l’assurance emprunteur

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Les 4 questions à se poser avant de souscrire l’assurance de son crédit immobilier

Vous avez âprement négocié le prix de vente de votre appartement ou de votre maison et décroché un taux avantageux pour votre prêt. Mais il ne faut pas se relâcher ! Il reste à choisir l’assurance emprunteur qui collera le mieux à votre situation personnelle et vous couvrira bien en cas de pépin… sans trop gonfler le coût du crédit.
Le contexte est propice. Une nouvelle loi vous permet de faire jouer la concurrence et donc de ne plus se voir imposer l’assurance proposée par la banque.
Vous pouvez choisir votre assureur mais, pour accorder le crédit, la banque exigera que vous soyez couvert contre certains risques. Pour un investissement locatif, sont demandées les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie. Pour une résidence principale, il faut en sus être protégé en cas d’arrêt de travail (ITT, incapacité temporaire totale) et d’invalidité permanente totale. La garantie invalidité permanente partielle est aussi conseillée.
 
 

1- Quelles sont les exclusions de garanties, les situations non couvertes ?

La pratique d’un sport à risque, la conduite d’un deux-roues de plus de 85 cm3 et certaines professions peuvent être exclues. En cas de problème de santé, l’assureur peut aussi vous fixer des exclusions.
Vous pouvez alors chercher un assureur adapté à votre situation ou même « racheter » l’exclusion si possible, donc payer plus cher pour être couvert, par exemple pour les pathologies psychologiques et dorsales. Les couvertures cessant au-delà d’un certain âge, variable selon les assureurs et les garanties, pensez à vérifier également ces limites et à les prendre en compte dans votre choix.
 
Outre les exclusions, renseignez-vous sur les franchises – délais avant le déclenchement de l’assurance. C’est par exemple souvent 90 jours pour un arrêt de travail. Un délai plus court coûte plus cher, et inversement. Une franchise de 180 jours, qui diminue sensiblement la prime, peut être intéressante si votre contrat de prévoyance entreprise vous garantit un maintien de salaire de six mois ou plus en cas d’arrêt de travail.
 
 

2- Faut-il souscrire la garantie perte d’emploi, optionnelle ?

Elle est encore trop coûteuse par rapport à ce qu’elle couvre. Souvent, elle ne concerne en effet que les salariés en CDI licenciés, et elle n’est déclenchée qu’après plusieurs mois de chômage, à condition d’être assuré depuis un certain temps. De plus, elle ne couvrira pas toute la période de recherche d’emploi si elle est longue. Restrictif !
 
 

3- Quelles quotités fixer pour chaque garantie ?

Question clé si vous empruntez à deux. C’est la part du prêt assurée pour chaque membre du couple. Vous pouvez par exemple couvrir les deux à hauteur de 100 % du crédit, ou de 50 %. La fixation des quotités est à prendre au sérieux, en fonction de vos situations financières, professionnelles et familiales, car les impacts sont lourds en termes de tarif et de couverture. Ainsi, quand les emprunteurs sont chacun assurés sur la totalité du crédit pour le décès, le capital est intégralement remboursé par l’assureur si l’un meurt. Mais il restera au survivant à régler la moitié des mensualités si le défunt n’était assuré qu’à 50 %.
 
 

4- Faut-il préférer des mensualités fixes (calculées sur le capital total emprunté) ou dégressives (calculées sur le capital restant dû) ?

Il n’est certes pas commode de devoir payer plus en début de prêt, mais le calcul dégressif permet généralement d’économiser plus de 10 % du coût total du prêt. Mais attention, déménagements et remboursements anticipés font que les emprunteurs allant au terme d’un emprunt sont rares.

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Propriétaires : réduisez vos frais de logement !

Optimiser son budget logement même après avoir acheté, c’est possible.
Lorsqu’on achète un bien immobilier pour en faire sa résidence principale, c’est généralement dans l’espoir de voir ses charges de logement diminuer au fil des années. Si une grosse partie de vos coûts futurs de logement se joue lors de votre achat, vous avez encore plusieurs éléments sur lesquels vous pouvez travailler pour réduire vos frais de logement en étant propriétaire, à l’heure où les impôts et le coût de la vie ne cessent d’augmenter.
Le logement reste l’un des postes de dépenses les plus importantes pour un ménage. En tant que propriétaire, vous n’avez plus de loyers à payer mais vous avez toujours des frais liés à votre logement : remboursement du crédit immobilier, assurance emprunteur, assurance habitation, charges de copropriété, dépenses énergétiques, etc.
 
 

Voici 5 actions concrètes pour réduire vos frais

– Remboursez de manière anticipée votre prêt immobilier
Plus vite vous remboursez ce prêt et moins vous aurez payé d’intérêts. Cela coûte un peu d’argent sauf si vous avez négocié les frais de remboursement anticipé auprès de votre banque au moment de la souscription de votre prêt.
Les pénalités de remboursement anticipé sont généralement d’un semestre d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû. Un autre solution : le rachat de votre crédit par un autre organisme financier.
– Faites chuter le coût de votre assurance emprunteur
En fonction de votre contrat d’assurance de prêt, la réduction de votre capital restant dû peut faire baisser également le coût des cotisations d’assurance.
Vous pouvez désormais changer d’assurance de prêt immobilier à la date anniversaire du contrat. Si vous faites racheter votre prêt, vous bénéficiez alors d’un nouveau contrat d’assurance emprunteur qui sera basé sur un montant d’emprunt plus faible que le précédant.
– Investissez-vous dans le contrôle des charges de copropriété
De nombreux syndics ne cherchent pas à réduire ces frais. Analyser le détail des frais et chaque poste de dépenses : contrats d’entretien de la résidence, devis pour les gros travaux, étalement des travaux de mise aux normes des ascenseurs, frais de gestion courante comprenant les services de base récurrents, compte séparé attitré à l’immeuble pour la trésorerie de la copropriété, facturation des A.G. qui devrait être comprise dans les frais de gestion courante, facturation à l’acte et non au temps passé pour la gestion des contentieux, etc.
– Veillez à l’augmentation des coûts d’assurances
Comparez les différentes assurances pour une mise en concurrence régulière et n’oubliez pas le préavis de votre contrat pour le dénoncer à temps.
– Investissez pour réduire vos factures d’énergie
Electricité, eau, gaz… Le meilleur moyen de faire baisser la note est d’investir dans la rénovation de votre logement : isolation, mode de chauffage, changement des fenêtres, récupérateur d’eau, etc. Renseignez-vous sur les aides et subventions.

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Les taux d’emprunt immobilier en France sont parmi les plus bas au monde

Un peu de stabilité sur les taux de crédit immobilier ne peut pas faire de mal. Surtout à ces niveaux exceptionnellement bas. Il n’y a effectivement que très peu de changements au niveau des taux d’emprunt pour un financement immobilier par rapport aux mois précédents. Il faut croire que cela est amené à se poursuivre dans les semaines voire mois à suivre.
En effet, il n’y a guère de variation dans les taux moyens et cela pour les différentes durées types comme pour les différentes qualités de dossier (les meilleurs profils, les profils moyens, ceux plus à risques et donc moins recherchés par les banques). Alors que l’on pouvait craindre une augmentation progressive des taux immobiliers dès le début de l’année 2018, il n’en est rien. Les taux sont globalement stables (en très légères baisses en moyenne) et cela à des niveaux très bas.
 
 

Des taux très stables en mars/avril 2018 et bas pour les mois à venir

En fonction de la durée souhaitée de vos remboursements de prêt et de votre profil, les taux immobiliers moyens du moment peuvent fortement varier. Selon les banques, nous affichons les taux suivants :
Sur 10 ans : de 1,05% à 1,25%
Sur 15 ans : de 1,40% à 1,50%
Sur 20 ans : de 1,54% à 1,70%
Sur 25 ans : de 1,80% à 2%
Sur 30 ans : de 2,65% à 2,80%
Il n’y a quasiment aucun changement par rapport à il y a un mois. Les conditions de financement continuent d’être excellentes. Avec une inflation aux alentours de 1.00 % actuellement en France, les taux d’intérêt pour financer un achat immobilier n’ont jamais été aussi peu chers.
La BCE n’est toujours pas revenue sur sa politique monétaire ultra accommodante. Comme l’inflation n’augmente pas plus rapidement, on pourrait attendre encore plusieurs mois avant un changement de tendance net au niveau des conditions de financement des banques en Europe. La remontée progressive des taux est une fois de plus retardée.
Il se pourrait même que l’on observe quelques baisses symboliques dans les semaines à venir. En effet, même si les volumes de production de crédit immobilier restent bons, ils sont bien en dessous de ceux de l’activité au 1er trimestre 2017. Les banques qui sont en retard sur leurs objectifs de financement immobilier pourraient décider de faire des efforts supplémentaires au niveau des taux pour augmenter leur volume de dossier.
 
 

Obtenir un bon taux mais veiller aussi à l’assurance emprunteur et autres frais

Mais un bon financement de maison ou d’appartement ne se résume pas seulement au fait de décrocher un excellent taux d’intérêt. Il y a de nombreux éléments auxquels il faut prêter attention :
1- L’assurance de prêt immobilier : avec les taux actuels très bas, le coût de l’assurance emprunteur dans un financement peut dépasser les 30 % du coût total. C’est donc le second point à travailler absolument. Vous aurez certes des possibilités pour changer d’assurance emprunteur après la signature de votre contrat. Mais pourquoi ne pas commencer tout de suite votre financement avec la meilleure assurance de crédit possible ? Il est de plus en plus facile de faire une délégation d’assurance et d’en trouver une moins chère.
2- Les garanties du crédit immobilier : elles ont des frais différents et des modes de calcul différents. Là encore, il faut étudier quelle sera la solution la moins coûteuse pour vous entre un cautionnement mutuel, une hypothèque, un privilège de prêteur de denier, etc. et voir si vous pouvez en bénéficier en fonction de votre dossier.
3- Les frais de dossier d’un crédit immobilier : ils coûtent généralement plusieurs centaines d’euros. Cela dépend des banques ou organismes de crédit. Ils rémunèrent la société pour toutes les démarches administratives (recherche du meilleur prêt possible, montage du dossier, etc.). Ces frais sont négociables.
4- Les autres éléments auxquels on prête rarement attention au moment de signer une offre de prêt, mais qui peuvent s’avérer très utiles par la suite. Il y a notamment la négociation des indemnités de remboursement anticipé. Ces frais peuvent être élevés si vous voulez rembourser par anticipation votre prêt immobilier. Par exemple dans le cas d’une vente avant la fin du crédit. Vous pouvez également avoir besoin de modifier vos mensualités dans quelques années. Pour cela privilégiez les prêts modulables à ceux qui ne le sont pas et vérifiez les conditions de changements de mensualité.

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Plus de 80% des acheteurs ont recours à un crédit immobilier

Pour acheter leur appartement ou leur maison, la décision d’achat des acquéreurs est influencée par :
– Les taux bas du prêt immobilier (63%),
– la baisse des prix (47%) ; ce qui n’a pas été le cas en 2016 et 2017. Notez qu’ils grimpent dans les grandes villes,
– les dispositifs de défiscalisation (investissement locatif) tel que la loi Pinel (18%) ou encore le prêt à taux zéro (16%).
Pour financer leur achat immobilier, 86% des Français sollicitent un prêt bancaire, soit une augmentation de 9 points. Et ils les ont principalement contractés sur de longues durées : entre 21 à 30 ans (34%), 16 à 20 ans (26%), 6 à 15 ans (20%), 5 à 10 ans (13%) et moins de 5 ans (7%). Notez que les durées de référence sont 15, 20 et 25 ans.

 

 

Avoir le bon profil pour obtenir un prêt immobilier

Les taux d’intérêt, très attractifs, poussent de nombreuses personnes à emprunter pour acquérir un bien immobilier. Vous êtes célibataire ou divorcé(e), en couple avec enfant(s), primo- ou secundo-accédant, en CDI ou en CDD, dans le privé ou la fonction publique ? Autant d’éléments qui vont peser dans la décision d’un établissement financier de vous accorder un crédit immobilier ou non. Vous devez préparer un dossier complet : état civil, situation familiale, ressources, compromis de vente, titre de propriété pour un crédit relais … Si vous avez d’autres crédits en court, signalez-le. Informations à fournir par l’emprunteur et le co-emprunteur. Vous avez souscrit une assurance vie ? Vous disposez d’une épargne ? Cela rassurera votre banquier.

 

 

Un surcoût lié aux assurances (décès, invalidité, incapacité de travail)

Vous allez devoir ensuite choisir une assurance emprunteur, pour garantir votre prêt en cas de décès, d’invalidité, de perte d’autonomie ou de maladie. Des contrats d’assurance collectifs standard, dits contrats de groupe, sont proposés directement par les banques. Ils prévoient un âge limite de souscription, généralement jusqu’à 65 ans, et un âge limite pour le remboursement total du prêt, allant jusqu’à 75 ans. Ces contrats sont donc mal adaptés pour des âges avancés. Heureusement, la plupart des banques proposent désormais des ‘prêts sénior’, permettant de garantir l’emprunt jusqu’à 90 ans. Mais pour ces contrats spécifiques, la prime d’assurance peut parfois tripler par rapport à un contrat de groupe. Une des solutions à privilégier est de passer par une délégation d’assurance permettant de personnaliser votre contrat. Pour cela, n’hésitez pas à passer par un courtier immobilier: il vous aidera à ajuster l’assurance à votre profil d’emprunteur, quel que soit votre âge !