Frais de notaire en hausse : ce qui change à partir du 1er avril 2025

Pourquoi les frais de notaire augmentent-ils en 2025 ?

Un contexte budgétaire tendu pour les collectivités locales

La France connaît actuellement un fort déficit budgétaire et les collectivités locales ont vu progressivement leur budget baisser. En effet, leurs subventions de la part de l’Etat ont maigri et la suppression de la taxe d’habitation les ont atteintes frontalement. Sans compter le nombre de transactions immobilières qui ont chuté ces deux dernières années ; ce qui a mécaniquement entraîné une baisse du montant de la collecte des droits de mutation qui financent de nombreux services publics.

Aussi, entre autres taxes, ces fameux droits de mutation, appelés à tort « frais de notaire », vont augmenter pour compenser une partie du manque à gagner des collectivités locales. Il faut savoir que les frais de notaires incluent non seulement les DMTO mais aussi les honoraires du notaire pour effectuer les diverses formalités administratives et juridiques liées à la transaction.

L’acquisition d’un bien immobilier s’accompagne des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui représentent un revenu crucial pour l’Etat et les collectivités territoriales. Les DMTO sont principalement constitués des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière (mutation de propriété rendue publique).

Ces droits varient en fonction de la localisation du bien, le bien ancien ou neuf. A date, avant l’augmentation attendue au 1^er semestre 2025, les droits de mutation se situent aux environs de 7,5% du prix à Paris pour un bien ancien, et à 2,5% pour un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).

Lorsque les frais d’agence sont à la charge du vendeur, l’acquéreur verse au notaire le prix net vendeur du bien + les frais d’agence. Dans ce cas, l’État considère que le prix du bien est composé du montant net vendeur et des frais d’agence. Les droits de mutation portent alors sur ce montant total.

Lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, alors les droits de mutation ne s’appliquent que sur le prix net vendeur ; l’acquéreur réglant en direct les frais d’agence. Ce qui représente une économie certaine.

Sachez qui si vous faites intervenir un chasseur immobilier, ses honoraires n’entreront pas dans le calcul des droits de mutation. Ils pourront même éventuellement être incorporés à votre prêt immobilier, lissant ainsi leur impact sur plusieurs années.

Ces droits de mutation sont perçus par le notaire le jour de la signature de l’acte authentique. Ensuite, il les reverse aux services fiscaux.

Une mesure prévue par le gouvernement la loi de finances 2025

Dès 2025, les droits de mutation vont malheureusement augmenter. On sait que la France est « dopée » aux taxes. Cette hausse est optionnelle mais il est couru d’avance qu’elle sera largement adoptée. Car les DMTO représentent en moyenne un cinquième des recettes des départements.

Les DMTO sont fixés chaque année, couvrant la période du 1er juin au 31 mai suivant. Cette hausse entrera en vigueur dès le 1er avril 2025.

Quels sont les nouveaux taux appliqués ?

Évolution des taux des droits de mutation et impact sur les transactions immobilières

Il est prévu que les départements pourront augmenter leurs droits de mutation de 0,5% pour les aider à amortir les effets de la crise immobilière. Drôle de façon de relancer la demande immobilière !

Ainsi en région parisienne passera de 7,5% à 8%. Cette hausse des droits de mutation touchent tout type d’achat : résidence principale (sauf pour les primo-accédants), résidence secondaire et investissement locatif.

Pour exemples :

• Pour un bien à 200 000 € : les frais actuels, d’environ 14 000 €, augmenteraient de 1 000 €, pour atteindre 15 000 €.
• Un achat à 300 000 € : la facture grimpera de 1 500 €, pour un total de 21 000 €.
• Pour un bien à 600 000 € : les frais bondiront de 3 000 €, avoisinant ainsi 50 000 €.

Ces hausses, loin d’être anecdotiques, pourraient peser lourd, notamment pour les primo-accédants, souvent contraints par un faible apport.

Quels types de biens sont concernés ?

• Les logements neufs sont exclus de cette augmentation.
• Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale pour la première fois seront      exonérés de cette hausse des droits de mutation. A voir si cette exonération sera automatique ou selon la décision des collectivités locales.

Quel impact sur le marché immobilier Parisien ?

Conséquences pour les acheteurs et primo-accédants

C’est la mesure de trop ! Pour des acquéreurs actuellement encore « frileux », il s’agit d’un mauvais signal. Les acquéreurs craignent une remontée des taux de crédit actuellement supérieurs à 3% en moyenne.

La loi de finances 2025 manque encore de précisions quant aux primo-accédants : exonération ou pas ?

Et puis comment vérifier si les acquéreurs sont bien des primo-accédants ?

Et dans le cas d’un couple, si l’un est primo-accédant et l’autre pas, comment faire ?

Si c’est comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le couple n’y est pas éligible si l’un des deux n’est pas primo-accédant.

Impact sur le dynamisme des transactions

Avant le 1^er avril, on peut constater que certains acheteurs mettent la pression sur les notaires pour signer leur acte authentique avant.

La France se caractérise par des coûts de transaction immobilière élevés.

En tenant compte des DMTO et des frais d’agence, l’OCDE estime que ces coûts représentent près de 14% du bien en France vs environ 5% au Royaume-Uni et de 8% en Allemagne.

Ces coûts freinent la mobilité géographique et donc les mutations professionnels.

Entre 2014 et 2016, la majorité des départements avaient déjà augmenté leurs droits de mutation.

Quant aux investisseurs en immobilier locatif, ils ont déjà été échaudés avec les nouvelles règles du DPE, l’augmentation de la taxe foncière et le plafonnement des loyers auxquels viennent s’ajouter des taux d’intérêt encore un peu élevés et cette augmentation des droits de mutation. Comment voulez-vous que le marché de la location se « débloque » !

Comment anticiper cette hausse des frais de notaire ?

Astuces pour réduire l’impact des frais de notaire

On peut acheter dans le neuf (achèvement depuis moins de 5 ans et n’ayant encore jamais eu de propriétaire) ou en VEFA. Ainsi les droits de mutation se limitent à 2 à 3% du prix en moyenne vs 7 à 8% dans l’ancien. 

Ces droits s’appliquent sur la valeur du bien uniquement. On retranche éventuellement les frais d’agence si c’est à la charge de l’acquéreur (distinction nette du prix de vente net vendeur et des frais d’agence) et non du vendeur ainsi que le montant du mobilier et des équipements si le propriétaire-vendeur les laisse (dans la limite de 5% du prix du bien).

Ne pas oublier que le vendeur dans le neuf est assujetti à la TVA.

Les frais de notaire ne sont généralement pas négociables. Mais un décret du 26 février 2016 indique que les acheteurs peuvent demander 10% maximum de remise sur les émoluments au notaire. Cette possibilité de négociation concerne uniquement les tranches d’assiettes supérieures à 150 000€.

Pour que les droits de mutation soient moins « douloureux », on peut les intégrer dans le montant du prêt immobilier si le dossier financier paraît irréprochable aux yeux de la banque. Ainsi ils ne viennent pas grever le montant de l’apport personnel.

Questions fréquentes sur la hausse des frais de notaire en 2025

Tous les départements appliqueront-ils cette hausse ?

Oui, on peut le présumer dans la grande majorité : Paris qui l’appliquera dès le 1^er avril et les autres départements en fonction des dates de vote.La date d’entrée en vigueur de la hausse des DMTO dépend de la date à laquelle cette hausse est votée par le département. La mise en application du nouveau taux peut s’étendre du 1^er avril 2025 au 1^er janvier 2026.

Les investisseurs sont-ils plus impactés que les particuliers ?

Tout acquéreur, investisseur en locatif ou acheteur d’une résidence principale ou d’un pied-à-terre sont touchés par cette hausse des droits de mutation. Seuls les primo-accédants qui achètent une résidence principale sont épargnés par cette hausse.

Cette augmentation pourrait-elle être révisée ?

Cette hausse s’appliquerait, de façon temporaire, aux actes authentiques signés entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028.