Entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun marque une rupture nette avec les mécanismes fiscaux qui l’ont précédé. Il succède au Pinel, définitivement éteint fin 2024, mais va plus loin. Là où le Pinel se limitait au neuf, le Jeanbrun ouvre pour la première fois un avantage fiscal à l’acquisition dans l’ancien avec travaux. Un investisseur qui rénove un appartement dégradé pour atteindre le DPE A ou B peut désormais bénéficier du même mécanisme d’amortissement qu’un acheteur en VEFA.
C’est un changement de périmètre considérable pour le marché parisien, où le parc ancien représente l’essentiel des opportunités d’acquisition. Pour les investisseurs fortement imposés et à la recherche de visibilité fiscale à long terme, ce nouveau cadre mérite une lecture attentive. Des Murs à Paris décrypte ce nouveau dispositif.
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Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun et pourquoi remplace-t-il le Pinel ?
La réforme du statut de bailleur privé, engagée dès 2025, a finalement été intégrée à la loi de finances 2026 et promulguée le 20 février 2026. Le dispositif tient son nom du ministre du Logement et de la Ville, Vincent Jeanbrun, qui a officiellement dévoilé cette mesure lors des vœux d’Action Logement le 20 janvier 2026.
Son contexte d’émergence est directement lié à la crise de l’offre locative. En cinq ans, l’offre locative a reculé d’environ 15 %, tandis que les mises en chantier ont diminué de 22 % entre 2024 et 2025 par rapport à la moyenne quinquennale précédente. (source. Generali).
En parallèle, les ventes de logements neufs à des investisseurs particuliers se sont effondrées en 2025 à moins de 10 000 unités, contre une moyenne de 60 000 par an les années précédentes. (source. Rouxel Immobilier).
L’objectif politique est clair, provoquer un choc d’offre pour produire 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026, dans l’ambition de retrouver le rythme d’avant-crise de 400 000 logements neufs par an.
Le dispositif Jeanbrun (article 47 de la loi n° 2026-13 du 19 février 2026) est applicable du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Tout investissement réalisé avant cette date en est exclu.
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Comment fonctionne le mécanisme d’amortissement Jeanbrun ?
C’est là que réside l’innovation structurelle du dispositif. Là où le Pinel accordait une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal annuel.
Chaque année, l’investisseur déduit une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers imposables, réduisant ainsi sa base taxable, voire générant un déficit foncier imputable sur son revenu global.
La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition (le terrain n’étant pas amortissable). Les taux varient selon le niveau de loyer pratiqué :
Dans le neuf ou en VEFA :
- Location intermédiaire (15 % du marché) : 3,5 % par an, plafond 8 000 €
- Location sociale (30 % du marché) : 4,5 % par an, plafond 10 000 €
- Location très sociale (45 % du marché) : 5,5 % par an, plafond 12 000 €
Dans l’ancien avec travaux :
- Location intermédiaire : 3 % par an
- Location sociale : 3,5 % par an
- Location très sociale : 4 % par an, plafond 12 000 €
La logique est inversée par rapport au Pinel : plus le loyer est bas, plus l’avantage fiscal accordé est élevé.
Chez Des Murs à Paris, nous accompagnons les investisseurs dans l’identification des biens éligibles, la vérification de la compatibilité avec l’encadrement des loyers parisien, et l’analyse de la rentabilité nette après impôt, de l’acquisition à la revente.
Quel gain fiscal concret pour un investisseur parisien ?
Pour un achat neuf ou en VEFA
Prenons un appartement neuf acheté 550 000 € à Paris, loué en niveau intermédiaire.
- Base amortissable : 80 % × 550 000 € = 440 000 € (le terrain n’est pas amortissable).
- Taux d’amortissement applicable en niveau intermédiaire : 3,5 % par an.
- Déduction théorique : 440 000 € × 3,5 % = 15 400 €, plafonnée à 8 000 € par an.
Ces 8 000 € viennent réduire vos revenus imposables chaque année. Ce que vous économisez concrètement en impôt dépend de votre TMI : environ 880 € par an pour un TMI à 11 %, 2 400 € pour un TMI à 30 %, et 3 280 € pour un TMI à 41 %.
C’est ce qu’on appelle l’effet de levier fiscal de la TMI. Le montant déduit est identique pour tous les investisseurs — ici 8 000 € par an. Mais l’économie d’impôt réelle, elle, est proportionnelle à votre taux d’imposition. Un investisseur à 41 % économise près de 4 fois plus qu’un investisseur à 11 % sur la même opération.
C’est pourquoi le dispositif Jeanbrun est structurellement plus avantageux pour les profils fortement fiscalisés — et pourquoi il mérite une analyse personnalisée avant tout engagement.
Pour un achat dans l’ancien avec travaux
Prenons un appartement ancien acheté 350 000 € à Paris, avec 110 000 € de travaux de réhabilitation, loué en niveau intermédiaire.
Les travaux représentent 31,4 % du prix d’achat, au-dessus du seuil minimal de 30 % requis par le dispositif. Le bien est donc éligible au volet ancien avec travaux.
- Base amortissable : 80 % × 350 000 € = 280 000 € (le terrain n’est pas amortissable, les travaux non plus dans ce calcul).
- Taux d’amortissement applicable dans l’ancien en niveau intermédiaire : 3 % par an.
- Déduction théorique : 280 000 € × 3 % = 8 400 €, plafonnée à 8 000 € par an.
Ces 8 000 € viennent réduire vos revenus imposables chaque année. Ce que vous économisez concrètement en impôt dépend de votre Taux Marginal d’Imposition : environ 880 € par an à 11 %, 2 400 € à 30 %, et 3 280 € à 41 %.
Mais l’ancien avec travaux ouvre un second levier : si les travaux de rénovation énergétique permettent d’atteindre le DPE A ou B, le déficit foncier généré par ces travaux est imputable sur le revenu global jusqu’à 21 400 € par an (contre 10 700 € en droit commun), et ce jusqu’au 31 décembre 2027. Sur une opération à 110 000 € de travaux, ce levier complémentaire peut représenter une économie fiscale significative dès la phase de rénovation et avant même le début de la location.
Le Jeanbrun est d’autant plus efficace que la tranche marginale d’imposition est élevée. En dessous de 30 % de TMI, l’avantage fiscal reste limité et d’autres stratégies d’investissement méritent d’être comparées. Pour les profils fortement fiscalisés, le volet ancien avec travaux peut s’avérer plus puissant que le neuf : à déduction annuelle équivalente, il ouvre en plus le levier du déficit foncier majoré sur les travaux de rénovation énergétique.
Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun ?
Le bien immobilier
Pour être éligible, le logement doit être loué nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans, avec loyer et ressources encadrés. Seuls les logements collectifs neufs ou anciens fortement rénovés (travaux représentant au moins 30 % du prix du bien) sont concernés. Les maisons individuelles sont exclues.
Pour l’ancien, les travaux doivent répondre à des critères précis. Ils doivent entrer dans la qualification de réhabilitation lourde, représenter au moins 30 % du prix d’acquisition, et permettre d’atteindre un niveau de performance énergétique correspondant à la classe A ou B sur l’échelle du DPE.
Le locataire
Des plafonds de ressources du locataire s’appliquent. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser, selon les zones géographiques, de 32 500 à 44 500 € pour une personne seule, et de 43 500 à 66 000 € pour un couple. Ces seuils restent compatibles avec les profils de la classe moyenne active.
La location du logement ne peut pas être à destination d’un membre du même foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré.
Le porteur de l’investissement
Le dispositif est accessible aux personnes physiques comme aux SCI, à condition que ces dernières soient soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) sont exclues, y compris les SCI ayant opté pour l’IS.
À retenir. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou la livraison du bien. Tout retard peut remettre en cause l’éligibilité au dispositif.
Les plafonds de loyer Jeanbrun à Paris : ce qu’il faut vérifier
Les plafonds de loyers applicables pour le Jeanbrun de base dit « intermédiaire » sont les mêmes que ceux qui s’appliquent dans le cadre de l’investissement Pinel.
Paris est classée en zone A bis — la zone la plus tendue du territoire. La zone A bis (Paris et communes limitrophes) affiche le plafond de loyer le plus élevé, fixé à 19,71 €/m² en niveau intermédiaire (barème 2026).
Zones géographiques & Plafonds de loyer intermédiaire 2026
- A bis : 19,71 €
- A : 14,64 €
- B1 : 11,80 €
- B2 et C : 10,26 €
Un point de vigilance propre à Paris : la ville applique son propre encadrement des loyers depuis 2019 (arrêté préfectoral, révisé chaque année). Le loyer pratiqué devra respecter à la fois le plafond Jeanbrun (pour bénéficier du dispositif) et le loyer de référence majoré fixé par la préfecture. Dans la plupart des cas, les deux plafonds sont compatibles, car le plafond Jeanbrun en zone A bis est généralement inférieur au loyer de référence majoré. Mais cette compatibilité doit être vérifiée bien précisément pour chaque bien, arrondissement par arrondissement, voire rue par rue.
En pratique, le dispositif Jeanbrun en location intermédiaire implique des loyers inférieurs d’environ 15 % au marché libre, ce qui, à Paris, correspond encore à des niveaux très supérieurs à ceux observés en province. La contrainte est donc plus supportable dans la capitale que dans les marchés moins tendus.
À retenir. À Paris, la double contrainte encadrement des loyers / plafond Jeanbrun nécessite une vérification systématique avant acquisition. C’est un point d’analyse que Des Murs à Paris effectuent dans le cadre de notre mission de chasse.
Jeanbrun à Paris : où investir et pour quel profil ?
Pourquoi Paris reste un marché pertinent sous Jeanbrun
Paris accueille en permanence plus d’un million de locataires, soit plus de 60 % de la population résidente. Trouver un locataire est quasi immédiat. Malgré des corrections ponctuelles, l’immobilier parisien a doublé de valeur sur 20 ans. C’est l’un des marchés les plus résilients d’Europe.
La base amortissable élevée (liée aux prix parisiens) est mécaniquement favorable au dispositif. Un appartement acheté 400 000 € permet de générer jusqu’à 12 000 € de déduction fiscale annuelle dès lors que le niveau de loyer très social est retenu.
Le volet ancien avec travaux : une opportunité parisienne spécifique
Le volet ancien avec travaux est particulièrement adapté à Paris, où la réhabilitation du parc existant est une priorité urbanistique. De nombreux immeubles haussmanniens et du début du XXe siècle sont éligibles à ce type de réhabilitation. L’opération consiste à acquérir un bien dégradé, à le rénover pour atteindre le DPE A ou B, puis à bénéficier d’un amortissement de 3 % à 4 % selon le niveau de loyer, avec des travaux représentant au minimum 30 % du prix d’acquisition.
Pour quel profil d’investisseur ?
À Paris, le dispositif s’adresse principalement à trois profils : les investisseurs fortement fiscalisés (TMI 41 % ou 45 %) cherchant à réduire durablement leur charge fiscale ; les porteurs de patrimoine à long terme souhaitant combiner constitution de capital et défiscalisation progressive ; et les SCI familiales à l’IR structurant une transmission intergénérationnelle.
La mécanique est simple. L’amortissement réduit une base imposable, pas un impôt forfaitaire. À Taux Marginal d’Imposition (TMI) de 41 %, chaque euro déduit génère 0,41 € d’économie fiscale. À TMI 11 %, le même euro n’en génère que 0,11 €. En dessous de 30 % de TMI et sans revenus fonciers existants à neutraliser, d’autres stratégies d’investissement méritent d’être sérieusement comparées avant de s’engager sur 9 ans.
À retenir. Le dispositif Jeanbrun n’est pas universel. À Paris, il est particulièrement pertinent pour les profils fortement imposés avec un horizon d’investissement de 9 à 15 ans minimum.
Vous envisagez un investissement locatif à Paris ?
Le dispositif Jeanbrun change les paramètres de l’équation locative parisienne. Mais son efficacité réelle dépend du prix d’acquisition, du niveau de loyer ciblé, de votre tranche marginale d’imposition et de votre horizon de détention.
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FAQ - Les questions fréquemment posées
Le dispositif Jeanbrun est-il accessible pour un investissement à Paris ?
Oui. Paris est classée en zone A bis, la zone la plus tendue, avec des plafonds de loyers intermédiaires parmi les plus élevés du dispositif (environ 18,89 à 19,51 €/m² selon le barème 2026). Le bien doit être situé dans un immeuble collectif — ce qui correspond à l’essentiel du parc résidentiel parisien. La double contrainte encadrement des loyers parisien / plafond Jeanbrun est généralement compatible, mais doit être vérifiée bien précisément pour chaque adresse.
Peut-on investir en Jeanbrun dans l'ancien à Paris sans passer par le neuf ?
Oui, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition, qu’ils constituent une réhabilitation lourde au sens du CGI, et que le bien atteigne le DPE A ou B à l’issue des travaux. Paris offre un vivier important d’immeubles anciens éligibles à ce type d’opération.
Cette voie est souvent plus accessible en termes de prix d’acquisition que le neuf parisien, et peut générer un double effet : amortissement Jeanbrun + déficit foncier majoré jusqu’à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec d'autres aides ?
Oui, sous conditions. Le cumul avec MaPrimeRénov’ est possible pour les investissements dans l’ancien avec travaux éligibles. Le cumul avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est également autorisé dans certains cas, sous réserve de conformité aux deux régimes.
En revanche, le dispositif Jeanbrun est incompatible avec la location meublée : un choix entre location nue (Jeanbrun) et location meublée s’impose dès le montage de l’opération.
