l’investissement locatif

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Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?  

C’est une question que se pose légitimement chaque investisseur. Tout dépend des avantages fiscaux recherchés par chacun et de l’engagement locatif souhaité.

Le choix se porte sur la location meublée dont la durée du bail est d’un an (ou 9 mois pour un locataire étudiant) avec 3 mois de préavis à donner par le bailleur ou la location vide qui implique une durée de bail minimum de trois ans avec un préavis de 6 mois.

Quant au locataire, sur une zone tendue comme Paris, le préavis est toujours d’un mois quel que soit le type de location.

Faisons un point sur les règles fiscales qui sont identiques pour les résidents et non-résidents.

 

1er cas : vous louez un logement vide

 

Achetez un appartement ancien, rénovez-le, louez-le pendant 3 ans sans interruption et payez moins d’impôts.

 

Pour moins de 15 000 euros de loyers bruts perçus par an, vous pouvez prétendre au régime micro-foncier, un mode simplifié de déclaration. Un abattement de 30% est automatiquement appliqué sans avoir à fournir le moindre justificatif.

Quand ces revenus dépassent 15 000 euros, le régime d’imposition dit « réel » s’impose et offre l’intérêt du déficit foncier permettant de réduire son imposition globale.

Il faut soustraire des loyers perçus, les frais et charges imputables au logement: les charges de copropriété, les frais de gestion, l’impôt foncier, les frais de diagnostics obligatoires, les intérêts d’emprunt et bien sûr tous les travaux d’entretien et de rénovation.

Le déficit foncier = le total de ces frais et charges cumulés – le montant des loyers perçus. Ce montant est déductible des revenus imposables dans la limite de 10 700 euros. Seuls les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits des revenus imposables mais seulement des revenus fonciers.

 

2ème cas : vous louez un logement meublé

 

Le principe est identique mais encore plus avantageux.

Au-delà du seuil de 70 000 euros de revenus locatifs, le régime « réel » s’applique. Sous ce seuil, vous pouvez opter pour le régime simplifié micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Mais vous pouvez également bénéficier sur option du régime « réel ».

Les revenus sont alors déclarés en tant que « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et n’impactent pas les autres revenus imposables.

 

En fait, le régime « réel » reste dans la majorité des situations le régime fiscal le plus intéressant pour les investisseurs. Ce régime permet de déduire les amortissements ainsi que l’ensemble des charges inhérentes à l’activité de loueur meublé non professionnel (intérêts d’emprunt, assurances, frais d’agence, frais de chasseur immobilier, gestion locative), les travaux et aménagement, les frais de notaire.

Ainsi, l’investisseur ne paie pas d’impôts sur ses revenus locatifs en bénéficiant d’un déficit fiscal reportable sur de nombreuses années.

 

Il faut savoir que le statut de LMNP permet aussi de déduire des revenus locatifs : l’amortissement du bien pendant  20 ans et des meubles sur 7 ans.

 

 

 

 

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Dans quoi investir en 2019 ?

Face à l’incertitude de la bourse et à la baisse des rendements des contrats d’assurance-vie et des livrets d’épargne, l’immobilier locatif fait plus que jamais figure d’investissement de choix pour 2019.
 
L’immobilier a toujours été une valeur sûre. Stimulé par des taux d’intérêt de l’emprunt immobilier très bas, le marché a été très dynamique en 2018. D’ailleurs, selon une étude menée par l’Ifop et Cafpi en mars 2018, 34% des Français entre 25 et 65 ans souhaite acquérir un bien immobilier dans les 5 prochaines années. Les analystes du marché immobilier entrevoient une poursuite de la légère remontée des taux, mais ceux-ci devraient rester encore très avantageux. Selon le Crédit Agricole, les taux moyens pourraient atteindre 1,55% en décembre 2019.
 
 

Les rendements du livret A et de l’assurance-vie sont en chute libre

 
Le livret A est à la peine. En effet, le gouvernement a pris la décision cet automne 2018 de maintenir son taux de rémunération à 0,75% jusqu’en 2020. C’est-à- dire le maintenir à un niveau nettement inférieur à celui de l’inflation. Celle-ci était de 2,1% en 2018, et devrait atteindre 1,7% en 2019. C’est donc une bien mauvaise nouvelle pour les 56 millions de titulaires du Livret A en 2018.
 
La tendance est identique pour ce qui est du Livret de développement durable et le Plan Epargne Logement (PEL) : leurs taux d’intérêts ont baissé ces deux dernières années. Le taux de rémunération du PEL est passé de 2,5% de 2003 à 2015 à 1% depuis le 1er août 2016. Les taux d’intérêt devraient rester sous le niveau de l’inflation.
L’attractivité des contrats d’assurance-vie a connu des difficultés car ils ont subi, eux aussi, la baisse générale des taux d’intérêt.
Toutefois, cette tendance pourrait s’inverser pour 2019. Le taux d’intérêt des assurances-vie pourrait passer de 1,4% en 2018 à 1,5% en 2019.
 
 

Et la Bourse ?

 
Et bien elle est risquée ! Les marchés financiers ont été en forte baisse en 2018.
Malgré une croissance mondiale à 3,7 % cette année, les Bourses ont connu de fortes baisses depuis le 1er janvier, notamment en décembre 2018.
Ambiance morose pour les marchés financiers en cette fin d’année. Après une bonne année 2017, la plupart des indices terminent 2018 en baisse, notent Les Echos.
Depuis le 1er janvier 2018, le CAC 40 a perdu environ 13 % et l’Euro Stoxx 50 plus de 15 %. La situation n’est guère meilleure hors Europe, puisque le Nasdaq baisse de 10 % en un an, quand le Dow Jones perd près de 12 %. Le Nikkei, lui, a perdu 11 % depuis le début de l’année.
La Bourse de Wall Street connaît sa pire année depuis dix ans et la crise de 2008. 
Mais la guerre commerciale lancée par les États-Unis contre la Chine a exacerbé les inquiétudes sur l’économie chinoise et renforcé l’incertitude qui pesait sur les marchés.
Pour l’année 2019, la banque d’investissement Goldman Sachs prévoit un bond modeste des marchés financiers. La banque d’investissement voit une hausse de 12% des actions émergentes, grâce à une amélioration économique mondiale, et une dépréciation faible du dollar américain.
 
En conclusion, l’immobilier locatif adossé au statut fiscal de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un investissement plus sûr et pérenne. Dans ce cas, vous pourrez miser sur un déficit foncier pendant plus de 10 ans (déduction des frais d’acquisition, des charges, des travaux et ameublement + amortissement de la valeur du bien) aboutissant à ne pas payer d’impôts sur les recettes locatives pendant de nombreuses années.

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investissement immobilier locatif

L’intérêt d’un investissement immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif assure à la fois des revenus réguliers par le biais des loyers, mais aussi la création d’un patrimoine prenant de la valeur. Par rapport aux autres placements, ceci en fait un investissement des plus solides et rentables.

 

C’est le moment d’investir!

Les taux d’intérêt, actuellement bas, représentent une période propice pour un investissement immobilier locatif. Ainsi, 45% des Français vivant à l’étranger considèrent l’immobilier locatif comme un placement « rassurant » (étude du Crédit Foncier). Et pour cause : il est des plus avantageux en termes de risque et de rentabilité sur le long terme.

 

Un régime sur mesure pour un investissement immobilier locatif

En choisissant de louer un appartement meublé, vous souscrivez au régime fiscal de location de logements meublés à titre non professionnel (LMNP). Ce régime permet de défiscaliser une partie de vos revenus et de financer un actif à crédit, en utilisant un crédit bancaire. De plus, en choisissant un bien immobilier ancien, vous pourrez déduire le coût des travaux effectués. Ceci vous permettra de ne payer aucun impôt pendant plusieurs années.

 

Vous manquez de temps et d’expertise? Nous sommes là pour ça!

C’est pour répondre à votre besoin qu’existent les chasseurs immobiliers tels que DES MURS À PARIS. Nous nous occupons de tout ! Sélection des biens selon vos critères, organisation des visites, négociation, suivi administratif jusqu’à la signature de l’acte de vente et même la coordination avec un courtier, une entreprise de rénovation et d’aménagement, ainsi qu’une agence de gestion locative.

Ces étapes peuvent être faites à distance, si par exemple vous êtes à l’étranger. Une procuration rédigée par le notaire sera alors un élément-clé. Elle précise l’identité des deux parties (l’acquéreur et son représentant), la nature du mandat (achat ou vente d’un bien immobilier), le prix, le moyen de financement ainsi que l’acte sur lequel elle porte.
Enfin, elle permet la signature de la promesse et de l’acte de vente. Depuis le 1er janvier 2019, les procurations doivent être faites devant un homme de loi local (notaire public ou avocat en fonction des pays).

 

Pour commencer : déterminez votre objectif et évaluez votre capacité d’emprunt

Votre banque ou votre courtier immobilier peuvent vous accompagner dans cette démarche. C’est un exercice essentiel, car s’il existe de nombreux mobiles pour investir dans l’immobilier, tous ne répondent pas aux mêmes critères. Ainsi, de votre raison d’investir dépendra l’appartement choisi :

 

Un investissement locatif pour vous constituer un patrimoine
Il sert à obtenir des revenus complémentaires et à diminuer les impôts dans certaines conditions. Aussi, il permet de protéger le conjoint et de faciliter le transfert d’un patrimoine.

 

Un investissement locatif pour assurer l’avenir de vos enfants
Les revenus de la location de votre appartement peuvent vous permettre de financer les études de vos enfants ou de les aider dans le démarrage de leur nouvelle vie d’adultes. Par ailleurs, vos enfants peuvent aussi occuper ce logement pendant leurs études et ainsi économiser un loyer.

 

Un investissement locatif pour préparer votre retraite
C’est vous assurer un revenu supplémentaire dès que votre emprunt sera remboursé. De la sorte, vous anticipez la fin de votre carrière professionnelle en compensant dès maintenant une possible baisse de revenus. De plus, l’immobilier permet de générer une « pension de réversion à 100 % » des revenus locatifs en cas de décès du conjoint ou de l’ex-conjoint. Ceci n’est pas le cas des pensions de réversion de retraites.

Alors n’attendez plus! DES MURS A PARIS vous garantit la meilleure expertise pour vous aider à trouver le placement qui vous convient.

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Investir dans un bien immobilier ancien déjà loué

Depuis quelques années maintenant, l’idée de vous constituer un patrimoine immobilier vous séduit de plus en plus. Après tout, la pierre n’est-elle pas le placement préféré des français ?

Mais devenir propriétaire/bailleur ne s’improvise pas.
Alors pour ne pas vous tromper, préférez opter pour l’achat d’un bien occupé, et de préférence dans l’ancien.

En effet, pour un premier investissement, acheter dans un bien immobilier ancien loué présente de nombreux avantages.
L’avantage principal d’acheter un bien occupé est que son prix de vente sera inférieur à celui d’un logement libre. Vous bénéficiez ainsi d’une décote, non négligeable, compte-tenu de la fébrilité conjoncturelle actuelle.

Une belle opportunité pour les investisseurs peu expérimentés

En effet, les logements occupés subissent une décote par rapport au prix du marché, qui varie selon les zones. En moyenne, comptez entre 15 et 20% pour les baux qui obéissent à la loi de 1989 et jusqu’à 50% pour ceux de la loi de 1948. Un critère de choix très important pour une future plus-value.

Un autre avantage à acquérir un bien immobilier déjà loué est bien entendu une rentabilité connue et une économie des frais de mise en location.
Vous obtenez directement un revenu additionnel grâce aux loyers perçus. Vous toucherez en effet des loyers dès le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ce qui rassurera votre banque !

En misant sur l’acquisition d’un bien immobilier vendu occupé, sachez que vous ne perdrez pas votre temps à chercher un locataire. Dans un premier temps, vous éviterez ainsi la vacance locative.

Un investissement locatif clé-en-main qui demande à être bien accompagné

Même si vous n’avez pas à vous soucier de trouver un nouveau locataire, pour plus de sécurité, vous devez effectuer quelques vérifications nécessaires.

Qu’est-ce qui vous garantit de la qualité du locataire ?
Pour vous assurer de sa solvabilité, nous vous conseillons vivement de vous renseigner sur son compte.
A ce titre, vous êtes en droit de demander à l’ancien propriétaire de vous fournir l’historique des loyers. Vous pourrez aussi ajouter une mention dans le compromis de vente certifiant que le locataire est à jour dans le paiement de ses loyers.
Vous pouvez également vous renseigner sur les raisons qui poussent le vendeur à revendre son bien. Car dans un investissement immobilier, l’emplacement est primordial. Mais en choisissant d’investir dans un bien loué, vous avez plus de chances d’en trouver en ville qu’en périphérie

Malgré tous ces conseils, vous êtes encore frileux à l’idée d’investir dans un bien ancien loué.
Alors pour ne pas vous tromper, adressez-vous à des experts, tels que les chasseurs immobiliers qui défendront vos intérêts et sauront vous dénicher le bien idéal. Ils vous guideront et vous accompagneront dans votre projet.

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Investir dans une petite surface à Paris

Investir dans une petite surface à Paris

Studio, chambre de service ou encore parking, investir dans une petite surface à Paris est une idée qui fait son chemin. Alors, en 2019, sur quoi miser ?

 

La rentabilité d’une studette ou d’une chambre de service est souvent bien supérieure à celle d’un grand appartement. Ces types de logement sont plébiscités par les investisseurs car ils offrent des facilités de financement, une forte demande locative, une rentabilité et une fiscalité intéressantes. Ainsi, la plupart du temps, les investisseurs font une offre sans conditions suspensives.

 

De fait, le rendement locatif brut avoisine les 3 à 5,5% dans l’ancien et dépasse rarement 4% dans le neuf. Cependant, tout dépend de la ville et du rapport entre l’offre et la demande.

 

Pour évaluer la rentabilité brute de votre location, il faut appliquer la règle suivante :
Loyers annuels = Prix d’achat + travaux + frais de notaire

 

Pour évaluer la rentabilité nette, il faut prendre en compte les charges de copropriété + assurance + taxe foncière + les frais de gestion locative.

 

Ciblez les villes et la bonne superficie

Réussir son investissement locatif tient en trois critères principaux: l’emplacement, la qualité du bien et son prix. Toutefois, l’emplacement est le paramètre-clé, car il conditionne la demande. Pour s’en convaincre, il suffit de voir les files d’attente pour un studio mis en location dans le centre de Paris!

Dès lors, il convient de cibler, au-delà de la capitale, les villes de province qui se distinguent par leur dynamisme. Ainsi les agglomérations où il fait bon vivre, étudier et travailler, comme celles de « l’arc littoral » (Nantes, Bordeaux, Toulouse, Montpellier) trustent les premières places. Par ailleurs, Lyon, Grenoble, Strasbourg et Lille ont également la cote.

 

Assurez-vous d’un bon investissement en choisissant un quartier proche des commodités et bien desservi par les transports. Aussi, n’oubliez pas que les locataires sont sensibles au temps de trajet pour rejoindre leur lieu de travail.

 

Cependant, pas toutes les petites surfaces ne sont admises à la location. Depuis le décret du 30 janvier 2002, un logement doit satisfaire à plusieurs conditions. Partant, il doit disposer d’une pièce ayant, soit une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m, soit un volume habitable égal à 20m3. Ainsi, avant d’investir, assurez-vous que votre petite surface à Paris réponde à ces critères!

 

En outre, un logement louable doit comporter : chauffage, électricité, alimentation en eau potable, évacuation des eaux ménagères, coin cuisine avec évier raccordé, sanitaire intérieur, WC (qui peuvent être à l’extérieur s’ils sont accessibles).

 

Un conseil : préférez le meublé (LMNP : loueur en meublé non professionnel)

Au-delà de la souplesse juridique (bail de 1 an ou de 9 mois pour les étudiants, au lieu de 3 ans pour la location nue), la location meublée a une fiscalité attractive. En effet, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers (cas de la location nue).

 

Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

 

Vous disposez de deux options pour réduire votre facture fiscale: le régime forfaitaire et le régime réel. Le régime forfaitaire (micro-BIC) vous impose sur 50% de vos recettes. Le régime réel déduit les charges et les amortissements de vos recettes. De la sorte, vos revenus locatifs seront moins imposés.

 

Le micro-BIC

Il s’applique si le montant des loyers, charges comprises, ne dépasse pas 70.000 €. Vous profitez alors d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Si vos charges n’excèdent pas 50% des recettes, il vaut donc mieux opter pour le régime réel. Il faut alors le choisir avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez en bénéficier.

Depuis 2018, la durée d’engagement sur un choix de régime n’est plus que d’un an. Cela vous permet de basculer vers le régime le plus favorable beaucoup plus rapidement qu’auparavant. Pour cela, envoyez un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale de ce changement.

 

Le régime BIC réel

Il est obligatoire au-delà de 70.000 €, ou bien sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures. De telle manière, vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais d’assurance emprunteur, frais de notaire, taxes, frais de syndic et de gestion locative, amortissement du mobilier et des améliorations sur une durée de 5 à 10 ans ; soit un taux compris entre 10 et 20% par an- amortissement du prix d’achat du bien, etc.).

Si le total dépasse les loyers perçus, le déficit constaté sera reportable sur les revenus issus du LMNP uniquement. Ces revenus ne seront pas imposables.

En cas de bénéfice, celui-ci s’ajoute au revenu global.

 

La CSG et les autres prélèvements sociaux

Outre l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) impliquent de payer plusieurs impôts:

 

-la contribution sociale généralisée (CSG)

-le prélèvement social

-la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

 

Ce faisant, c’est à un taux global de 17,2 % que vous soumettent ces taxes.

 

Quel équipement obligatoire pour le meublé ?

Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier et des éléments de confort obligatoires pour les locations meublées à usage de résidence principale:

 

-Literie comprenant couette ou couverture

-Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher

-Plaques de cuisson

-Four ou four à micro-ondes

-Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C

-Vaisselle nécessaire à la prise des repas

-Ustensiles de cuisine

-Table et sièges

-Étagères de rangement

-Luminaires

-Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

 

Alors, prêt à investir dans une petite surface à Paris? Contactez-nous dès maintenant pour en savoir plus.

1024 683 DES MURS À PARIS

Êtes-vous fait pour investir dans l’immobilier ancien ?

Vous vous posez la question depuis un bon moment ? L’idée de vous constituer un patrimoine immobilier vous séduit de plus en plus ? Après tout, la pierre reste un excellent moyen de se procurer, au moment de la retraite par exemple, un revenu complémentaire non négligeable. Mais l’immobilier, n’est-ce pas trop compliqué, trop lourd ? Avez-vous les épaules et le capital nécessaire pour porter un tel projet ?
L’immobilier est le placement chouchou des Français. C’est l’un des placements préférés des français (pour près de 34% d’entre eux), juste derrière l’assurance-vie (34%) et loin devant le livret A (seulement 13%). Un goût qui s’explique en seulement deux mots : sécurité et rentabilité. D’ailleurs, 70% des Français choisiraient la pierre s’ils avaient les moyens.
Un bon argument pour sauter le pas, non ?

Finissons avec les idées reçues !

Le défaut de l’investissement immobilier ? Son prix ! Du moins, c’est ce que l’on pense, à tort et trop souvent. Investir dans l’immobilier loué par exemple, permet une grande souplesse, et peut s’adapter à toutes les bourses. En effet, vous avez à votre disposition toute une palette de possibilités de placement, de la place de parking jusqu’à l’immeuble et du studio aux murs de restaurant, dans des grandes agglomérations ou dans des villes moyennes.
Selon le sondage Opinion Way, 37% des français choisiraient d’investir dans un appartement 2 pièces, 27% pour un bien dans une ville étudiante et 25% pour un parking.
Pensez à investir dans l’ancien, ces biens sont rentables immédiatement !
Vous n’avez pas de capital, en revanche vous avez une trésorerie mensuelle et un bon profil bancaire? Vous souhaitez faire un investissement dans la durée? Pas de soucis ! Investir dans l’immobilier loué, c’est trouver un placement qui s’adapte à vos contraintes grâce à la perception des loyers et la mise en place d’un prêt.
D’autant plus que 90% de ceux qui ont sauté le pas, sont satisfaits d’investir dans l’immobilier ancien !

Optez pour l’investissement immobilier dans l’ancien

Si l’investissement immobilier fait peur, c’est qu’il a aussi l’image d’une grosse machine : promoteurs et autres programmes immobiliers peuvent effrayer les investisseurs débutants. Les investissements immobiliers liés aux avantages fiscaux, type Loi Pinel, ne sont pas toujours des plus intéressants.
En effet, certains programmes se situent dans des zones où la demande de logements locatifs n’est pas des plus fortes ; ainsi les biens se louent plus difficilement et il y a un risque de perdre l’avantage fiscal prévu. Sans compter les programmes qui sont vendus à un prix du m2 au-dessus de sa valeur, profitant ainsi de l’argument « avantage fiscal ».
Investir dans l’immobilier ancien apporte une solution rassurante. Saine, parce que transparente et adaptée à la problématique de chaque investisseur.
La demande de logement est très élevée dans les grandes villes et particulièrement à Paris. Les locataires se bousculent pour un bien au rapport qualité/prix correct. Savez-vous qu’en plus d’être rentable immédiatement à la signature de l’acte d’achat, investir dans l’immobilier loué possède d’autres avantages ? Vous obtenez directement, à terme, un revenu additionnel grâce aux loyers perçus.
Vous pouvez devenir propriétaire sans apport et vous créer un patrimoine sans difficultés particulières.
Alors, pourquoi pas vous ?

1024 686 DES MURS À PARIS

Quelle fiscalité des revenus locatifs pour les expatriés et non-résidents ?

L’immobilier locatif est un incroyable support d’investissement. Grâce à l’immobilier, vous pourrez vous créer un patrimoine ou le développer,  mettre en place des revenus passifs, vous constituer une retraite, sécuriser l’avenir de votre famille. Mais tout ira plus vite si vous optimisez les différentes étapes du projet : bien acheter, bien louer et… choisir le bon régime fiscal.
Sachez qu’un non-résident qui effectue un investissement immobilier à but locatif entraîne, non seulement une imposition des revenus locatifs, des prélèvements sociaux des non-résidents mais également une imposition dans le cas d’une plus-value immobilière non- résident.

Le type de location, vide ou meublée, conditionne le régime fiscal

Sachez qu’il existe deux régimes fiscaux pour la location et les revenus qu’ils génèrent.
Ainsi la location vide génère des revenus locatifs imposés sur le revenu de propriétaire au titre des revenus fonciers.

Location vide et revenus fonciers :
Il existe deux possibilités d’imposition : le propriétaire peut opter pour le régime micro foncier ou le régime réel.
Pour pouvoir bénéficier du régime micro foncier, les revenus locatifs annuels doivent impérativement être inférieurs à 15.000€. Ce régime permet un abattement forfaitaire pour charges de 30%. Le revenu foncier net ainsi obtenu sera ajouté aux autres revenus du contribuable.
Le régime réel s’applique de plein droit, si le revenu locatif annuel est supérieur au plafond, simplement par simple option du contribuable, mais également si le propriétaire-bailleur bénéficie d’un dispositif de défiscalisation qui exclut le micro-foncier tel que le dispositif Robien. Dans ce cas, le bailleur déduira de ces loyers les différentes charges.
En cas d’option au régime réel, celle-ci sera irrévocable pendant une durée de 3 ans. Le contribuable devra remplir l’imprimé 2044 ou 2044-S, qui sera annexé à la déclaration d’impôt sur le revenu.

La location meublée :
Elle génère des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Il existe deux possibilités d’impôts sur les revenus locatifs meublés : le régime forfaitaire et le régime réel.
Pour le régime forfaitaire, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 32.900 euros. L’abattement des revenus fonciers forfaitaire s’élève à 50%, couvrant l’ensemble des frais et charges déductibles.
Le régime réel s’applique de plein droit si les revenus locatifs sont supérieurs au plafond ou sur option, qui doit intervenir avant le 1er février de l’année au titre de laquelle les revenus seront soumis au régime réel.

A ce titre, les revenus meublés doivent être déclarés dans le formulaire complémentaire 2042C (cadre 5 – rubrique B) lorsque vous êtes résident fiscal français. Après départ ou si vous êtes déjà à l’étranger, les revenus seront à reporter à la rubrique 5 sur la déclaration 2042 NR.

Le régime le plus intéressant pour l’investisseur est la location meublée

On parle alors de LMNP ou « loueur meublé non professionnel ». Le régime LMNP réel permet à l’investisseur de bénéficier de dépenses déductibles en déficit direct (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, frais d’agence, notaire), ou bien de dépenses amortissables (montant du bien acheté, travaux, meubles). Pour faire simple, l’investisseur verra sa base de revenus locatifs imposable ramenée à 0€ pendant une dizaine d’années. Cela représente un énorme avantage puisque vous pourrez allouer 100% des revenus locatifs au remboursement du crédit ou à l’augmentation de votre épargne.
Quelle imposition pour les Français résidents et les non-résidents ?
Outre le fait que l’investissement en location en meublée permet un meilleur rendement pour votre investissement locatif (revenus locatifs d’environ 20% supérieurs aux revenus locatifs pour le même bien loué vide), la fiscalité présente un intérêt particulier.
Les revenus imposables (donc la part de revenus locatifs après déduction des amortissements et déficits) seront ensuite imposés au taux marginal d’imposition (TMI). Cela signifie que vos revenus locatifs viennent s’ajouter à vos autres revenus, et sont donc imposés dans la tranche la plus haute à laquelle vous êtes soumis. Sauf que si vous êtes non-résident… vous n’avez pas de revenus en France.
L’état français appliquera donc une tranche forfaitaire à 20%. Cela vous est nettement favorable puisque les français sont, selon leurs revenus, imposés à 30% ou même 41% au TMI. Enfin, selon votre pays d’expatriation, il peut exister des conventions fiscales avec la France.

1024 739 DES MURS À PARIS

Pourquoi opter pour l’investissement meublé ?

Pour se construire un patrimoine transmissible, augmenter ses revenus ou tout simplement réduire ses impôts, on est tenté par un investissement immobilier locatif. Seulement, au vu de la pléthore d’offres, on ne sait pas vraiment vers quoi s’orienter, pour s’assurer une rentabilité optimale de l’achat meublé.
Louer en meublé non professionnel représente des avantages fiscaux certains. Dans ce cas, on relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dès lors, on dispose de deux options pour faire baisser sa facture fiscale. Soit on opte pour le régime forfaitaire et on est imposé sur la moitié de ses recettes. Soit on choisit le régime réel et on déduit de ses recettes, les charges et les amortissements pour diminuer ses revenus locatifs qui sont ainsi bien moins imposés.
Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

 

 

Un marché plutôt lucratif

Ne représentant qu’à peine 5% du parc locatif en France, ce marché est plutôt lucratif.
Il concerne surtout les petites surfaces, studios ou deux pièces, dans les grandes métropoles, les villes universitaires ou touristiques. L’investissement dans un bien meublé présenterait de nombreux avantages.
En plus de bénéficier d’une meilleure rentabilité, un investissement meublé peut aussi se louer plus cher et plus facilement. Par ailleurs, fiscalement, les revenus qui dépendent d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50%, et non des revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations nues.
En outre, moins nombreuses que les annonces de biens vides, les annonces de biens meublés, pour peu qu’ils aient été bien réaménagés, seront davantage susceptibles de déclencher un coup de coeur chez de futurs locataires.
Si on décide de louer son meublé à un étudiant, rien n’empêche de le relouer à la saison lors de ses vacances annuelles, afin d’éviter toute vacance locative.

 

 

Des locataires plus exigeants

Un achat immobilier meublé ne doit pas être pris à la légère, mais être rigoureux et méthodique. Même si la loi commence juste à définir plus précisément la location meublée, des précautions sont toutefois nécessaires. Depuis septembre 2015, un bien meublé à louer doit fournir tout le confort nécessaire aux usages quotidiens : des sanitaires, un espace toilette aux normes, une cuisine aménagée, avec un four, un réfrigérateur et un congélateur, des plaques de cuisson ou encore de la vaisselle en quantité suffisante.
Enfin, il faut faire preuve de tact et de diplomatie, car les locataires de ce style de biens sont plus exigeants que ceux pour un appartement nu. Ainsi il faut éviter de meubler son appartement locatif avec les meubles dont on ne veut plus chez soi.