m² dans les quartiers centraux.
L’investissement pour la colocation, pour qui ?
La colocation n’est pas un produit d’investissement réservé à une élite ou à des spécialistes aguerris. Elle s’adresse à différents profils d’investisseurs, dès lors qu’ils cherchent à conjuguer rentabilité, sécurité locative, et dynamique patrimoniale. Voici les principales catégories concernées :
1. Les primo-investisseurs à Paris
Nombreux sont les acquéreurs qui souhaitent réaliser leur premier investissement locatif dans la capitale. La colocation est souvent une porte d’entrée stratégique, car elle permet :
- de viser une rentabilité plus élevée (jusqu’à 20 à 30 % de plus que la location nue)
- de diversifier le risque locatif grâce à plusieurs sources de revenus (1 par chambre)
- d’avoir une rotation maîtrisée, surtout dans les zones à forte demande étudiante
C’est un excellent choix pour se constituer un premier actif immobilier solide.
2. Les investisseurs souhaitant optimiser un bien déjà détenu
Certains propriétaires disposent d’un bien familial ou patrimonial à Paris qui, en l’état, offre un rendement faible. En divisant intelligemment ce logement pour accueillir 2 à 4 colocataires, ils peuvent :
- augmenter significativement le loyer global perçu
- moderniser le bien et améliorer sa valorisation à la revente
- redonner un second souffle à un actif sous-exploité
3. Les expatriés et non-résidents
Pour les Français vivant à l’étranger ou les investisseurs étrangers souhaitant placer leur argent dans un marché solide, Paris reste une valeur refuge. La colocation leur permet :
- de bénéficier d’un rendement plus attractif qu’une simple location meublée
- de confier la gestion à une agence locale tout en gardant un contrôle sur leur bien
- d’adapter la fiscalité (via le LMNP et le régime réel/ou forfaitaire) en fonction de leur situation
La colocation devient alors un placement sécurisé et rentable, piloté à distance.
4. Les investisseurs patrimoniaux à la recherche de revenus complémentairesCertains profils, plus établis financièrement, utilisent la colocation pour générer des revenus passifs réguliers en prévision de la retraite ou pour transmettre un actif rentable à leurs enfants. La stabilité de la demande locative, notamment à Paris, en fait une option défensive et durable.
Quels sont les profils de colocataires ?
Les profils les plus fréquents en colocation à Paris sont :
- les étudiants (français ou internationaux), souvent en école ou en université
- les jeunes actifs, en CDD, CDI ou freelance, attirés par des loyers plus abordables pour des espaces plus grands
- les couples ou fratries, parfois avec une logique d’entraide ou d’économies
- les travailleurs en mobilité, souvent logés pour 6 à 12 mois en fonction des chantiers ou des missions
Selon le site bienici.com, la durée moyenne d’occupation d’un colocataire est de onze mois, sachant que les étudiants représentent près de la moitié des personnes vivant en colocation (2023), avec une stabilité croissante dès que le logement est bien entretenu et bien situé.
Acheter un investissement en colocation avec des Murs à Paris
Chez Des Murs à Paris, nous accompagnons de nombreux investisseurs sur ce type de projets : sélection du bien, accompagnement dans la mise en location, mise en relation avec des partenaires (architectes, décorateurs, entreprises de rénovation, gestionnaires locatifs), et optimisation du positionnement locatif.
Le rôle stratégique du chasseur immobilier dans un projet de colocation
Trouver un appartement adapté à la colocation ne s’improvise pas. Il faut savoir repérer des biens :
- avec une bonne répartition des volumes (éviter les longs couloirs ou les doubles salons)
- bien situés (proche des universités, lignes de métro, pôles d’emploi)
- à un prix d’achat permettant une rentabilité nette satisfaisante après travaux
Le chasseur immobilier fait gagner un temps précieux à l’investisseur, en ciblant des opportunités souvent hors marché ou rapidement négociées. Il apporte une expertise sur la faisabilité réglementaire du projet, le potentiel de division, l’intérêt locatif à moyen terme.
Chez Des Murs à Paris, nous avons l’habitude de gérer des projets de colocation de A à Z. Notre force : connaître les vraies attentes des locataires, anticiper les contraintes juridiques et repérer les configurations idéales avant même qu’elles n’apparaissent sur les grands portails immobiliers.
L’achat pour la colocation, un classique de l’investissement qui fait toujours ses preuves
Loin d’être un simple pis-aller, la colocation s’impose aujourd’hui comme un pilier de l’investissement immobilier à Paris. Portée par une demande forte, un marché tendu, et des loyers maîtrisés mais optimisés, elle offre une réponse pragmatique à ceux qui veulent conjuguer rentabilité, sécurité et valorisation de leur patrimoine.
Encore faut-il choisir le bon bien, dans le bon quartier, au bon prix. Et c’est précisément notre métier, chez Des murs à Paris. Vous faire gagner du temps, de l’argent et vous permettre de réaliser un investissement immobilier rentable.
