Les nouveaux quartiers où investir à Paris en 2025 : opportunités et tendances immobilières

Pourquoi certains quartiers parisiens deviennent-ils des zones incontournables pour investir en 2025 ?

Certains quartiers, autrefois populaires se sont « gentrifiés » ou sont en cours de « gentrification ». Ils s’embourgeoisent par la transformation de l’habitat, de l’espace public, des commerces.  Il s’agit d’une transformation sociale qui se traduit par une transformation matérielle et symbolique de l’espace.

Nos chasseurs immobiliers de Paris sauront vous présenter les meilleurs quartiers pour investir et s’assurer une plus-value à moyen ou long terme.

Le marché immobilier parisien reste cher malgré la baisse progressive des prix à laquelle on assiste depuis deux ans. Cependant, il faut savoir profiter du prix encore accessible de certains quartiers qui sont en train de changer. Mais attention : l’évolution des quartiers prend du temps ; aussi il faut bien sélectionner ceux dont le changement ne prendra pas « des lustres » !

Il faut savoir profiter du moment opportun actuel pour saisir les opportunités d’investissement : taux de crédit à la baisse, ouverture des crédits par les banques, prix en stabilisation. Le marché des environs de Paris a connu une attractivité accrue de par ses prix plus abordables qu’à Paris ; notamment en Grande Couronne qui offre une surface plus grande et un espace extérieur pour les familles. Mais pour les célibataires et les jeunes actifs, rien ne vaut Paris et ses quartiers animés, quitte à opter pour des quartiers populaires mais dont l’accès aux transports en commun est facile.

1. Les facteurs qui rendent certains quartiers parisiens attractifs pour les acquéreurs en 2025

La gentrification et son impact sur les prix

La gentrification de certains quartiers a poussé les prix vers le haut car la demande s’est accentuée. En effet, les quartiers de l’Ouest et du Centre parisien sont historiquement plus bourgeois mais certains coins du Nord-Est parisien ont subi une hausse, en % parfois, plus importante que les zones de l’Ouest car les prix partaient de plus bas. La végétalisation de ces quartiers et la réhabilitation de certains édifices les ont aussi rendus plus « sexy » !

On constate avant tout une mixité sociale surtout dans l’Est où cohabitent des populations aux revenus très contrastés comme dans le 18^ème, le 19^ème ou le 20^ème arrondissement qui accueillent pour l’essentiel les populations les plus modestes de la capitale mais comprennent des îlots où vivent des gens aisés. En revanche, d’autres arrondissements comme les 13^ème, 14^ème et 15^ème, sont majoritairement habités par des populations de cadres, tout en comportant des enclaves populaires et modestes. Si vous optez pour un investissement locatif ou un bien qui doit fortement progresser en termes de prix dans l’avenir, c’est ces « poches » populaires qu’il faut cibler.

Il faut savoir qu’un quart des quartiers parisiens constituent des territoires de mixité sociale. Dans ces quartiers les cadres côtoient un nombre élevé de jeunes diplômés en début de vie active. Cette mixité sociale présente la singularité de ne se rencontrer quasiment qu’à Paris intramuros.

Paris est une étape dans le parcours résidentiel : une part importante de la population vient faire ses études, commencer sa vie professionnelle, éventuellement fonder une famille. Mais quitte la capitale au moment de l’agrandissement de la famille ou au moment de la retraite.Les chasseurs immobiliers vous proposent des services complets pour trouver et emménager.

2. Les quartiers émergents à Paris pour investir en 2025

D’une façon générale, il y a eu à Paris une baisse des prix inédite depuis 2022 (-8%), qui a porté le prix moyen du m2 autour de la barre symbolique de 10 000€. Alors que la variation des prix était comprise entre +5% à +8% entre 2016 et 2020.

Malgré cette baisse des prix et leur stabilisation actuelle, ceux-ci demeurent très élevés vs le reste de la France. Aussi, pour rester vivre à Paris il faut miser sur les quartiers en devenir.

Certains quartiers ont émergé et poursuivent leur progression en termes d’attractivité et de qualité de vie. Ainsi la distorsion des prix au m2 selon les arrondissements va s’estomper un peu et progressivement sur le long terme.

Vous êtes à la recherche d’un bien pour y vivre ou d’un investissement locatif intramuros, visez alors le Nord du 17^ème, le 18^ème, le 19^ème et le 20^ème arrondissements. Les demandes locatives y sont nombreuses. En tant qu’investisseur, vous pouvez ajouter le 12^ème et le 13^ème qui sont en plein renouveau. Ces zones sont avantageuses, car elles sont accessibles et vous proposent un ratio loyer/prix intéressant. 
Les chasseurs immobiliers spécialisés de ces secteurs vous aideront à trouver le bien idéal.

Le 13e arrondissement : la zone Olympique et le quartier de la Gare d’Austerlitz

Cet ancien faubourg ouvrier cosmopolite et dynamique présente de belles opportunités. Plus de 8 habitations sur 10 sont des résidences principales et 27% d’entre elles sont occupées par leur propriétaire.

Les habitants restent longtemps (près de 14 ans) dans leur logement ; ce qui témoigne d’une satisfaction quant aux quartiers de cet arrondissement et donc c’est une assurance pour les investisseurs en locatif.

Les prix immobiliers ont baissé de 6% en un an mais un bien acheté il y a 10 ans présente à date une plus-value de 10%. Le prix moyen du m2 est de 8 700€.

Il y a 4 quartiers à retenir :

• Celui de la Gare : il abrite la Bibliothèque François-Mitterrand et les Universités Paris VII et Tolbiac. Il y a aussi le plus gros incubateur de start-up : la station F, au cœur de la Halle Freyssinet. Enfin, le triangle de Choisy est une concentration d’asiatiques. Le prix moyen du m2 est le plus bas de l’arrondissement : près de 8 300€ avec une variation de 6 500€ à 8 700€.
• La Maison-Blanche : un mélange entre les petites ruelles charmantes de la Butte-aux-Cailles et les constructions plus récentes de l’avenue d’Italie. Le prix moyen du m2 est aux environs de 9 000€ avec un éventail de 7 500€ à 9 800€.
• Croulebarbe : Il abrite le château de la Reine Blanche et la manufacture des Gobelins. Les prix immobiliers y sont les plus hauts du 13^ème : en moyenne 9 600€ le m2 avec un prix de 10 600€ à 11 200€ pour le coin le plus proche du 5^ème arrondissement.
• La Salpêtrière : quartier équipé du fameux hôpital et de la gare d’Austerlitz, il accueille la Cité de la Mode et du Design. Le prix moyen est de 9 260€ le m2, variant entre 8 500€ et 10 300€. 

Le 13^ème arrondissement est composé essentiellement de petites surfaces (80% sont des studios au 3 pièces). C’est un secteur qui attire les entreprises et les étudiants. La tension locative est élevée ; ce qui est rassurant pour les investisseurs en locatif.Le 13^ème est apprécié des familles et des jeunes cadres. Les amateurs d’art aiment la grande variété culturelle. On peut noter aussi la densité du réseau de transports.

Le 17e arrondissement : quartiers autour de la Porte de Clichy et Batignolles

La ville de Paris a souhaité faire de Clichy-Batignolles un exemple de développement durable, favorisant la mixité sociale et la sobriété énergétique. Les déplacement doux et collectifs sont privilégiés : deux lignes de métro, six lignes de bus, une ligne de tramway, de Transilien et de RER.

Le quartier des Batignolles a connu une forte évolution et gentrification, attirant ainsi des jeunes actifs et couples. La tendance est aux habitants « bobo » qui apprécient les commerces et le marché bio sur le boulevard des Batignolles ainsi que les nombreux petits restaurants branchés.

Autrefois plus populaire, ce quartier est composé de nombreux immeubles en « pierre de Paris », souvent sans ascenseur, et de petites surfaces. Les immeubles en pierre de taille ne sont pas légion. Ils se concentrent essentiellement sur le boulevard des Batignolles et autour du square des Batignolles.

Les prix immobiliers de Batignolles ont beaucoup grimpé ces dernières années, dépassant souvent les 10 000€ le m2 et pouvant aller jusqu’à 13 000€ pour les biens en étage élevé avec ascenseur. La demande est forte et les biens en vente ne satisfont pas cette demande bien plus importante que l’offre.

Pour les abords de la Porte de Clichy, les prix sont plus bas, pouvant varier de  7200€ à 9950€. Le quartier Epinettes-Bessières enregistre des prix plus bas de 3% environ.

Concernant les environs de la Porte de Clichy, après le Tribunal de Paris en 2017, l’arrivée du tramway en 2018, l’installation de la Maison des Avocats en 2020, c’est au tour de la station de métro Porte de Clichy sur le prolongement de la ligne 14 depuis 2021. Clichy-Batignolles est l’un des projets de développement les plus ambitieux portés par la ville de Paris. L’enjeu est un éco-quartier qui répond bien aux attentes des habitants « bobo » de ce quartier. Cet éco-quartier s’est développé sur l’espace ferroviaire et le boulevard périphérique. Le quartier s’organise autour du Parc Martin Luther King (10 hectares) qui est l’un des grands parcs parisiens. Le quartier bénéficie d’une excellente desserte en transports en commun, assurée par deux lignes de métro, dont l’extension de la ligne 14 dans le cadre du Grand Paris Express, deux lignes de trains régionaux et une ligne de tramway.

Le 18e arrondissement : le 3^ème arrondissement le plus peuplé après le 15^ème et le 20^ème

Plus de 64% des résidences principales sont occupées par des locataires.

Même si le recul des prix s’élève à 10%,la hausse des prix sur la décennie reste positive : +20,5%. Le prix moyen du m2 se négocie à environ 9 000€. Mais de fortes distorsions existent entre Montmartre (quartier le plus cher), Pigalle et Max Dormoy.

Chaque quartier a ses propres caractéristiques :

• Grandes-Carrières que les touristes fréquentent avec plaisir. Le prix du m2 est plus élevé que dans les autres zones de l’arrondissement. Avec un budget équivalent, vous pouvez acquérir une surface deux fois plus grande près du boulevard Ney
• Clignancourt intègre le sommet, la partie Est de la Butte-Montmartre, le micro quartier Jules Joffrin, apprécié des familles et jeunes couples. Les prix varient entre 7 400€ le m2 (passage du Mont-Cenis) et près de 14 000€ (place du Tertre)
• La Goutte-d’Or, l’un des quartiers les plus cosmopolites de Paris. Les cultures du Maghreb et d’Afrique y abondent. Le phénomène d’embourgeoisement le touche moins, mais on note un début de gentrification avec l’arrivée récente de restaurants chics comme la brasserie Barbès
• La Chapelle : c’est ici que vivent les plus importantes communautés indiennes et sri lankaises de la Capitale. Le coin le plus recherché (environ 8 000€ le m2) se situe vers le marché couvert

Le 18^ème est composé quasi exclusivement d’appartements. Les biens neufs sont rares. En choisissant de l’ancien, vous pouvez dénicher de belles opportunités.

Les petites surfaces représentent plus de 80% des biens.

Le quartier est très bourgeois à l’Ouest et il y a eu de profondes mutations et la gentrification est en marche.

• La Mairie de Paris a investi plus de 500 millions d’euros pour transformer la rue de la Chapelle : le développement des mobilités douces et la réduction de la circulation automobile  
• La construction d’une Arena pour certaines épreuves des JO 2024  
• L’implantation de bureaux, de logements et d’un campus universitaire.

Le 19e arrondissement : du Parc des Buttes-Chaumont à la Villette

Cet arrondissement est un secteur à part qui attire autant les investisseurs que les Parisiens par ses prix et son esprit populaire.

Si vous ciblez le 19^ème arrondissement, votre budget tournera en moyenne autour de 7 600€ le m2.

Zone résidentielle, parc d’activités et espaces verts, il combine tous les atouts pour un placement immobilier.

3 résidents sur 4 sont locataires. Les prix ont connu une forte croissance en 10 ans (+18,7%) mais le marché a enregistré une baisse de 6,5% depuis un an. Les prix les plus bas du 19^ème permettent d’envisager une meilleure rentabilité locative pour les investisseurs en quête de revenus complémentaires.

On dénombre 4 zones de l’arrondissement :

• La Villette : autour du plan d’eau c’est un véritable lieu de vie avec restaurants, commerces et centres culturels. Non loin, il y a aussi une résidence universitaire. Le prix moyen du m2 est de 7 751€ et un peu plus cher dans les rues proches du 10^ème.
• Pont-de-Flandre : c’était auparavant le quartier des abattoirs et à présent c’est l’un des pôles culturels majeurs de Paris : la Cité des Sciences, la Géode, le Zénith, le Conservatoire, la Cité de la Musique, la Grande Halle de la Villette. Le m2 se négocie en moyenne à 7 529€, prix le plus bas du 19^ème.
• Amérique : une zone résidentielle dotée d’une ambiance de village :petites ruelles et maisons, dont La Mouzaïa très réputée
• Combat : quartier qui comprend les Buttes-Chaumont où le prix du m2 est le plus haut : en moyenne plus de 8 600€ ; soit plus de 30% de hausse sur la décennie écoulée. Le prix est encore plus élevé (environ 10 000€ le m2) entre les buttes-Chaumont et la butte Bergeyre.

Historiquement, le 19^ème était industriel et à partir des années 1970, l’arrondissement se transforme et se dynamise.

Aujourd’hui, c’est avant tout des parcs et de la culture mais aussi une très bonne connexion aux transports en commun. Vous risquez d’y trouver des logements « passoires thermiques », alors profitez-en pour négocier le prix de vente en intégrant les coûts de rénovation énergétique.

Le 20e arrondissement : une nouvelle vague d’investissement autour de Ménilmontant

Cet arrondissement, très authentique, bénéficie de plus en plus d’une bonne réputation. Ambiance populaire et charme sont les atouts de cet arrondissement.  Branché et à la fois tranquille, le 20^ème a su évoluer d’un quartier autrefois très ouvrier à un secteur à la mode tout en proposant des prix inférieurs à la moyenne parisienne.

9 logements sur 10 sont des résidences principales et 27% seulement sont occupés par des propriétaires.  Les locataires sont présents dans leur logement depuis 13 ans en moyenne ; ce qui prouve que les habitants s’y sentent bien. Le prix du m2 a fortement augmenté sur les 10 dernières années (+22,7%) mais les prix ont baissé depuis 2 ans (-9,3%). Le prix moyen du m2 se situe à près de 8 500€.

Cet arrondissement est à la fois festif, branché, populaire.

Il y a 4 quartiers dans le 20^ème :

• Belleville : bistrots, ruelles pavées, Jourdain est attractif pour les artistes et les familles. Ce quartier « bobo » est indissociable de Ménilmontant. Les prix varie de 6 700€ à près de 10 200€ le m2 (Pyrénées et Jourdain).
• Saint-Fargeau : Entre la place Gambetta, la porte des Lilas et celle de Bagnolet, Saint-Fargeau propose de nombreux commerces, des infrastructures scolaires, culturelles et de santé. Saint-Fargeau a une particularité : 92 maisons ouvrières et leur petit jardin. Les prix varient entre 6 200€ et environ 9 000€ le m2.
• Père-Lachaise : réputé pour son fameux cimetière. Le secteur de Gambetta, animé par ses nombreux restaurants, bars, commerces et salles de spectacle, attire bon nombre de jeunes. Le prix du m2 est le plus élevé du 20^ème ; soit plus de 8 700€ en moyenne : plus de 7 900€ à 9 500€.
• Charonne : c’est un secteur qui a su se moderniser tout en préservant son ADN. C’est un véritable faubourg parisien avec ses impasses, pavillons et jardins. Les prix oscillent entre 7 600€ et 9 400€ le m2 ; soit un prix moyen de 8 400€.

Les logements neufs sont très rares. Plus de la moitié des constructions datent des années 1950 et 1990. Les petites surfaces sont majoritaires (studio et 2 pièces).

Pour les investisseurs, pas d’inquiétude, il y a une tension locative élevée.

3. Quelles tendances de l’immobilier à Paris pour 2025 ?

Les prix de l’immobilier parisien se stabilisent après une baisse inédite depuis 2022., due à la hausse des taux d’intérêt, la fermeture du robinet des crédits par les banques et l’instabilité économique et politique qui rend les acquéreurs fébriles.

Les acheteurs sont devenus très exigeants car ils ont le choix et le temps. Ils ont repris du pouvoir vs les vendeurs.

La négociation du prix est devenue courante compte-tenu du ralentissement des ventes, de l’inflation et de l’augmentation des prix de rénovation.

Il y a 3 ans, les appartements se vendaient en quelques heures ou dans la journée. Aujourd’hui, les biens restent en diffusion sur internet pendant plusieurs semaines. Seuls les biens exceptionnels et rares se vendent toujours rapidement.

La performance énergétique est devenue un critère important pris au sérieux par les acquéreurs.

Les familles se tournent plus vers la banlieue, petite et grande couronne pour un espace extérieur et une surface plus généreuse. Le télétravail et le développement des transports du Grand Paris participent à ce changement de cap.

Certains ont acquis un pied-à-terre à Paris pour y travailler 2 ou 3 jours par semaine.

La réglementation sur le marché de la pierre à Paris, contribue à contraindre de plus en plus ce secteur :

• La limitation des locations de meublés touristiques
• L’encadrement des loyers depuis 2015 qui s’est élargi à plusieurs communes
• L’interdiction de louer les « passoires thermiques », notamment les classes G depuis le 1^er janvier 2025. Ainsi on a perdu plusieurs centaines de milliers d’appartements à louer
• L’impact de la politique de la ville de Paris : la construction de nouveaux logements, le réaménagement de certains quartiers devraient continuer à attirer les investisseurs

Il y a eu beaucoup de bouleversements ces derniers temps et l’incertitude subsiste face aux enjeux géopolitiques et économiques actuels. Aussi, il est difficile de prédire l’avenir des prix de l’immobilier parisien en 2025 et à long terme !