Acheter le prochain bien avant d’avoir vendu le précédent, une solution souvent utilisée mais est-ce un raccourci malin ou un piège à trésorerie ?
Le prêt relais a été conçu pour répondre à ce moment charnière où vous avez trouvé votre nouveau logement, mais votre ancien bien n’est pas encore vendu. Sur le papier, c’est simple. Dans la pratique, c’est un crédit court, souvent plus cher qu’un prêt immobilier “classique” et surtout sensible au facteur le plus imprévisible d’une transaction : le temps.
Dans cet article, Des Murs à Paris vous explique le fonctionnement réel d’un prêt relais, les risques concrets et les solutions pour l’éviter.
Comment fonctionne un prêt relais
Le prêt relais finance l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente de l’ancien, sur une durée courte de 12 à 24 mois. Car même lorsque tout se passe bien, une vente immobilière n’est pas instantanée. Elle se joue en plusieurs temps (mise en vente, visites, offre, avant-contrat, délais, acte authentique). À l’échelle d’un marché actif, ce décalage suffit à créer ce que l’on peut appeler un trou de financement.
En Île-de-France, le site PAP cite un délai moyen de 51 jours. Chez Des Murs à Paris, c’est 45 jours. Mais si vous achetez “vite” (un coup de cœur, une opportunité, une négociation aboutie), vous pouvez très facilement être plus rapide que votre propre vente.
En 2026, ses taux varient de 3 à 4,98 % en moyenne. Cette solution convient aux secundo-accédants, mais expose à des risques financiers élevés en cas de vente prolongée.
Dans la pratique, les banques avancent 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, couvrant ainsi une partie du nouvel achat. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur rembourse les intérêts et solde le capital à la vente sans pénalité.
Un prêt relais est un crédit de transition. Il s’agit d’une avance accordée par la banque pour financer l’achat d’un nouveau bien sans attendre la revente du logement actuel. La particularité la plus importante : le capital est remboursé lorsque la vente de l’ancien bien se réalise. (La finance pour tous)
Les principaux types de prêt relais (et pourquoi ça change tout)
On met souvent tout dans le même panier, alors qu’il existe plusieurs configurations.
Prêt relais “sec”
Il s’applique quand le nouveau bien coûte moins cher (ou équivalent) et/ou quand votre apport couvre la différence. Dans ce cas aucun crédit complémentaire n’est nécessaire.
Prêt relais “adossé” (ou associé)
C’est le scénario le plus fréquent car souvent le prêt relais ne suffit pas et vous avez donc un prêt immobilier classique en complément. Le nouveau bien acheté est fréquemment plus cher que l’ancien bien en vente, il est donc nécessaire de faire un prêt classique complémentaire.
Et le remboursement, dans tout ça ?
Le risque de ne pas vendre dans les temps
Le principal danger réside dans un délai de vente excédant 12 mois : les intérêts s’accumulent et une prorogation n’est pas automatique, avec révision des conditions financières.
Les coûts grimpent vite et à 4,10% moyen en 2026, un prêt de 200 000 € coûte environ 8 200 € d’intérêts par an en franchise partielle.
À Paris, malgré des délais courts (51 jours en moyenne), un bien mal positionné peut traîner, exposant à 525 € mensuels d’intérêts supplémentaires.
Le risque de “vendre sous pression”
Quand l’échéance approche, la tentation est forte de baisser le prix plus vite que prévu, d’accepter une négociation plus dure, ou de vendre “à contrecœur” pour solder le relais.
Le risque de rétractation de acquéreur
Même après la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente, l’acquéreur a 10 jours pour se rétracter. D’après un article paru sur le site lemonde.fr, les professionnels de l’immobilier estiment que 7 % à 12 % des promesses de vente sont annulées dans les dix jours.
Le risque de double charge et de fatigue financière
Avec un relais adossé, vous pouvez cumuler : intérêts du relais + mensualités du prêt principal + charges courantes. Attention à ne pas dépasser votre capacité d’endettement !
Comment éviter un prêt relais : 4 stratégies réalistes
Éviter un prêt relais, ce n’est pas “refuser la banque”. C’est reprendre le contrôle du timing.
Synchroniser la vente et l’achat
C’est le levier le plus efficace… et le plus difficile à faire seul, car il demande d’orchestrer deux opérations en parallèle.
C’est précisément l’objet du PACK SYNKRO Des Murs à Paris lorsque vous souhaitez vendre votre appartement et acheter simultanément un nouveau bien.
La méthode est posée noir sur blanc :
- Une équipe de 2 chasseurs immobiliers dédiée
- Une estimation du bien à vendre et de celui à acquérir
- Un travail “main dans la main” pour assurer la synchronisation
- Le chasseur immobilier sélectionne, accompagne, conseille et négocie votre achat
- Les deux chasseurs immobiliers orchestrent la vente et l’achat en fonction de l’avancement du dossier
L’objectif étant d’aller signer les deux actes authentiques (achat et vente) chez le notaire le même jour.
C’est une logique de chef d’orchestre totalement maîtrisé par Des Murs à Paris.
Négocier le calendrier (et sécuriser juridiquement)
Selon les dossiers, il est parfois possible de jouer sur la date d’acte, la date de libération, ou des montages d’occupation transitoire. Ce sont des sujets à cadrer avec les professionnels compétents (notaire notamment), car l’objectif est de réduire le risque, pas d’en créer un nouveau.
Passer par une alternative bancaire si elle est plus adaptée
Certaines banques proposent des formules d’achat-revente (prêt global, lissage, etc.). Elles ne conviennent pas à tous les profils, mais peuvent limiter la période de double charge. Parlez-en à votre conseiller bancaire dès le début de votre projet.
Si vous prenez un relais, pensez à réduire le temps, pas seulement le taux
Un prêt relais est généralement un crédit court, où vous payez des intérêts tant que votre bien n’est pas vendu (souvent intérêts seuls, le capital étant remboursé au moment de la vente). Donc, mécaniquement plus la vente prend du temps, plus vous payez d’intérêts (et d’assurance). Même si vous avez “gagné” 0,20 point de taux par exemple, un dérapage de plusieurs mois peut coûter beaucoup plus.
L’objectif est d’éviter d’entrer dans une vente “qui traîne” avec des leviers très opérationnels :
- Un prix juste dès le départ
- Un dossier bien préparé et complet
- Une annonce bien travaillée, des visites bien cadrées
- Essayer de synchroniser la vente avec l’achat
Sur un prêt relais, le bon réflexe n’est pas seulement d’obtenir le meilleur taux, c’est aussi réduire le nombre de mois pendant lesquels vous payez des intérêts.
Gagnez du temps et de l’argent avec nos experts immobiliers.
Les questions les plus posées sur le prêt relais
QUELLE EST LA DUREE MAXIMALE D’UN PRET RELAIS ?
Dans la pratique courante, la durée est souvent 12 mois renouvelable une fois, soit 24 mois maximum.
PEUT-ON SE RETRACTER APRES LA SIGNATURE D’UN COMPROMIS DE VENTE ?
Oui, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires après la signature du compromis.
COMMENT EVITER UN PRET RELAIS A PARIS OU EN ÎLE-DE-FRANCE ?
La voie la plus directe est la synchronisation vente/achat (pilotage du calendrier, estimation, négociation, sécurisation, signatures coordonnées). Des Murs à Paris propose un service dédié à ce scénario : le PACK SYNKRO.
QUEL POURCENTAGE DE LA VALEUR DU BIEN LA BANQUE FINANCE-T-ELLE EN PRET RELAIS ?
Les fourchettes les plus citées vont de 50 % à 80 % selon les situations. Rapprochez vous de votre organisme de prêt bancaire.
