le profil des acquéreurs

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immobilier de luxe brexit hausse prix

Immobilier de luxe : le Brexit va-t-il hausser les prix ?

Le Brexit peut avoir pour effet la hausse des prix de l’immobilier de luxe. De plus en plus, des Français expatriés et habitant à Londres achètent à Paris. Ce phénomène, qui devrait s’accentuer en 2019 et 2020, participe à la surchauffe du marché immobilier haut-de-gamme de la capitale. Or, celui-ci est déjà en pleine pénurie.

 

Qu’il s’agisse résidents de l’Hexagone ou de l’étranger, les Français sont très nombreux à acheter depuis début 2018. Ainsi, les Français revenant de Londres représentaient jusqu’à 7 % des ventes en 2018, notamment dans le 16e arrondissement et sur la rive gauche. C’est là un phénomène qui devrait s’accentuer en 2019. Outre le Brexit, « l’effet Macron » a amené un climat plus pro-business, sans oublier les taux d’emprunt très bas.

 

Accélération en 2019-2020

Cependant, pas tous ces acheteurs Français habitant Londres n’ont encore déménagé. En 2017, on a d’abord noté une première étape d’observation et de prise de renseignements, avant une étape du retour, amorcée en 2019.

 

Ces achats sont donc effectués en prévision d’un retour d’ici 1 ou 2 ans. En attendant, les non-résidents vont louer leur bien pour une période courte. On peut donc présager une augmentation du flux de retours avec des achats et des déménagements beaucoup plus nombreux.

 

Pénurie renforcée de l’offre dans l’immobilier de luxe

De fait, ce phénomène de retour a un impact sur le marché du luxe: il augmente conséquemment le déséquilibre entre l’offre et la demande pour les appartements familiaux entre 1,3 et 2 millions d’euros. En effet la demande est très forte pour ce type d’appartement, tandis que l’offre reste extrêmement réduite.

 

L’impact sur les prix n’est pas encore précisément mesurable, compte tenu du flux de retour qui reste encore modeste. En revanche l’intensification de la vague de retour au cours de l’année pourrait orienter les prix du marché à la hausse. En pour cause, ces acheteurs ont un pouvoir d’achat et un train de vie supérieurs aux nationaux et peuvent se positionner sans négocier sur de grands appartements familiaux.

 

Quartiers recherchés : l’hyper-centre de Paris…

La plupart de ces Français de Londres ciblent Paris, car ils la connaissent bien. Ils ont donc une idée précise du bien immobilier de luxe qu’ils recherchent. Pour la grande majorité d’entre eux, c’est l’hyper-centre qui est visé (arrondissement 1 à 6). D’autres, moins nombreux, préfèrent le 16ème Nord et Neuilly.

 

Si un tiers des demandes ont des budgets de 1 à 2 millions d’euros, la grande majorité des acquisitions dépassent les 2 millions. Sont alors ciblés des appartements familiaux hauts-de-gamme, ou encore des hôtels particuliers dans le 16e et à Neuilly.

 

Principalement, ces Français de Londres sont des cadres et/ou dirigeants de la finance, qui recherchent des appartements familiaux de 3/4 chambres, de 150-250 m2, entre 2.5 – 3.5 millions d’euros et à côté d’une école de renom. Dans les 6e et 7e arrondissements, les budgets peuvent monter jusqu’à 5-7 millions d’euros. Conscients de la rareté de la demande, ils font souvent des offres sans conditions suspensives.

 

… mais aussi les pied-à-terre

Cela dit, côté budget, quelques clients ont une recherche inférieure à 1 million d’euros. Cela correspond à l’achat d’un pied-à-terre pour une période de transition, ou pour préparer l’achat d’un appartement familial en vue d’une relocalisation définitive.

 

Il est donc temps d’investir dans l’immobilier de luxe, avant que cette vague d’expatriés aisés ne s’empare du marché! Pour faire affaire avec des professionnels, n’hésitez pas à contacter Des Murs à Paris.

 

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crédit immobilier: quel profil présenter pour obtenir le meilleur taux?

Crédit immobilier : quel profil présenter pour obtenir le meilleur taux ?

Trente-cinq ans, revenus confortables, compte en banque bien garni. Il ne s’agit pas de la petite annonce d’un site de rencontres, mais du profil de l’emprunteur idéal ! Car les banques sont toutes à la recherche du même type de clients en matière de crédit immobilier. Dès que leurs revenus mensuels sont significatifs (à partir de 3500 € à deux), elles peuvent accorder une décote de 0,10 % à 0,15 % sur le barème de taux. Modeste en apparence, cette économie se traduit par plusieurs milliers d’euros de gains sur le coût total du crédit.

Il reste évidemment possible d’emprunter sans correspondre à ce portrait-robot, mais à un taux moins favorable.

 

Jeunes emprunteurs et professions libérales : cibles favorites pour un crédit immobilier

Les jeunes emprunteurs représentent un potentiel de rentabilité, car les banques pourront ensuite leur proposer des assurances et des placements. Ainsi, pour attirer ces primo-accédants, les banques proposent des crédits à 25 ans à des taux à peine supérieurs à ceux sur 20 ans.

 

Autre profil particulièrement apprécié: les professions libérales, dès lors que leur activité est bien installée depuis au moins trois ans. En effet, l’objectif des banques est de récupérer à terme leur compte professionnel. Ici, les bonifications sont de l’ordre de 0,15 % à 0,30 %.

 

Actuellement, la Banque Tarneaud (groupe Crédit du Nord) propose des taux bonifiés pour les professions libérales. De son côté, la Société Générale propose aux étudiants de médecine des prêts prévoyant une augmentation des mensualités dans le temps, au fur et à mesure que les revenus progressent. Cela ne leur permet pas de bénéficier d’un meilleur taux, mais ils peuvent emprunter des sommes supérieures.

 

Autre cible appréciée des banques : les fonctionnaires. Ils sont particulièrement choyés par les Banques Populaires et par la Casden (banque coopérative de toute la fonction publique, faisant partie du réseau des Banques populaires et du Groupe BPCE), qui peut leur apporter une solution de garantie très avantageuse.

 

Maximiser son apport

Si votre profil n’est pas aussi apprécié des banques, tout n’est pas perdu pour autant! Vous pouvez prouver que vous êtes un emprunteur responsable en mettant régulièrement de l’argent de côté sur un compte d’épargne. Par ailleurs, mieux vaut solder ses crédits à la consommation pour optimiser sa capacité d’emprunt. Soyez aussi vigilant les mois précédant la demande de crédit, car les banques vérifient vos trois derniers relevés de compte pour étudier votre comportement.

 

Pour maximiser votre apport personnel, faites appel aux donations de parents ou débloquez votre éventuelle épargne salariale. Il faut faire feu de tout bois pour atteindre au minimum les 10% permettant de couvrir les frais de notaire et de garantie. Pensez aussi à actionner tous les prêts aidés proposés par les régions ou les départements. Certaines banques régionales proposent des crédits de 15 000 € à 0 % aux emprunteurs bénéficiant du PTZ de l’État.

 

Mais quel que soit votre profil, rassurez-vous, les taux des crédits immobiliers restent encore très attractifs. La durée des prêts s’allonge. En moyenne, on peut obtenir aujourd’hui un prêt pour acheter sa résidence principale à un taux de 1,65 % sur 20 ans ; 1,85 % sur 25 ans. La part des prêts d’une durée comprise entre vingt-cinq et trente ans, sur l’ensemble des crédits accordés, a doublé entre 2014 et février 2018, passant de 14,4 à 30,1 %. Et à court terme, pas de risque de remontée des taux de crédit immobilier. C’est le moment d’investir!

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Le profil des acquéreurs et le crédit relais

Le profil des acquéreurs et le crédit relais

Connaissez-vous le profil type des acquéreurs immobiliers? Les primo-accédants (c’est-à-dire les acheteurs d’un premier logement) constituent la grande majorité des acquéreurs. Leur âge moyen est de 36 ans 1/2 et leur crédit immobilier moyen, de près de 178 000€. Ce dernier a une durée moyenne de 18 ans et 9 mois. Ensuite, viennent les secundo-accédants et les investisseurs locatifs. Les biens immobiliers de prestige trouvent preneurs auprès d’acheteurs de plus de 50 ans (81%) avec un revenu moyen annuel de plus de 200 000 €. 42% d’entre eux investissent principalement dans leur résidence principale. Aussi, beaucoup savent profiter du crédit relais.

 

Quelles limites pour souscrire un prêt immobilier ?

Ne pas avoir d’apport personnel n’est pas forcément rédhibitoire. Cependant, un minimum de 10 % fera bon effet auprès de votre banquier. N’hésitez pas à présenter toute autre garantie que vous pourriez avoir! Par exemple : prêt familial, donation, épargne logement, participation aux bénéfices de votre entreprise ou intéressement.

S’il n’y a pas d’âge limite pour contracter un emprunt immobilier, les conditions vont changer au fil du temps. Avec la hausse de l’espérance de vie, les plus de 50 ans représentent aujourd’hui près du tiers de la population française. Pour s’adapter aux différents profils d’emprunteurs, les établissements financiers ont prévu des prêts immobiliers évolutifs. Ainsi, plus les années vont passer et plus la banque sera regardante sur le profil de risque, l’état de santé, le niveau de revenus, etc.

 

Et si on parlait du crédit relais…

Le crédit relais est une solution de financement pour acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le vôtre. Lors de l’acquisition du futur logement, c’est la banque qui avance les fonds nécessaires à l’achat. Vous disposez alors d’un délai d’un an, renouvelable un an, pour vendre votre ancien logement et rembourser la banque.

 

Le fonctionnement du crédit relais

Durant toute la durée du contrat, vous aurez à vous acquitter des intérêts sur ce prêt. De même, le crédit disparait une fois la vente de votre premier logement réalisée. Le remboursement des intérêts se fait simultanément à la prime d’assurance (assurance emprunteur), chaque mois, ou éventuellement à l’échéance du prêt.

 

Le montant du crédit relais

Le montant du crédit relais accordé par une banque oscille généralement entre 60 à 80 % de la valeur estimée du logement mis en vente. Lorsque le montant de la vente suffit à financer l’achat du futur logement, c’est un crédit relais « sec ». Si la vente ne suffit pas, l’emprunteur devra associer en complément un prêt immobilier « classique ». On parle alors de crédit relais « jumelé ».

 

Êtes-vous intéressé à en savoir plus? N’hésitez pas à nous contacter!