L’achat d’un bien immobilier

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immeuble à Paris

La baisse des prix de l’immobilier à Paris n’est pas pour cette année !

Depuis le creux de mai 2015, les prix dans la capitale ont bondi de 27 %, profitant des taux d’emprunt toujours exceptionnellement bas.

L’allongement des durées de crédit (presque 20 ans en moyenne) permettent d’emprunter plus à un taux faible et d’accroître ainsi son pouvoir d’achat immobilier.

En Île-de-France, les prix culminent à 6.010 euros le mètre carré et suivent le rythme effréné des périodes précédentes avec une hausse de 4,6 % au premier trimestres 2019.

Mais c’est Paris et la proche banlieue qui tirent les prix à la hausse alors que la grande couronne reste stable.

Plus aucun arrondissement parisien n’est à moins de 8.000 euros le mètre carré !

Vu le prix du m2, il est important de lister vos critères cruciaux car un logement ne peut pas répondre à toutes les caractéristiques à la fois, et ce même pour les gros budgets. Choisir c’est savoir renoncer à certaines choses !

 

Les prix parisiens affichent une belle dynamique

 

Après les hausses moyennes de 16% en 2016, de 6,1% en 2017 et de 5,5% en 2018, 2019 promet encore d’être très attractive. La barre des 10 000 € en moyenne / m2 devrait être passée au second semestre. Certains arrondissements sont déjà bien au-delà.

 

Arrondissements Pris moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an

(au 1/02/19)

Caractéristiques
Paris 1 12 500€ 19 400€ +2,1% Petites surfaces rares
Paris 2 11 300€ 15 500€ +1,5% Marché étroit et branché
Paris 3 12 200€ 17 400€ +5,5% Le haut de gamme profite du Brexit
Paris 4 12 900€ 20 100€ +4,2% Les biens d’exception attirent les grands patrons
Paris 5 12 000€ 17 200€ +7,9% Un turn-over a minima et les petites surfaces s’arrachent
Paris 6 14 100€ 22 500€ +3,1% Le plus cher de Paris-Clientèle internationale
Paris 7 13 700€ 22 700€ +4,1% Des acquéreurs qui viennent de la finance
Paris 8 11 400€ 21 900€ +5,9% Les Français de Londres prennent position
Paris 9 10 800€ 14 000€ +7,9% Clientèle familiale, jeune et aisée
Paris 10   9 800€ 13 200€ +5,1% Ambiance bobo chic en progression et investisseurs pour le Nord du 10ème
Paris 11 10 050€ 13 200€ +4,2% Forte hausse des prix depuis un an
Paris 12   9 100€ 12 200€ +4,8% Encore abordable
Paris 13   8 900€ 12 300€ +4,3% Le moins cher de la rive gauche- Mixité sociale et disparité architecturale
Paris 14   9 900€ 13 600€ +5,6% Ecart tarifaire entre les immeubles anciens et les grandes copropriétés des années 1970
Paris 15 10 000€ 13 100€ +4,2% Disparité entre les quartiers et pénurie de logements familiaux
Paris 16 10 800€ 15 600€ +3,8% Une clientèle jeune et familiale attirée par le Sud, beaucoup moins cher
Paris 17 12 000€ 13 500€ +5% Clientèle familiale CSP+ et attractivité des Batignolles pour les jeunes cadres et bobos
Paris 18   9 200€ 13 300€ +4,5% Les écarts de prix les plus importants
Paris 19   8 200€ 11 200€ +6,8% En pleine transformation et ébullition
Paris 20   8 600€ 11 200€ +5% Gambetta et Jourdain très prisés- Le prix des petites surfaces explose
  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis

 

 

 

Les prix de la proche banlieue ne sont pas en reste

Il s’agit d’un marché de report pour des célibataires et surtout les familles qui ne peuvent plus accéder aux biens parisiens intra-muros mais qui exigent malgré tout de la qualité et de la praticité en termes de transports.

 

Situations Pris moyen du m2* Fourchette haute* Evolution sur un an

(au 1/02/19)

Caractéristiques
Asnières   6 600€   8 900€ +11% Les prix s’envolent entre Bécon et la Mairie
Boulogne-Billancourt

 

  8 300€ 11 600€ +5,4% La frontière entre le nord et le sud s’estompe. Arrivée de sièges sociaux et arrivée d’une école bilingue
Clichy   6 300€    8 200€ +12,1% Une majorité de jeunes couples avec enfant(s). 70% de locataires. Des programmes neufs en bord de Seine
Courbevoie   6 700€   8 800€ +6,1% Ouverture d’une école européenne en septembre. 2019
Issy Les Moulineaux

 

  7 900€ 10 400€ +2,3% Prolongation du 15ème. Desserte de la ligne de métro 12
Levallois   9 100€ 11 900€ +2,3% Annexe du 17ème arrondissement. Les 3 et 4 pièces sont les plus recherchés
Montreuil   5 800€   8 400€ +18,9% Lieux culturels et commerces bobos. Le haut Montreuil va exploser avec l’arrivée dans 3 ans de la ligne 11 du métro
Montrouge   7 300€   9 600€ +2,2% Extension du 14ème pour les cadres mais peu de biens à vendre. Va profiter du Grand Paris
Nanterre   5 000€   6 800€ +2,2% Pour le nouveau quartier Nanterre-Université, une clientèle qui vient de Suresnes, Puteaux, Rueil.
Neuilly-sur-Seine 10 300€ 14 500€ +2,9% Pénurie de biens à la vente. Triangle d’or : Pasteur-Mairie-Sablons. Acheteurs de retour de Londres
Pantin   5 400€   7 500€ +2,4% Le nouveau « Brooklyn ». Très peu de biens à vendre dont ¼ dans le neuf.
Saint-Ouen   5 400€   7 000€ +4,5% 7 acquéreurs sur 10 viennent de Paris. Demande de grandes surfaces
Versailles   7 600€ 10 500€ +1,6% Les quadras désireux de se constituer un patrimoine et les primo-accédant qui travaillent dans la capitale
Vincennes

Saint-Mandé

  8 800€

9 400€

 11 900€

12 800€

+4,3% Un marché très dynamique

 

  • Sources : notaires et agents immobiliers – Prix de vente net vendeur arrondis
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Bien cerner les frais liés à un achat immobilier

Il est important d’estimer tous les frais à prendre en compte et dont vous devrez vous acquitter au moment de la vente.

Pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, votre budget doit prendre en compte : le coût d’acquisition, les honoraires d’agence, les remboursements du crédit, les frais de dossier, les frais de garantie bancaire, l’assurance liée au crédit, les frais de notaire, les travaux de rénovation, les charges de copropriété, la taxe foncière et la taxe d’habitation.

 

Pas de panique ! Ces divers frais ne demandent qu’à être maîtrisés préalablement à la recherche de votre bien idéal. Il suffit d’ajuster parfaitement votre budget global par rapport à vos revenus récurrents.

 

 

L’emprunt immobilier

 

Avant toute recherche, il est indispensable d’avoir validé votre capacité d’emprunt auprès de votre banque ou d’un courtier.

Une fois le bien trouvé et éventuellement négocié en fonction de son attractivité (beaucoup de visites ou non et un nombre d’acquéreurs important ou pas), il vous reste à obtenir un crédit immobilier avec un taux le plus faible possible.

 

Acheter avec ou sans apport est possible. L’idéal est d’avoir 10% d’apport personnel qui couvrira notamment les frais de notaire (environ 7,5%).

Certains prêts à coût réduit peuvent être considérés par les banques comme un apport personnel : prêt à taux zéro, 1% logement, prêt épargne logement (PEL), prêts pour les fonctionnaires.

 

Si votre profil professionnel est rassurant, la banque peut envisager de vous accorder un emprunt sans apport pour la totalité du prix de l’acquisition : prix du bien, frais de notaire, frais de garantie, frais d’assurance, frais de dossier, travaux.

 

Les mensualités d’un emprunt ne doivent pas dépasser 33% des revenus mensuels ; voire 40% pour les hauts revenus.

Aujourd’hui on peut emprunter sur plus de 25 ans mais plus la durée est longue, plus l’emprunt coûte cher.

Pensez à négocier zéro frais de remboursement anticipé car 50% des emprunts sont remboursés avant la fin du prêt (évolution dans la vie qui pousse à déménager).

 

 

 

Les autres frais liés à l’emprunt

 

Il faut aussi bien négocier les frais liés à l’emprunt : garantie, assurance, frais de dossier.

 

La garantie : elle permet à la banque de se rembourser si vous ne pouvez plus honorer votre emprunt.

Elle peut revêtir plusieurs formes : hypothèque, PPD, caution.

– L’hypothèque, la plus chère, représente des frais de 3% environ du prix du bien hypothéqué et 1% supplémentaire en cas de mainlevée de l’hypothèque dans le cas où vous vendez le bien avant la fin du prêt ou moins de 2 ans après le remboursement de l’emprunt.

– Le privilège de prêteur de denier (PPD) : même principe que l’hypothèque mais légèrement moins cher.

– La caution, la moins chère (2 à 3% du montant emprunté) et la plus courante pour les bons dossiers. Ce sont des organismes qui se portent caution pour l’emprunteur auprès des banques.

 

L’assurance : elle couvre le décès et l’invalidité. Mais aussi le chômage en option.

Les banques vous proposent leurs assurances (accords négociés avec des compagnies partenaires) mais faîtes jouer la concurrence pour une couverture identique.

Vous économiserez certainement de manière significative.

 

Les frais de dossier : ils peuvent facilement atteindre 1 000 €. Il est tout à fait possible de les réduire, voire de les supprimer !

 

1024 683 DES MURS À PARIS

La rentabilité d’un investissement locatif

On est souvent tenté d’acheter un bien immobilier qui présente un fort rendement locatif. Mais attention, il ne faut pas confondre la bonne rentabilité et un projet immobilier réussi.

Le rendement locatif n’est en effet pas le seul critère à prendre en compte. Au moment d’acheter son bien, il faut prendre en considération la valeur qu’il va prendre, à la hausse ou à la baisse. En effet, l’attractivité de la ville assurera un capital investi qui prendra de la valeur sur le long terme ainsi qu’une demande locative soutenue.

Paris, Lyon et Bordeaux sont les villes les plus dynamiques où la rentabilité est certes moins élevée mais avec aucune vacance locative et une valorisation du bien à terme qui est plus sûre.

 

Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif

 

Pour estimer le potentiel de son investissement locatif, il faut savoir de quoi on parle. Il y a plusieurs niveaux de rentabilité. Alors pour présenter son dossier à son banquier, mieux vaut maîtriser ses calculs.

 

La rentabilité brute :

Elle est souvent mise en avant par les agences mais sans prendre en compte les frais de notaire et le coût des travaux éventuels.

En fait, il s’agit de diviser les loyers perçus (hors charges) sur un an par le prix du bien acheté, frais d’agence et de notaire inclus + travaux.

A Paris, cette rentabilité est en moyenne de 2,5% à 3,5%.

 

La rentabilité nette de charges:

Elle est plus finement calculée car elle tient aussi compte des charges de copropriété non récupérables, des travaux de copropriété, des frais de gestion locative, des coûts d’entretien, de la taxe foncière, des charges financières liées à un éventuel emprunt immobilier.

 

La rentabilité nette après impôts:

Elle définit ce qui reste vraiment dans votre poche après prélèvements sociaux, calculés sur les loyers nets de charges et d’intérêts, et après impôt sur le revenu (taux marginal d’imposition ; 30% pour la majorité des cadres).

Ne pas oublier que la quasi-totalité des charges d’exploitation est imputable à vos revenus, vous permettant ainsi de générer un déficit foncier, diminuant de fait votre base imposable, et par voie de conséquence, vos impôts.

 

Louer vide ou meublé ?

 

La location meublée est plus rentable que la location vide car les loyers sont plus élevés et la fiscalité LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) plus favorable.

A qualité, surface et emplacement comparables, un appartement meublé se loue de 10 à 25% de plus que celui qui est vide. Mais il peut y avoir quelques vacances dues à un bail qui n’est que d‘un an (ou 9 mois pour les locataires étudiants). Sachez que les locataires peuvent renouveler leur bail sur une période plus longue, à condition que l’aménagement de votre appartement soit de qualité.

 

Il existe 2 régimes :

 

– le régime forfaitaire (régime fiscal catégorie « BIC ») où vous êtes imposé sur 50% de vos loyers à condition que vos loyers annuels ne dépassent pas 70 000 euros.

– le régime réel si vos recettes sont comprises entre 70 000 et 238 000 euros (mais option possible pour des revenus locatifs inférieurs à 70 000 €).

 

Vous déduisez les frais d’acquisition (notaire, frais d’agence), les charges de copropriété, la taxe foncière,… de vos recettes locatives et vous déduisez les amortissements tels que : la valeur du bien, les éléments d’équipement et meubles, les travaux.

 

La location vide (régime fiscal catégorie « revenus fonciers ») propose 2 régimes:

 

– le régime forfaitaire (abattement de 30% sur les revenus locatifs) si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 euros (charges comprises). Vous êtes alors imposé sur 70% selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

– le régime réel pour des loyers annuels qui dépassent les 15 000 euros. Mais si vous n’êtes pas dans ce cas, vous pouvez toutefois opter pour celui-ci.

 

Vous déduisez les charges (travaux, intérêts d’emprunt, charges, assurance, etc.). Le bénéfice dégagé est imposable. Si vous créez un déficit foncier, celui-ci s’impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € pour l’année, ce qui est impossible en meublé.

 

NB : il est impossible de changer de régime pendant au moins 3 ans.

1024 341 DES MURS À PARIS
Les logements atypiques: avantages et inconvénients

Logements atypiques: avantages et inconvénients

Très prisés, les logements atypiques et originaux ne correspondent pas aux besoins de tout le monde. Ainsi, il est important de bien se renseigner avant d’investir. Par logements atypiques, on entend les lofts, ateliers d’artistes, anciens locaux commerciaux, souplex, péniches…

Ils nécessitent un budget souvent inférieur à celui réclamé par les appartements plus classiques et sont donc attirants sur le papier. Cependant, la vie menée au quotidien dans un logement atypique comporte sa dose de spécificités! Avant de se lancer, il faut donc tenir compte de la composition actuelle et à venir de votre foyer.

Bon à savoir, ces logements correspondent à un mode de vie tout aussi atypique qu’ils le sont eux-mêmes et ne se revendent pas auprès de tout profil d’acquéreur. En terme de logement locatif, ils ne sont pas non plus conseillés car la demande est moins forte.

 

Les lofts et ateliers d’artistes

Les lofts sont des logements décloisonnés, complètement ouverts, de style épuré. Ils offrent de beaux volumes et généralement une belle luminosité grâce à de vastes ouvertures et une grande hauteur sous plafond. Souvent, ils bénéficient aussi d’un espace extérieur. Leur inconvénient majeur est le manque d’intimité pour une famille, car les chambres ne sont pas fermées ou peu délimitées et peu nombreuses.

 

Les ateliers d’artistes se situent en général en rez-de-chaussée, dans une impasse. Ils sont parfois en étage, lorsqu’il s’agit d’ateliers de peintres. Dans ce cas, ne comptez pas sur une exposition qui laisse entrer le soleil car ils sont systématiquement exposés au Nord pour une lumière constante, quelle que soit la période de l’année. Enfin, prenez en compte la difficulté d’accès pour le nettoyage des verrières et le coût du chauffage de ce type de logements atypiques.

 

Les anciens locaux commerciaux et les souplex

Au vu de la pénurie de logements dans les grandes villes, et plus particulièrement à Paris, les acquéreurs se tournent de plus en plus vers la réhabilitation des locaux commerciaux. Le prix du my est moins cher et l’aménagement total à faire attire les plus créatifs d’entre eux. Cependant, la copropriété doit autoriser la transformation du local en habitation. Aussi, il ne faut pas sous-estimer le coût des travaux nécessaires pour se raccorder à l’eau et à l’électricité.

 

Les souplex sont des logements dont le rez-de-chaussée relié est à une cave ou à une ancienne réserve de boutique. Ils sont également « tendance » pour des raisons de budget. Ainsi, on peut obtenir une belle surface car le prix/men sous-sol est moins élevé. En sous-sol, on privilégiera un bureau, un « home cinéma », voire une chambre. Leurs inconvénients notables sont les éventuels problèmes d’humidité, de température et de ventilation. De même, ces logements atypiques souffrent parfois d’un manque de lumière naturelle. Enfin, là encore le règlement de copropriété doit autoriser l’acquéreur à transformer la cave en logement habitable. 

 

Les péniches

Elles font rêver par la sensation de liberté en ville qu’elles procurent! De plus, leur prix au m2 abordable et l’absence de frais de notaire à l’achat font des envieux. Mais est-on sûr de pouvoir supporter le roulis permanent sur les canaux fréquentés? Enfin, il ne faut pas omettre les taxes spécifiques à payer (taxe fluviale, frais d’amarrage avec longue attente pour obtenir un emplacement) et les frais d’entretien (révision complète obligatoire tous les 10 ans).

 

Vous avez d’autres questions sur les logements atypiques? Contactez-nous dès maintenant!

1024 683 DES MURS À PARIS
Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?  

Investissement locatif : louer un appartement vide ou meublé ?  

Faut-il louer un appartement vide ou meublé ?  C’est une question légitime pour un investisseur. En fait, tout dépend des avantages fiscaux et de l’engagement locatif souhaités.

Pour une location meublée, la durée du bail est d’1 an (ou 9 mois pour un locataire étudiant) avec 3 mois de préavis à donner par le bailleur. En revanche, une location vide implique une durée de bail minimum de 3 ans avec un préavis de 6 mois.

Sur une zone tendue comme Paris, le locataire qui souhaite quitter son logement devra donner un préavis d’un mois, indépendamment du type de location.

Faisons un point sur les règles fiscales pour louer un appartement vide ou meublé. À noter qu’elles sont identiques pour les résidents et non-résidents.

 

1er cas : vous louez un logement vide

 

Achetez un appartement ancien, rénovez-le, louez-le pendant 3 ans sans interruption et payez moins d’impôts.

Pour moins de 15 000 euros de loyers bruts perçus par an, vous pouvez prétendre au régime micro-foncier, un mode simplifié de déclaration. Vous allez ainsi profiter d’un abattement de 30% sans avoir à fournir le moindre justificatif.

Si vos revenus dépassent 15 000 euros, le régime d’imposition dit « réel » s’impose et offre l’intérêt du déficit foncier permettant de réduire l’imposition globale. Il faut soustraire des loyers perçus, les frais et charges imputables au logement (charges de copropriété, frais de gestion, impôt foncier, frais de diagnostics obligatoires, intérêts d’emprunt) et bien sûr tous les travaux d’entretien et de rénovation.

Le déficit foncier = le total de ces frais et charges cumulés – le montant des loyers perçus.

Ce montant est déductible des revenus imposables dans la limite de 10 700 euros. Seuls les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits des revenus imposables mais seulement des revenus fonciers.

 

2ème cas : vous louez un logement meublé

 

Le principe est identique mais encore plus avantageux.

Le régime « réel » s’applique au-delà du seuil de 70 000 euros de revenus locatifs. Sous ce seuil, vous pouvez opter pour le régime simplifié micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Mais vous pouvez également bénéficier sur option du régime « réel ». Les revenus sont alors déclarés en tant que « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et n’impactent pas les autres revenus imposables.

Dans la majorité des situations, le régime « réel » reste le régime fiscal le plus intéressant pour les investisseurs. Il permet de déduire les amortissements ainsi que l’ensemble des charges inhérentes à l’activité de loueur meublé non professionnel (intérêts d’emprunt, assurances, frais d’agence, frais de chasseur immobilier, gestion locative), les travaux et aménagement, les frais de notaire.

Ainsi, l’investisseur ne paie pas d’impôts sur ses revenus locatifs, en bénéficiant d’un déficit fiscal reportable sur de nombreuses années.

Enfin, il faut savoir que le statut de LMNP permet aussi de déduire des revenus locatifs l’amortissement du bien pendant 20 ans et des meubles sur 7 ans.

 

Vous avez d’autres questions avant de louer un appartement vide ou meublé? Nous sommes là pour y répondre !

1024 684 DES MURS À PARIS
Le marché immobilier parisien, une « valeur refuge »

Le marché immobilier parisien, une « valeur refuge »

En ce moment, des taux d’intérêts historiquement bas dopent le marché de l’immobilier parisien. Depuis 10 ans, le coût du crédit immobilier a été divisé par 4 ! De plus, en mars/avril 2019, les planchers records d’il y a 2 ans ont été atteints à nouveau : comptez en moyenne 1,50% d’intérêts pour les emprunts sur 20 ans (et moins de 1% pour les meilleurs dossiers) et 1,35% pour les emprunts sur 15 ans.

 

Ceci a eu pour conséquence une forte augmentation des transactions sur le territoire national. Près d’un million de biens se sont vendus en 2018, dont une très grande majorité dans l’immobilier ancien.

 

En 20 ans, l’immobilier a progressé bien plus que l’inflation, tandis que le CAC 40 a subi les deux chocs de la « bulle internet » et de la crise des « subprimes ». Alors que l’immobilier parisien a connu une croissance de sa valeur de +308% en 20 ans (+153% en France), l’inflation n’a enregistré qu’une augmentation de +32%.

 

L’immobilier parisien est un marché très en demande

Mais les taux d’intérêt n’expliquent pas à eux seuls le fort déséquilibre entre une demande croissante et une offre restreinte. La convergence de plusieurs facteurs joue tout particulièrement dans les grandes villes, notamment à Paris, où l’on trouve:

 

-des locations peu nombreuses et très chères;

-peu de constructions de logements neufs (500/an);

-un vieillissement de la population accentué qui diffère la libération des logements;

-un fort taux de divorce qui amène à « dédoubler » le logement;

-un retour des familles de Londres (effet Brexit);

-l’horizontalité de Paris ; donc pas de tours qui « entassent » les logements.

 

Ainsi, il y a près de 3 acquéreurs pour un bien en vente, ce qui favorise la hausse des prix. En 2017/2018, le prix moyen du m2 à Paris a augmenté de près de 15% en moyenne. Et depuis le début de l’année 2019, la hausse, bien que plus limitée, perdure. Et la proche banlieue n’est pas en reste ! Neuilly, Levallois, Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Montreuil, Pantin, Saint-Ouen, rencontrent aussi des augmentations notables. Sans omettre le futur « Grand Paris », qui va dynamiser la petite couronne avec le développement des transports.

 

A Paris, il n’y a pas un, mais des marchés immobiliers

Le prix moyen du m2 cache de grandes disparités dans le marché de l’immobilier parisien. Malgré tout, Paris est de plus en plus habitée par une clientèle aisée.

 

Le prix moyen du m2 varie entre 7 000 € et plus de 25 000 € selon les arrondissements et les quartiers. Il est à noter qu’à l’Est de Paris, où les prix sont moins élevés qu’à l’Ouest, la progression des prix a été plus forte. Le prix moyen du m2 à Paris a atteint la barre des 10 000 € avec un seuil d’environ 12 000 € pour un bien de qualité situé dans un bon quartier. Ceci fait en sorte que certains biens de qualité, bien situés, se vendent en quelques heures ! Les acquéreurs parisiens rencontrent donc une vive concurrence entre eux, et aussi face aux investisseurs internationaux (expatriés et européens notamment).

 

Par conséquent, Paris est aujourd’hui dans le Top 5 du classement des grandes villes mondiales en termes de prix (derrière Hong Kong, Londres, New-York, Los Angeles), et si moins de 10% des propriétaires parisiens sont des étrangers, 50% des détenteurs de biens supérieurs à 2 millions d’euros sont extérieurs à l’Hexagone.

 

Ces données vous confortent dans votre envie d’acquérir? Les professionnels Des Murs à Paris attendent de vous aider!

1024 761 DES MURS À PARIS
Comment acheter un bien immobilier moins cher ?

Comment acheter un bien immobilier moins cher ?

L’accession à la propriété est le rêve de nombreux Français, y compris pour ceux qui ont un budget serré! Pourtant, il existe plusieurs manières d’acheter un bien immobilier moins cher, en misant sur des particularités autres que la surface habitable. En effet, un étage élevé avec ascenseur, une vue dégagée, un appartement rénové, une grande luminosité avec une excellente orientation… sont autant de critères qui ont un prix ! Choisir de s’en passer réduira donc la facture de l’acquéreur.

 

Trois façons d’acheter un bien immobilier moins cher

1. Changer de quartier

Une bonne partie de la valeur d’un bien est due à son emplacement. Or, les futurs acquéreurs se focalisent très souvent sur un quartier ou même sur une adresse en particulier. Si tel est votre cas, envisager un bien correspondant à vos attentes dans un quartier moins surcoté est un moyen d’acheter moins cher un bien immobilier équivalent.

 

2. Participer à une vente aux enchères

Vous pouvez aussi miser sur les ventes aux enchères. Il conviendra avant tout de déterminer avec la banque votre capacité d’endettement et le budget qui vous est accordé. Il arrive qu’on fasse une décote sur les biens mis à la vente, mais la concurrence des marchands de biens peut être vive. À noter qu’il n’y a pas de conditions suspensives de prêt ou de délai de rétractation. Soyez donc sûr de votre enchère !

 

3. Chercher un bien en rez-de-chaussée ou miser sur un local commercial

Un rez-de-chaussée n’est pas forcément un critère de choix pour les acheteurs car on peut souffrir du bruit, du manque de lumière, voire d’un manque de sécurité. Cela engendre des appartements qui restent plus longtemps à la vente et qui sont de belles opportunités sur le plan financier. On estime que les biens en rez-de-chaussée valent entre 15 et 40 % moins cher que ceux en étage. Mais attention à la revente!

 

 

Les travaux : un atout supplémentaire

Ceux qui ne sont pas réfractaires aux travaux peuvent faire de belles économies sur leurs achats immobiliers. En faisant appel à des artisans, voire en faisant les travaux soi-même, on peut tirer profit de belles opportunités.

Le prix devient particulièrement intéressant quand les travaux concernent le gros œuvre. Plus il y a à faire, moins le bien est cher, et c’est encore plus vrai si c’est vous qui faites les travaux. N’hésitez pas à visiter le logement avec des artisans pour évaluer l’ampleur des rénovations. Comptez en moyenne 1 000€/m2 pour une rénovation totale.

 

 

Quelques règles de base :

– Préserver le cachet de l’appartement s’il est ancien;

– Améliorer l’isolation;

– Restructurer l’appartement si les pièces sont déséquilibrées (petit séjour et grande chambre, pièce commandée par une autre), enlever les faux plafonds…

D’une façon générale, n’optez pas pour des travaux aux résultats trop atypiques, en cas de revente ultérieure. En effet, vos goûts ne seront pas forcément ceux de futurs acquéreurs !

 

Pour d’autres questions, contactez Des Murs à Paris!

 

1024 684 DES MURS À PARIS

L’attractivité de Paris ne cesse d’augmenter

Difficile de faire l’impasse sur Paris ! La capitale française attire les acheteurs internationaux. Les investisseurs reviennent sur le marché.
Il est vrai que la France attire massivement les clients internationaux, que ce soit pour acquérir une résidence secondaire (34 % d’entre eux d’après l’étude de ListGlobally 2018), effectuer un investissement (28 %) ou tout simplement venir y passer leur retraite (21 %).

Ces acheteurs étrangers proviennent essentiellement du Royaume-Uni (32 %) selon l’étude annuelle de BNP Paribas. Ensuite arrivent les Italiens et les Belges, devant les Suisses, les Scandinaves et les Allemands. Quant aux Américains, ils pèsent 8%.

Le marché parisien présente au moins quatre « moteurs » favorables qui en font une zone incontournable.

Il s’agit d’un marché haussier, profond et tiré par le Brexit

Dans la capitale française, les prix de l’immobilier, qui avaient déjà augmenté de 7,7 % entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017, ont continué de grimper en prenant + 3,7% sur les douze derniers mois. Avec 9270 euros le mètre carré, le record historique établi l’an dernier a été de nouveau battu pour le premier semestre 2018. Pour acheter à Paris, les clients déboursent en moyenne 458 651 euros, là encore un record historique. La part des investisseurs progresse de +15,5 % pour représenter environ 27 % des transactions.

D’après Barnes, « le Brexit représente un facteur de hausse du volume et de consolidation des prix parisiens ». Depuis environ 6 mois, entre 5 et 12 % des ventes de biens de standing réalisées dans les quartiers du centre de Paris ou bien dans des environnements plus familiaux comme les 8ème, 16ème et 17ème arrondissements, ainsi qu’à Neuilly-sur-Seine, se font auprès de Français qui rentrent de Londres et d’Européens de Londres qui s’installent à Paris. Plusieurs nouveaux paliers ont ainsi été franchis avec une barre des 20 000 euros par m2 atteinte dans le 18ème à Montmartre et 25 000 euros le m2 dans le Marais pour des appartements exceptionnels. Selon Barnes, le prix moyen du marché haut de gamme à Paris serait de 11 100 euros le mètre carré aujourd’hui.

La création du Grand Paris augmente la taille du marché

En deux mots, le grand Paris est un projet gigantesque d’aménagement urbain en Ile de France. Il s’agit principalement de la construction d’une nouvelle ligne de métro circulaire autour de Paris nommée « Grand Paris Express » pour un coût de 38.5 milliards d’euros, de la modernisation et l’extension du réseau pour un coût de 12 milliards d’Euros… Au total, il s’agit de construire 200 km de métro et d’implanter 68 nouvelles gares.

Sites olympiques redessinant tout un secteur du nord parisien, premières lignes du Grand Paris Express, appels à projets urbains innovants… : le Grand Paris vise à faire de l’agglomération parisienne une métropole mondiale du XXIe siècle. Par contagion, cette gigantesque opération d’aménagement et d’urbanisme exerce des effets positifs sur le marché immobilier des communes voisines. En un an, les prix ont augmenté de plus de 11 % dans des villes du département des Hauts-de-Seine comme Rueil-Malmaison ou Levallois-Perret. Dans la première de ces deux communes, c’est la perspective de la construction d’une gare permettant de rejoindre l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle en 43 minutes (contre 1h30 aujourd’hui) qui booste les transactions. Et l’on pourrait multiplier les exemples du regain d’intérêt des investisseurs pour des villes de la couronne parisienne.

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Immobilier de prestige : existe-t-il un « off market » ?

L’immobilier « off market » qui signifie littéralement « hors du marché » est difficilement accessible et ne concerne qu’un nombre très retreint de biens au regard de l’offre globale disponible. Il est estimé à près de 10% du marché et pour y accéder il faut avoir un excellent profil d’acquéreur (budget, conditions de financement).
Ce marché immobilier parallèle constitue la chasse gardée des agences immobilières de prestige et des chasseurs immobiliers.
Il s’agit la plupart du temps de biens d’exception vendus dans la plus grande discrétion, aucune annonce immobilière n’ayant été publiée. Ils sont plutôt rares (terrasse avec vue panoramique, maison au coeur de Paris) et il est donc crucial de les visiter en premier.
Ce marché immobilier parallèle ultra confidentiel est réservé à une clientèle à la fois très aisée et exigeante (la fourchette de prix avoisine les 3 000 000 €).

Un concept avantageux pour les vendeurs

S’il ne saurait convenir au plus grand nombre, le « off market » est très apprécié par ceux qui y ont recours. Du côté des vendeurs, tout d’abord, pour lesquels le « off market » est synonyme de discrétion : aucune photo sur le web ni dans les pages d’un catalogue.
La mise en vente de leur hôtel particulier ou de leur loft ne sera alors connue que de quelques initiés, triés sur le volet. De plus, proposer un bien sur le « off market » contribue, en en officialisant le caractère à la fois rare et exclusif, à faire grimper sa valeur. Préparez-vous donc à payer le m2 à un prix bien supérieur à la moyenne constaté dans le même secteur géographique.
Enfin, opter pour le « off market » permet bien souvent, par le biais d’un ciblage accru, de vendre un bien plus rapidement que s’il avait fait l’objet d’un mandat exclusif. La force du réseau et la richesse du carnet d’adresses (ainsi que de ceux qui y figurent!) de l’intermédiaire en charge de la transaction sont par conséquent essentielles.

Un processus intéressant pour les acheteurs

Quant aux acheteurs en quête d’un bien immobilier de prestige, ils apprécient également la grande confidentialité confinant à l’anonymat que leur garantit le « off market ». À l’image d’un célèbre joueur de football suédois adepte des punchlines qui avait dû renoncer à louer un hôtel particulier – situé dans la très chic Villa Montmorency – dont le propriétaire, en apprenant que son futur locataire était millionnaire, n’avait pas hésité à revoir le loyer à la hausse ! Faire l’acquisition d’un bien sur le « off market », en dehors des agences immobilières classiques, c’est aussi l’assurance de devenir propriétaire d’un logement rare et exclusif. Enfin, le nombre d’acquéreurs étant considérablement réduit, la concurrence peut se révéler moins féroce que sur le marché immobilier traditionnel.
Mais on peut transposer le « off market » à des biens plus courants et non exceptionnels. Dans ce cas, il s’agit plutôt de biens proposés un ou deux jour(s) avant leur diffusion par annonces. Et là, c’est la « prime » à celui qui visitera en premier.
Le rôle du chasseur immobilier est crucial pour avoir l’information en temps réel par son réseau pour organiser une visite au pied levé face à une concurrence effrénée d’acheteurs potentiels.

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Immobilier : à quoi s’attendre en 2019 ?

Vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien immobilier cette année ?
Reste à savoir si cela vaudra le coup… Quels sont les prix attendus et l’évolution des taux de crédit pour l’année 2019 ?
 
Si vous ciblez l’immobilier de luxe, il faut savoir que les prix de l’immobilier de prestige parisien continuent de grimper. La capitale française a dépassé San Francisco, mais reste meilleur marché que ses principales concurrentes internationales. Concurrence des clients étrangers et des retours d’expatriés en vue !
 
L’immobilier résidentiel de luxe se définit entre 2 et 4 millions d’euros ou entre 12 000 et 20.000 € le m². Quant à l’immobilier d’exception : c’est au-delà de 4 millions d’euros ou supérieur à 20.000 € le m².
 
 

Les prix ou les taux de crédit vont-ils augmenter ?

 
Avec, dans les grandes villes ou les arrondissements parisiens les plus attractifs, près de deux fois plus d’acheteurs que de vendeurs sur le marché, il y a fort à parier que les prix vont poursuivre leur augmentation. Toutefois, la hausse devrait être mesurée, de l’ordre de 1,5 % à 2 %, du moins en moyenne… Une nuance : de plus en plus de notaires s’attendent à voir les prix baisser si les taux des crédits remontent, alors si vous envisagez de vendre, vous avez sans doute intérêt à vous décider rapidement. 
 
Après les annonces régulières de taux historiquement bas depuis deux ans, tout le monde s’attend à ce qu’ils remontent à un moment ou à un autre. Cela sera-t-il le cas ? C’est possible, mais probablement pas avant le deuxième semestre 2019. En effet, les annonces de la Banque Centrale Européenne sur ses intentions d’augmenter ses taux directeurs et les réactions qui sont à attendre de la part des banques françaises ne concernent pas les six premiers mois de l’année. En d’autres termes, si vous pensez emprunter pour acheter, mieux vaut le faire avant l’été !
 
 

Les prix de l’immobilier résidentiel de luxe grimpent depuis quatre ans

 
Alors que le prix moyen de la pierre parisienne se négocie, selon les notaires, 9.670 euros le m2 au 4ème trimestre 2018, l’immobilier de prestige se vend pour sa part entre 12.000 et 20.000 euros le mètre carré et l’immobilier d’exception à plus de 20.000 euros le m2
Rattrapage pour la capitale française
Malgré ces prix stratosphériques, Paris reste « petite joueuse », au septième rang du classement des 12 principales villes mondiales. Elle a toutefois dépassé San Francisco depuis un an. Les prix au mètre carré de l’immobilier de luxe parisien (exprimés en euros) y sont inférieurs de 66 % à ceux de Hong Kong et de 19 % à ceux de Londres.  Malgré un fort rayonnement international, le marché résidentiel parisien reste essentiellement domestique.
 
Toutefois,  après dix ans de sous-performance par rapport à ses rivales internationales, il faut s’attendre à une période de rattrapage pour la capitale française. Parmi les aiguillons possibles, l’effet Brexit, qui se traduit déjà par le grand retour des Français et des Européens de Londres sur le marché parisien.
Avec leur pouvoir d’achat élevé, ils font enfler les prix dans la capitale. Cela ne semble plus être un épiphénomène. Les Français qui rentrent de Londres se font de plus en plus nombreux  depuis le Brexit, ainsi que les Européens de Londres qui s’installent à Paris. Ce sont les quartiers parisiens familiaux qui sont ciblés en priorité. Dans les 8e, 16e, 17e arrondissements ainsi qu’à Neuilly-sur-Seine, entre 8 % et 12 % des ventes d’appartements se font auprès de cette clientèle depuis environ 6 mois.