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Le crédit immobilier

1024 683 DES MURS À PARIS

Coronavirus et confinement : le marché immobilier est en pause

 

Alors que le printemps est la saison « haute » pour les transactions immobilières, la crise du Coronavirus a mis de nombreux projets en stand by !

Les agences immobilières sont fermées et travaillent par mail ou téléphone pour finaliser les dossiers les plus aboutis. Les visites des logements sont impossibles.

Les notaires ont également interrompu leur activité bien que certains soient en mesure d’effecteur les signatures d’actes à distance.

Mais toutes ces tentatives se heurtent au blocage dû à des services administratifs très ralentis.

Il faut aussi souligner que les courtiers ont fermé leurs agences, bien qu’ils soient en télétravail. Les banques ont actuellement ralenti l’étude de toutes les nouvelles demandes de crédits immobiliers.

Quant à la construction dans le neuf, il va falloir s’attendre à un décalage de quelques mois quant à la livraison des logements.

 

Pour l’instant, nous ne pouvons pas prédire la façon dont va reprendre le marché immobilier en sortie de crise mais il est à noter que, bien que le trafic du site d’annonces immobilières Seloger, ait baissé de 40%, il y toujours des millions de visiteurs chaque jour qui naviguent sur ce site. Les Français semblent préparer leur projet post-confinement.

 

L’immobilier restera une valeur refuge 

 

Contrairement aux marchés financiers, le marché de l’immobilier profite d’une forte inertie.

A titre d’exemple, en 2008, lorsque le CAC 40 perdait -42.68% sur l’année, le marché de l’immobilier parisien perdait environ -5%. L’immobilier fonctionne donc comme un véritable amortisseur. Le temps de réaction du marché de l’immobilier est relativement long, surtout lorsque nous ne faisons pas face à une bulle immobilière à Paris comme cela a été le cas avant la crise du Coronavirus.

L’immobilier a toujours été une valeur refuge des marchés financiers. À la suite du krach de 2008, les investisseurs échaudés par les marchés boursiers, ont préféré se tourner vers l’immobilier que ce soit pour placer leurs économies dans le secteur de l’immobilier locatif ou en achetant leur résidence principale.

Par la suite, la période 2012-2015 fut marquée par un marché de l’immobilier en régression.

 

Si le confinement dure trois mois, la crise n’affectera pas durablement le marché à long terme mais la reprise sera difficile à court terme. Le niveau des ventes devrait mécaniquement chuter en 2020.

Si le confinement dure plus longtemps, il faut s’attendre à des dépôts de bilan et à un chômage massif. Dès lors, il ne sera plus question d’acheter de l’immobilier mais de survivre.

Il n’en reste pas moins que cette crise ne sera en rien comparable à 2008 où l’on avait vécu une crise d’origine financière que les États n’ont pas forcément voulu accompagner. Là, la crise est purement sanitaire, les États ont réagi très rapidement et fortement pour en atténuer l’impact. Par ailleurs, les taux d’intérêt, puissant moteur du marché immobilier, devraient rester bas pour participer à la relance économique.

 

Restons confiants car l’immobilier devrait rester à long terme une valeur refuge face aux autres types d’investissements aléatoires et volatiles.

 

 

 

Quelle tendance pour l’immobilier en sortie de crise ?

 

A date, les fondamentaux du marché de l’immobilier sont bons. En effet, l’immobilier est un actif tangible, contrairement aux valeurs mobilières par exemple. Sa valeur est intemporelle, il répond à un besoin primaire pour les gens, qu’il s’agisse de location ou d’achat.

Le marché immobilier des grandes villes qui a connu une forte demande vs les offres depuis ces dernières années est un marché « domestique » qui répond soit au besoin primordial de se loger, soit à un besoin d’investir (investissement locatif) pour assurer sa retraite ou l’avenir de ses enfants. Il ne s’est donc pas agit de bulle immobilière soutenue par une spéculation  anormale.

Les prix parisiens résultent essentiellement d’un déséquilibre entre une offre (restreinte et rigide) et une demande (exponentielle). 2 arrondissements sur 20 affichent des prix moyens inférieurs (net vendeur) à 9000 euros le m². Il y a cinq ans, ils étaient 12…

A ceci s’ajoute la rareté du foncier parisien, le déficit de constructions, le peu de biens proposés à la vente et l’attrait des – riches – investisseurs étrangers pour notre capitale et ses biens de luxe.

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers, historiquement bas depuis quelques années, ont nettement contribué à accroître la demande des acquéreurs. Or, en sortie de crise, le gouvernement et les autorités monétaires (dont la BCE) vont vraisemblablement devoir maintenir ces taux bas pour relancer une économie menaçant d’être en récession.

Le gouvernement a déjà pris des mesures fortes pour atténuer le choc et que l’économie reparte le plus vite possible afin de limiter l’impact de la crise (chômage partiel, report des charges pour les entreprises, aide aux entrepreneurs).

Les besoins seront toujours là, et la demande devrait perdurer dans les zones tendues, même si la crise actuelle aura forcément un impact sur l’économie et le nombre de transactions. A la condition évidemment que la crise sanitaire dure le moins longtemps possible.

 

Les différents scénarios de l’impact de la crise sur l’immobilier

 

Une éventuelle forte baisse des prix à Paris, ne se fera pas sentir tout de suite.

 

Tout va dépendre de la durée de la crise sanitaire, de son impact sur l’économie réelle et par corollaire du chômage qui en découlera.

 

3 cas de figure sont envisageables:

 

Cas N°1 : La contagion par le Coronavirus s’arrête rapidement et l’activité économique repart très rapidement. Si le fameux scénario en V souvent évoqué dans le monde de la finance venait à se produire, et même si le trou d’air qu’il provoque laisse des traces, l’impact sur les prix de l’immobilier à Paris sera limité. Au stade actuel de la prolifération du Coronavirus en France qui ne semble être qu’à ses débuts, ce cas de figure nous semble peu probable.

 

Cas N°2 : La contagion par le Coronavirus prend de l’ampleur et dure encore 2 ou 3 mois avant la reprise, sans remettre en cause l’ensemble du modèle économique mondial. Nous vivrons alors une situation comparable à celle de 2008 avec une première phase de hausse des prix à court et moyen termes, suivie de la crispation des futurs acquéreurs due aux éventuels licenciements liés à la crise. Ces derniers seront alors trop frileux pour se lancer dans une acquisition. Seuls les acquéreurs les plus stables sur le plan professionnel franchiront le pas. Les produits de bonne qualité se vendront toujours chers et les autres pourront subir de fortes baisses de prix. Cette situation risque de persister quelques années avant une réelle nouvelle hausse des prix.

 

Cas N°3 : Dans le scénario le plus noir, le pire qui puisse arriver dans l’immobilier est un crédit crunch. En d’autres termes, les banques ne prêtent plus pour faire votre acquisition immobilière. Si cette situation est doublée d’une hausse massive des licenciements, nous verrons alors une forte baisse des prix de l’immobilier à Paris.

 

 

Pour conclure :

 

Il est délicat de faire des prévisions car les conséquences de cette crise ne se mesureront qu’à moyen et long terme, bien que le logement restera prioritaire dans les arbitrages budgétaires des ménages.

 

On peut s’attendre à 3 types de transactions :

– les impératives lorsque lorsqu’il y a un événement qui modifie la composition du foyer

– les investissements qui devraient subir une baisse mais qui reprendront à court terme face à l’insécurité des marchés boursiers

– les transactions de convenance qui correspondent à un changement de logement par plaisir.

 

Ce qui est certain, c’est que la fracture des prix selon les zones pourrait encore s’accentuer.

Il est indéniable que cette crise aura une influence à géométrie variable sur les prix.

Dans les zones tendues, comme Paris et les grandes villes, les prix pourraient rapidement baisser de 5 %. Baisse limitée grâce à une forte attractivité et un pouvoir d’achat plus élevé des potentiels acquéreurs. En cas de scénario de crise de 2 à 3 mois, les ménages en mesure d’acheter auront été impactés, mais de manière moindre que ceux disposant de moins de revenus.

En revanche, dans des villes moyennes « sous-valorisées » comme Orléans, Clermont-Ferrand ou Limoges, on peut s’attendre à une « double peine », susceptible de se solder par un repli de 10 %, voire plus.

Les efforts de développement entrepris ces derniers temps dans ces villes pour attirer, pourraient être mis à bas, et les ménages y seront plus impactés du fait de leur situation financière moins solide. Des scénarios sur la base d’une crise passagère, amenés à être réévalués au fur et à mesure que s’étend la crise.

 

Les zones géographiques qui connaissaient déjà des difficultés, vont voir leurs prix chuter rapidement.

Les grandes villes recherchées depuis quelques années seront vraisemblablement plutôt épargnées compte-tenu de la densité démographique et du manque de logements. Et les biens de qualité et sans défaut seront préservés tout comme lors des précédentes crises économiques.

Seuls les chiffres des études notariales concernant les ventes d’après confinement, seront révélateurs de la tendance réelle…

1024 683 DES MURS À PARIS

Quelles garanties choisir lors de la souscription de son prêt immobilier ?

Caution ou hypothèque ? Telle est la question en termes de garanties que la banque demande pour se prémunir contre le risque de défaillance.

La garantie réelle porte sur le bien : hypothèque, Privilège de Prêteur de Deniers.

La caution solidaire se caractérise par le « Crédit Logement ». Elle est remboursable en tout ou partie à l’extinction du prêt ou lorsque celui-ci fait l’objet d’un remboursement anticipé.

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) est proche de l’hypothèque. Ils font l’objet d’un acte notarié et doivent être inscrits à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente. Mais contrairement à l’hypothèque, le PPD ne peut pas être utilisé pour les ventes sur plan (VEFA), les travaux, la construction d’une maison individuelle.

La tarification est à scruter de près, bien que dans la plupart des cas c’est la banque qui décide. Voici les avantages et inconvénients de ces deux types de garanties. Si vous avez besoin de plus de précisions, n’hésitez pas à nous contacter!

 

Les avantages et inconvénients du « Crédit Logement »

La caution « crédit logement » constitue une alternative à la garantie hypothécaire. En cas de défaillance de l’emprunteur, c’est un organisme de cautionnement qui se substituera à lui. Actuellement, 30 % des prêts immobiliers sont couverts par une caution « crédit logement ».

>Les points forts : la garantie « crédit logement » bénéficie de formalités allégées : elle peut être contractée par acte sous seing privé. Si son coût (de 2 à 2,5 % de la somme empruntée) est plus élevé que celui de l’hypothèque (1 % du montant de l’emprunt), tout ou partie des frais vous sera remboursé à l’expiration du prêt ou en cas de remboursement anticipé. Et si vous revendez avant la fin du crédit, il ne vous sera demandé aucuns frais de mainlevée. Enfin, n’étant pas affectée à un bien, la caution « crédit logement » peut être transférée d’un prêt à un autre.

>Les points faibles : la caution « crédit logement » ne permet pas de garantir les prêts destinés à financer l’acquisition de locaux professionnels ou commerciaux. Pour se voir accorder cette garantie, l’emprunteur devra également remplir un questionnaire de santé, voire même se soumettre à un examen médical.

 

Les avantages et inconvénients de la garantie hypothécaire

Le Privilège de Prêteur de Deniers et l’hypothèque autorisent l’établissement prêteur à saisir puis à faire vendre le logement en cas d’impayés. Environ 12 % des garanties réelles souscrites pour garantir un prêt immobilier sont des hypothèques.

A savoir : le Privilège de Prêteur de Deniers a un coût inférieur à celui de l’hypothèque car il n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière.

> Les points forts : moins coûteuse que la caution « crédit logement », l’hypothèque est aussi plus accessible. Là où un organisme de cautionnement s’intéressera au taux d’endettement de l’emprunteur, à ses revenus et à ses autres prêts, l’hypothèque ne prendra en compte que la valeur du bien.

> Les points faibles : l’hypothèque pâtit d’une certaine lourdeur. Elle doit être passée devant notaire et faire l’objet – contrairement à l’inscription au Privilège de Prêteur de Deniers – d’une publication au service de la publicité foncière. S’agissant d’une garantie « réelle », l’hypothèque est attachée à un bien. Elle n’est donc pas transférable d’un prêt à un autre. Et lever une hypothèque en fin de prêt entraîne le paiement de frais de mainlevée.

1024 801 DES MURS À PARIS

La France : un marché immobilier à 2 vitesses

En 2017, Nicolas Sarkozy voulait faire de la France un « pays de propriétaires ». Son vœu semble s’exhausser de jour en jour. En effet, les ventes dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes) ne cessent d’augmenter mais au détriment des zones périurbaines et rurales.

Il y a bien un marché immobilier à deux vitesses : les villes dynamiques en terme d’activité et tout le reste ! Il y a donc nécessité de recréer un équilibre territorial en matière d’activité, de transports et d’emploi pour que chaque foyer puisse y trouver son compte quant à sa capacité d’acquérir à la propriété.

58% des ménages français détiennent leur résidence principale mais les prix au m2 connaissent des écarts énormes. Pour 200 000€, on achète un studio de 16m2 dans le bon 10ème arrondissement à Paris, un ¾ pièces de 79 m2 à Tours et une maison de 150 m2 à Montargis.

 

 

10 000 € / m² à Paris, la nouvelle norme de prix à Paris

 

La capitale défie les lois de l’immobilier. Dans la ville Lumière, les prix continuent toujours de grimper en 2018 et 2019. Le marché y est dynamique, dopé par des crédits peu chers (en moyenne 1,20%, toutes durées confondues-le plus bas depuis les années 1940) et une côte d’amour toujours aussi forte. Habiter à Paris intra-muros est un rêve pour de nombreux ménages.

Mais on assiste à une « gentrification » de la capitale qui chasse les classes populaires. En 1998 : les catégories aisées représentaient 69% des propriétaires et les employés/ouvriers 15%. Aujourd’hui, les aisés compte pour 86% des propriétaires et les employés/ouvriers, seulement pour 5%.

La mixité sociale que nous connaissions, il y a quelques décades, dans nos immeubles haussmanniens, a laissé place à une capitale « élitiste ». Seule, une véritable politique publique en termes de construction logements sociaux, permettrait aux moins aisés de se loger à des prix abordables. Mais le prix du foncier en région parisienne (1500 à 2000€ le m2) pèse lourd dans le prix de revient et donc de vente des logements neufs.

 

 

Qui achète à Paris ?

 

Paris est une petite capitale en termes de surface et de hauteur d’immeubles. Aussi, la place manque.

Avec des taux de crédit historiquement bas et des encours en très forte croissance (1040 milliards d’euros de crédits immobiliers accordés en un an ; soit +6,3% vs l’année précédente), acheter de vient paradoxalement plus facile que de louer !

 

Pairs se vide chaque année de près de 12 000 habitants. L’hyper centre (du 1er au 4ème arrondissements) comportent 26% de logements où n’habitent plus les parisiens. Les locations de courte durée ont contribué à limiter le nombre de logements à la location ; raison pour laquelle la Mairie de Paris pourchasse les locations courtes comme celles de Airbnb.

 

3 profils des acquéreurs se démarquent nettement :

– les couples de cadres, tous deux actifs, sans enfants

– les investisseurs locatifs, face aux autres placements incertains

– les étrangers qui privilégient le premium et le luxe

 

Les prix immobiliers parisiens ont cru de +32% en 8 ans. Mais Lyon et Rennes de +36% et Bordeaux de +51% !

Mais Paris n’est pas prête d’être victime d’une bulle immobilière, en raison de 5 facteurs :

– la pénurie de biens

– les taux de crédit immobilier qui vont rester bas encore pour quelque temps

– la valeur refuge que représente l’immobilier

– la préparation de la retraite

– le vieillissement de la population avec des + de 80 ans qui restent majoritairement chez eux et donc une libération ralentie des logements.

 

1024 256 DES MURS À PARIS

Mais jusqu’où ira la baisse des taux immobiliers ?

En juillet, les taux immobiliers ont une nouvelle fois diminué. Ils enregistrent un nouveau record et la part de l’apport personnel ne cesse de reculer.

En juillet 2019, le taux moyen à 15 ans était à 0,96%, celui à 20 ans à 1,14% et celui à 25 ans à 1,37%. « Pour le 14ème mois consécutif, ils sont inférieurs au rythme de l’inflation », souligne l’observatoire Crédit Logement / CSA.

Les Français empruntent sur une période plus longue afin de pallier la hausse des prix dans les zones tendues et d’augmenter ainsi la surface achetée.

La durée des prêts bancaires a atteint 229 mois, soit un peu plus de 19 ans. « Depuis le début de 2014, les durées des prêts bancaires se sont allongées de 30 mois », constate l’observatoire qui précise que 41,3% des prêts sont sur 25 ans et plus.

 

Les taux sont inférieurs au rythme de l’inflation

Aujourd’hui qui s’endette s’enrichit. Avant c’était qui paie ses dettes s’enrichit.

A date l’inflation est supérieure au taux du crédit immobilier et en plus vous empruntez à taux fixe. C’est-à-dire que quelqu’un qui emprunte aujourd’hui à 1%, grave dans le marbre ce taux à 1% pour cinq, six, sept ans… la durée de détention de son prêt.

 

Actuellement, en 2019, pas moins de 99,97 % des Français empruntent à taux fixe, d’après les chiffres de Crédit Logement. Les banques qui proposent encore des taux révisables le font à des taux dissuasifs conduisant les emprunteurs à privilégier les taux fixes, très attractifs.

Aujourd’hui, il est conseillé d’emprunter au maximum. Les personnes qui ont du « cash » ont bien compris qu’il vaut mieux emprunter à taux négatif si l’on tient compte de l’inflation supérieure au taux de crédit!

Enfin, les risques d’endettement sont très contrôlés par les banques et il y a de grandes chances pour que l’acquéreur revende son bien avant la fin de l’échéance du prêt (mariage, enfants, divorce…)

 

 Ces taux historiquement bas poussent 3,5 millions de Français à vouloir acheter un bien

Depuis début 2019, le nombre de futurs acheteurs immobiliers, estimé à 3,5 millions, a progressé de 13% alors que le nombre de vendeurs évalué à 2,2 millions, lui, a progressé beaucoup moins vite. Les ménages veulent profiter des taux bas et 40% d’entre eux sont convaincus que les prix vont encore augmenter dans les 6 prochains mois. Le nombre record de transactions n’est pas près de décroître !

Dans les grandes villes, il y a un réel rapport de force entre les vendeurs et les acquéreurs ; ce qui a pour effet une hausse régulière des prix des biens immobiliers qui se vendent généralement sans négociation. Les biens dotés d’un bon plan, d’une belle luminosité et sans nuisance sonore, s’arrachent dans la journée, voire en quelques heures. Les immeubles anciens attirent la grande majorité des acquéreurs pour leur charme et leur histoire, ainsi qu’un prix du m2 moins élevé que dans le neuf.

Les petites surfaces connaissent une forte concurrence d’une part, entre les primo-accédants qui préfèrent acheter que louer et d’autre part, les investisseurs qui opte pour l’immobilier, valeur refuge vs d’autres placements et la Bourse.

Les biens familiaux optimisés en termes de plan et de nombres de chambres sont, quant à eux, très prisés.

1024 683 DES MURS À PARIS

Bien cerner les frais liés à un achat immobilier

Il est important d’estimer tous les frais à prendre en compte et dont vous devrez vous acquitter au moment de la vente.

Pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, votre budget doit prendre en compte : le coût d’acquisition, les honoraires d’agence, les remboursements du crédit, les frais de dossier, les frais de garantie bancaire, l’assurance liée au crédit, les frais de notaire, les travaux de rénovation, les charges de copropriété, la taxe foncière et la taxe d’habitation.

 

Pas de panique ! Ces divers frais ne demandent qu’à être maîtrisés préalablement à la recherche de votre bien idéal. Il suffit d’ajuster parfaitement votre budget global par rapport à vos revenus récurrents.

 

 

L’emprunt immobilier

 

Avant toute recherche, il est indispensable d’avoir validé votre capacité d’emprunt auprès de votre banque ou d’un courtier.

Une fois le bien trouvé et éventuellement négocié en fonction de son attractivité (beaucoup de visites ou non et un nombre d’acquéreurs important ou pas), il vous reste à obtenir un crédit immobilier avec un taux le plus faible possible.

 

Acheter avec ou sans apport est possible. L’idéal est d’avoir 10% d’apport personnel qui couvrira notamment les frais de notaire (environ 7,5%).

Certains prêts à coût réduit peuvent être considérés par les banques comme un apport personnel : prêt à taux zéro, 1% logement, prêt épargne logement (PEL), prêts pour les fonctionnaires.

 

Si votre profil professionnel est rassurant, la banque peut envisager de vous accorder un emprunt sans apport pour la totalité du prix de l’acquisition : prix du bien, frais de notaire, frais de garantie, frais d’assurance, frais de dossier, travaux.

 

Les mensualités d’un emprunt ne doivent pas dépasser 33% des revenus mensuels ; voire 40% pour les hauts revenus.

Aujourd’hui on peut emprunter sur plus de 25 ans mais plus la durée est longue, plus l’emprunt coûte cher.

Pensez à négocier zéro frais de remboursement anticipé car 50% des emprunts sont remboursés avant la fin du prêt (évolution dans la vie qui pousse à déménager).

 

 

 

Les autres frais liés à l’emprunt

 

Il faut aussi bien négocier les frais liés à l’emprunt : garantie, assurance, frais de dossier.

 

La garantie : elle permet à la banque de se rembourser si vous ne pouvez plus honorer votre emprunt.

Elle peut revêtir plusieurs formes : hypothèque, PPD, caution.

– L’hypothèque, la plus chère, représente des frais de 3% environ du prix du bien hypothéqué et 1% supplémentaire en cas de mainlevée de l’hypothèque dans le cas où vous vendez le bien avant la fin du prêt ou moins de 2 ans après le remboursement de l’emprunt.

– Le privilège de prêteur de denier (PPD) : même principe que l’hypothèque mais légèrement moins cher.

– La caution, la moins chère (2 à 3% du montant emprunté) et la plus courante pour les bons dossiers. Ce sont des organismes qui se portent caution pour l’emprunteur auprès des banques.

 

L’assurance : elle couvre le décès et l’invalidité. Mais aussi le chômage en option.

Les banques vous proposent leurs assurances (accords négociés avec des compagnies partenaires) mais faîtes jouer la concurrence pour une couverture identique.

Vous économiserez certainement de manière significative.

 

Les frais de dossier : ils peuvent facilement atteindre 1 000 €. Il est tout à fait possible de les réduire, voire de les supprimer !

 

1024 684 DES MURS À PARIS
Le marché immobilier parisien, une « valeur refuge »

Le marché immobilier parisien, une « valeur refuge »

En ce moment, des taux d’intérêts historiquement bas dopent le marché de l’immobilier parisien. Depuis 10 ans, le coût du crédit immobilier a été divisé par 4 ! De plus, en mars/avril 2019, les planchers records d’il y a 2 ans ont été atteints à nouveau : comptez en moyenne 1,50% d’intérêts pour les emprunts sur 20 ans (et moins de 1% pour les meilleurs dossiers) et 1,35% pour les emprunts sur 15 ans.

 

Ceci a eu pour conséquence une forte augmentation des transactions sur le territoire national. Près d’un million de biens se sont vendus en 2018, dont une très grande majorité dans l’immobilier ancien.

 

En 20 ans, l’immobilier a progressé bien plus que l’inflation, tandis que le CAC 40 a subi les deux chocs de la « bulle internet » et de la crise des « subprimes ». Alors que l’immobilier parisien a connu une croissance de sa valeur de +308% en 20 ans (+153% en France), l’inflation n’a enregistré qu’une augmentation de +32%.

 

L’immobilier parisien est un marché très en demande

Mais les taux d’intérêt n’expliquent pas à eux seuls le fort déséquilibre entre une demande croissante et une offre restreinte. La convergence de plusieurs facteurs joue tout particulièrement dans les grandes villes, notamment à Paris, où l’on trouve:

 

-des locations peu nombreuses et très chères;

-peu de constructions de logements neufs (500/an);

-un vieillissement de la population accentué qui diffère la libération des logements;

-un fort taux de divorce qui amène à « dédoubler » le logement;

-un retour des familles de Londres (effet Brexit);

-l’horizontalité de Paris ; donc pas de tours qui « entassent » les logements.

 

Ainsi, il y a près de 3 acquéreurs pour un bien en vente, ce qui favorise la hausse des prix. En 2017/2018, le prix moyen du m2 à Paris a augmenté de près de 15% en moyenne. Et depuis le début de l’année 2019, la hausse, bien que plus limitée, perdure. Et la proche banlieue n’est pas en reste ! Neuilly, Levallois, Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Montreuil, Pantin, Saint-Ouen, rencontrent aussi des augmentations notables. Sans omettre le futur « Grand Paris », qui va dynamiser la petite couronne avec le développement des transports.

 

A Paris, il n’y a pas un, mais des marchés immobiliers

Le prix moyen du m2 cache de grandes disparités dans le marché de l’immobilier parisien. Malgré tout, Paris est de plus en plus habitée par une clientèle aisée.

 

Le prix moyen du m2 varie entre 7 000 € et plus de 25 000 € selon les arrondissements et les quartiers. Il est à noter qu’à l’Est de Paris, où les prix sont moins élevés qu’à l’Ouest, la progression des prix a été plus forte. Le prix moyen du m2 à Paris a atteint la barre des 10 000 € avec un seuil d’environ 12 000 € pour un bien de qualité situé dans un bon quartier. Ceci fait en sorte que certains biens de qualité, bien situés, se vendent en quelques heures ! Les acquéreurs parisiens rencontrent donc une vive concurrence entre eux, et aussi face aux investisseurs internationaux (expatriés et européens notamment).

 

Par conséquent, Paris est aujourd’hui dans le Top 5 du classement des grandes villes mondiales en termes de prix (derrière Hong Kong, Londres, New-York, Los Angeles), et si moins de 10% des propriétaires parisiens sont des étrangers, 50% des détenteurs de biens supérieurs à 2 millions d’euros sont extérieurs à l’Hexagone.

 

Ces données vous confortent dans votre envie d’acquérir? Les professionnels Des Murs à Paris attendent de vous aider!

1024 768 DES MURS À PARIS

Dans quoi investir en 2019 ?

Face à l’incertitude de la bourse et à la baisse des rendements des contrats d’assurance-vie et des livrets d’épargne, l’immobilier locatif fait plus que jamais figure d’investissement de choix pour 2019.

L’immobilier a toujours été une valeur sûre. Stimulé par des taux d’intérêt de l’emprunt immobilier très bas, le marché a été très dynamique en 2018. D’ailleurs, selon une étude menée par l’Ifop et Cafpi en mars 2018, 34% des Français entre 25 et 65 ans souhaite acquérir un bien immobilier dans les 5 prochaines années. Les analystes du marché immobilier entrevoient une poursuite de la légère remontée des taux, mais ceux-ci devraient rester encore très avantageux. Selon le Crédit Agricole, les taux moyens pourraient atteindre 1,55% en décembre 2019.

Les rendements du livret A et de l’assurance-vie sont en chute libre

Le livret A est à la peine. En effet, le gouvernement a pris la décision cet automne 2018 de maintenir son taux de rémunération à 0,75% jusqu’en 2020. C’est-à- dire le maintenir à un niveau nettement inférieur à celui de l’inflation. Celle-ci était de 2,1% en 2018, et devrait atteindre 1,7% en 2019. C’est donc une bien mauvaise nouvelle pour les 56 millions de titulaires du Livret A en 2018.

La tendance est identique pour ce qui est du Livret de développement durable et le Plan Epargne Logement (PEL) : leurs taux d’intérêts ont baissé ces deux dernières années. Le taux de rémunération du PEL est passé de 2,5% de 2003 à 2015 à 1% depuis le 1er août 2016. Les taux d’intérêt devraient rester sous le niveau de l’inflation.
L’attractivité des contrats d’assurance-vie a connu des difficultés car ils ont subi, eux aussi, la baisse générale des taux d’intérêt.
Toutefois, cette tendance pourrait s’inverser pour 2019. Le taux d’intérêt des assurances-vie pourrait passer de 1,4% en 2018 à 1,5% en 2019.

Et la Bourse ?

Et bien elle est risquée ! Les marchés financiers ont été en forte baisse en 2018.
Malgré une croissance mondiale à 3,7 % cette année, les Bourses ont connu de fortes baisses depuis le 1er janvier, notamment en décembre 2018.
Ambiance morose pour les marchés financiers en cette fin d’année. Après une bonne année 2017, la plupart des indices terminent 2018 en baisse, notent Les Echos.
Depuis le 1er janvier 2018, le CAC 40 a perdu environ 13 % et l’Euro Stoxx 50 plus de 15 %. La situation n’est guère meilleure hors Europe, puisque le Nasdaq baisse de 10 % en un an, quand le Dow Jones perd près de 12 %. Le Nikkei, lui, a perdu 11 % depuis le début de l’année.
La Bourse de Wall Street connaît sa pire année depuis dix ans et la crise de 2008.
Mais la guerre commerciale lancée par les États-Unis contre la Chine a exacerbé les inquiétudes sur l’économie chinoise et renforcé l’incertitude qui pesait sur les marchés.
Pour l’année 2019, la banque d’investissement Goldman Sachs prévoit un bond modeste des marchés financiers. La banque d’investissement voit une hausse de 12% des actions émergentes, grâce à une amélioration économique mondiale, et une dépréciation faible du dollar américain.

En conclusion, l’immobilier locatif adossé au statut fiscal de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un investissement plus sûr et pérenne. Dans ce cas, vous pourrez miser sur un déficit foncier pendant plus de 10 ans (déduction des frais d’acquisition, des charges, des travaux et ameublement + amortissement de la valeur du bien) aboutissant à ne pas payer d’impôts sur les recettes locatives pendant de nombreuses années.

1024 683 DES MURS À PARIS
Un achat immobilier… malgré la pénurie de logements!

Un achat immobilier… malgré la pénurie de logements!

Un achat immobilier en pleine pénurie de logements, est-ce possible? Il est vrai qu’un important manque de logements pèse sur le marché de l’immobilier. Ainsi, la 26ème édition de l’Observatoire du Moral Immobilier note qu’en 8 ans, il n’y a jamais eu un tel écart entre le nombre d’acheteurs et le nombre de vendeurs. Le sondage qu’elle met en avant révèle que 3,5 millions de Français ont un projet d’achat immobilier sur un an. Dans le même temps, les vendeurs ne sont que 2 millions!

 

Les acheteurs peinent donc à trouver des biens. Interrogés au sujet des principaux facteurs qui ont retardé leur projet d’achat au cours des derniers mois, 76% des futurs acquéreurs évoquent l’absence de biens correspondant à leurs attentes. Une hausse de 6 points en un an, d’après l’étude. Et les acheteurs ne sont pas plus optimistes pour le futur! La même proportion répond que l’absence de biens est susceptible de freiner son projet d’ici les 6 prochains mois.

 

Et c’est pourtant le moment idéal pour un achat immobilier!

Cette pénurie de logements est d’autant plus frustrante que 68% des futurs acheteurs pensent que le moment est venu pour un achat immobilier. “Cette posture s’explique notamment par leur lucidité à l’égard des taux d’intérêt, qu’ils jugent encore plus attractifs que l’année dernière. Ils sont en effet 80% à considérer que les taux sont attractifs en cette fin d’année 2018, soit 5 points de plus que l’année dernière à la même époque”, peut-on lire dans l’étude.

 

Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, les taux immobiliers sont de 1,43% au troisième trimestre 2018, contre 1,45% au trimestre précédent. En parallèle, la durée moyenne des crédits a progressé de 2 mois.

 

Dans le même temps, en septembre, l’Insee notait une progression de 2,2% des prix à la consommation sur un an.

 

La durée des prêts immobiliers s’allonge

La durée des prêts, quant à elle, ne cesse de progresser. Au troisième trimestre 2018, elle était de 223 mois, contre 221 mois au deuxième trimestre et 218 mois au premier trimestre. En septembre, elle a même atteint 225 mois (18,75 ans) contre 223 mois en août et 222 mois en juillet. Après s’être allongée de 5 mois en 2017, cette durée moyenne a progressé de 6 mois supplémentaires en 2018.

 

En dix ans, le coût d’un crédit immobilier a presque été divisé par quatre

Dans le même temps, les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont retombés à leurs planchers historiques. En octobre 2018, les emprunteurs obtenaient en moyenne des taux à 1,6 % sur 20 ans, soit aussi bien qu’en octobre 2016, date du précédent record. C’est ce que constate le courtier Meilleurtaux.com dans son Observatoire du crédit immobilier du 9 octobre 2018.

 

Sur une décennie, la chute des taux est spectaculaire. En octobre 2008, le taux moyen était de 5,3% pour un prêt sur 20 ans, soit trois fois plus qu’aujourd’hui! Le coût total des intérêts s’est donc logiquement effondré. Par exemple, pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans, les intérêts représentaient 124.787 euros fin 2008. Aujourd’hui, ils représentent 33.836 euros dans les mêmes conditions, soit un coût du crédit divisé par 3,7 en dix ans.

 

Malgré la pénurie de logements, le moment semble donc idéal pour un achat. D’autant plus que l’inflation repart et que l’on emprunte à taux réel négatif (une fois l’inflation prise en compte) depuis le mois de juillet. Faut-il s’attendre à une hausse ? C’est probable, si la Banque centrale européenne met fin à sa politique ultra-accommodante et remonte ses taux directeurs. Mais cela ne devrait pas arriver avant plusieurs trimestres. Aussi, Meilleurtaux anticipe « des taux toujours inférieurs à 2% au moins jusqu’à la fin du 1er trimestre et peut-être même du 1er semestre 2019 ».

 

Cette pénurie de logements ne doit pas donc pas décourager de futurs propriétaires! Avec l’aide de professionnels, vous pouvez dénicher la perle rare. Des Murs à Paris est là pour vous aider!

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Moral immobilier idéal pour 73% des futurs acquéreurs!

Moral immobilier idéal pour 73% des futurs acquéreurs!

Est-ce le bon moment d’acheter? La réponse est « oui » pour 73% de futurs acquéreurs! Ainsi, la 25ème vague de l’Observatoire du Moral Immobilier publiée par Logic-Immo souligne un moral immobilier au beau fixe. Et pour cause: le second trimestre 2018 a connu une demande dynamique et les Français sont très nombreux à vouloir tenter un projet immobilier.

 

Près d’1 vendeur pour 2 acquéreurs immobiliers dans les zones tendues

Au deuxième trimestre 2018, c’est 3,5 millions de Français qui avaient un projet d’acquisition imminent. L’offre, quant à elle, est plus timide, avec 2 millions de vendeurs contre 2,5 millions un an plus tôt. Ainsi, ce ratio de 2 pour 1 laisse présager des tensions dans les mois à venir. Les acquéreurs les ressentent et le scénario d’une augmentation des prix leur parait de plus en plus probable.

 

Pourquoi les taux ne remontent-ils pas ?

Le niveau des taux de crédit exceptionnellement bas maintient le niveau élevé de la demande et participe amplement à la motivation des futurs acquéreurs. Les banques sont dans une phase de « conquête client » très volontaire et ont choisi de miser sur le moral immobilier. Le crédit immobilier est donc leur outil numéro 1 pour attirer des clients. C’est pourquoi les derniers barèmes sont globalement stables, voire légèrement en baisse (ils atteignent presque les records de l’automne 2016).

 

Les conditions de refinancement sont optimales

Les banques continuent d’emprunter à des taux parfois exceptionnellement bas. En effet, la Banque Centrale Européenne continue d’injecter des liquidités dans l’économie des pays européens, facilitant ainsi le financement des banques. De plus, les OAT (obligations assimilables du trésor), qui servent de référence aux taux des crédits aux particuliers, sont elles aussi extrêmement basses (autour de 0,65% début juillet). Leur niveau est une garantie supplémentaire de maintien de taux bas pour les crédits immobiliers aux particuliers.

 

Un taux de 1,60% sur 25 ans et pas de risques pour la rentrée

De plus, les banques doivent répondre à des objectifs commerciaux très élevés et le début d’année 2018 ne leur a pas encore permis d’être dans les « clous ». Elles sont donc dans l’obligation de faire des efforts très importants pour attirer de nouveaux clients. À titre d’exemple, il n’est pas rare de constater des financements sur 25 ans sans aucun apport autour de 1,60%, et cela y compris pour des revenus très modérés. On note également des taux sur 20 ans autour de 1,30%. Dernier élément, les nouveaux entrants sur le marché, et notamment les banques en ligne, affichent parfois des taux jamais vus avant toute négociation. La concurrence entre les établissements est donc extrêmement vive et profite directement aux emprunteurs.

 

Alors quid de la rentrée ? On n’annonce aucun risque de remontée des taux au début de l’automne. En effet, nous entrons dans la dernière phase annuelle de « conquête client » pour les banques, à savoir les 3 derniers mois leur permettant de boucler leur production annuelle. Les emprunteurs qui mûrissent un projet immobilier pour la rentrée peuvent donc rester sereins.

 

Et vous, comment se porte votre moral immobilier? On présage un second semestre 2018 très dynamique et qui pourrait connaître une surchauffe des prix ! Vous avez besoin d’un conseil pour vous sentir prêt à votre tour? Des Murs à Paris met son expertise et sa passion à votre service. 

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crédit immobilier: quel profil présenter pour obtenir le meilleur taux?

Crédit immobilier : quel profil présenter pour obtenir le meilleur taux ?

Trente-cinq ans, revenus confortables, compte en banque bien garni. Il ne s’agit pas de la petite annonce d’un site de rencontres, mais du profil de l’emprunteur idéal ! Car les banques sont toutes à la recherche du même type de clients en matière de crédit immobilier. Dès que leurs revenus mensuels sont significatifs (à partir de 3500 € à deux), elles peuvent accorder une décote de 0,10 % à 0,15 % sur le barème de taux. Modeste en apparence, cette économie se traduit par plusieurs milliers d’euros de gains sur le coût total du crédit.

Il reste évidemment possible d’emprunter sans correspondre à ce portrait-robot, mais à un taux moins favorable.

 

Jeunes emprunteurs et professions libérales : cibles favorites pour un crédit immobilier

Les jeunes emprunteurs représentent un potentiel de rentabilité, car les banques pourront ensuite leur proposer des assurances et des placements. Ainsi, pour attirer ces primo-accédants, les banques proposent des crédits à 25 ans à des taux à peine supérieurs à ceux sur 20 ans.

 

Autre profil particulièrement apprécié: les professions libérales, dès lors que leur activité est bien installée depuis au moins trois ans. En effet, l’objectif des banques est de récupérer à terme leur compte professionnel. Ici, les bonifications sont de l’ordre de 0,15 % à 0,30 %.

 

Actuellement, la Banque Tarneaud (groupe Crédit du Nord) propose des taux bonifiés pour les professions libérales. De son côté, la Société Générale propose aux étudiants de médecine des prêts prévoyant une augmentation des mensualités dans le temps, au fur et à mesure que les revenus progressent. Cela ne leur permet pas de bénéficier d’un meilleur taux, mais ils peuvent emprunter des sommes supérieures.

 

Autre cible appréciée des banques : les fonctionnaires. Ils sont particulièrement choyés par les Banques Populaires et par la Casden (banque coopérative de toute la fonction publique, faisant partie du réseau des Banques populaires et du Groupe BPCE), qui peut leur apporter une solution de garantie très avantageuse.

 

Maximiser son apport

Si votre profil n’est pas aussi apprécié des banques, tout n’est pas perdu pour autant! Vous pouvez prouver que vous êtes un emprunteur responsable en mettant régulièrement de l’argent de côté sur un compte d’épargne. Par ailleurs, mieux vaut solder ses crédits à la consommation pour optimiser sa capacité d’emprunt. Soyez aussi vigilant les mois précédant la demande de crédit, car les banques vérifient vos trois derniers relevés de compte pour étudier votre comportement.

 

Pour maximiser votre apport personnel, faites appel aux donations de parents ou débloquez votre éventuelle épargne salariale. Il faut faire feu de tout bois pour atteindre au minimum les 10% permettant de couvrir les frais de notaire et de garantie. Pensez aussi à actionner tous les prêts aidés proposés par les régions ou les départements. Certaines banques régionales proposent des crédits de 15 000 € à 0 % aux emprunteurs bénéficiant du PTZ de l’État.

 

Mais quel que soit votre profil, rassurez-vous, les taux des crédits immobiliers restent encore très attractifs. La durée des prêts s’allonge. En moyenne, on peut obtenir aujourd’hui un prêt pour acheter sa résidence principale à un taux de 1,65 % sur 20 ans ; 1,85 % sur 25 ans. La part des prêts d’une durée comprise entre vingt-cinq et trente ans, sur l’ensemble des crédits accordés, a doublé entre 2014 et février 2018, passant de 14,4 à 30,1 %. Et à court terme, pas de risque de remontée des taux de crédit immobilier. C’est le moment d’investir!

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