le marché immobilier parisien

1024 801 DES MURS À PARIS

L’immobilier depuis le déconfinement : c’est reparti !

Bien que l’impact réel causé par l’arrêt brutal de l’activité immobilière dû au Covid-19, ne sera connu que dans plusieurs semaines et mois à venir, on peut déjà dégager quelques tendances constatées.

Avant la crise sanitaire, le nombre de transactions dans l’ancien, en Ile-de-France, avait baissé : -20% au 1er trimestre vs le 1er trimestre 2019.

 

Certes, une partie de l’explication relève évidemment du confinement dès le 17 mars mais celui-ci n’est pas la seule cause. En effet, les notaires du Grand Paris constataient déjà en février une première baisse des ventes par rapport à la même période il y a un an, après la stabilité du mois de janvier. Il est donc également possible que les mouvements sociaux de novembre et décembre 2019 aient limité les visites et les signatures d‘avant-contrats qui auraient été transformés en ventes en début d’année 2020.

 

Mais en ce début du mois de juin, le marché affiche un niveau d’activité quasi-identique à celui qu’il connaissait l’année dernière à la même époque.

 

Côté prix pas de changements de tendance : +6 ,8% sur un an pour les appartements et +3,4% pour les maisons, en Ile-de-France. Et à Paris, le prix du m2 a augmenté de +8% et frôle les 10 700€/m2.

Restent les conditions d’octroi des crédits immobiliers qui se sont durcies dès décembre 2019, et qui perdurent avec, en plus, des taux qui ont légèrement remonté (+0,2% à +0,5%) mais  vraisemblablement pas au-dessus de 2% d’ici 2020.

 

Impact en termes de transactions

Indice du nombre de promesses de vente (cumulées sur 15 jours- 100= 1er octobre 2019

Source : meilleursagents.com

 

Où en sont les prix de l’immobilier?

 

Nous allons vraisemblablement assister au creusement d’un écart encore plus important, tant en termes de prix que de délai de vente, entre les biens situés dans de grands villes comme Paris et sa région vs les petites villes de province.

En effet, la démographie et la taille du bassin d’emploi, constituent le socle de la tension du marché parisien, avec un nombre d’acquéreurs encore supérieur au nombre de vendeurs.

Il s’agit d’un marché immobilier essentiellement « domestique » qui répond à un besoin primaire de se loger et non pas d’un marché spéculatif.

Actuellement, les prix enregistrés dans les grandes villes, font état d’une certaine stabilité ou d’une très légère hausse dans de moindres proportions qu’avant le début de la crise du Covid-19.

Les vendeurs et les acheteurs sont encore confiants, bien que certains de ces derniers restent dans l’expectative et préfèrent attendre de voir comment se profile la reprise économique.

 

Il est à noter que près de 70% des particuliers ayant un projet immobilier pensent que la pierre constitue encore aujourd’hui l’investissement le plus sûr.

Si baisse des prix il y aura, elle concernera les biens présentant de gros défauts et éventuellement l’immobilier de luxe pour lequel les acheteurs pourraient devenir encore plus exigeants.

 

Quelle politique bancaire quant aux taux de crédit?

 

La situation de l’emploi dans quelques mois et l’impact des taux bancaires ne sont pas à négliger.

L’accès au crédit sera déterminant pour la reprise du marché de l’immobilier. Quelles seront les politiques des banques après le confinement ? Est-ce que les banques vont ouvrir le robinet du crédit ? Est-ce que le durcissement des conditions pour l’obtention d’un prêt, constatées depuis début 2020, va se poursuivre ?

 

La politique monétaire actuelle (BCE) et la concurrence entre les banques, laissent penser que les taux ne devraient pas augmenter significativement.

En revanche, l’accès au crédit va être difficile pour les foyers aux revenus modestes, les primo-accédants, les personnes travaillant dans des secteurs très touchés par la crise et les petits investisseurs.

Le durcissement des conditions en est l’explication :

– un minimum d’apport (environ 10%) pour financer les frais d’acquisition

– pas plus de 33% de taux d’endettement (sauf pour les très hauts revenus)

– une durée de crédit de 25 ans au plus.

 

Une conclusion optimiste!

 

90% des acquéreurs maintiennent leur projet d’achat immobilier post-Covid mais s’ils n’ont pas renoncé à leur projet, ils se divisent cependant entre une grande majorité (61%) qui souhaite trouver le logement de ses rêves au plus vite, et une minorité (29%) préférant attendre encore un peu.

Un point positif : la crise sanitaire va rééquilibrer le marché dans le sens où les acquéreurs auront un peu plus de temps pour bien choisir et bien acheter !

 

1024 683 DES MURS À PARIS

Coronavirus et confinement : le marché immobilier est en pause

 

Alors que le printemps est la saison « haute » pour les transactions immobilières, la crise du Coronavirus a mis de nombreux projets en stand by !

Les agences immobilières sont fermées et travaillent par mail ou téléphone pour finaliser les dossiers les plus aboutis. Les visites des logements sont impossibles.

Les notaires ont également interrompu leur activité bien que certains soient en mesure d’effecteur les signatures d’actes à distance.

Mais toutes ces tentatives se heurtent au blocage dû à des services administratifs très ralentis.

Il faut aussi souligner que les courtiers ont fermé leurs agences, bien qu’ils soient en télétravail. Les banques ont actuellement ralenti l’étude de toutes les nouvelles demandes de crédits immobiliers.

Quant à la construction dans le neuf, il va falloir s’attendre à un décalage de quelques mois quant à la livraison des logements.

 

Pour l’instant, nous ne pouvons pas prédire la façon dont va reprendre le marché immobilier en sortie de crise mais il est à noter que, bien que le trafic du site d’annonces immobilières Seloger, ait baissé de 40%, il y toujours des millions de visiteurs chaque jour qui naviguent sur ce site. Les Français semblent préparer leur projet post-confinement.

 

L’immobilier restera une valeur refuge 

 

Contrairement aux marchés financiers, le marché de l’immobilier profite d’une forte inertie.

A titre d’exemple, en 2008, lorsque le CAC 40 perdait -42.68% sur l’année, le marché de l’immobilier parisien perdait environ -5%. L’immobilier fonctionne donc comme un véritable amortisseur. Le temps de réaction du marché de l’immobilier est relativement long, surtout lorsque nous ne faisons pas face à une bulle immobilière à Paris comme cela a été le cas avant la crise du Coronavirus.

L’immobilier a toujours été une valeur refuge des marchés financiers. À la suite du krach de 2008, les investisseurs échaudés par les marchés boursiers, ont préféré se tourner vers l’immobilier que ce soit pour placer leurs économies dans le secteur de l’immobilier locatif ou en achetant leur résidence principale.

Par la suite, la période 2012-2015 fut marquée par un marché de l’immobilier en régression.

 

Si le confinement dure trois mois, la crise n’affectera pas durablement le marché à long terme mais la reprise sera difficile à court terme. Le niveau des ventes devrait mécaniquement chuter en 2020.

Si le confinement dure plus longtemps, il faut s’attendre à des dépôts de bilan et à un chômage massif. Dès lors, il ne sera plus question d’acheter de l’immobilier mais de survivre.

Il n’en reste pas moins que cette crise ne sera en rien comparable à 2008 où l’on avait vécu une crise d’origine financière que les États n’ont pas forcément voulu accompagner. Là, la crise est purement sanitaire, les États ont réagi très rapidement et fortement pour en atténuer l’impact. Par ailleurs, les taux d’intérêt, puissant moteur du marché immobilier, devraient rester bas pour participer à la relance économique.

 

Restons confiants car l’immobilier devrait rester à long terme une valeur refuge face aux autres types d’investissements aléatoires et volatiles.

 

Quelle tendance pour l’immobilier en sortie de crise ?

 

A date, les fondamentaux du marché de l’immobilier sont bons. En effet, l’immobilier est un actif tangible, contrairement aux valeurs mobilières par exemple. Sa valeur est intemporelle, il répond à un besoin primaire pour les gens, qu’il s’agisse de location ou d’achat.

Le marché immobilier des grandes villes qui a connu une forte demande vs les offres depuis ces dernières années est un marché « domestique » qui répond soit au besoin primordial de se loger, soit à un besoin d’investir (investissement locatif) pour assurer sa retraite ou l’avenir de ses enfants. Il ne s’est donc pas agit de bulle immobilière soutenue par une spéculation  anormale.

Les prix parisiens résultent essentiellement d’un déséquilibre entre une offre (restreinte et rigide) et une demande (exponentielle). 2 arrondissements sur 20 affichent des prix moyens inférieurs (net vendeur) à 9000 euros le m². Il y a cinq ans, ils étaient 12…

A ceci s’ajoute la rareté du foncier parisien, le déficit de constructions, le peu de biens proposés à la vente et l’attrait des – riches – investisseurs étrangers pour notre capitale et ses biens de luxe.

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers, historiquement bas depuis quelques années, ont nettement contribué à accroître la demande des acquéreurs. Or, en sortie de crise, le gouvernement et les autorités monétaires (dont la BCE) vont vraisemblablement devoir maintenir ces taux bas pour relancer une économie menaçant d’être en récession.

Le gouvernement a déjà pris des mesures fortes pour atténuer le choc et que l’économie reparte le plus vite possible afin de limiter l’impact de la crise (chômage partiel, report des charges pour les entreprises, aide aux entrepreneurs).

Les besoins seront toujours là, et la demande devrait perdurer dans les zones tendues, même si la crise actuelle aura forcément un impact sur l’économie et le nombre de transactions. A la condition évidemment que la crise sanitaire dure le moins longtemps possible.

 

Les différents scénarios de l’impact de la crise sur l’immobilier

 

Une éventuelle forte baisse des prix à Paris, ne se fera pas sentir tout de suite.

 

Tout va dépendre de la durée de la crise sanitaire, de son impact sur l’économie réelle et par corollaire du chômage qui en découlera.

 

3 cas de figure sont envisageables:

 

Cas N°1 : La contagion par le Coronavirus s’arrête rapidement et l’activité économique repart très rapidement. Si le fameux scénario en V souvent évoqué dans le monde de la finance venait à se produire, et même si le trou d’air qu’il provoque laisse des traces, l’impact sur les prix de l’immobilier à Paris sera limité. Au stade actuel de la prolifération du Coronavirus en France qui ne semble être qu’à ses débuts, ce cas de figure nous semble peu probable.

 

Cas N°2 : La contagion par le Coronavirus prend de l’ampleur et dure encore 2 ou 3 mois avant la reprise, sans remettre en cause l’ensemble du modèle économique mondial. Nous vivrons alors une situation comparable à celle de 2008 avec une première phase de hausse des prix à court et moyen termes, suivie de la crispation des futurs acquéreurs due aux éventuels licenciements liés à la crise. Ces derniers seront alors trop frileux pour se lancer dans une acquisition. Seuls les acquéreurs les plus stables sur le plan professionnel franchiront le pas. Les produits de bonne qualité se vendront toujours chers et les autres pourront subir de fortes baisses de prix. Cette situation risque de persister quelques années avant une réelle nouvelle hausse des prix.

 

Cas N°3 : Dans le scénario le plus noir, le pire qui puisse arriver dans l’immobilier est un crédit crunch. En d’autres termes, les banques ne prêtent plus pour faire votre acquisition immobilière. Si cette situation est doublée d’une hausse massive des licenciements, nous verrons alors une forte baisse des prix de l’immobilier à Paris.

 

 

Pour conclure :

 

Il est délicat de faire des prévisions car les conséquences de cette crise ne se mesureront qu’à moyen et long terme, bien que le logement restera prioritaire dans les arbitrages budgétaires des ménages.

 

On peut s’attendre à 3 types de transactions :

– les impératives lorsque lorsqu’il y a un événement qui modifie la composition du foyer

– les investissements qui devraient subir une baisse mais qui reprendront à court terme face à l’insécurité des marchés boursiers

– les transactions de convenance qui correspondent à un changement de logement par plaisir.

 

Ce qui est certain, c’est que la fracture des prix selon les zones pourrait encore s’accentuer.

Il est indéniable que cette crise aura une influence à géométrie variable sur les prix.

Dans les zones tendues, comme Paris et les grandes villes, les prix pourraient rapidement baisser de 5 %. Baisse limitée grâce à une forte attractivité et un pouvoir d’achat plus élevé des potentiels acquéreurs. En cas de scénario de crise de 2 à 3 mois, les ménages en mesure d’acheter auront été impactés, mais de manière moindre que ceux disposant de moins de revenus.

En revanche, dans des villes moyennes « sous-valorisées » comme Orléans, Clermont-Ferrand ou Limoges, on peut s’attendre à une « double peine », susceptible de se solder par un repli de 10 %, voire plus.

Les efforts de développement entrepris ces derniers temps dans ces villes pour attirer, pourraient être mis à bas, et les ménages y seront plus impactés du fait de leur situation financière moins solide. Des scénarios sur la base d’une crise passagère, amenés à être réévalués au fur et à mesure que s’étend la crise.

 

Les zones géographiques qui connaissaient déjà des difficultés, vont voir leurs prix chuter rapidement.

Les grandes villes recherchées depuis quelques années seront vraisemblablement plutôt épargnées compte-tenu de la densité démographique et du manque de logements. Et les biens de qualité et sans défaut seront préservés tout comme lors des précédentes crises économiques.

Seuls les chiffres des études notariales concernant les ventes d’après confinement, seront révélateurs de la tendance réelle…

1024 683 DES MURS À PARIS

Tout ce que vous devez savoir sur l’immobilier Parisien en 2020

2019, UNE ANNEE FASTE!

 

Le volume de transactions réalisées sur les douze derniers mois poursuit sa progression. À la fin octobre 2019, il atteignait ainsi 1 063 000 mutations.

Il continue toujours d’augmenter chaque mois, en glissement annuel, de plus en plus rapidement, enregistrant +6,2 % en juin 2019 et jusqu’à +10,6 % à fin octobre 2019.

Le seuil du million de transactions, dans ces circonstances, pourrait apparaître comme pérenne dans des conditions de financement comparables. En effet, cette activité soutenue s’explique notamment par un contexte financier favorable à l’acquisition au regard du niveau actuel des taux d’intérêt et de la forte motivation des ménages qui accordent plus que jamais leur confiance à la pierre et souhaitent sécuriser leur budget logement.

Si le dynamisme de certaines grandes métropoles (et notamment du Grand Ouest) se confirme sur la fin d’année 2019, l’évolution favorable de cette activité annuelle laisse néanmoins apparaître des disparités régionales.

En Île de-France les prix des appartements (logements anciens) augmentent de +4,7 % sur un an et ceux des maisons de +1,2 %.

Dans le détail, l’évolution annuelle sur un an serait de +7 % à Paris et +5,8 % en Petite Couronne. Elle resterait plus contenue en Grand-Couronne (+2,7 %). Les prix des maisons franciliennes seraient stables sur l’ensemble de l’année 2019.

Paris continue de tirer vers le haut.

 

Toujours portée par le dynamisme du marché parisien et de la Petite Couronne, l’augmentation annuelle des prix des appartements devrait se confirmer. Alors, n’attendez plus pour acquérir votre futur appartement… Un chasseur immobilier vous sera d’une grande utilité sur ce marché parisien très « tendu » où les ventes flash se font à la première visite ou en quelques heures pour les biens de qualité !

 

 

1- LE MARCHE PARISIEN CONNAÎT UNE FORTE TENSION

 

LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS EST EN BERNE !

 (cf. résultats au 3e trimestre 2019)

Pas de record dans le neuf, à contre-courant de l’ancien.

Quasiment pas de foncier dans Paris et une insuffisance de construction en banlieue, malgré une forte demande de logements. Certainement due à une réglementation trop contraignante et un nombre de recours démesuré de la part des habitants.

On constate une baisse de 20 % des mises en vente par comparaison aux chiffres du troisième trimestre 2018.

La période pré-électorale des Municipales ne favorise pas la délivrance des permis de construire, nombre de programmes sont à ce jour gelés, annonçant un mauvais premier semestre 2020. Mécaniquement, si moins de logements sont produits, la demande va se reporter sur l’ancien, soutenant ainsi les prix. La loi de finances pour 2020 a toutefois maintenu le dispositif PTZ dans le neuf en zones B2 et C sur toute l’année 2020. Gageons que le second semestre génère un effet de rattrapage!

 

PARIS EST À PART

La  « barre » des 10 000€ le m2 a déjà été franchie en 2019 et les prix poursuivent leur croissance. Le prix moyen est de 10 300€ / m2.

La capitale regroupe des quartiers bourgeois, où le mètre carré peut atteindre 13 878 € et des quartiers plus populaires où il est estimé à 9 724€ en moyenne. L’emplacement du bien immobilier est une décision importante dans le projet d’investissement d’un acheteur.

 

Les arrondissements situés au coeur de la capitale (1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e et 8e) sont les plus chers. Dans le 7ème arrondissement, pour exemple, le prix du m2 oscille entre 14 000€ et 23 000€. Sur l’avenue Montaigne, dans le 8ème arrondissement, le prix moyen est de 22 799€ et peut atteindre près de 32 000€.

 

Fin 2019, le prix moyen au m2 dans le 18ème est de 9 640€ (avec une grande disparité entre Montmartre et La Goutte d’Or : 13 000€ à 8 600€), de 8 399€ dans le 19e, et 8 742 € dans le 20e.

D’une manière générale, il faut compter environ 12 000€ le m2 pour les autres quartiers.

Pour les 9ème et 17ème arrondissements, pour  bien de qualité, les prix vont de 11 000€ à

14 500€. Dans les 10ème, 11ème, 14ème et 15ème, tablez sur un prix de 10 500€ à 14 000€.

Les 12ème et 13ème arrondissements, tournent autour de 9 600€ à 13 000€.

Enfin, le 16ème arrondissement connaît une grande disparité entre les quartiers Nord et les quartiers Sud : 11 000€ à 17 000€.

Parisien dans l’âme, contactez-nous !

 

Le Brexit n’a pas encore déclenché un gros exode vers Paris car la majorité des expatriés français et des étrangers établis à Londres, n’ont pas encore tranché quant à leur retour. Quand bien même, les familles qui sont déjà de retour, privilégient les quartiers plus familiaux tels que le 8ème, 16ème et 17ème et Neuilly ; exerçant ainsi une pression supplémentaire sur les prix des logements haut de gamme.

 

Pour conclure, la classe moyenne a de plus en plus de difficultés pour acquérir un logement  dans Paris. Le parc immobilier parisien se décompose entre 36% de propriétaires et 64% de locataires.

Par conséquent la demande locative est très forte. Elle constitue un bon placement sûr pour préparer sa retraite ou loger à terme ses enfants étudiants.

 

« Brexiters » ou expatriés, nous connaissons parfaitement votre problématique et vos attentes

 

L’INVESTISSEMENT LOCATIF A LE VENT EN POUPE

Il enregistre une progression de + 32% en un an. Sur 100 logements achetés, 26 sont à destination locative. La rentabilité brute moyenne à Paris, se situe entre 3% et 4%.

Les investissements locatifs représentent 20% des demandes de crédits (cf. meilleurtaux.com) au lieu de 15% il y a un an.

Le contexte géopolitique et la crainte d’instabilité boursière y sont pour quelque chose !

 

Pour un investissement locatif, le centre de Paris n’est pas à prioriser. Compte-tenu du plafonnement des loyers dans Paris intra-muros, le niveau de ceux-ci n’est pas en corrélation avec le prix d’acquisition des biens dans ces quartiers. En effet, le loyer moyen / m2 dans ces quartiers chers de Paris, tourne autour de 32,70€ alors que dans les zones moins bourgeoises, on aboutit à près de 29€.

 

Il est cependant à noter que les quartiers à l’Est de Paris ont connu une forte croissance de leurs prix, réduisant ainsi l’écart de prix au m2 entre les différents arrondissements ; bien qu’un écart encore important subsiste.

 

Aussi, pour optimiser sa rentabilité locative, il faut considérer une partie du 18ème, le 19ème et le 20ème ; voire la Petite Couronne de Paris. De plus, l’évolution des prix des quartiers populaires est un élément avantageux dans le cas d’une revente.

 

Investissement locatif : pour quelle surface opter ?

Il vaut mieux miser sur les studios et les 2 pièces, d’une surface de 20 m2 à 40 m2, qui connaissent une meilleure fréquence de location. En effet, ce type de biens à louer attire tout particulièrement les étudiants et jeunes actifs.

En 5 ans, le nombre d’étudiants a augmenté de 225 000 dans la capitale.

Attention : les surfaces de moins de 9 m2 ou de moins de 20 m2 ne peuvent pas être louées à titre de résidence. Elles peuvent cependant être utilisées en termes de bureaux ou de dépôts.

Dans une note de 2015, l’Apur constatait qu’il existait, à l’époque, 114.400 chambres de service, dont 85% sont inhabitées, et qu’elles étaient concentrées dans sept arrondissements (5ème, 6ème, 9ème, 15ème, 8ème, 7ème, 17ème et 16ème). Parmi elles, 58.300 mesurent moins de 9m². Et elles pourraient être plus nombreuses, l’Apur précisant : « les locaux de moins de 5m² n’ont pas été pris en compte dans cette note: en effet, ils sont à considérer comme des rangements ou des débarras et non comme des chambres ».

 

Comme ces chambres de moins de 9m² ne peuvent pas être louées en résidences principales, le prix au mètre carré est bien moins élevé que celui des chambres de plus de 9m². Un 9,10m² va se vendre sur un marché ultra dynamique entre 120.000 et 140.000 euros et un 8,9m², ce qui est la même chose, va être à 40.000 ou 50.000 euros. Pour 5% de surface de moins on va être à un prix de moins de la moitié. L’opération financière n’est pas intéressante.

 

Investissement locatif : louer vide ou meublé ?

La location vide est moins intéressante fiscalement vs la location meublée. Celle-ci permet un prix de location au m2 d’environ + 10 à 15% de plus que la location vide.

Le statut fiscal de la location meublée (LMNP-Loueur Meublé Non Professionnel) est également plus intéressant. Il permet de déduire des revenus locatifs tous les frais inhérents à l’acquisition du bien et ses charges courantes et surtout d’amortir la valeur d’achat de l’appartement. Vous êtes ainsi en déficit fiscal pendant de nombreuses années.

 

2- LA CLIENTÈLE ÉTRANGÈRE REPRÉSENTE PEU DE PROPRIÉTAIRES

 

LES ÉTRANGERS NON RÉSIDENTS ET L’IMMOBILIER PARISIEN

Sur la période 2008-2018, la part des acquéreurs étrangers non résidents en France métropolitaine diminue progressivement pour atteindre 1,7 % en 2018. Cette part varie toutefois beaucoup d’une région à une autre, de 0,9 % en Île-de-France à 5,5 % en Provence-Côte d’Azur-Corse.

Les évolutions de prix sont d’autant plus différenciées selon qu’il s’agisse d’acquéreurs français ou étrangers.

Notamment, les étrangers non-résidents se distinguent, tant en province qu’en Île-de-France:  lors de la période de reprise, entre 2009 et 2011, les prix ont augmenté en province d’un peu moins de 8 % pour les Français, 12 % pour les étrangers résidents et jusqu’à 18 % pour les étrangers non-résidents. Pour ces derniers, l’évolution est également plus importante en Île-de-France à 36 %, contre entre 15 % et 20 % pour les autres acquéreurs.

 

En 2018, le classement des budgets d’acquisition entre Français résidents et étrangers non-résidents est très différent selon leur localisation:

❱ au Sud-Ouest et au Nord-Est, les budgets sont équivalents;

❱ sur le Littoral-Ouest, le Centre-Ouest et le Massif central, les prix des biens

sont plus importants lorsqu’ils sont acquis par des Français résidents;

❱ en Île-de-France, dans les Alpes, et en Provence-Côte d’Azur-Corse,

les biens sont achetés plus cher par les étrangers non-résidents.

Ce constat est très marqué en Provence-Côte d’Azur-Corse, où les maisons anciennes sont achetées 1,8 fois plus cher par les étrangers non-résidents.

 

PARIS, VILLE DU MONDE LA PLUS ATTRACTIVE… POUR LES PLUS RICHES

(cf. Mieux Vivre votre argent)

Malgré le contexte social explosif que connaît le pays depuis plus d’un an, la capitale truste pour la première fois le top du palmarès. La Ville Lumière n’a jamais autant séduit les grandes fortunes mondiales au nombre de 265.000, et dont le patrimoine dépasse les 30 millions de dollars.

En l’espace d’une année, Paris a ainsi gagné 4 places, coiffant au poteau New York (2e), Tokyo (3e), Los Angeles (4e) et Hong Kong (5e), qui dégringole au classement puisqu’elle était première en 2019. Paris a profité du Brexit, des taux bas et de sa bonne santé économique.

Paris « fait figure d’exception mondiale avec une quatrième année consécutive de hausse des transactions et des prix » selon Thibault de Saint-Vincent, le président de Barnes.

Pour les fortunés, les prix immobiliers parisiens restent abordables, et surtout pour une capitale aussi attractive.

Dans les quartiers les plus huppés, pour 1 million de dollars, vous avez :

55 m2 à Paris

35 m2 à New-York

36 m2 à Tokyo

18 m2 à Hong-Kong

Mais 72 m2 à Los Angeles (Beverly Hills)

 

 

3- LE CRÉDIT IMMOBILIER, DES TAUX TOUJOURS HISTORIQUEMENT BAS

(cf. Données Banque de France)

 

Un quart des crédits à l’habitat octroyés en octobre 2019 sont des renégociations. – En octobre, la croissance des crédits à l’habitat aux particuliers continue sa progression à +6,7 % (après +6,6 % en septembre), tandis que celle des crédits à la consommation se tasse quelque peu (+5,6 %, après +6,5 % en septembre).

La production de crédits à l’habitat qui s’établit en octobre 2019 à 24 milliards € (1 000 milliards pour les montants totaux empruntés), à son plus haut niveau depuis mai 2017, est très largement soutenue par les renégociations. Leur part dans les crédits nouveaux augmente à nouveau en octobre pour atteindre 26 % (après 23,6 % en septembre et 16,4 % en octobre 2018).

Le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat à long terme et à taux fixe atteint un nouveau point bas en octobre 2019 (1,24 %, après 1,27 % en septembre) tandis que celui des crédits à la consommation remonte à 3,68 %.

 

Prospectives des taux d’intérêt :

Même si l’OAT (« emprunts d’État ») français à 10 ans s’est corrigé pour redevenir positif et passer à 0 % courant décembre 2019, revenant ainsi à son niveau de fin juillet, les taux restent toujours historiquement bas et cette augmentation ne devrait pas remettre en cause la capacité de remboursement des acquéreurs.

Ainsi, une augmentation de taux de 0,3 % pour 100000 euros empruntés sur 15 ans à 20 ans entraîne une augmentation mesurée du remboursement de 13 à 14 euros par mois. Les conditions d’emprunt devraient rester favorables pour 2020, mais si l’augmentation des taux devait être plus marquée, nous pourrions constater, comme par le passé, non pas une baisse des volumes mais plutôt une « frénésie acheteuse », les acquéreurs se hâtant de concrétiser leur achat avant l’avènement de taux supérieurs synonymes de mensualités plus importantes.

Les autorités financières, qui s’inquiètent d’un endettement excessif des ménages, ont demandé aux banques de restreindre les conditions d’accès au crédit. Ce qui inquiète les ménages.

 

Le Haut Conseil de Stabilisation Financière (rassemblement de la Banque de France et du ministère de l’Economie) a demandé aux banques:

– d’éviter d’octroyer des prêts immobiliers sur plus de 25 ans

– de limiter les remboursements mensuels à 33% des revenus nets de l’emprunteur

– fixation d’un taux minimum des emprunts garantissant une rentabilité pour la banque

– hausse de la pénalité de remboursement anticipé

 

Une telle mesure pourrait s’avérer être de nature à compliquer l’accès à la propriété des primo-accédants qui ne disposeraient pas d’un apport personnel complémentaire suffisant.

 

ALORS, PRÊT A DEVENIR PROPRIETAIRE ?

Quelques points essentiels à retenir :

– L’immobilier est plus que jamais une « valeur refuge », que ce soit en tant que résidence principale ou investissement locatif

– Actuellement, une moyenne de 3 acquéreurs pour un bien en vente

– L’immobilier a progressé de près de +310% en 20 ans sur Paris

– En 10 ans le coût du crédit immobilier a été divisé par 4

– Paris connaît de gros écarts de prix d’un quartier à l’autre : 8 000€ à plus de 20 000€

– La proche banlieue connaît aussi une forte évolution de la valeur des biens

– Le grand Paris va participer à l’attractivité de zones géographiques jusqu’à présent moins bien desservies par les transports (200 km supplémentaires de métro et 68 nouvelles gares)

– Une demande majoritairement concentrée sur des biens de moins de 1,5 millions

– Les appartements de plus de 2 millions sont recherchés par les familles d’expatriés de retour en France et la clientèle étrangère fortunée.

 

Si vous souhaitez tirer votre « épingle du jeu » sur ce marché où les biens de qualité se font rares, appuyez-vous sur un chasseur immobilier qui vous trouvera l’appartement de vos rêves. N’hésitez plus à nous contacter !

 

1024 683 DES MURS À PARIS

Comment acheter un appartement à Paris depuis l’étranger ou lorsqu’on manque de temps?

Que vous souhaitiez acquérir un bien immobilier dans un but de :

– Préparer votre retraite

– Loger vos enfants étudiants en études supérieures

– Préparer votre retour en France

– Investir dans de l’immobilier locatif,

la problématique est la même : comment se positionner sur des biens intéressants alors qu’ils se vendent en quelques heures sur ce marché parisien « très tendu » où la demande est bien supérieure à l’offre ?

Une solution est tout à fait adaptée à vos besoins : le CHASSEUR IMMOBILIER.

 

Le marché parisien est très spécifique

 

Le marché immobilier parisien et celui de la proche banlieue voient ses prix augmenter régulièrement mais sûrement. Le marché évolue à grande vitesse et ce n’est pas chose facile de scruter et d’accéder aux opportunités tout au long de la journée afin de pouvoir être parmi les premières visites pour avoir la chance d’acquérir un bien idéal de qualité.

Il faut faire preuve d’une réactivité immédiate et de vigilance quant au prix proposé et l’état du bien et de la copropriété.

Une fine connaissance du marché local, quartier par quartier, pour acquérir en toute sérénité.

 

Pour mettre toutes les chances de cotre côté, il est conseillé de faire appel à un chasseur immobilier qui saura « faire feu de tout bois » pour vous dénicher le bien parfait qui correspondra à toutes vos attentes.

Ses honoraires ne seront à régler que si vous achetez un bien et ne seront à régler qu’au moment de la date de la signature de l’acte authentique ; soit 4 à 5 mois après la signature du mandat de recherche.

 

Le chasseur immobilier s’occupe de tout pour vous

 

Un bon chasseur déroule sa mission en plusieurs étapes :

 

– L’établissement du cahier des charges de l’acquéreur et la validation de son financement

– Il activera tout son réseau pour la recherche, la sélection et la qualification des biens qui « matchent » avec les critères du client

– L’organisation des visites et l’accompagnement du client ou, s’il ne peut pas être présent, la réalisation d’une vidéo transmise immédiatement pour prise décision

– La soumission de l’offre d’achat au vendeur en la défendant âprement

– L’analyse de tous les documents administratifs relatifs à l’appartement : P.V. d’A.G., diagnostics, règlement de copropriété, pré-état daté,…

– L’accompagnement du client jusqu’à la signature de l’acte de vente. Il peut représenter le client avec une délégation de pouvoir pour les signatures de la promesse de vente et/ou de l’acte authentique.

– La mise en relation avec des professionnels avertis, en fonction des besoins du client : courtier, notaire, société de rénovation, architecte/décorateur, agence de gestion locative, expert comptable pour la déclaration fiscale dans le cas d’immobilier locatif …

 

Avec DES MURS à PARIS, tout est pris en charge ; il ne vous reste que le plaisir du choix !

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La France : un marché immobilier à 2 vitesses

En 2017, Nicolas Sarkozy voulait faire de la France un « pays de propriétaires ». Son vœu semble s’exhausser de jour en jour. En effet, les ventes dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes) ne cessent d’augmenter mais au détriment des zones périurbaines et rurales.

Il y a bien un marché immobilier à deux vitesses : les villes dynamiques en terme d’activité et tout le reste ! Il y a donc nécessité de recréer un équilibre territorial en matière d’activité, de transports et d’emploi pour que chaque foyer puisse y trouver son compte quant à sa capacité d’acquérir à la propriété.

58% des ménages français détiennent leur résidence principale mais les prix au m2 connaissent des écarts énormes. Pour 200 000€, on achète un studio de 16m2 dans le bon 10ème arrondissement à Paris, un ¾ pièces de 79 m2 à Tours et une maison de 150 m2 à Montargis.

 

 

10 000 € / m² à Paris, la nouvelle norme de prix à Paris

 

La capitale défie les lois de l’immobilier. Dans la ville Lumière, les prix continuent toujours de grimper en 2018 et 2019. Le marché y est dynamique, dopé par des crédits peu chers (en moyenne 1,20%, toutes durées confondues-le plus bas depuis les années 1940) et une côte d’amour toujours aussi forte. Habiter à Paris intra-muros est un rêve pour de nombreux ménages.

Mais on assiste à une « gentrification » de la capitale qui chasse les classes populaires. En 1998 : les catégories aisées représentaient 69% des propriétaires et les employés/ouvriers 15%. Aujourd’hui, les aisés compte pour 86% des propriétaires et les employés/ouvriers, seulement pour 5%.

La mixité sociale que nous connaissions, il y a quelques décades, dans nos immeubles haussmanniens, a laissé place à une capitale « élitiste ». Seule, une véritable politique publique en termes de construction logements sociaux, permettrait aux moins aisés de se loger à des prix abordables. Mais le prix du foncier en région parisienne (1500 à 2000€ le m2) pèse lourd dans le prix de revient et donc de vente des logements neufs.

 

 

Qui achète à Paris ?

 

Paris est une petite capitale en termes de surface et de hauteur d’immeubles. Aussi, la place manque.

Avec des taux de crédit historiquement bas et des encours en très forte croissance (1040 milliards d’euros de crédits immobiliers accordés en un an ; soit +6,3% vs l’année précédente), acheter de vient paradoxalement plus facile que de louer !

 

Pairs se vide chaque année de près de 12 000 habitants. L’hyper centre (du 1er au 4ème arrondissements) comportent 26% de logements où n’habitent plus les parisiens. Les locations de courte durée ont contribué à limiter le nombre de logements à la location ; raison pour laquelle la Mairie de Paris pourchasse les locations courtes comme celles de Airbnb.

 

3 profils des acquéreurs se démarquent nettement :

– les couples de cadres, tous deux actifs, sans enfants

– les investisseurs locatifs, face aux autres placements incertains

– les étrangers qui privilégient le premium et le luxe

 

Les prix immobiliers parisiens ont cru de +32% en 8 ans. Mais Lyon et Rennes de +36% et Bordeaux de +51% !

Mais Paris n’est pas prête d’être victime d’une bulle immobilière, en raison de 5 facteurs :

– la pénurie de biens

– les taux de crédit immobilier qui vont rester bas encore pour quelque temps

– la valeur refuge que représente l’immobilier

– la préparation de la retraite

– le vieillissement de la population avec des + de 80 ans qui restent majoritairement chez eux et donc une libération ralentie des logements.

 

1024 680 DES MURS À PARIS
immeuble à Paris

La baisse des prix de l’immobilier à Paris n’est pas pour cette année !

Depuis le creux de mai 2015, les prix de l’immobilier dans la capitale ont bondi de 27 %, profitant des taux d’emprunt toujours exceptionnellement bas.

L’allongement des durées de crédit (presque 20 ans en moyenne) permet d’emprunter plus à un taux faible et d’accroître ainsi son pouvoir d’achat immobilier.

En Île-de-France, les prix culminent à 6.010 euros le mètre carré et suivent le rythme effréné des périodes précédentes, avec une hausse de 4,6 % au premier trimestres 2019.

Mais c’est Paris et la proche banlieue qui tirent les prix à la hausse alors que la grande couronne reste stable.

Plus aucun arrondissement parisien n’est à moins de 8.000 euros le mètre carré !

Ainsi, il est important de lister vos critères cruciaux avant d’acquérir un logement, car il ne peut pas répondre à toutes les caractéristiques à la fois et ce, même pour les gros budgets. Choisir, c’est savoir renoncer à certaines choses !

 

Les prix parisiens affichent une belle dynamique

 

Après les hausses moyennes de 16% en 2016, de 6,1% en 2017 et de 5,5% en 2018, 2019 promet encore d’être très attractive. La barre des 10 000 € en moyenne / m2 devrait être passée au second semestre. Certains arrondissements sont déjà bien au-delà.

 

Arrondissements Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19)  Caractéristiques
Paris 1 12 500€ 19 400€ +2,1% Petites surfaces rares
Paris 2 11 300€ 15 500€ +1,5% Marché étroit et branché
Paris 3 12 200€ 17 400€ +5,5% Le haut de gamme profite du Brexit
Paris 4 12 900€ 20 100€ +4,2% Les biens d’exception attirent les grands patrons
Paris 5 12 000€ 17 200€ +7,9% Un turn-over a minima et les petites surfaces s’arrachent
Paris 6 14 100€ 22 500€ +3,1% Le plus cher de Paris-Clientèle internationale
Paris 7 13 700€ 22 700€ +4,1% Des acquéreurs qui viennent de la finance
Paris 8 11 400€ 21 900€ +5,9% Les Français de Londres prennent position
Paris 9 10 800€ 14 000€ +7,9% Clientèle familiale, jeune et aisée
Paris 10   9 800€ 13 200€ +5,1% Ambiance bobo chic en progression et investisseurs pour le Nord du 10ème
Paris 11 10 050€ 13 200€ +4,2% Forte hausse des prix depuis un an
Paris 12   9 100€ 12 200€ +4,8% Encore abordable
Paris 13   8 900€ 12 300€ +4,3% Le moins cher de la rive gauche- Mixité sociale et disparité architecturale
Paris 14   9 900€ 13 600€ +5,6% Écart tarifaire entre les immeubles anciens et les grandes copropriétés des années 1970
Paris 15 10 000€ 13 100€ +4,2% Disparité entre les quartiers et pénurie de logements familiaux
Paris 16 10 800€ 15 600€ +3,8% Une clientèle jeune et familiale attirée par le Sud, beaucoup moins cher
Paris 17 12 000€ 13 500€ +5% Clientèle familiale CSP+ et attractivité des Batignolles pour les jeunes cadres et bobos
Paris 18   9 200€ 13 300€ +4,5% Les écarts de prix les plus importants
Paris 19   8 200€ 11 200€ +6,8% En pleine transformation et ébullition
Paris 20   8 600€ 11 200€ +5% Gambetta et Jourdain très prisés- Le prix des petites surfaces explose
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis

Les prix de la proche banlieue ne sont pas en reste

 

Il s’agit d’un marché de report pour des célibataires et surtout les familles qui ne peuvent plus accéder aux biens parisiens intra-muros, mais qui exigent malgré tout de la qualité et de la praticité en termes de transports.

 

Situations Prix moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an (au 1/02/19) Caractéristiques
Asnières 6 600€   8 900€ +11% Les prix s’envolent entre Bécon et la Mairie
Boulogne-Billancourt

 

8 300€ 11 600€ +5,4% La frontière entre le nord et le sud s’estompe. Arrivée de sièges sociaux et arrivée d’une école bilingue
Clichy 6 300€    8 200€ +12,1% Une majorité de jeunes couples avec enfant(s). 70% de locataires. Des programmes neufs en bord de Seine
Courbevoie 6 700€   8 800€ +6,1% Ouverture d’une école européenne en septembre. 2019
Issy-Les-Moulineaux

 

7 900€ 10 400€ +2,3% Prolongation du 15ème. Desserte de la ligne de métro 12
Levallois 9 100€ 11 900€ +2,3% Annexe du 17ème arrondissement. Les 3 et 4 pièces sont les plus recherchés
Montreuil 5 800€   8 400€ +18,9% Lieux culturels et commerces bobos. Le haut Montreuil va exploser avec l’arrivée dans 3 ans de la ligne 11 du métro
Montrouge 7 300€   9 600€ +2,2% Extension du 14ème pour les cadres mais peu de biens à vendre. Va profiter du Grand Paris
Nanterre 5 000€   6 800€ +2,2% Pour le nouveau quartier Nanterre-Université, une clientèle qui vient de Suresnes, Puteaux, Rueil.
Neuilly-sur-Seine 10300€ 14 500€ +2,9% Pénurie de biens à la vente. Triangle d’or : Pasteur-Mairie-Sablons. Acheteurs de retour de Londres
Pantin 5 400€   7 500€ +2,4% Le nouveau « Brooklyn ». Très peu de biens à vendre dont ¼ dans le neuf.
Saint-Ouen 5 400€   7 000€ +4,5% 7 acquéreurs sur 10 viennent de Paris. Demande de grandes surfaces
Versailles 7 600€ 10 500€ +1,6% Les quadras désireux de se constituer un patrimoine et les primo-accédant qui travaillent dans la capitale
Vincennes 8 800€  11 900€ +4,3% Un marché très dynamique
Saint-Mandé 9 400€  12 800€ +4,3% Un marché très dynamique
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis
1024 683 DES MURS À PARIS
Paris ne serait pas Paris sans les immeubles haussmanniens

Les immeubles haussmanniens, une histoire de Paris

Au début du 19ème siècle, personne ne connait d’immeubles haussmanniens et Paris se présente principalement comme une ville médiévale. Son centre est congestionné, ses rues étroites et sombres, sans arbres, et ses immeubles sont insalubres. On trouve très peu d’égouts et d’eau courante, et la circulation est engorgée face à la croissance de l’activité économique.

Ainsi, Georges Eugène Haussmann, préfet de Paris de 1853 à 1870, s’est consacré à la percée de nouvelles voies, au prolongement du réseau des égouts, du gaz ou encore à l’adduction d’eau. Les immeubles haussmanniens sont une conséquence de ces travaux, car il fallait bien reconstruire après tous les bouleversements effectués au sol et en sous-sol.

C’est ainsi que jusqu’en 1860, Paris ne représentait que le tiers de sa surface actuelle. La grande majorité de ces immeubles ont d’ailleurs été bâtis après le départ d’Haussmann, entre 1870 et 1920. L’impulsion donnée par Napoléon III et son préfet s’est donc poursuivie pendant plus de 50 ans. De 1853 et pendant 70 ans, il aurait été construit plus d’immeubles à Paris que pendant les 3 siècles précédents. On peut donc dire que ces travaux correspondent à plus de 60% des immeubles du Paris actuel.

 

Aérer, unifier, embellir…

Aérer : cette mission concerne les espaces verts : arbres le long des rues, places arborées, squares, aménagement des Bois de Boulogne et de Vincennes… Mais aussi la construction de tout un système d’approvisionnement en eau et d’un réseau d’égouts, dont Paris manque cruellement.

Unifier : on crée des voies pour relier les différents quartiers de la ville et créer un ensemble urbain. La liaison entre les gares, placées par l’initiative privée de façon anarchique, est une priorité. La liaison ferroviaire entre les régions françaises passe par Paris et donc par ses voies de circulation. Les nouvelles avenues permettent également d’atteindre certains quartiers qui, isolés, étaient une menace insurrectionnelle pour le pouvoir impérial. On ne peut prétendre cependant que cela soit la motivation principale de ces travaux commandés par l’empereur.

Embellir : on dégage les bâtiments historiques, tels que Notre-Dame ou l’Hôtel de Ville, des immeubles qui les étouffent. On les valorise et on les restaure. De plus, les nouvelles avenues permettent d’offrir à Paris une unité et des perspectives qui contribuent à embellir son image.

 

Des caractéristiques précises qui participent à l’élégance de Paris

– Les façades en pierre de taille :

On constitue les façades avec des blocs de pierre appareillés, en provenance de nombreuses carrières, situées parfois à des centaines de kilomètres de Paris.
Les nouveaux moyens de transport, de sciage et de levage sur les chantiers, permettent désormais d’utiliser, pour les immeubles d’habitation, des appareillages réservés jusqu’alors aux monuments.

– Les murs avec refends :

Le rez-de-chaussée et l’entresol sont le plus souvent striés de profonds refends qui marquent fortement la façade haussmannienne.

– Les balcons :

Situés aux deuxième (étage « noble » avant l’apparition de l’ascenseur en 1870) et cinquième niveaux, ces balcons sont l’une des caractéristiques les plus marquantes des immeubles haussmanniens. Ils sont généralement « filants« , c’est-à-dire sans interruption d’une extrémité à l’autre de l’immeuble.

– La hauteur :

On mesure strictement la hauteur des immeubles en fonction de la largeur de la voie qu’ils bordent, sans ne jamais dépasser 6 étages. D’où l’impression d’unité donnée par les rues reconstruites à cette époque…

 

Ce bel héritage historique s’épanouit aujourd’hui dans les rues de la capitale. Avec Des Murs à Paris, vous pouvez y prendre part en acquérant un bien immobilier haussmannien. N’hésitez pas à nous contacter!

1024 684 DES MURS À PARIS
Le marché immobilier parisien, une « valeur refuge »

Le marché immobilier parisien, une « valeur refuge »

En ce moment, des taux d’intérêts historiquement bas dopent le marché de l’immobilier parisien. Depuis 10 ans, le coût du crédit immobilier a été divisé par 4 ! De plus, en mars/avril 2019, les planchers records d’il y a 2 ans ont été atteints à nouveau : comptez en moyenne 1,50% d’intérêts pour les emprunts sur 20 ans (et moins de 1% pour les meilleurs dossiers) et 1,35% pour les emprunts sur 15 ans.

 

Ceci a eu pour conséquence une forte augmentation des transactions sur le territoire national. Près d’un million de biens se sont vendus en 2018, dont une très grande majorité dans l’immobilier ancien.

 

En 20 ans, l’immobilier a progressé bien plus que l’inflation, tandis que le CAC 40 a subi les deux chocs de la « bulle internet » et de la crise des « subprimes ». Alors que l’immobilier parisien a connu une croissance de sa valeur de +308% en 20 ans (+153% en France), l’inflation n’a enregistré qu’une augmentation de +32%.

 

L’immobilier parisien est un marché très en demande

Mais les taux d’intérêt n’expliquent pas à eux seuls le fort déséquilibre entre une demande croissante et une offre restreinte. La convergence de plusieurs facteurs joue tout particulièrement dans les grandes villes, notamment à Paris, où l’on trouve:

 

-des locations peu nombreuses et très chères;

-peu de constructions de logements neufs (500/an);

-un vieillissement de la population accentué qui diffère la libération des logements;

-un fort taux de divorce qui amène à « dédoubler » le logement;

-un retour des familles de Londres (effet Brexit);

-l’horizontalité de Paris ; donc pas de tours qui « entassent » les logements.

 

Ainsi, il y a près de 3 acquéreurs pour un bien en vente, ce qui favorise la hausse des prix. En 2017/2018, le prix moyen du m2 à Paris a augmenté de près de 15% en moyenne. Et depuis le début de l’année 2019, la hausse, bien que plus limitée, perdure. Et la proche banlieue n’est pas en reste ! Neuilly, Levallois, Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Montreuil, Pantin, Saint-Ouen, rencontrent aussi des augmentations notables. Sans omettre le futur « Grand Paris », qui va dynamiser la petite couronne avec le développement des transports.

 

A Paris, il n’y a pas un, mais des marchés immobiliers

Le prix moyen du m2 cache de grandes disparités dans le marché de l’immobilier parisien. Malgré tout, Paris est de plus en plus habitée par une clientèle aisée.

 

Le prix moyen du m2 varie entre 7 000 € et plus de 25 000 € selon les arrondissements et les quartiers. Il est à noter qu’à l’Est de Paris, où les prix sont moins élevés qu’à l’Ouest, la progression des prix a été plus forte. Le prix moyen du m2 à Paris a atteint la barre des 10 000 € avec un seuil d’environ 12 000 € pour un bien de qualité situé dans un bon quartier. Ceci fait en sorte que certains biens de qualité, bien situés, se vendent en quelques heures ! Les acquéreurs parisiens rencontrent donc une vive concurrence entre eux, et aussi face aux investisseurs internationaux (expatriés et européens notamment).

 

Par conséquent, Paris est aujourd’hui dans le Top 5 du classement des grandes villes mondiales en termes de prix (derrière Hong Kong, Londres, New-York, Los Angeles), et si moins de 10% des propriétaires parisiens sont des étrangers, 50% des détenteurs de biens supérieurs à 2 millions d’euros sont extérieurs à l’Hexagone.

 

Ces données vous confortent dans votre envie d’acquérir? Les professionnels Des Murs à Paris attendent de vous aider!

1024 684 DES MURS À PARIS

L’attractivité de Paris ne cesse d’augmenter

Difficile de faire l’impasse sur Paris ! La capitale française attire les acheteurs internationaux. Les investisseurs reviennent sur le marché.
Il est vrai que la France attire massivement les clients internationaux, que ce soit pour acquérir une résidence secondaire (34 % d’entre eux d’après l’étude de ListGlobally 2018), effectuer un investissement (28 %) ou tout simplement venir y passer leur retraite (21 %).

Ces acheteurs étrangers proviennent essentiellement du Royaume-Uni (32 %) selon l’étude annuelle de BNP Paribas. Ensuite arrivent les Italiens et les Belges, devant les Suisses, les Scandinaves et les Allemands. Quant aux Américains, ils pèsent 8%.

Le marché parisien présente au moins quatre « moteurs » favorables qui en font une zone incontournable.

Il s’agit d’un marché haussier, profond et tiré par le Brexit

Dans la capitale française, les prix de l’immobilier, qui avaient déjà augmenté de 7,7 % entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017, ont continué de grimper en prenant + 3,7% sur les douze derniers mois. Avec 9270 euros le mètre carré, le record historique établi l’an dernier a été de nouveau battu pour le premier semestre 2018. Pour acheter à Paris, les clients déboursent en moyenne 458 651 euros, là encore un record historique. La part des investisseurs progresse de +15,5 % pour représenter environ 27 % des transactions.

D’après Barnes, « le Brexit représente un facteur de hausse du volume et de consolidation des prix parisiens ». Depuis environ 6 mois, entre 5 et 12 % des ventes de biens de standing réalisées dans les quartiers du centre de Paris ou bien dans des environnements plus familiaux comme les 8ème, 16ème et 17ème arrondissements, ainsi qu’à Neuilly-sur-Seine, se font auprès de Français qui rentrent de Londres et d’Européens de Londres qui s’installent à Paris. Plusieurs nouveaux paliers ont ainsi été franchis avec une barre des 20 000 euros par m2 atteinte dans le 18ème à Montmartre et 25 000 euros le m2 dans le Marais pour des appartements exceptionnels. Selon Barnes, le prix moyen du marché haut de gamme à Paris serait de 11 100 euros le mètre carré aujourd’hui.

La création du Grand Paris augmente la taille du marché

En deux mots, le grand Paris est un projet gigantesque d’aménagement urbain en Ile de France. Il s’agit principalement de la construction d’une nouvelle ligne de métro circulaire autour de Paris nommée « Grand Paris Express » pour un coût de 38.5 milliards d’euros, de la modernisation et l’extension du réseau pour un coût de 12 milliards d’Euros… Au total, il s’agit de construire 200 km de métro et d’implanter 68 nouvelles gares.

Sites olympiques redessinant tout un secteur du nord parisien, premières lignes du Grand Paris Express, appels à projets urbains innovants… : le Grand Paris vise à faire de l’agglomération parisienne une métropole mondiale du XXIe siècle. Par contagion, cette gigantesque opération d’aménagement et d’urbanisme exerce des effets positifs sur le marché immobilier des communes voisines. En un an, les prix ont augmenté de plus de 11 % dans des villes du département des Hauts-de-Seine comme Rueil-Malmaison ou Levallois-Perret. Dans la première de ces deux communes, c’est la perspective de la construction d’une gare permettant de rejoindre l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle en 43 minutes (contre 1h30 aujourd’hui) qui booste les transactions. Et l’on pourrait multiplier les exemples du regain d’intérêt des investisseurs pour des villes de la couronne parisienne.

1024 631 DES MURS À PARIS

Immobilier de prestige : existe-t-il un « off market » ?

L’immobilier « off market » signifie littéralement « hors du marché » et ne concerne qu’un nombre très restreint de biens au regard de l’offre globale disponible. Il est estimé à près de 10% du marché, et l’on y accède avec un excellent profil d’acquéreur. Budget, profession de l’acquéreur, conditions de financement sont donc de la partie.
Ce marché immobilier parallèle constitue la chasse gardée des agences immobilières de prestige et des chasseurs immobiliers.
Il s’agit, la plupart du temps de biens d’exception vendus dans la plus grande discrétion, aucune annonce immobilière n’ayant été publiée. Ils sont plutôt rares (terrasse avec vue panoramique, maison au cœur de Paris) et donc très recherchés. Naturellement, ils sont donc réservés à une clientèle à la fois très aisée et exigeante (la fourchette de prix avoisine les 3 000 000 €).

Un concept avantageux pour les vendeurs

S’il ne saurait convenir au plus grand nombre, le « off market » est très apprécié de ceux qui y ont recours. Du côté des vendeurs, le « off market » est synonyme de discrétion : aucune photo sur le web ni dans les pages d’un catalogue. La mise en vente de leur hôtel particulier ou de leur loft ne sera alors connue que d’un public trié sur le volet. De plus, proposer un bien sur le « off market » officialise son caractère exclusif et fait donc grimper sa valeur. Il faut souvent débourser un prix au m2 bien supérieur à la moyenne du même secteur.
Enfin, le « off market » permet bien souvent de vendre un bien plus rapidement que s’il avait fait l’objet d’un mandat exclusif. La force du réseau et la richesse du carnet d’adresses (ainsi que de ceux qui y figurent!) de l’intermédiaire en charge de la transaction sont par conséquent essentielles.

Un processus intéressant pour les acheteurs

Quant aux acheteurs en quête d’un bien immobilier de prestige, ils apprécient également la grande confidentialité garantie par le « off market ». À l’image d’un célèbre joueur de football suédois qui avait dû renoncer à louer un hôtel particulier – situé dans la très chic Villa Montmorency – dont le propriétaire, en apprenant que son futur locataire était multimillionnaire, n’avait pas hésité à revoir le loyer à la hausse ! Faire l’acquisition d’un bien sur le « off market » est aussi l’assurance de devenir propriétaire d’un logement rare et exclusif. Enfin, le nombre d’acquéreurs étant réduit, la concurrence peut être moins féroce que sur le marché traditionnel.
Mais on peut transposer le « off market » à des biens plus courants et non exceptionnels. Dans ce cas, il s’agit plutôt de biens proposés un ou deux jour(s) avant leur diffusion par annonces. Et là, c’est la « prime » à celui qui visitera en premier.
Le rôle du chasseur immobilier est crucial pour avoir l’information en temps réel via son réseau. Il pourra organiser une visite au pied levé face à une concurrence effrénée d’acheteurs potentiels.

Ainsi, n’hésitez à vous renseigner auprès d’un professionnel pour trouver le bien de vos rêves! Contactez-nous maintenant!

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