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Les logements atypiques: avantages et inconvénients

Logements atypiques: avantages et inconvénients

Très prisés, les logements atypiques et originaux ne correspondent pas aux besoins de tout le monde. Ainsi, il est important de bien se renseigner avant d’investir. Par logements atypiques, on entend les lofts, ateliers d’artistes, anciens locaux commerciaux, souplex, péniches…

Ils nécessitent un budget souvent inférieur à celui réclamé par les appartements plus classiques et sont donc attirants sur le papier. Cependant, la vie menée au quotidien dans un logement atypique comporte sa dose de spécificités! Avant de se lancer, il faut donc tenir compte de la composition actuelle et à venir de votre foyer.

Bon à savoir, ces logements correspondent à un mode de vie tout aussi atypique qu’ils le sont eux-mêmes et ne se revendent pas auprès de tout profil d’acquéreur. En terme de logement locatif, ils ne sont pas non plus conseillés car la demande est moins forte.

 

Les lofts et ateliers d’artistes

Les lofts sont des logements décloisonnés, complètement ouverts, de style épuré. Ils offrent de beaux volumes et généralement une belle luminosité grâce à de vastes ouvertures et une grande hauteur sous plafond. Souvent, ils bénéficient aussi d’un espace extérieur. Leur inconvénient majeur est le manque d’intimité pour une famille, car les chambres ne sont pas fermées ou peu délimitées et peu nombreuses.

 

Les ateliers d’artistes se situent en général en rez-de-chaussée, dans une impasse. Ils sont parfois en étage, lorsqu’il s’agit d’ateliers de peintres. Dans ce cas, ne comptez pas sur une exposition qui laisse entrer le soleil car ils sont systématiquement exposés au Nord pour une lumière constante, quelle que soit la période de l’année. Enfin, prenez en compte la difficulté d’accès pour le nettoyage des verrières et le coût du chauffage de ce type de logements atypiques.

 

Les anciens locaux commerciaux et les souplex

Au vu de la pénurie de logements dans les grandes villes, et plus particulièrement à Paris, les acquéreurs se tournent de plus en plus vers la réhabilitation des locaux commerciaux. Le prix du my est moins cher et l’aménagement total à faire attire les plus créatifs d’entre eux. Cependant, la copropriété doit autoriser la transformation du local en habitation. Aussi, il ne faut pas sous-estimer le coût des travaux nécessaires pour se raccorder à l’eau et à l’électricité.

 

Les souplex sont des logements dont le rez-de-chaussée relié est à une cave ou à une ancienne réserve de boutique. Ils sont également « tendance » pour des raisons de budget. Ainsi, on peut obtenir une belle surface car le prix/men sous-sol est moins élevé. En sous-sol, on privilégiera un bureau, un « home cinéma », voire une chambre. Leurs inconvénients notables sont les éventuels problèmes d’humidité, de température et de ventilation. De même, ces logements atypiques souffrent parfois d’un manque de lumière naturelle. Enfin, là encore le règlement de copropriété doit autoriser l’acquéreur à transformer la cave en logement habitable. 

 

Les péniches

Elles font rêver par la sensation de liberté en ville qu’elles procurent! De plus, leur prix au m2 abordable et l’absence de frais de notaire à l’achat font des envieux. Mais est-on sûr de pouvoir supporter le roulis permanent sur les canaux fréquentés? Enfin, il ne faut pas omettre les taxes spécifiques à payer (taxe fluviale, frais d’amarrage avec longue attente pour obtenir un emplacement) et les frais d’entretien (révision complète obligatoire tous les 10 ans).

 

Vous avez d’autres questions sur les logements atypiques? Contactez-nous dès maintenant!

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Immobilier : acheter à un particulier ou à un professionnel ?

C’est un fait, de plus en plus de personnes sont tentées par la vente directe entre particuliers du fait de la multiplication des outils en ligne à leur disposition.
Mais l’écrasante majorité des transactions immobilières, à ce jour, reste le fait de professionnels, qu’il s’agisse d’agences, de mandataires ou de réseaux franchisés. Il y a vraisemblablement des raisons !
En supprimant l’intermédiaire qu’est l’agent immobilier, on économise nécessairement les frais d’honoraires. Ce raisonnement est trop rapide. On a trop longtemps laissé croire que les agences immobilières participaient à la hausse des prix de l’immobilier, ce qui s’est avéré parfaitement faux, études à l’appui. Au contraire, les prix affichés par les agences sont en moyenne inférieurs à ceux des particuliers, et il en va de même pour le montant des transactions finales. Le professionnel qui fait l’intermédiaire, tient compte d’un environnement économique et des prix du marché.

Passer par un professionnel n’est pas un mauvais choix

Les particuliers ont tendance à surévaluer le bien dont ils se séparent parfois à contrecœur et à fixer un prix de vente de départ trop élevé.
Ils peuvent être encouragés en ce sens par les prix affichés par les agences. Sauf que ces derniers comprennent le prix du bien ET les frais d’agence ! De plus, l’acquéreur devra s’acquitter de frais de notaire, avec ou sans intermédiaire, et ceux-ci seront calculés au prorata du prix d’achat du bien, alors que les acquéreurs passés par un professionnel pourront retrancher ces frais d’agence s’ils sont indiqués « à la charge de l’acquéreur ».

Il faut avoir en tête qu’une vente entre particuliers ne permet pas de s’affranchir des règles et de la paperasserie. Être accompagné par un professionnel à toutes les étapes d’un achat, cela peut aider à ne pas se perdre en route dans les méandres de l’administration. Or l’on sait que des litiges surviennent souvent au cours d’une transaction entre particuliers, car toute la procédure est moins maîtrisée. Il en résulte souvent des délais de plusieurs semaines et parfois même l’annulation pure et simple de la vente.

Les avantages de passer par un professionnel

Le délai de vente
Le délai de vente est généralement plus court avec une agence, ceci étant dû à la plus grande rapidité de la transaction du fait que le prix de départ a été fixé correctement.

Une vente plus sécurisée
Un des plus gros risques qui subsiste lors d’une transaction immobilière intervient lors de l’étape de financement. En effet, il n’est pas rare que l’investisseur se voit obtenir un refus de financement.
Un professionnel de l’immobilier, s’il est sérieux, validera la capacité de financement de l’acquéreur, faisant ainsi gagner du temps à tout le monde.

Un montant de transaction contrôlé
Ce qui nous amène au dernier point : en passant par des professionnels, l’acheteur se voit proposer des offres à des prix conformes à ceux du marché. Or c’est là la grosse faille de la vente entre particuliers : on bâtit la négociation sur des fondations peu solides, c’est-à-dire sur un prix de départ « hors marché » au sens où il ne correspond pas à la réalité du marché. Et ce prix est bien plus souvent surestimé que sous-estimé… aux dépens de l’acheteur contraint de payer le prix fort ou de s’engager dans des négociations potentiellement longues et à l’issue incertaine.

En conclusion, s’il peut être tentant de vouloir s’affranchir des frais d’agence, notre conseil est de s’embarquer dans cette voie-là seulement si vous disposez de connaissances en immobilier – et plus spécifiquement en transaction immobilière – et d’un fort pouvoir de négociation.

1024 683 DES MURS À PARIS

Vaut‑il mieux investir dans un parking ou une chambre de service ?

Friands de petites surfaces, les investisseurs s’intéressent particulièrement aux chambres de service et aux parkings qui offrent des rentabilités intéressantes, souvent supérieures à l’immobilier classique. Lequel des deux est le plus rentable?

Entre le 1er janvier et le 31 octobre 2017, c’est le parking qui l’emporte et ce, bien que leurs prix ont grimpé de plus de 30% depuis 2008.
Avec un investissement moindre et des travaux rares voire inexistants, un parking nécessite une implication budgétaire plus restreinte et est donc plus facilement rentabilisé qu’une chambre de bonne.
Mais il est à noter que la politique de la Ville visant à réduire l’utilisation des voitures, pourrait changer la donne. Depuis deux-trois ans, on constate surtout pour Paris, qu’il y a une baisse de près de 30% de la demande de parking

Quelle rentabilité pour les chambres de service ?

Elles se font de plus en plus rare en Ile-de-France et elles servent surtout à loger les étudiants ou les jeunes qui débutent dans leur vie professionnelle.
On les trouve essentiellement au coeur des grandes villes. Très confidentiel, ce marché est cependant recherché par les investisseurs. Leur rentabilité serait en moyenne de 6 à 9% par an ; un taux bien plus élevé que les 3% à 4% que vous pouvez espérer en moyenne si vous louez votre logement dans une grande ville.

Et pourtant, une taxe spécifique touchant les micro logements (de 9 à 14 m²) parfois appelée taxe « Apparu » devrait être réglée dès lors que le prix du loyer dépasse 41,64 €, hors charges, par mètre carré de surface habitable, ce qui pourrait réduire la rentabilité. Mais il semble qu’en pratique elle soit rarement réglée. Une chose est sûre, les prix de ce type de biens n’ont cessé
de s’envoler du fait d’une forte demande et d’une offre qui ne cesse de décliner depuis près de vingt ans, selon une récente étude des notaires d’Ile-de-France.

L’investissement dans un parking ?

Peu de charges et de frais. Le préavis n’excède pas un mois et les risques de dégradations sont quasi nuls.
La rentabilité d’un parking dépend de son prix d’achat. Et celui-ci varie en fonction des quartiers, des communes et des difficultés de stationnement que l’on y rencontre. En région parisienne, les prix des parkings sont stables, soit 15.000 € en moyenne. A Paris, en revanche, ils ont fortement grimpé atteignant 24.500 € selon la chambre des notaires de Paris. Une moyenne qui cache de fortes disparités. Les secteurs les plus prisés comme le Marais, Saint-Germain-des-Prés affichent les valeurs les plus élevées, soit 60.000 €. Dans la capitale, les loyers s’échelonnent de 50 à 200 € par mois.

Quelle catégorie d’imposition pour les parkings ? Ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu’ils ne s’accompagnent d’aucun service ou d’aucune prestation autre que le simple gardiennage. Si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000 € par an, vous pouvez bénéficier du régime d’imposition simplifié dit micro-foncier. Dans le cas contraire, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Les garages sont soumis à la taxe d’habitation s’ils constituent la dépendance d’un logement. S’ils se trouvent à une adresse différente, ils ne sont pas imposables à condition qu’ils se situent à plus d’un kilomètre de l’habitation.
Des frais de notaire (frais de mutation) importants. Les émoluments notariés étant dégressifs, ils sont proportionnellement plus conséquents pour des petits prix que pour des sommes élevées. L’achat d’un parking à 9.000 € peut occasionner des frais de notaire de l’ordre de 1.818 €, soit 20 % du prix du bien.

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Pourquoi opter pour l’investissement meublé ?

Pour se construire un patrimoine transmissible, augmenter ses revenus ou tout simplement réduire ses impôts, on est tenté par un investissement immobilier locatif. Seulement, au vu de la pléthore d’offres, on ne sait pas vraiment vers quoi s’orienter, pour s’assurer une rentabilité optimale de l’achat meublé.
Louer en meublé non professionnel représente des avantages fiscaux certains. Dans ce cas, on relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dès lors, on dispose de deux options pour faire baisser sa facture fiscale. Soit on opte pour le régime forfaitaire et on est imposé sur la moitié de ses recettes. Soit on choisit le régime réel et on déduit de ses recettes, les charges et les amortissements pour diminuer ses revenus locatifs qui sont ainsi bien moins imposés.
Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

 

 

Un marché plutôt lucratif

Ne représentant qu’à peine 5% du parc locatif en France, ce marché est plutôt lucratif.
Il concerne surtout les petites surfaces, studios ou deux pièces, dans les grandes métropoles, les villes universitaires ou touristiques. L’investissement dans un bien meublé présenterait de nombreux avantages.
En plus de bénéficier d’une meilleure rentabilité, un investissement meublé peut aussi se louer plus cher et plus facilement. Par ailleurs, fiscalement, les revenus qui dépendent d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50%, et non des revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations nues.
En outre, moins nombreuses que les annonces de biens vides, les annonces de biens meublés, pour peu qu’ils aient été bien réaménagés, seront davantage susceptibles de déclencher un coup de coeur chez de futurs locataires.
Si on décide de louer son meublé à un étudiant, rien n’empêche de le relouer à la saison lors de ses vacances annuelles, afin d’éviter toute vacance locative.

 

 

Des locataires plus exigeants

Un achat immobilier meublé ne doit pas être pris à la légère, mais être rigoureux et méthodique. Même si la loi commence juste à définir plus précisément la location meublée, des précautions sont toutefois nécessaires. Depuis septembre 2015, un bien meublé à louer doit fournir tout le confort nécessaire aux usages quotidiens : des sanitaires, un espace toilette aux normes, une cuisine aménagée, avec un four, un réfrigérateur et un congélateur, des plaques de cuisson ou encore de la vaisselle en quantité suffisante.
Enfin, il faut faire preuve de tact et de diplomatie, car les locataires de ce style de biens sont plus exigeants que ceux pour un appartement nu. Ainsi il faut éviter de meubler son appartement locatif avec les meubles dont on ne veut plus chez soi.