le marché immobilier parisien

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Classement des Prix Immobiliers de Luxe dans le monde

Avec 1 million tu n’as plus rien !

Voici une infographie des plus intéressantes qui se propose de comparer combien de mètres carrés vous pourriez-vous offrir dans les différentes villes du monde avec 1 million de dollars soit 1,1 millions d’euros. Bien entendu on parle pour chacune des villes des prix de leur centre ville car il existe toujours des quartiers ou une périphérie qui permettent d’avoir plus de superficie pour le même prix. Le plus étonnant est que l’on retrouve des villes de pays émergents qui sont loin d’être aussi abordables, qu’imaginé, en tout cas pour leur centre ville. 
 
Combien de m2 vous pouvez vous offrir dans le luxe avec 1,1 millions € (1 million$) ?

MONACO – 17
HONG-KONG – 20
LONDRES – 21
NEW-YORK – 34
SINGAPOUR – 39
GENEVE – 39
SYDNEY – 41
SHANGAÏ – 48
PARIS – 50
LOS ANGELES – 57
MIAMI – 59
BEIJING – 61
ROME – 68
MOSCOU – 79
ISTANBOUL – 84
TOKYO – 86
MUMBAÏ – 96
SAO PAULO – 142
DUBAÏ – 145
CAP TOWN – 204
 

Paris, 2e ville du monde la plus recherchée pour l’immobilier de luxe

Alors qu’elle se classait 5e, l’année dernière, dans le top des villes les plus recherchées à travers le monde pour l’immobilier de luxe, la capitale arrive désormais à la 2e place, juste après New York.
 
L’immobilier de luxe parisien séduit toujours les grandes fortunes
Paris restera toujours aussi extraordinaire et unique. Paris fait rêver. Son attrait touristique, la place centrale qu’elle occupe dans la création d’événements culturels et sportifs en font une des capitales mondiales incontournables et passionnantes. Les Jeux Olympiques d’été 2024 en sont la démonstration.
 
Avec ses monuments historiques, son architecture, ses parcs et jardins ainsi que ses enseignes de luxe, Paris a de quoi séduire les grandes fortunes de la planète. Un vrai succès pour la ville qui, en 2017 encore, ne se classait qu’à la 5e place (13e en 2013) et qui se situe aujourd’hui juste après New-York.
Les raisons du succès ? L’effet Macron qui a poussé les investisseurs étrangers à revenir sur le marché immobilier français, le Brexit qui a fait de Paris un marché de report, les prix parisiens encore intéressants vs les autres grandes capitales mondiales cotées.
Résultat, les prix de l’immobilier de luxe ont grimpé de près de 30 % chez Barnes et il faut désormais compter entre 11 000 et 30 000 €/m² pour acheter un bien de prestige au sein de la capitale… Et pour 2018, les prix poursuivent leur lancée !
 
Parmi les lieux privilégiés : l’ouest et le cœur de Paris
Si les acheteurs s’intéressent de près à Paris, ils se penchent davantage sur l’ouest et le cœur de la ville. Dans l’ouest, les familles trouvent leur bonheur à travers de grands appartements, maisons ou hôtels particuliers proches des bonnes écoles et des espaces verts. Les quartiers des 7e, 8e, 16e et 17e arrondissements sont donc les plus prisés, mais les villes de Neuilly-sur-Seine, Boulogne et Saint-Cloud sont, elles aussi, des lieux privilégiés puisqu’elles proposent des prix immobiliers légèrement inférieurs. Les jeunes couples s’intéressent plus particulièrement aux quartiers centraux, bien plus dynamiques comme dans les 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, et 6e arrondissements. De leur côté, Saint-Germain-des-Prés et le Marais s’affichent toujours comme des quartiers tendances où les prix dépassent rapidement les 20 000 €/m². Quant aux prestations, les appartements sur les quais avec vue sur la Seine ainsi que les appartements donnant sur un monument ou situés en étage élevé avec terrasse ou balcon sont les plus demandés.
 

Les villes mondiales les plus recherchées pour l’immobilier de luxe

* précédent classement 2016

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Investir dans une petite surface à Paris

Studio, chambre de service ou encore parking, ces petites surfaces parisiennes ont le vent en poupe. En 2018, sur quoi on mise ?
 
Investir dans une studette ou une chambre de service permet de dégager une rentabilité bien supérieure à celle d’un grand appartement.
Facilités de financement, forte demande locative, rentabilité intéressante et fiscalité bienveillante : les studettes ou chambres de service sont plébiscitées par les investisseurs qui font la plupart du temps une offre sans conditions suspensives.
De fait, le rendement locatif brut avoisine les 3 à 5,5% dans l’ancien et dépasse rarement 4% dans le neuf. Mais tout dépend de la ville et de son rapport entre l’offre et la demande.
 
Pour évaluer la rentabilité brute de votre location, il faut appliquer la règle suivante :
Loyers annuels
Prix d’achat+ travaux+ frais de notaire
 
Pour évaluer la rentabilité nette, prendre en compte les charges de copropriété+ assurance + taxe foncière +les frais de gestion locative.
 

Ciblez les villes et la bonne superficie

Pour réussir son investissement locatif, trois critères principaux sont à retenir : l’emplacement, la qualité du bien et son prix. L’emplacement reste le paramètre clé car il conditionne la demande. Il suffit de voir les files d’attente pour un studio mis en location dans le centre de Paris.
Dès lors, il convient de cibler, au-delà de la capitale, les villes de province qui se distinguent par leur dynamisme. Les agglomérations où il fait bon vivre, étudier et travailler, comme celles de « l’arc littoral » (Nantes, Bordeaux, Toulouse, Montpellier) qui trustent les premières places, ainsi que Lyon, Grenoble, Strasbourg et Lille.
 
Il faut choisir un quartier proche des commodités et bien desservis par les transports. N’oubliez pas jamais que les locataires sont sensibles au temps de trajet pour rejoindre leur travail.
 
Il y a aussi les petites et les très petites surfaces. Or, dans cette dernière catégorie, certaines sont interdites à la location. Depuis le décret du 30 janvier 2002, un logement doit satisfaire à plusieurs conditions. Il doit disposer d’une pièce ayant soit une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m ; soit un volume habitable égal à 20m3.
En outre, un logement décent doit comporter : chauffage, électricité, alimentation en eau potable, évacuation des eaux ménagères, coin cuisine avec évier raccordé, sanitaire intérieur, WC qui peuvent être à l’extérieur s’ils sont accessibles.
 

Préférez le meublé (LMNP : loueur en meublé non professionnel)

Au-delà de la souplesse juridique (bail de 1 an ou de 9 mois pour les étudiants, au lieu de 3 ans pour la location nue), la location meublée a une fiscalité attractive. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers (cas de la location nue).
Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.
 
Vous disposez de deux options pour faire baisser votre facture fiscale. Soit vous optez pour le régime forfaitaire (micro-Bic) et vous serez imposé sur 50% de vos recettes. Soit vous choisissez le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes pour diminuer vos revenus locatifs qui ainsi sont bien moins imposés.
 
Le micro-BIC. Il s’applique si le montant des loyers charges comprises ne dépasse pas 70.000 €. Vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges n’excèdent pas 50% des recettes. Si ce n’est pas le cas, il vaut mieux opter pour le régime réel et ce avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez bénéficier de ce régime (le 1er février 2018 pour les loyers de 2017).
Depuis 2018, la durée d’engagement sur un choix de régime n’est plus que d’un an. Cela vous permet donc de pouvoir basculer vers le régime plus favorable beaucoup plus rapidement qu’auparavant. Cela se fait en envoyant un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale de ce changement.
 
Le régime BIC réel. Il est obligatoire au-delà de 70.000 € ou bien sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures. Vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais d’assurance emprunteur, frais de notaire, taxes, frais de syndic et de gestion locative, amortissement du mobilier et des améliorations sur une durée de 5 à 10 ans ; soit un taux compris entre 10 et 20% par an- amortissement du prix d’achat du bien, etc.)
Si le total dépasse les loyers perçus, un déficit sera constaté et sera reportable sur les revenus issus du LMNP uniquement. Ces revenus ne seront pas imposables.
En cas de bénéfice, il est à ajouter au revenu global.
https://www.immobilier-danger.com/Investissez-dans-des-appartements-501.html
 
La CSG et les autres prélèvements sociaux
Outre l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont soumis au titre des revenus du patrimoine à :

  • la contribution sociale généralisée (CSG)
  • le prélèvement social
  • la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

L’ensemble de ces taxes correspond à un taux global de 17,2 %.
 
Quel équipement obligatoire pour le meublé ?
Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 a ainsi fixé la liste du mobilier et des éléments de confort obligatoires pour les locations meublées à usage de résidence principale.
 
Meubles minimum

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Etagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
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Immobilier de luxe : le Brexit va-t-il faire monter les prix ?

De plus en plus de Français, non-résidents en France, habitant à Londres achètent à Paris. Ce phénomène devrait s’accentuer en 2019 et 2020. Et participe à la surchauffe du marché immobilier haut-de-gamme de la capitale, déjà en pleine pénurie.
https://www.touteleurope.eu/actualite/brexit-le-calendrier-jusqu-en-2019.html
Les Français sont en train de reprendre possession du marché immobilier haut-de-gamme dans leur pays. Qu’il s’agisse de Français résidant dans l’Hexagone ou à l’étranger, ils sont très nombreux à acheter depuis début 2018. Et le retour des Français de Londres, suite au Brexit, n’y est pas étranger. 
Les Français revenant de Londres représentent jusqu’à 6 à 7 % des ventes depuis janvier 2018, notamment dans le 16e arrondissement et sur la rive gauche. Encore léger, ce phénomène devrait s’intensifier pour devenir vraiment significatif en 2019.
Outre le Brexit, « l’effet Macron » y est pour quelque chose avec un changement de climat plus pro-business, sans oublier les taux d’emprunt très bas !
 

Accélération en 2019-2020

Une part significative de Français habitant Londres, commencent à acheter des biens en France, mais ne déménagent pas encore forcément. Après une première étape d’observation et de prise de renseignements en 2017, nous arrivons aujourd’hui à la deuxième étape du processus de retour.
Ce sont des achats en prévision d’un retour d’ici 1-2 ans. En attendant, les non-résidents en France vont louer leur bien pour une période courte. A partir de 2019, nous aurons une augmentation du flux de retours avec des achats et déménagements beaucoup plus nombreux.
Pénurie renforcée de l’offre
Il est indéniable que ce phénomène de retour de Français de Londres a un impact sur le marché. Il a notamment pour effet d’augmenter le déséquilibre du marché pour les appartements familiaux entre 1,3 et 2 millions d’euros, pour lequel la demande est très forte alors que l’offre reste extrêmement réduite.
Même si l’impact sur les prix n’est pas encore vraiment mesurable, compte tenu du flux de retour qui reste encore modeste. En revanche l’intensification de la vague de retour des Français de Londres dès 2019 pourrait orienter les prix du marché parisien à la hausse.
Ils ont un pouvoir d’achat immobilier et un train de vie supérieurs aux nationaux et peuvent se positionner sans négocier sur de grands appartements familiaux !
 

Quels sont les quartiers recherchés ?

La plupart de ces Français de Londres ciblent Paris, qu’ils connaissent bien, pour en être souvent originaires. Ils ont donc une idée précise de ce qu’ils recherchent.  Pour la grande majorité d’entre eux, c’est l’hyper-centre qui est visé (arrondissement 1 à 6) et un petit tiers dans le 16ème Nord et Neuilly.
Mais aussi la recherche d’un pied-à-terre…
Côté budget, « quelques clients ont une recherche inférieure à un million d’euros. Cela correspond à l’achat d’un pied-à-terre pour une période de transition pour préparer l’achat d’un appartement familial en vue d’une relocalisation définitive.
Un tiers des demandes concernent des demandes entre 1 et 2 millions d’euros mais la très grandes majorité des recherches et des acquisitions se font pour des montants supérieurs à 2 millions pour des appartements familiaux de très grandes qualités voir des hôtels particuliers dans le 16e et à Neuilly.
Ces Français de Londres sont principalement des cadres et/ou dirigeants issus de la finance, qui recherchent des appartements familiaux 3/4 chambres 150-250 m2, entre 2.5 – 3.5 millions d’euros à côté d’une école de renom. Dans les 6e et 7e arrondissements, les budgets peuvent monter jusqu’à 5-7 millions d’euros.
Conscients de la rareté de l’offre, ces acquéreurs font souvent des offres sans conditions suspensives.
 
Alors, il est temps d’acheter avant que cette vague d’expatriés aisés ne s’empare du marché !